Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5828
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.043.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de beschikking met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2022 ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 2007. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 220 m² en ligt op een kavel met een oppervlakte van 830 m². Bij de woning hoort verder een garage van 50 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 904.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Het beoordelingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geschikt om de waarde te onderbouwen. De referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht en voldoende tot goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De referentiewoning [adres 2] is de andere helft van de twee-onder-een-kapwoning en daarom goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft de door eiser aangedragen referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] opgenomen in de taxatiematrix. Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoopcijfers van deze woningen bruikbaar zijn. Ook [adres 5] is volgens de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser gelet op het type, de ligging en de uitstraling. De referentiewoningen vertonen verschillen met de woning van eiser. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.
7. Wat eiser aanvoert, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit. De beroepsgronden over het op grond van artikel 40 Wet WOZ verstrekken van de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren, de correcties voor de KOUDVL-factoren, de waardes van de objectonderdelen (bijgebouwen en de grondstaffel) en de indexeringspercentages heeft eiser op de zitting ingetrokken. Dat geldt ook voor de beroepsgrond over het recht van overpad dat eiser heeft om via het perceel van de buren zijn woning te kunnen bereiken. De rechtbank bespreekt deze beroepsgronden daarom niet in de uitspraak.
8. Eiser betoogt op de zitting dat het buurpand [adres 2] niet kan dienen als referentiewoning, omdat het niet op de open markt is verkocht. Er zijn geen iWOZ-gegevens beschikbaar van de woning. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij geen aanwijzingen heeft gevonden voor de conclusie dat het geen reëel verkoopcijfer is. Hij geeft aan dat hij voor de transactie van de referentiewoning aan de hand van de transportakte heeft gecontroleerd of sprake is geweest van een verkoop in verhuurde staat en of er niet is verkocht aan familie, maar daarvan is geen sprake. Dat heeft eiser niet betwist. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken verklaard dat in de betreffende buurt vaker onderhandse verkopen plaatsvinden. Verkoop via het internet wordt in deze buurt niet altijd gewenst door de verkopers, maar de verkoop wordt wel bij een verkoopmakelaar gemeld die potentiële kopers kent. Een soortgelijke wijze van verkoop van deze referentiewoning is volgens de heffingsambtenaar denkbaar. Gelet op de motivering van de heffingsambtenaar is het aannemelijk dat er voor de referentiewoning sprake is geweest van een transactie tussen derden, en dat de betaalde koopsom dan ook marktconform is. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat het verkoopcijfer niet in het bijzonder opvalt: de (gecorrigeerde) koopsom is in lijn met de (gecorrigeerde) koopsommen van de andere referentiewoningen. Volgens de rechtbank is het verkoopcijfer dan ook bruikbaar.
9. Eiser stelt dat dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix geen inzichtelijke en controleerbare onderbouwing van de WOZ-waarde heeft gegeven. Er worden, anders dan in de initiële fase, geen KOUDVL-factoren gehanteerd en geen correcties toegepast voor verschillen in de KOUDVL-factoren. Ook komt in de taxatiematrix niets terug over afnemend grensnut. Volgens eiser wordt in beroep de taxatie met weinig informatie ‘platgeslagen’.
10. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure niet uitgaat van de modelmatige onderbouwing van de waarde, maar heeft gekozen voor een andere manier van onderbouwen waarbij, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, ook de ervaring en kennis van de taxateur een rol speelt. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de methode kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen methode afwijkt van de eerder gebruikte methode. De heffingsambtenaar mag er dan ook voor kiezen om op een andere manier inzichtelijk te maken welke waardebepalende verschillen er zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen gebruik had hoeven maken van KOUDVL-factoren of van de standaardcorrecties die initieel zijn overgelegd aan eiser.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en wat de waardebepalende verschillen zijn. De heffingsambtenaar geeft namelijk de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen voor respectievelijk de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Daarnaast wordt de ligging en de uitstraling omschreven. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met de weergave van de gehanteerde grondstaffels en -prijzen en door benoeming van de berekende grondwaardes en groottes van de kavels, inzicht gegeven in de manier waarop met het afnemend grensnut rekening wordt gehouden. Eiser is in staat gesteld de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en kwalificaties te controleren en de betwisten, wat eiser ook heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, zonder dat de daarvoor gebruikte indexeringspercentages zijn onderbouwd of inzichtelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de gehanteerde en aan eiser verstrekte indexeringscijfers voortkomen uit de permanente marktanalyse die per type woning en per wijk wordt uitgevoerd. De heffingsambtenaar koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties (van websites zoals Funda via iWOZ), waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Onder verwijzing naar het arrest 21 juli 2023 van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [1] dat betrekking heeft op een zaak waarbij hij procespartij was, stelt de heffingsambtenaar dat geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
13. De rechtbank vindt dat, net als in het arrest van 21 juli 2023, geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Vooropstaat dat indexeringspercentages slechts hulpmiddelen zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Wel moet de heffingsambtenaar bij gebruikmaking daarvan zorgen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gebruikte gegevens, omdat zonder die gegevens een ongelijkwaardige procespositie van partijen dreigt te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage gehanteerd om de verkoopprijzen van de referentiewoningen te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. Daarmee is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geschaad in zijn procespositie. Eiser kan namelijk de door de heffingsambtenaar gebruikte, op openbare gegevens gebaseerde, indexering bestrijden door daar eigen berekeningen voor de indexering tegenover te stellen. Dat heeft eiser echter niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar het souterrain van [adres 4] had moeten waarderen in overeenstemming met het bijgebouwenmodel dat in bezwaar is overgelegd, namelijk door uit te gaan van een waarde van 80% van de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. In totaal zou de prijs van het souterrain dan € 200.000,- zijn. De nu in de matrix genoemde prijs van € 180.500,- zoals genoemd in de matrix is volgens eiser te laag.
15. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat voor het souterrain van [adres 4] van 79 m² is uitgegaan van een lagere waarde dan volgt uit het bijgebouwenmodel, omdat nauwelijks sprake is van daglichttoetreding. Hij licht toe dat sprake is van relatief beperkte daglichttoetreding voor de helft van het souterrain via een paar laaggeplaatste raampjes op maaiveldhoogte. In de andere helft van het souterrain dat in gebruik is als berging en verkeersruimte, is geen sprake van daglichttoetreding. Dit gedeelte is boven behoorlijk hokkerig ingedeeld en daarom niet doelmatig. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar met deze toelichting deugdelijk heeft gemotiveerd waarom in dit specifieke geval een lagere prijs van € 180.500 is gehanteerd voor het souterrain, in afwijking van het bijgebouwenmodel. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Eiser stelt verder dat het nadelig is dat de bewoners van het buurpand slechts hun kelder kunnen bereiken door gebruik te maken van zijn perceel. De rechtbank begrijpt dat eiser daarmee beoogt aan te geven dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Eiser heeft deze beroepsgrond pas op de zitting aangevoerd. Niet valt in te zien waarom eiser deze beroepsgrond niet eerder kon aanvoeren. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Conclusie en gevolgen
17. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.