Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/61
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 649.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de beschikking met de uitspraak op bezwaar van 28 november 2022 ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1935. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 128 m² en ligt op een kavel met een oppervlakte van 299 m². Bij de woning hoort verder een berging van 14 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 583.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Het beoordelingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht en voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser, omdat het jaren ’20 woningen zijn van hetzelfde type (twee-onder-kapwoningen) met een vergelijkbare uitstraling. Twee van de drie referentiewoningen liggen bovendien in dezelfde straat als eisers woning. De verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn dan ook geschikt om de waarde te onderbouwen. De referentiewoningen vertonen verschillen met de woning van eiser. De rechtbank vindt dat aannemelijk is gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.
7. Wat eiser aanvoert, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit. De beroepsgronden over het op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ verstrekken van de waardes van de objectonderdelen (bijgebouwen en de grondstaffel) en de indexeringspercentages heeft eiser op de zitting ingetrokken. Dat geldt ook voor de beroepsgrond over de gedateerde voorzieningen in de woning. De rechtbank bespreekt deze beroepsgronden daarom niet in de uitspraak.
8. Eiser stelt dat dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix geen inzichtelijke en controleerbare onderbouwing van de WOZ-waarde heeft gegeven. Er worden, anders dan in de initiële fase, geen KOUDVL-factoren gehanteerd en geen correcties toegepast voor verschillen in de KOUDVL-factoren. Ook komt in de taxatiematrix niets terug over afnemend grensnut. Volgens eiser wordt in beroep de taxatie met weinig informatie ‘platgeslagen’.
9. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure niet uitgaat van de modelmatige onderbouwing van de waarde, maar heeft gekozen voor een andere manier van onderbouwen waarbij, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, ook de ervaring en kennis van de taxateur een rol speelt. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de methode kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen methode afwijkt van de eerder gebruikte methode. De heffingsambtenaar mag er dan ook voor kiezen om op een andere manier inzichtelijk te maken welke waardebepalende verschillen er zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen gebruik had hoeven maken van KOUDVL-factoren of van de standaardcorrecties die initieel zijn overgelegd aan eiser.
9.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en wat de waardebepalende verschillen zijn. De heffingsambtenaar geeft namelijk de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen voor respectievelijk de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Daarnaast wordt de ligging en de uitstraling omschreven. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met de weergave van de gehanteerde grondstaffels en -prijzen en door benoeming van de berekende grondwaardes en groottes van de kavels, inzicht gegeven in de manier waarop met het afnemend grensnut rekening wordt gehouden. Eiser is in staat gesteld de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en kwalificaties te controleren en de betwisten, wat eiser ook heeft gedaan ten aanzien van de kwalificatie van de onderhoudstoestand en van de voorzieningen van referentiewoning [adres 2] . De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, zonder dat de daarvoor gebruikte indexeringspercentages zijn onderbouwd of inzichtelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de gehanteerde en aan eiser verstrekte indexeringscijfers voortkomen uit de permanente marktanalyse die per type woning en per wijk wordt uitgevoerd. De heffingsambtenaar koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties (van websites zoals [website] via iWOZ ), waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Onder verwijzing naar het arrest 21 juli 2023 van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [1] dat betrekking heeft op een zaak waarbij hij procespartij was, stelt de heffingsambtenaar dat geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
11. De rechtbank vindt dat, net als in het arrest van 21 juli 2023, geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Vooropstaat dat indexeringspercentages slechts hulpmiddelen zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Wel moet de heffingsambtenaar bij gebruikmaking daarvan ervoor zorgen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gebruikte gegevens, omdat zonder die gegevens een ongelijkwaardige procespositie van partijen dreigt te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage gehanteerd om de verkoopprijzen van de referentiewoningen te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. Daarmee is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geschaad in zijn procespositie. Eiser kan namelijk de door de heffingsambtenaar gebruikte, op openbare gegevens gebaseerde, indexering bestrijden door daar eigen berekeningen voor de indexering tegenover te stellen. Dat heeft eiser echter niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser betwist dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] een gebruiksoppervlakte hebben van respectievelijk 110 m² en 124 m². Hij verwijst hiervoor naar de gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) zoals vermeld op de iWOZ -brochure. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft naar aanleiding hiervan opgemerkt dat hij uitgaat van de oppervlaktes in de iWOZ -brochures van de referentiewoningen. In de BAG wordt een andere berekeningsmethodiek gehanteerd. Bij de BAG-registratie wordt bijvoorbeeld verplicht de oppervlakte van bergingen opgenomen als gebruiksoppervlakte, terwijl hij apart de oppervlakte van het woongedeelte taxeert. In de meetinstructie van de Waarderingskamer staat dit verschil ook aangegeven. In reactie daarop heeft eiser aangegeven dat de gebruiksoppervlakte die wordt bepaald in het kader van de waardebepaling op grond van de Wet WOZ gelijk moet zijn aan de BAG-registratie, omdat beide conform de instructie van de Waarderingskamer en daarmee ook conform de NEN 2580 moeten worden gemeten.
13. De rechtbank is van oordeel dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar berekende en aan de hand van de gegevens in de iWOZ -brochure gecontroleerde gebruiksoppervlaktes. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de toelichting dat in de BAG andere uitgangspunten kunnen gelden voor de berekening van de gebruiksoppervlakte. De Waarderingskamer geeft in de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van juli 2019 (de meetinstructie) de volgende toelichting:
“In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is van iedere woning (verblijfsobject) de totale inpandige gebruiksoppervlakte vastgelegd. Deze oppervlakte komt overeen met de gebruiksoppervlakte volgens de NEN 2580. De BAG-oppervlakte bestaat dus uit de som van de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Voor toepassing in het kader van de Wet WOZ wordt de oppervlakte van woningen, indien van toepassing, gesplitst in WOZ-deelobjecten. Het onderscheid in gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte is daarom ook voor de WOZ niet aan de orde.”
13.1.
Zoals inzichtelijk is gemaakt in de taxatiematrix, maakt de heffingsambtenaar bij de waardering onderscheid tussen verschillende WOZ-objecten, zoals ook in de meetinstructie als optie wordt genoemd. Zo waardeert de heffingsambtenaar het gastenverblijf van [adres 2] en de overkapping van [adres 3] apart aan de hand van hun oppervlaktes. Overigens is heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning niet gebonden is aan de instructies van de Waarderingskamer. De instructies van de Waarderingskamer zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het waardebegrip als omschreven in artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt gehanteerd. Toetssteen blijft het wettelijke waardebegrip, zoals opgenomen in dat artikel. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat de heffingsambtenaar zijn toegepaste meetmethode niet consistent heeft toegepast. Een vergelijking van de meetgegevens in de taxatiematrix en de genoemde meetgegevens in de iWOZ -brochure biedt daarvoor geen aanknopingspunt. De verwijzing van eiser naar de gebruiksoppervlaktes die volgt uit de BAG zaait dan ook niet voldoende twijfel over de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktes van de WOZ-objectonderdelen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser stelt dat zijn woning nabij een basisschool en een speelveld met [speelveld] is gelegen waarvan (geluids-)overlast wordt ervaren. Daarnaast ligt direct voor de woning een verkeersdrempel, wat voor overlast van afremmend en optrekkend verkeer zorgt. Volgens eiser heeft deze specifieke ligging een negatieve invloed op de waarde.
15. De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van een overlastveroorzakende ligging en betwist dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging. De woning ligt niet aan een [speelveld] en/of naast de school, maar een straat verderop. Daartussen staat nog een huizenblok. Eiser heeft daarentegen wel het gemak van de voorzieningen om de hoek heeft. Ten aanzien van de verkeersdrempel geeft de heffingsambtenaar aan dat het gaat om een niet hoge meer visuele drempel, die niet heel hoge trillingen zal veroorzaken bij langsrijdend verkeer en waarbij volop remmen niet noodzakelijk is. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Zij vindt het niet aannemelijk dat van de ligging een waardedrukkend effect uitgaat, waarmee de heffingsambtenaar in het bijzonder rekening had moeten houden bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Eiser betwist dat voor de referentiewoning [adres 2] de kwalificatie van de voorzieningen als ‘eenvoudig’ en de staat van onderhoud als ‘voldoende’ juist is. Het gaat om een normale goed onderhouden woning. In de iWOZ -brochure staat vermeld dat het gaat om een goed onderhouden woning met goed onderhouden voorzieningen. Eiser schat op basis van de foto’s dat de badkamer rond 2000/2005 gerenoveerd is.
17. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet te volgen in de kwalificatie van de voorzieningen en de onderhoudstoestand. De heffingsambtenaar stelt tegenover eiseres stelling dat op de foto’s van de voorzieningen op de iWOZ -brochure eenvoudige voorzieningen te zien zijn. De keuken bestaat uit allerlei losse kasten, de badkamer heeft tegels van het bouwjaar, een wastafel zonder kast en een douche zonder glaswand. De foto’s geven de rechtbank de indruk dat sprake was van relatief eenvoudige voorzieningen bij verkoop. De rechtbank betrekt bij haar oordeel ook dat de referentiewoning [adres 4] wel de kwalificatie (‘normaal’) heeft, maar dat [adres 2] gelet op de foto’s bijvoorbeeld wel een vaststaand keukenblok, een douche met glaswand en een wastafelmeubel met onderkast heeft. De kwalificatie ‘eenvoudig’ voor de voorzieningen van [adres 2] is dan ook niet onnavolgbaar.
17.1.
De kwalificatie van de staat van onderhoud is voldoende. Dat betekent dat de staat van onderhoud niet op peil is, maar niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. De heffingsambtenaar heeft niet toegelicht waarom deze kwalificatie passend is. Gelet op de verwijzing van eiser naar de tekst in de iWOZ -brochure en de foto’s die niet een ondermaatse staat van onderhoud laten zien, kan de rechtbank de ‘voldoende’ kwalificatie niet geheel plaatsen. Echter, ook al zou worden uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud, dan betekent dat niet met het verschil met de staat van onderhoud van eisers woning (‘voldoende’), onvoldoende rekening kan worden gehouden. De prijs per m² van de referentiewoning is € 491,- hoger dan de woningwaarde per m² die geldt voor eisers woning (€ 3.901,-). Omgerekend komt dit neer op (€ 491,- × 128 m² =) € 62.848,-. Een aanknopingspunt dat dit verschil niet voldoende is, heeft de rechtbank niet. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Eiser voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 5] die in de uitspraak op bezwaar wordt genoemd, niet de waarde onderbouwt omdat hij in een betere staat verkeert en betere voorzieningen heeft. De beroepsgrond kan niet slagen, omdat de heffingsambtenaar deze referentiewoning in beroep niet meer gebruikt om de waarde te onderbouwen. Dat had ook niet gehoeven, omdat het de heffingsambtenaar vrij staat in beroep de waarde op een andere manier, met andere referentiewoningen te vergelijken. Overigens heeft eiser ook niet onderbouwd hoe uit het verkoopcijfer zou volgen dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
19. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.