Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/602
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 352.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de beschikking met de uitspraak op bezwaar van 2 januari 2023 ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning met berging. Het hoofdgebouw van de woning heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m² en de perceeloppervlakte is 155 m². Het bouwjaar van de woning is 1984.
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 312.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Het beoordelingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geschikt om de waarde te onderbouwen. De referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht en goed vergelijkbaar met de woning van eiser, gelet op onder meer de ligging in dezelfde woonwijk, het type (rijwoning) en de uitstraling. De referentiewoningen vertonen verschillen met de woning van eiser. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.
7. Wat eiser aanvoert, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit. De beroepsgronden over het op grond van artikel 40 Wet WOZ verstrekken van de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren, de correcties voor de KOUDVL-factoren, de waardes van de objectonderdelen (bijgebouwen en de grondstaffel) en de indexeringspercentages heeft eiser op de zitting ingetrokken. Dat geldt ook voor de beroepsgrond van eiser over de referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] die op het taxatieverslag staan vermeld. De rechtbank bespreekt deze beroepsgronden daarom niet in de uitspraak.
8. Eiser stelt dat dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix geen inzichtelijke en controleerbare onderbouwing van de WOZ-waarde heeft gegeven. Er worden, anders dan in de initiële fase, geen KOUDVL-factoren gehanteerd en geen correcties toegepast voor verschillen in de KOUDVL-factoren. Ook komt in de taxatiematrix niets terug over afnemend grensnut. Volgens eiser wordt in beroep de taxatie met weinig informatie ‘platgeslagen’.
9. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure niet uitgaat van de modelmatige onderbouwing van de waarde, maar heeft gekozen voor een andere manier van onderbouwen waarbij, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, ook de ervaring en kennis van de taxateur een rol speelt. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de methode kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen methode afwijkt van de eerder gebruikte methode. De heffingsambtenaar mag er dan ook voor kiezen om op een andere manier inzichtelijk te maken welke waardebepalende verschillen er zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen gebruik had hoeven maken van KOUDVL-factoren of van de standaardcorrecties die initieel zijn overgelegd aan eiser.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en wat de waardebepalende verschillen zijn. De heffingsambtenaar geeft namelijk de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen voor respectievelijk de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Daarnaast wordt de ligging en de uitstraling omschreven. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met de weergave van de gehanteerde grondstaffels en -prijzen en door benoeming van de berekende grondwaardes en groottes van de kavels, inzicht gegeven in de manier waarop met het afnemend grensnut rekening wordt gehouden. Eiser is in staat gesteld de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en kwalificaties te controleren en de betwisten, wat eiser ook heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, zonder dat de daarvoor gebruikte indexeringspercentages zijn onderbouwd of inzichtelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de gehanteerde en aan eiser verstrekte indexeringscijfers voortkomen uit de permanente marktanalyse die per type woning en per wijk wordt uitgevoerd. De heffingsambtenaar koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties (van websites zoals Funda via iWOZ), waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Onder verwijzing naar het arrest 21 juli 2023 van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [1] dat betrekking heeft op een zaak waarbij hij procespartij was, stelt de heffingsambtenaar dat geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
12. De rechtbank vindt dat, net als in het arrest van 21 juli 2023, geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Vooropstaat dat indexeringspercentages slechts hulpmiddelen zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Wel moet de heffingsambtenaar bij gebruikmaking daarvan zorgen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gebruikte gegevens, omdat zonder die gegevens een ongelijkwaardige procespositie van partijen dreigt te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage gehanteerd om de verkoopprijzen van de referentiewoningen te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. Daarmee is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geschaad in zijn procespositie. Eiser kan namelijk de door de heffingsambtenaar gebruikte, op openbare gegevens gebaseerde, indexering bestrijden door daar eigen berekeningen voor de indexering tegenover te stellen. Dat heeft eiser echter niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser stelt dat de brandgang van 7 m² die op zijn perceel is gelegen een waardeverminderende invloed heeft op de vastgestelde waarde. Volgens eiser had daarom de brandgang buiten de waardering moeten worden gelaten.
14. Op basis van de toelichting dat de brandgang niet privé gebruikt kan worden begrijpt de rechtbank dat volgens eiser sprake is van een erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van overpad. De rechtbank gaat daarvan uit, omdat de heffingsambtenaar dat op de zitting niet heeft kunnen bevestigen, maar ook niet heeft ontkend. De heffingsambtenaar betwist dat de brandgang een waardeverminderende invloed heeft, omdat naast het moeten dulden van gebruik van anderen van de brandgang er ook voordelen zijn. De brandgang biedt juist de mogelijkheid om de berging achterom te kunnen bereiken en daarnaast bestaat er ook het recht om de brandgang van buurpanden te kunnen gebruiken. Dat kan de rechtbank volgen. De heffingsambtenaar stelt verder dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 5] een vergelijkbare brandgang hebben. Daarom moet er volgens de rechtbank van worden uitgegaan dat, als al sprake is van een waardedrukkend effect, dat in de prijs van deze referentiewoningen is verdisconteerd en dus ook voldoende tot uitdrukking is gebracht in de vergelijking. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige isolatie van de woning. De woning beschikt over enkele beglazing en een matig energielabel.
16. De heffingsambtenaar heeft bevestigd dat sprake is van matige isolatie van de woning gelet op het energielabel D. Hij heeft onweersproken gesteld dat [adres 5] ook een energielabel D heeft en dat [adres 2] en [adres 4] een energielabel C hebben. Van [adres 3] is geen energielabel bekend. Volgens de heffingsambtenaar is met de matige isolatie in voldoende mate rekening gehouden gelet op de gehanteerde referentiewoningen. Dat kan de rechtbank volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Eiser wijst verder op het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 8], een woning die volgens eiser goed vergelijkbaar is met zijn woning en die een lagere waarde onderbouwt. In reactie daarop geeft de heffingsambtenaar onder verwijzing naar een foto aan dat sprake is van een ander type woning. Dat is door eiser verder niet weersproken. De rechtbank vindt dan ook begrijpelijk dat de heffingsambtenaar deze woning niet gebruikt als referentiewoning, vooral nu met de taxatiematrix is gebleken dat er verkoopcijfers van vier woningen van hetzelfde type beschikbaar zijn, die ook wat betreft bijvoorbeeld uitstraling en bouwjaar zeer goed vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.