Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3270
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats 1] (het object).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum van 1 januari 2020 vastgesteld op
€ 223.000,-. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd..
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar van
14 april 2022 (verzonden 25 april 2022) ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2023 via Teams op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [Taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020. Het object betreft een eetcafé, waarvan eiseres gebruiker is. Het object is in 1800 gebouwd en heeft in totaal 117 m² (primaire ruimte 80 m²). Het is gelegen aan de [Straat] van de dorpskern van [plaats 1] .
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 139.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 223.000,-.
Het beoordelingskader
3.. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde voor het object niet te hoog heeft vastgesteld en zal daarbij ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op het object betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank zal tot slot ook ingaan op het verzoek van eiseres om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De beoordeling door de rechtbank
De waardering van het object
5. Om de waarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd van 16 november 2022, opgesteld door taxateur [Taxateur 2] . In de taxatiematrix en de bijbehorende tabellen zijn gegevens van transacties van verkochte horecapanden gebruikt. De huurwaarde (bruto jaarhuurwaarde) is bepaald door vergelijking met gerealiseerde huurprijzen vanuit de markt van eveneens horecapanden rondom de waardepeildatum. Aan de hand daarvan heeft de heffingsambtenaar de voor het object getaxeerde huurwaarde van € 156,- per m² en de kapitalisatiefactor van 12,2 onderbouwd.
Aan de hand hiervan is aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld..
6. Wat eiseres heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit.
Kooptransacties van vergelijkbare referentieobjecten
7. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar referentieobjecten heeft geselecteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object. Een aantal referentieobjecten heeft een betere ligging of is gelegen in andere gemeente of het betreft restaurants van een hogere kwaliteit, terwijl het object een eenvoudig eetcafé betreft. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Zoals de heffingsambtenaar terecht stelt, gaat het hier om objecten die alle als horecagelegenheid worden gebruikt. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing met name wijst op de eerste drie referentieobjecten: een cafetaria aan dezelfde weg gelegen, een café/bar in [plaats 2] en een eetcafé in [plaats 2] . De beroepsgrond slaagt niet.
De kapitalisatiefactor
8. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voor het object een kapitalisatiefactor van 12,2 heeft gehanteerd. De vergelijking met de transacties van vooral de eerste drie referentieobjecten biedt voldoende steun voor de onderbouwing dat de berekende kapitalisatiefactor van 12,2 niet te hoog is. Wat betreft de grond van eiseres dat onderbouwing van de kooptransacties ontbreekt, heeft de heffingsambtenaar terecht erop gewezen dat deze openbaar toegankelijk zijn. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
9. De heffingsambtenaar heeft eiseres verzocht om de eigen huurcijfers te overleggen. Eiseres heeft die gegevens niet verstrekt. De heffingsambtenaar heeft voor de getaxeerde huurwaarde per m² en getaxeerde huurwaarde per jaar gebruik gemaakt van huurinformatie van 7 referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft ook huurinformatie overgelegd.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde overzicht van de huurtransacties en de huurinformatie en de op de zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de getaxeerde huurwaarde voor het object niet te hoog is.
De beroepsgrond slaagt niet.
Coronacrisis en verlegging naar toestandsdatum
10. Eiseres voert aan dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Volgens eiseres is de coronacrisis een bijzondere omstandigheid op grond waarvan via artikel 18, derde lid, van Wet WOZ naar de toestandsdatum van 1 januari 2021 moet worden gekeken.
11. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was nog geen sprake van een coronacrisis. De rechtbank ziet ook geen aanleiding voor het oordeel dat er sprake is van een situatie waarop artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ van toepassing is. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis is geen omstandigheid die een verandering van de onroerende zaak of een specifiek voor het object van eiseres geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, zodat hierom niet van de toestand per 1 januari 2021 uitgegaan moet worden.
De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld.
Overschrijding van de redelijke termijn
13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dat verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
14. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaak ving de redelijke termijn aan op 25 maart 2021, toen het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar was ontvangen. De rechtbank had binnen 2 jaar, dus uiterlijk op 25 maart 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met 6 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft 13 maanden geduurd en daarmee 7 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 1 juni 2022, ongeveer 16 maanden geduurd en daarmee binnen de termijn van 1,5 jaar.
15. De rechtbank hanteert in zaken over de Wet WOZ voor de schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als uitgangspunt een forfaitair tarief van € 50,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [1] In dit geval is de redelijke termijn met 6 maanden overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De termijnoverschrijding is te wijten aan de heffingsambtenaar, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar in de schade zal veroordelen. Dat leidt tot een aanspraak op immateriële schadevergoeding van € 50,- te betalen aan eiseres door de heffingsambtenaar.
Het griffierecht
16. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
De proceskosten
18. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
19. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank dit verzoek afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
20. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de dossierstukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over het verzoek om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit hier aan bij de uitspraak van deze rechtbank van 21 december 2022. [4] Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Wat eiseres op de zitting hierover heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
21. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Gelet op de overschrijding van de redelijke termijn moet de heffingsambtenaar een bedrag van € 50,- aan immateriële schadevergoeding aan eiseres betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
22 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.