Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/689
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: F.J.M. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 344.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 2 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 oktober 2023. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur] .
Het geschil
1. Eiser is eigenaar van de woning, een bovenwoning uit 1926. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 90 m².
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 319.000,-. Daarnaast heeft eiser gesteld dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan hem heeft gestuurd en dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 344.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
4. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij heeft in bezwaar gevraagd om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. Deze stukken heeft de heffingsambtenaar niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning. Daarbij komt dat in de beroepsfase de door verweerder verstrekte gegevens geen toegevoegde waarde meer hebben. Immers in die fase wordt een taxatiematrix opgesteld en wordt de waarde van de woning op een andere manier onderbouwd.
5.
De rechtbank stelt vast dat in het bezwaarschrift van eiser, ingekomen op 11 april 2022, een beroep wordt gedaan op artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Daarbij verzoekt eiser het volgende: “Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.”
De rechtbank stelt vast dat in het bezwaarschrift van eiser, ingekomen op 11 april 2022, een beroep wordt gedaan op artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Daarbij verzoekt eiser het volgende: “Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.”
6. In een e-mail van 16 mei 2022, worden door de heffingsambtenaar de grondstaffels samen met de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of waardegebied toegezonden. In de bestreden uitspraak is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting op 23 mei 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar naar aanleiding van het verzoek in het kader van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, dat door de gemachtigde van eiser niet alleen in zijn zaak maar in veel meer zaken is gedaan, per brief van 28 oktober 2022 de KOUDV-factoren met waardecorrecties en eenheidsprijzen voor dakkappelen, garages, bergingen en dergelijken verstrekt. In de brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar eiser de mogelijkheid geboden om binnen twee weken de bezwaargronden aan te vullen. Vaststaat dat eiser, vóór het instellen van beroep op 6 februari 2023, zijn gronden niet heeft aangevuld dan wel heeft verzocht om (nog) ontbrekende stukken.
7. Uit de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank [1] volgt dat als een belanghebbende eerder wel, maar in een later stadium van het proces niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, ervan uit mag worden gegaan dat de belanghebbende de stukken kennelijk niet meer nodig heeft. De heffingsambtenaar heeft op meerdere momenten (met de e-mail van 16 mei 2022 en de brief van 28 oktober 2022) de door eiser gevraagde gegevens toegestuurd. Eiser heeft na het verstrekken van stukken door de heffingsambtenaar, op de hoorzitting dan wel na de mogelijkheid om zijn bezwaargronden aan te vullen, niet aangegeven dat hij nog steeds op de zaak betrekking hebbende stukken mist en zo ja, welke dat zijn. Pas in het beroepschrift wordt het zeer algemene verzoek herhaald. Vervolgens geeft de gemachtigde van eiser eerst ter zitting aan om welke specifieke gegevens het zou gaan. Niet valt in te zien waarom eiser dit niet in een eerder stadium van het geding naar voren had kunnen brengen. Dit maakt dat de rechtbank deze beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ buiten beschouwing laat, omdat het in strijd met de goede procesorde is ingebracht.
8. Voor zover eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar in het kader van artikel 40 Wet Pro WOZ verstrekte gegevens in de beroepsfase geen toegevoegde waarde meer heeft omdat in die fase de waarde van de woning met een taxatiematrix wordt onderbouwd, slaagt deze beroepsgrond niet. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase onderbouwt. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt.
9. De rechtbank zal nu de beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
De WOZ-waarde van de woning
10. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
11. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] . Het gaat om:
- [adres 2] , verkocht op 10 februari 2021 voor € 385.156,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 juni 2020 voor € 340.018,-;
- [adres 4] , verkocht op 3 augustus 2021 voor € 455.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 4 februari 2020 voor € 345.000,-.
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft
gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt zij het volgende.
Het dakterras
14. Eiser stelt dat in de taxatiematrix ten onrechte is opgenomen dat de woning beschikt over een dakterras van 12 m². Op de zitting heeft eiser toegelicht dat bij sommige benedenwoningen de keuken is uitgebreid. Op die uitbouw kun je een dakterras maken, maar dat is bij de onderhavige woning niet het geval.
15. Volgens de heffingsambtenaar is er wel sprake van een dakterras. Op de zitting heeft hij toegelicht dat dit op de digitale luchtfoto’s is te zien. Daarop is de uitbouw bij de onderliggende benedenwoning ook te zien. Verder is volgens de heffingsambtenaar op Google een zeshoekige vlak te zien wat een opengeklapte parasol is op de hoek van het dakterras dat hoort bij de onderhavige woning. In wat eiser aanvoert, ziet de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar. Eiser betwist dat er sprake is van een dakterras, maar heeft dit niet gemotiveerd onderbouwd. Het had op de weg van eiser gelegen om zijn stelling concreet te onderbouwen met bijvoorbeeld foto’s. Dat heeft eiser niet gedaan. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de aanwezigheid van een dakterras bij de woning. Deze beroepsgrond slaagt niet.
De onderhoudstoestand van de woning
16. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Volgens eiser moet de onderhoudstoestand als matig worden gekwalificeerd, zoals dat ook in het taxatieverslag in bezwaar staat vermeld. Zo is er sprake van slecht schilderwerk, rottende balken, scheurvorming, een lekkende dakgoot en slechte energetische maatregelen. Eiser begrijpt daarom niet dat de onderhoudstoestand van de woning in beroep ineens een hogere waardering krijgt.
17. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de heffingsambtenaar de onderhoudstoestand onjuist heeft gewaardeerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat de staat van onderhoud als ‘voldoende’ is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht geen verklaring te hebben waarom de onderhoudstoestand in het taxatieverslag in bezwaar als ‘matig, ondergemiddeld’ is gekwalificeerd. Uit het in bezwaar overgelegde fotoblad blijkt volgens de heffingsambtenaar dat de woning weliswaar op detailniveau niet op peil is en dat het schilderwerk aan vernieuwing toe is, maar daaruit kan niet worden geconcludeerd dat het algehele beeld van de staat van het onderhoud ondergemiddeld is. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Daarbij betrekt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in bezwaar eiser heeft gevraagd om de woning inpandig op te mogen nemen, maar eiser heeft op dat verzoek niet gereageerd. De rechtbank neemt verder de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting in aanmerking dat gezien het ruime waardeverschil in de gehanteerde prijs per m² tussen de woning en de referentiewoningen van € 61.000,-, er voldoende investeringsmogelijkheid is om het onderhoud naar een hoger peil te brengen. De beroepsgrond slaagt niet.
De gebruikte referentiewoningen
18. Tot slot voert eiser aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen [adres 5] , [adres 2] en [adres 6] een lagere waarde onderbouwen voor de woning.
19. De rechtbank stelt vast dat [adres 6] niet langer is gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De andere in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de woning. Alle referentiewoningen zijn soortgelijke bovenwoningen met een vergelijkbaar woonoppervlak die in dezelfde wijk liggen. Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. De woning heeft ten opzichte van de referentiewoningen de laagste prijs per m². Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. Op grond van wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
21. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.