ECLI:NL:RBMNE:2023:5392

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C16/545564 / HA ZA 22-499

Vonnis van 18 oktober 2023

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.G.J. Eslo te Utrecht,

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS " [.] [naam] ",

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.D. Mers te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de VvE genoemd worden.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 32;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 16;

- de conclusie van antwoord eis in reconventie met producties 33 t/m 35;

- de akte overlegging producties en eisvermeerdering met productie 17 van de VvE;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 16 juni 2023.

1.2.

Op 16 september 2023 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij beide partijen en hun advocaten aanwezig waren. Vervolgens is de procedure aangehouden tot 13 september 2023. Op 29 augustus 2023 en 12 en 13 september 2023 heeft [eiseres] de rechtbank verzocht een akte te nemen. Tegen dit verzoek heeft de VvE bezwaar gemaakt. Het verzoek van [eiseres] is door de rechtbank afgewezen. Daarom is bepaald dat de rechtbank uitspraak zal doen.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiseres] en haar voormalig echtgenoot [A] (hierna: ‘ [A] ’) hadden in de jaren tachtig van de vorige eeuw het eigendom van [..] [naam] in [plaats] (hierna: ‘ [naam] ’). [naam] bestaat uit een park, een hoofdgebouw, het voormalig koetshuis, de theekoepel, de voormalige schaapskooi, de voormalige tuinmanswoning en diverse bergingen.

2.2.

Op 7 januari 1986 zijn de gebouwen en de grond van [naam] gesplitst in 27 appartementsrechten. De 27 appartementsrechten worden als volgt gebruikt:

Appartementsrechten [nummeraanduiding 1] t/m [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] t/m [nummeraanduiding 4] zien op het gebruik van bergingen;
Appartementsrechten [nummeraanduiding 5] t/m [nummeraanduiding 6] en [nummeraanduiding 7] t/m [nummeraanduiding 8] zien op het gebruik van 12 woningen in het hoofdgebouw en het voormalig koetshuis;
Appartementsrecht [nummeraanduiding 9] ziet op het gebruik van de voormalige tuinmanswoning;
Appartementsrecht [nummeraanduiding 10] ziet op het gebruik van de theekoepel;
Appartementsrecht [nummeraanduiding 11] ziet op het gebruik van de voormalige schaapskooi.

2.3.

[eiseres] en [A] behielden na de splitsing het eigendom van het appartementsrecht van de tuinmanswoning en het appartementsrecht van de theekoepel. De andere appartementsrechten zijn aan nieuwe bewoners verkocht. [eiseres] en [A] hebben in 1997 de tuinmanswoning verkocht. Zij behielden de theekoepel die niet bewoond mag worden. [eiseres] en [A] zijn gescheiden en de theekoepel is aan [eiseres] toebedeeld.

2.4.

In de tweede helft van 2021 heeft [eiseres] besloten om de theekoepel te verhuren. [eiseres] heeft met mevrouw [B] (hierna: ‘ [B] ’) een huurovereenkomst gesloten. Zij heeft daarvoor vooraf geen toestemming aan de VvE gevraagd. De huurovereenkomst zou vanaf 1 december 2021 ingaan. De verhuur van de theekoepel heeft geleid tot een geschil tussen [eiseres] en de VvE. Volgens [eiseres] bemoeide de VvE zich ten onrechte met het huurtraject door zich op het standpunt te stellen dat er onjuiste mededelingen in de huuradvertentie werden gedaan. Zo vermeldde de huuradvertentie dat de theekoepel beschikt over een aanlegsteiger terwijl dit volgens de VvE niet het geval was. Verder is de elektriciteit van de theekoepel door leden van de VvE afgesloten, vlak voordat huurovereenkomst van de theekoepel zou ingaan. [eiseres] heeft daarom de start van de verhuur van de theekoepel uitgesteld tot 4 januari 2022. Op 4 januari 2022 is [B] naar de theekoepel gegaan. Meerdere leden van de VvE hebben [B] laten weten dat zij niet welkom was op [naam] . [B] heeft de huurovereenkomst met [eiseres] op 6 januari 2022 beëindigd. Dit is volgens [eiseres] de schuld van de VvE en daarom moet de VvE haar schade vergoeden.

2.5.

Daarnaast hebben partijen een geschil over het gebruik en de bijdrage voor de kosten van het gemeenschappelijk terrein en de gemeenschappelijke voorzieningen op [naam] . [naam] heeft verschillende gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een zwembad, een tennisbaan en parkeerplaatsen. [eiseres] stelt dat zij als eigenaar van de theekoepel hiervan gebruik mag maken. De VvE vindt dat alleen de bewoners van [naam] de gemeenschappelijke voorzieningen mag gebruiken. Daarnaast vindt [eiseres] dat zij de afgelopen jaren onterecht heeft bijgedragen aan de kosten voor het gemeenschappelijk terrein en de gemeenschappelijke voorzieningen (hierna: ‘de Servicekosten’). Zij is daarom vanaf juli 2018 gestopt hiervoor te betalen.

2.6.

Op grond van al deze stellingen vordert [eiseres] samengevat:

a. dat de VvE wordt veroordeeld haar voor de misgelopen huurinkomsten een schadevergoeding van € 7.800,00, vermeerderd met de wettelijke rente, te betalen;

b. dat de VvE wordt veroordeeld haar toekomstige gederfde huurinkomsten van € 650,00 per maand, vermeerderd met de wettelijke rente, te betalen;

c. dat de VvE wordt veroordeeld de door [eiseres] ten onrechte betaalde maandelijkse bijdrage voor de Servicekosten van in totaal € 40.608,00 terug te betalen;

d. de VvE te verbieden om het gebruik van de theekoepel door [eiseres] of eventuele toekomstige gebruikers te belemmeren door het afsluiten van voorzieningen van de theekoepel of het belemmeren van de toegang tot de theekoepel;

e. de VvE te verbieden om zich te bemoeien met een huurtraject, kooptraject of een andere beoogde overeenkomst voor de theekoepel, een potentiële gebruiker van de theekoepel te benaderen voordat er een overeenkomst is gesloten of zich negatief over [eiseres] of de theekoepel uit te laten;

f. de VvE te verbieden op het terrein van de theekoepel te komen;

g. voor recht te verklaren dat artikel 24 van de annex 1 bij het modelreglement niet op gebruikers van de theekoepel van toepassing is;

h. dat als komt vast te staan dat het hiervoor genoemde artikel 24 wel op de gebruikers van de theekoepel van toepassing is, de VvE te gebieden haar inmenging in de toekomst strikt te beperken tot haar bevoegdheden als omschreven in artikel 24 en een goedkeuringsverzoek minimaal te toetsen;

i. de VvE te gebieden om [eiseres] en andere gebruikers van de theekoepel het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen met de daarbij behorende toegangsmiddelen te verschaffen;

j. de VvE te gebieden zich ervoor in te spannen dat ook individuele leden van de VvE zich aan de hiervoor genoemde geboden en verboden houden;

k. een dwangsom op te leggen voor de overtredingen van de geboden en verboden;

l. de VvE te veroordelen de buitengerechtelijke kosten van € 1.298,08, vermeerderd met de wettelijke rente, te betalen;

m. de VvE te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.7.

De VvE stelt een tegenvordering in. Zij vordert samengevat:

a. dat [eiseres] de achterstallige bijdragen voor de Servicekosten van in totaal
€ 10.892,45 aan de VvE betaalt;

b. dat [eiseres] maandelijks 50% van de door de VvE vastgestelde bijdrage voor de Servicekosten moet betalen;

c. [eiseres] te veroordelen de buitengerechtelijke kosten van € 860,82, vermeerderd met de wettelijke rente, te betalen;

d. [eiseres] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.

3.De beslissing

Samenvatting van de belangrijkste beslissingen

3.1.

De rechtbank oordeelt dat:

[eiseres] de achterstallige bijdragen en toekomstige bijdragen voor de Servicekosten aan de VvE moet voldoen, omdat partijen dit in 1999 hebben afgesproken.

[eiseres] en eventuele gebruikers van de theekoepel gebruik mogen maken van het zwembad, de tennisbaan en de parkeerplaatsen van [naam] en de VvE [eiseres] en andere gebruikers van de theekoepel toegang moet geven.

de VvE geen schadevergoeding aan [eiseres] hoeft te betalen, omdat de VvE niet onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld tegenover [eiseres] .

de rest van de door [eiseres] gevorderde geboden en verboden zullen worden afgewezen.

Dit wordt hieronder toegelicht.

Partijen zijn overeengekomen dat [eiseres] aan de VvE de Servicekosten moet betalen

3.2.

Omdat de vorderingen in conventie en reconventie over de vergoeding voor de Servicekosten met elkaar zijn verweven, worden ze hierna gezamenlijk besproken.

3.3.

Partijen verschillen erover van mening of [eiseres] een bijdrage moet betalen voor de Servicekosten.

3.4.

In de splitsingsakte is het volgende hierover geregeld:

“[lees: ‘artikel 2 lid 3’, toevoeging van de rechtbank]

De kosten van onderhoud en vernieuwing van de terreinen voor gemeenschappelijk gebruik (bos, weide, water, wegen, tennisbanen, enzovoorts) zullen echter, in afwijking van het vorenstaande, uitsluitend komen voor rekening van de eigenaars van de appartementsrechten met de indices [nummeraanduiding 5] tot en met [nummeraanduiding 8] en [nummeraanduiding 11] , elk voor één/viertiende gedeelte; eventuele daarmee samenhangende baten, (…). Een en ander onverminderd het bepaalde in de laatste alinea van artikel 11.”

“Artikel 11.

(…) Tevens kan in het huishoudelijk reglement naar redelijkheid en billijkheid een financiële bijdrage worden bepaald inzake het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten/zaken door een eigenaar van een der appartementsrechten met de indices [nummeraanduiding 1] tot en met [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] tot en met [nummeraanduiding 10] , doch uitsluitend voor het geval een eigenaar van zo’n appartementsrecht niet ook eigenaar is van een ander appartementsrecht dan de evenvermelde”.

3.5.

In artikel 3 van het modelreglement zijn de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, opgesomd. Voorbeelden daarvan zijn onderhoudskosten of andere kosten die verband houden met het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken.

3.6.

[eiseres] heeft sinds 1997 alleen nog het appartementsrecht van de theekoepel (appartementsrecht nr. [nummeraanduiding 10] ). De situatie van artikel 11 van de splitsingsakte deed zich hiermee voor. Partijen zijn toen overeengekomen dat [eiseres] aan de VvE maandelijks 50% van de bijdrage voor de Servicekosten moet betalen. Dit is hierna uitgewerkt.

3.7.

[eiseres] heeft indertijd aan de opsteller van de splitsingsakte, mr. [C] , advies gevraagd over de hoogte van de in artikel 11 genoemde financiële bijdrage. Op advies van mr. [C] heeft [eiseres] bij brief van 28 april 1999 aan de VvE voorgesteld om per 1 juni 1999 de financiële bijdrage vast te stellen op een percentage van 25%. Uit de notulen van de vergadering van de VvE van 4 juli 2000 blijkt dat [eiseres] een nieuw aanbod van 50% heeft gedaan. De VvE is met meerderheid van stemmen met dit voorstel akkoord gegaan. Dit besluit is een onaantastbaar besluit. In de notulen is opgenomen dat [D] dit aan [eiseres] zou laten weten. Uit de brief van de VvE van 11 augustus 2000 blijkt dat [D] dit ook heeft gedaan. De VvE bevestigt in deze brief dat zij het aanbod van [eiseres] van 50% heeft aanvaard. [eiseres] heeft tot 1 juli 2018 deze bijdrage maandelijks betaald.

3.8.

Het percentage van 50% ziet op de door de bewoners te betalen bijdragen voor de gemeenschappelijke terreinen. Zo geeft [eiseres] in de brief van 28 april 1999 expliciet aan dat zij niet hoeft bij te dragen in de kosten van de gemeenschappelijke terreinen, maar dat hiervan bij huishoudelijk reglement kan worden afgeweken. Daarna verwijst zij naar de in artikel 11 genoemde financiële bijdrage en doet ze het aanbod van 25%. Dit aanbod ziet dus duidelijk op de bijdrage voor de kosten van de gemeenschappelijke terreinen. Daarna heeft [eiseres] haar aanbod verhoogd naar 50%.

3.9.

De hoogte van de maandelijkse vergoeding is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Namens de VvE is naar voren gebracht dat de kosten voor het onderhoud van het gemeenschappelijk terrein, na aftrek van de subsidie, ongeveer € 40.000,00 per jaar zijn. Dit is inclusief het onderhoud van andere gemeenschappelijke voorzieningen, zoals het zwembad en de tennisbaan. De gezamenlijke kosten voor het hoofdgebouw en het voormalig koetshuis worden apart bij de bewoners van [naam] in rekening gebracht. [eiseres] hoeft daaraan dus niet mee te betalen.

Het beroep van [eiseres] op dwaling slaagt niet

3.10.

Het beroep van [eiseres] op dwaling bij het aangaan van de overeenkomst slaagt niet. Dwaling vereist dat sprake is van een onjuiste veronderstelling van zaken en aan deze voorwaarde wordt hier niet voldaan. [eiseres] heeft voorafgaand aan haar voorstel advies ingewonnen over de bijdrage voor het gemeenschappelijk terrein bij mr. [C] . Hij is als opsteller van de splitsingsakte de professional op dit punt. Dat [eiseres] toentertijd in de veronderstelling zou hebben verkeerd dat de bijdrage moest worden betaald voor het onderhoud van de theekoepel is tegenstrijdig met haar voorstel en daarom niet aannemelijk.

[eiseres] kan geen beroep doen op verrekening, opschorting of ontbinding

3.11.

Het verweer van [eiseres] dat zij de betaling van de bijdrage voor de Servicekosten mocht opschorten, omdat de VvE belemmerde dat zij van de gemeenschappelijke voorzieningen gebruik maakte, slaagt niet. Opschorting vereist een opeisbare vordering^[1]. De opeisbare vordering ontbreekt, omdat [eiseres] in het verleden gebruik mocht maken van het zwembad. De VvE lijkt zich pas tegen het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen te verzetten vanaf het ontstaan van het geschil over de huurovereenkomst met [B] . Dit was pas eind 2021. [eiseres] is al in juli 2018 gestopt met betalen van de maandelijkse bijdrage. Maar zij had toen in ieder geval nog geen opeisbare vordering en mocht de betaling dan ook niet opschorten.

3.12.

Ook het beroep van [eiseres] op verrekening van de bijdrage voor de Servicekosten met haar gemiste gebruikersgenot slaagt niet. Het gemiste gebruikersgenot staat namelijk niet vast. Mevrouw [E] heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat het voor de VvE geen probleem was dat [eiseres] in het verleden gebruik maakte van het zwembad. Ook het verdere gemiste gebruikersgenot wordt door [eiseres] niet aangetoond. [eiseres] stelt dat zij de theekoepel al geruime tijd niet meer gebruikt. Daaruit leidt de rechtbank af dat zij ook de gemeenschappelijke voorzieningen in deze periode niet heeft willen gebruiken, althans dat er geen sprake is van gemist gebruikersgenot in deze periode.

3.13.

[eiseres] kan de overeenkomst over de bijdrage voor de Servicekosten niet ontbinden. Het ontbinden van een overeenkomst waarbij de nakoming nog mogelijk is, vereist verzuim van de schuldenaar^[2]. Zolang de schuldeiser zelf in verzuim is, kan de schuldenaar niet in verzuim zijn. [eiseres] is al sinds 2018 in verzuim met het betalen van de maandelijkse bijdrage voor de Servicekosten, terwijl zij nog wel gebruik mocht maken van de gemeenschappelijke voorzieningen. De VvE kan dan ook nog niet in verzuim zijn.

Tussenconclusie: de door de VvE gevorderde Servicekosten zullen worden toegewezen

3.14.

[eiseres] moet maandelijks 50% van de door de VvE vastgestelde bijdrage voor de Servicekosten betalen. Deze bijdrage heeft [eiseres] sinds 1 juli 2018 ten onrechte niet betaald. Zij moet daarom de achterstand tot 1 juni 2023 van € 10.892,45 voldoen. Deze vorderingen in reconventie van de VvE zullen worden toegewezen.

3.15.

De door [eiseres] gevorderde € 40.608,00 zal worden afgewezen.

De door de VvE gevorderde wettelijke rente wordt grotendeels toegewezen

3.16.

De VvE vordert de wettelijke rente over het bedrag van € 10.892,45 vanaf 10 februari 2022. [eiseres] is wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment dat zij in verzuim is^[3]. Het verzuim treedt onder andere in als de schuldenaar in gebreke wordt gesteld en een redelijke termijn krijgt om te betalen, maar dit niet binnen de termijn doet^[4]. Op 26 januari 2022 is [eiseres] door de VvE gesommeerd om binnen 14 dagen de achterstallige vergoeding ten bedrage van toentertijd € 7.868,45 te voldoen. [eiseres] heeft dit bedrag niet voldaan en is daarom vanaf 10 februari 2022 wettelijke rente over het bedrag van € 7.868,45 verschuldigd.

3.17.

Van het resterende bedrag van € 3.024,00 (€ 10.892,45 -/- € 7.868,45) was [eiseres] ten tijde van de sommatie nog niet in verzuim. Deze maandelijkse bijdragen waren namelijk nog niet opeisbaar. De maandelijkse bijdrage voor de Servicekosten moet voor de 1e van de opvolgende maand door de VvE zijn ontvangen. Als [eiseres] niet tijdig betaalt, is zij over de maandelijkse bijdrage voor de Servicekosten vanaf de 1e van de opvolgende maand wettelijke rente verschuldigd^[5]. De wettelijke rente voor het resterende bedrag en de toekomstige bijdragen voor de Servicekosten zal dan ook vanaf de 1e van de opvolgende maand worden toegewezen.

De door de VvE gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen

3.18.

De door de VvE gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 860,82 zullen worden toegewezen. De VvE heeft aan [eiseres] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW en het gevorderde bedrag is lager dan zij overeenkomstig de geldende tarieven mocht vorderen.

3.19.

De door de VvE gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. De VvE heeft niet gesteld dat de VvE deze kosten al daadwerkelijk aan haar gemachtigde heeft betaald en als zodanig vermogensschade heeft geleden. Dit is uit de stukken ook niet gebleken.

[eiseres] mag de gemeenschappelijke voorzieningen gebruiken

3.20.

Partijen verschillen van mening welke uitleg aan de splitsingsreglementen moet worden gegeven. Volgens de VvE mogen alleen bewoners van [naam] gebruikmaken van de gemeenschappelijke voorzieningen, omdat:

in het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte uitdrukkelijk een onderscheid wordt gemaakt tussen ‘bewoners’ en ‘eigenaren’.

[eiseres] slechts een klein deel van de gemeenschappelijke kosten betaalt. [eiseres] betaalt alleen voor de gemeenschappelijke tuin, maar niet voor de gemeenschappelijke voorzieningen.

3.21.

Het standpunt van de VvE is onjuist. Voor de uitleg van een splitsingsreglement heeft de Hoge Raad een maatstaf geformuleerd. Die maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van het splitsingsreglement aankomt op de in dat reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de opstellers van het splitsingsreglement. Die bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan^[6].

3.22.

Uit artikel 2 lid 3 en artikel 11 van de splitsingsakte blijkt dat [eiseres] betaalt voor het gemeenschappelijk terrein, dus ook voor de tennisbaan, het zwembad en de parkeerplaatsen. Artikel 2 lid 3 van de splitsingsakte bepaalt dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van de terreinen voor gemeenschappelijk gebruik alleen voor rekening van de eigenaren van de appartementsrechten met het gebruik van een woning komen. De tennisbaan wordt daarbij als voorbeeld van het gemeenschappelijk terrein genoemd. Maar in hetzelfde artikel wordt hierop een uitzondering gemaakt en verwezen naar artikel 11 van de splitsingsakte. Artikel 11 bepaalt dat een VvE-lid die alleen een appartemensrecht heeft van de theekoepel of berging, een financiële bijdrage moet betalen voor de gemeenschappelijke voorzieningen die redelijk moet zijn.

3.23.

Omdat [eiseres] voor de gemeenschappelijke terreinen en voorzieningen betaalt, mag zij die ook gebruiken. Daarom moet de VvE [eiseres] en eventuele huurders, kopers of andere gebruikers van de theekoepel de toegang tot de gemeenschappelijke voorzieningen geven. Als deze voorzieningen zijn afgesloten, moet de VvE de sleutel daarvan aan [eiseres] geven. Daarom zal dit door [eiseres] gevorderde gebod worden toegewezen.

3.24.

De uitleg van de VvE dat [eiseres] niet voor de gemeenschappelijke voorzieningen betaalt, volgt niet uit de splitsingsakte. Integendeel: nergens in de splitsingsakte staat dat alleen bewoners het gemeenschappelijk terrein mogen gebruiken. In de artikelen 2 lid 3 of 11 van de splitsingsakte is niet opgenomen dat de financiële bijdrage is beperkt tot de onderhoudskosten voor de tuin.

3.25.

Ook uit het huishoudelijk reglement volgt niet dat de door [eiseres] verschuldigde bijdrage is beperkt tot de tuin. Het is onjuist dat in het huishoudelijke reglement bewust een onderscheid is gemaakt tussen de term ‘bewoners’ en ‘eigenaren’. In het huishoudelijk reglement wordt bijna in het gehele reglement de term ‘bewoners’ gebruikt. Artikel 8 van het huishoudelijk reglement is daarop een uitzondering, omdat daarin de term ‘eigenaar’ en niet ‘bewoner’ wordt gebruikt. Maar artikel 8 regelt de aansprakelijkstelling van schade aan roerende zaken van eigenaren onderling. Gelet op de bedoeling van dit artikel is het begrijpelijk dat hier de term eigenaar is gebruikt. De eigenaars zijn tegenover elkaar aansprakelijk, niet de bewoners. Uit artikel 8 volgt dan ook niet dat het gemeenschappelijk terrein, waaronder de gemeenschappelijke voorzieningen, alleen door ‘bewoners’ gebruikt mogen worden. De VvE heeft geen andere bepalingen in het huishoudelijk reglement genoemd waar de term ‘bewoners’ in plaats van ‘eigenaren’ bewust zou zijn gebruikt.

3.26.

Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de aanlegsteigers niet onder het gemeenschappelijk terrein vallen. De aanlegsteigers zijn pas na het opstellen van de splitsingsreglementen aangelegd. De artikelen 2 lid 3 en 11 van de splitsingsakte over de kosten van het gemeenschappelijk terrein zien dan ook niet zonder meer op de aanlegsteigers. Als partijen hadden gewild dat deze artikelen ook op de aanlegsteigers van toepassing zouden zijn, hadden zij dit in de splitsingsreglementen moeten vastleggen. Maar dit is niet gebeurd. De aanlegsteigers zijn dus geen gemeenschappelijke voorziening in de zin van de splitsingsakte. Nu [eiseres] verder geen specifieke vordering heeft ingesteld over de aanlegsteigers, zal de rechtbank hierover ook geen beslissing kunnen nemen, nog los van de vraag of de VvE daarvoor kan worden aangesproken.

De VvE moet vooraf toestemming geven voor een gebruiker van de theekoepel

3.27.

[eiseres] had niet zonder voorafgaande toestemming de theekoepel aan [B] mogen verhuren. Het toestemmingsvereiste van artikel 24 van annex 1 van het modelreglement (hierna: ‘artikel 24’) geldt namelijk voor alle gebruikers van de theekoepel.

3.28.

[eiseres] stelt dat zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met [B] geen toestemming van de VvE nodig had, omdat het toestemmingsvereiste van artikel 24 alleen geldt voor nieuwe bewoners. Omdat de theekoepel niet bewoond mag worden, geldt het toestemmingsvereiste van artikel 24 niet voor gebruikers van de theekoepel. Dit baseert [eiseres] op de terminologie “
gegadigde en zijn huisgenoten” uit artikel 24a lid 1 en “
de overige bewoners (…) in hun midden”uit artikel 24a lid 3.

3.29.

Artikel 24 luidt voor zover relevant:

“1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening en afgifte aan het bestuur van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.

2. Bovendien is vereist, dat de vergadering haar toestemming tot de ingebruikneming verleent.

(…)

Artikel 24a(hierna: ‘artikel 24a’)

1. Teneinde de toestemming van de vergadering te verkrijgen zal de gegadigde zich schriftelijk wenden tot het bestuur, onder verstrekking van alle verlangde gegevens, welke dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en zijn huisgenoten.

(…)

3. De vergadering zal de gegadigde slechts mogen weigeren, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet kan worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in artikel 24 eerste lid.”

3.30.

De rechtbank moet op basis van de eerder genoemde maatstaf^[7]artikel 24 en 24a uitleggen. Daarbij speelt mee dat het gaat om een standaardtekst die voor appartementsrechten in het algemeen wordt gebruikt. De bepalingen zijn dus niet specifiek toegeschreven op het gebruik van de theekoepel.

3.31.

De tekst van de artikelen 24 en 24a is duidelijk. Het gaat over het in gebruik geven van een privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van gemeenschappelijke zaken aan een derde. In de regeling is het ‘privé gedeelte’ niet uitdrukkelijk beperkt tot een woning. Die beperking kan ook niet worden afgeleid uit ‘
aan een ander in gebruik geven’. De term ‘
een ander’ is een breed begrip dat niet beperkt is tot nieuwe medebewoners. Ook de term ‘
in gebruik geven’ duidt erop dat het om een breed gebruik gaat dat niet is beperkt tot bewonen. Artikel 24a is een uitwerking van artikel 24 over hoe toestemming voor het gebruik door een ander kan worden gekregen. Met de in artikel 24a genoemde ‘
gegadigde en zijn huisgenoten’wordt dan ook deze ‘
andere’ en zijn huisgenoten bedoeld. De term ‘
huisgenoten’ is alleen in artikel 24a opgenomen, omdat het over het algemeen zal gaan om appartementsrechten van woningen. Uit de term ‘huisgenoten’ kan dus niet worden afgeleid dat alleen voor bewoners voorafgaande toestemming is vereist. Evenmin volgt dat uit de zinsnede ‘
de overige bewoners niet kan worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen’. De term medebewoners wordt alleen in artikel 24a lid 3 gebruikt om de bewoners van [naam] aan te duiden. Zo bepaalt artikel 24a dat de goedkeuring wordt afgewezen als van de bewoners van de appartementsrechten niet kan worden verlangd dat zij de gegadigde in het midden opnemen. Er staat niet dat het toestemmingsvereiste alleen van toepassing is als de gegadigde een medebewoner is.

3.32.

Verder volgt ook uit de ratio van de artikelen 24 en 24a dat het toestemmingsvereiste niet alleen op medebewoners ziet. De ratio is dat een huurder of andere gebruiker van een appartementsrecht op [naam] gebruik zal gaan maken van het terrein van de VvE. De VvE wil daarom vóór het sluiten van de huurovereenkomst kijken of de gebruiker zich aan de regels van de VvE zal houden en de splitsingsreglementen zal ondertekenen ter bevestiging daarvan of dat van VvE en de leden niet kan worden verlangd dat zij deze gebruiker accepteren als medegebruiker. Nu de huurder van de theekoepel gebruik mag maken van gemeenschappelijke voorzieningen als de tuin, het zwembad etc. heeft de VvE een belang om dat ook bij die huurder vooraf te toetsen.

3.33.

De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht dat het toestemmingsvereiste van artikel 24 niet van toepassing is op kopers, huurders of andere gebruikers van de theekoepel, wordt afgewezen.

De VvE heeft niet onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld tegen [eiseres]

3.34.

[eiseres] heeft ten onrechte vóór het sluiten van de huurovereenkomst met [B] de VvE niet ingelicht en om toestemming gevraagd. Het handelen van de VvE is dan ook aan [eiseres] zelf te wijten. De leden van de VvE werden geconfronteerd met een huurster die de theekoepel in gebruik ging nemen, zonder verkregen toestemming van de VvE. Toen [B] op 4 januari 2022 de theekoepel in gebruik kwam nemen, was de huurovereenkomst een voldongen feit. Het is begrijpelijk dat de VvE daar niet gelukkig mee was en [B] daarop aansprak.

3.35.

Het afsluiten van het elektragebruik door leden van de VvE is ook niet onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De elektriciteitsleidingen zijn gemeenschappelijk^[8]. Ieder lid van de VvE mag hiervan gebruik maken, maar moet wel voor zijn eigen verbruik betalen^[9]. Weliswaar heeft [eiseres] voor het verbruik van de theekoepel de afgelopen jaren niet betaald, maar deze betalingsverplichting bestaat wel. Om het verbruik bij de eigenaren in rekening te kunnen brengen, moet een elektriciteitsmeter worden geplaatst. [eiseres] , althans [B] , wilde gebruik maken van elektriciteit in de theekoepel. Door daarvoor niet te betalen, zou zij in strijd met de splitsingsakte handelen. De VvE mocht dit onrechtmatig handelen voorkomen door de elektriciteit van de theekoepel af te sluiten. [eiseres] verwijt de VvE dat zij geen besluit over de plaatsing van de tussenmeter heeft genomen. [eiseres] is echter degene die dit in de ALV van de VvE had moeten voorstellen. Dit heeft zij niet gedaan.

3.36.

De VvE maakt geen misbruik van recht door twee dagen voordat de huurovereenkomst in zou gaan een beroep te doen op het toestemmingsvereiste van artikel 24. Artikel 24 stelt de toestemming als voorwaarde. Of het toestemmingsvereiste geweigerd had mogen worden of niet, is niet relevant. De ratio van het toestemmingsvereiste van artikel 24 is helder en daarmee heeft de VvE belang bij nakoming van dit artikel.

3.37.

De VvE is dan ook geen schadevergoeding aan [eiseres] verschuldigd.

De door [eiseres] gevorderde verboden en het voorwaardelijke gebod worden afgewezen

3.38.

De juridische grondslag voor de door [eiseres] gevorderde verboden en het voorwaardelijk gevorderde gebod ontbreekt en deze verzoeken worden daarom afgewezen. De handelingen van de VvE die [eiseres] aan de verboden ten grondslag legt, zijn niet onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Verder heeft [eiseres] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit een andere juridische grondslag voor een (voorwaardelijk) verbod volgt. Zo vordert [eiseres] voorwaardelijk dat de VvE een goedkeuringsverzoek van artikel 24 ‘minimaal’ toetst, terwijl dit artikel een minimale toetsing niet voorschrijft. Bovendien is niet gebleken dat de VvE een toestemmingsverzoek van [eiseres] of [B] niet goed heeft getoetst of ten onrechte heeft afgewezen, want zij hebben niet om toestemming gevraagd voor het sluiten van de huurovereenkomst.

3.39.

Daarnaast zou een verbod van de VvE om zich te bemoeien met de gebruikersovereenkomst voor de theekoepel in strijd zijn met de taak van de VvE. Op grond van de splitsingsreglementen heeft de VvE als taak ervoor te zorgen dat de splitsingsreglementen door de leden worden nagekomen. Als [eiseres] geen toestemming vraagt voor een huurder en daarmee dus in strijd met de splitsingsreglementen handelt, mag de VvE [eiseres] daarop aanspreken. Ook het verbod om gebruikers van de theekoepel te benaderen voordat een gebruikersovereenkomst is gesloten, staat aan de taak van de VvE in de weg. Artikel 24 schrijft namelijk voor dat de gegadigde zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst tot de VvE moet wenden om goedkeuring te vragen. Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst moet de VvE hierover dus al met de gegadigde contact hebben.

Het door [eiseres] gevraagde gebod wordt afgewezen

3.40.

Het gebod dat de VvE zich ervoor moet inspannen dat ook de VvE-leden zich aan de door [eiseres] gevorderde geboden en verboden houden, kan niet worden toegewezen, nu deze geboden niet aan de VvE worden opgelegd. Daar komt bij dat de VvE-leden door [eiseres] niet in deze procedure zijn betrokken. Zij kunnen dan ook niet zomaar worden gehouden aan een gebod dat aan de VvE is opgelegd. Daarbij is onvoldoende concreet wat de inspanningsverplichting van de VvE dan in zou houden.

De gevorderde dwangsom wordt afgewezen

3.41.

De door [eiseres] gevorderde dwangsom wordt afgewezen. De VvE heeft in haar conclusie van antwoord aangegeven dat zij zal voldoen aan de door de rechtbank toegewezen geboden of verboden. De rechtbank heeft onvoldoende reden om aan te nemen dat de VvE zich niet aan de uitspraak van de rechtbank zal houden en een dwangsom vereist is.

Proceskosten

3.42.

[eiseres] wordt in conventie als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:

- griffierecht € 2.837,00

- salaris advocaat
€ 2.366,00(2 punten x tarief € 1.183,00)

Totaal € 5.203,00

3.43.

[eiseres] wordt in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op € 598,00 ((0,5) x 2 punten x € 598,00).

3.44.

De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1.

veroordeelt de VvE om [eiseres] en eventuele huurders dan wel kopers of andere gebruikers van de theekoepel de toegang tot en het gebruik van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen te verschaffen en om daartoe benodigde toegangsmiddelen zoals sleutels te verschaffen;

4.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 2.366,00;

in reconventie

4.3.

veroordeelt [eiseres] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 7.868,45, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 10 februari 2022 tot de dag van volledige betaling en een bedrag van € 3.024,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW telkens vanaf de datum van verschuldigdheid, namelijk vanaf de 1e van de opvolgende maand, tot aan de dag van volledige betaling;

4.4.

veroordeelt [eiseres] om aan de VvE maandelijks te betalen een bedrag overeenkomend met 50% van de door de ALV van de VvE vastgestelde bijdrage voor de maandelijkse servicekosten, telkens vanaf de datum van verschuldigdheid, namelijk vanaf de 1e van de opvolgende maand, tot aan de dag van volledige betaling;

4.5.

veroordeelt [eiseres] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 860,82;

4.6.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 598,00;

in conventie en reconventie

4.7.

veroordeelt [eiseres] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 271,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, en € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

4.8.

verklaart de veroordelingen 4.1. t/m 4.7 uitvoerbaar bij voorraad;

4.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023.^[10]