Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/622
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 21 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 296.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft de zitting op 26 juni 2023 aangehouden, om verweerder in de gelegenheid te stellen kennis te nemen van de door eiser gestuurde stukken. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 augustus 2023. Eiser is aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1974 gebouwde rijwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 118 m2 en is gelegen op een perceel van 201 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 248.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 296.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op 13 december 2019 voor € 285.000,-.
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 3 september 2020 voor € 297.500,-.
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 24 januari 2020 voor € 250.100,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De waarde van de woning wordt afgeleid uit de verkoopprijzen van de drie referentiewoningen. Op basis van de gemiddelde (gecorrigeerde) verkoopprijs per m2 van de drie referentiewoningen is de m2-prijs van de woning van eiser bepaald. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd voor prijsontwikkeling. Verder is de verkoopprijs van referentiewoning [adres 2] gecorrigeerd voor gebruiksoppervlakte. De verkoopprijs van referentiewoning [adres 3] is gecorrigeerd voor de staat van onderhoud en gebruiksoppervlakte. Bovendien is de verkooprijs van referentiewoning [adres 4] gecorrigeerd voor kwaliteit, de staat van onderhoud en bouwjaarklasse. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen. Daarnaast heeft verweerder met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dit hierna uit.
De WOZ-waardestijging van nabijgelegen woningen
8. Eiser stelt dat de WOZ-waardestijging van zijn woning buitensporig is gestegen ten opzichte van de gemiddelde WOZ-waardestijging. Eiser verwijst hierbij naar de gemiddelde woningwaardestijging in de gemeente [gemeente] . Daarnaast is volgens eiser de WOZ-waarde van zijn woning procentueel het hardst gestegen in vergelijking met [adres 5] en [adres 2] .
8.1
De rechtbank overweegt dat volgens de wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgings- of dalingspercentage geeft slechts een gemiddelde waardestijging van alle woningen in een gemeente weer. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de gemiddelde WOZ-waardestijging en de WOZ-waardes van [adres 5] en [adres 2] , zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]
9. Eiser stelt dat verweerder niet zorgvuldig is geweest. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder een grondprijs van € 578,- per m2 voor de woning van eiser en
€ 576,- voor [adres 2] hanteert. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat dit verschil is te verklaren door het verschil in grondoppervlakte. Het perceel van [adres 2] is 1 m2 groter, waardoor de m2-prijs door het afnemend grensnut € 2,- minder is. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde, de eindwaarde van de woning ter discussie staat. De onderdelen in de taxatiematrix, zoals de grondwaarde, zijn een hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. [1] De rechtbank is daarom van oordeel dat een verschil van € 2,- verwaarloosbaar is ten opzichte van de eindwaarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
€ 576,- voor [adres 2] hanteert. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat dit verschil is te verklaren door het verschil in grondoppervlakte. Het perceel van [adres 2] is 1 m2 groter, waardoor de m2-prijs door het afnemend grensnut € 2,- minder is. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde, de eindwaarde van de woning ter discussie staat. De onderdelen in de taxatiematrix, zoals de grondwaarde, zijn een hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. [1] De rechtbank is daarom van oordeel dat een verschil van € 2,- verwaarloosbaar is ten opzichte van de eindwaarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
10. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van zijn woning. Volgens eiser heeft de woning schimmelproblemen door lekkages bij het balkon, een slechte staat van de kozijnen, scheuren in de muren, een chloorcaliumvloer en betonrot. Daarnaast zorgt de staat van de tuin ten opzichte van [adres 5] en [adres 2] voor een waardevermindering van € 25.000,-.
10.1.
De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat de staat van onderhoud is gewaardeerd op een ‘3’. Dit betekent dat de staat van onderhoud gemiddeld is. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat uit het ingebrachte fotomateriaal geen omstandigheden blijken waar een slechter onderhoudsniveau uit zou moeten volgen dan is gehanteerd. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Bovendien onderbouwt eiser niet dat de WOZ-waarde van de woning met € 25.000,- verlaagd moet worden.
10.2.
Daarnaast heeft verweerder op de zitting voldoende toegelicht dat er ruimte in de waardebepaling is om met een eventueel slechtere staat van onderhoud rekening te houden. Als de staat van onderhoud wordt gewaardeerd op een ‘2’, vindt er een correctie van 5% plaats op de waarde van de woning van eiser. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde in het economisch verkeer is vastgesteld op € 315.000,-. Een correctie van 5% houdt een waardevermindering op de economische waarde in van € 315.000 - € 15.750 = € 299.250,-. De WOZ-waarde van de woning van eiser is vastgesteld op € 296.000,-. De rechtbank is daarom van oordeel dat er voldoende ruimte is in de waardebepaling om met een eventueel slechtere staat van onderhoud rekening te houden. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
11. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning. Er zijn namelijk parkeerproblemen in de straat en er is overlast door veel verkeer dat te hard rijdt. Bovendien ligt de woning bij een gevaarlijke kruising met de [weg] waar geen voorrang wordt verleend en te hard wordt gereden. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat referentiewoning [adres 2] een vergelijkbare ligging heeft. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd betwist. Voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde van de woning van eiser dan komt dat tot uitdrukking in het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] . De beroepsgrond slaagt niet.
Geluidoverlast van de buren
12. Eiser stelt daarnaast dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met geluidoverlast van de buren. Volgens eiser heeft hij overlast van de buren doordat zijn huis met de tunnelbouwmethode is gebouwd en hij buren met luidruchtige kinderen heeft. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat alle woningen in eisers rij op dezelfde manier zijn gebouwd. Dit betekent dat referentiewoning [adres 2] , die in dezelfde straat is gelegen als de woning van eiser, op dezelfde manier is gebouwd. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet betwist. Voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde van de woning van eiser, dan komt dat tot uitdrukking in het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] . Deze woning ligt namelijk in dezelfde straat als de woning van eiser. Voor wat betreft de luidruchtige buren met kinderen stelt verweerder dat dit subjectief van aard is. De rechtbank kan ook dit standpunt van verweerder volgen. De geluidoverlast van luidruchtige buren is een subjectieve beleving, waar in de waardering van de WOZ-waarde geen rekening mee kan worden gehouden. Een potentiële koper met kinderen kan hier bijvoorbeeld geen overlast van ervaren. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.