Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4638
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: M.J. Kanselaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Houkes).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 498.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 498.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
4 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
4 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 augustus 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [Taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1827 gebouwde vrijstaande woning, met een garage van 17 m2. De woning heeft een woonoppervlakte van 77 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 295 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 417.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 498.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 maart 2021 voor € 900.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 20 oktober 2020 voor € 690.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 14 juli 2020 voor € 950.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Eiser stelt dat hij geen verkoopdocumentatie heeft kunnen vinden van referentiewoning [adres 2] . Op de zitting stelt eiser opnieuw dat er geen transactiegegevens beschikbaar zijn van referentiewoning [adres 2] . In het verweerschrift heeft verweerder hierover toegelicht dat alle verkooptransacties in de permanente marktanalyse worden gescreend op bruikbaarheid en marktconformiteit . Als over een referentiewoning onvoldoende openbare verkoopinformatie beschikbaar is, moet eiser hier zelf nader onderzoek naar doen. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder hierover toegelicht dat er algemene sites zijn waar gegevens en foto’s van woningen te vinden zijn. De taxateur van verweerder heeft verder toegelicht dat hij een formulier van de koper van [adres 2] heeft gevonden, waarin is opgeschreven dat de woning voor € 925.000,- is aangeboden en voor
€ 900.000,- is verkocht. Bovendien staat in dit formulier dat de woning gemiddeld scoort voor onderhoud en eenvoudige voorzieningen heeft.
€ 900.000,- is verkocht. Bovendien staat in dit formulier dat de woning gemiddeld scoort voor onderhoud en eenvoudige voorzieningen heeft.
7.1
De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit formulier had moeten overleggen. Verweerder beschikt kennelijk wel over verkoopinformatie en heeft nagelaten om deze verkoopinformatie alsnog in te brengen en heeft tot op de zitting gewacht om hierover uitleg te geven. Het standpunt dat eiser zelf onderzoek had moeten doen, volgt de rechtbank niet. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, rust namelijk op verweerder. Het is nu voor de rechtbank onvoldoende controleerbaar of [adres 2] een bruikbare referentiewoning is. De rechtbank zal daarom deze referentiewoning buiten beschouwing laten. Daarmee resteren twee referentiewoningen. Gelet op de verschillen in bouwjaar, gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan de hand van alleen deze twee referentiewoningen niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 417.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Eiser heeft zijn voorgestane waarde onderbouwd met een taxatiematrix waarin de verkoopcijfers van vier referentiewoningen worden genoemd. Uit de uitleg bij de taxatiematrix blijkt dat een schaal van 1 tot en met 10 wordt gehanteerd voor de KOLDU-factoren. Het cijfer 7 is gemiddeld. Uit deze taxatiematrix blijkt dat eiser de kwaliteit, staat van onderhoud en luxe (de kwaliteit van de voorzieningen) van de woning op een ‘6’ heeft gewaardeerd. Dit betekent dus dat de kwaliteit, staat van onderhoud en luxe onder gemiddeld zijn. De rechtbank is van oordeel dat uit het ingebrachte fotomateriaal geen omstandigheden blijken waar een onder gemiddelde staat van de woning uit zou moeten volgen.
8.1
Bovendien heeft eiser de doelmatigheid op een ‘3’ gewaardeerd. De woning heeft namelijk een klein woonoppervlak met één slaapkamer en is een gemeentelijk monument. De rechtbank vindt de doelmatigheid op een ‘3’ te laag gewaardeerd. Verweerder heeft hierover namelijk op de zitting toegelicht dat één slaapkamer in verhouding staat tot de oppervlakte van de woning. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Bovendien houdt een klein woonoppervlakte niet automatisch een waardedrukkend effect in op de waarde van de woning. Daarnaast heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de gemeentelijke monumentenstatus in zijn algemeenheid een waardedrukkende factor is voor de waarde van de woning. [1] De rechtbank is daarom van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en bijkomende beslissingen9. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 1] schattenderwijs verminderen tot een bedrag van € 457.500,-.
Proceskostenvergoeding10. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.
11. Op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd om een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep en van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit is verder uitgewerkt in het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht (Bpb). Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het Besluit kan een veroordeling in deze kosten betrekking hebben op de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
12. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Bpb en de bijlage bij het Bpb wordt het bedrag van de rechtsbijstandskosten vastgesteld door aan de verrichte proceshandelingen punten toe te kennen overeenkomstig lijst (A) en die punten te vermenigvuldigen met de waarde per punt (B) en met de toepasselijke wegingsfactoren (C). De toepasselijke wegingsfactoren zijn in onderdeel C van de bijlage van het Bpb onderverdeeld in wegingsfactoren ten aanzien van het gewicht van de zaak (C1) en wegingsfactoren ten aanzien van samenhangende zaken (C2).
13. Voor het gewicht van de zaak kent onderdeel C1 van de bijlage bij het Bpb de volgende indeling:
Gewicht
factor
zeer licht
0,25
Licht
0,5
Gemiddeld
1
Zwaar
1,5
zeer zwaar
2
14.
In de toelichting bij het Bpb staat dat het gewicht van een zaak wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid. Het werd niet wenselijk geacht om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Het opnemen van wegingsfactoren in onderdeel C1 van het Bpb berust volgens de toelichting op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds, dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde.
In de toelichting bij het Bpb staat dat het gewicht van een zaak wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid. Het werd niet wenselijk geacht om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Het opnemen van wegingsfactoren in onderdeel C1 van het Bpb berust volgens de toelichting op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds, dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde.
15. De bestuursrechter moet zelf, op grond van een eigen waardering, beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt.
16. De rechtbank is van oordeel dat de waardering van woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ (wegingsfactor 0,5) behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak over een woning namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb. Dat WOZ-zaken over woningen van minder gewicht zijn, komt ook tot uitdrukking in de bestaande zittingsplanning van de rechtbank, waarbij op een reguliere zitting van een halve dag zeven WOZ-zaken worden behandeld, tegenover drie reguliere bestuursrechtelijke zaken. [2]
17. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. De gemachtigde maakt geen gebruik van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,5 hanteert. In afwijking van het Bpb, maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank een waarde per punt van € 837,-. Dit leidt tot de volgende proceskostenveroordeling. Voor rechtsbijstand wordt € 1.133,- toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5). Daarnaast wordt € 128,26 toegekend voor de kosten van de taxateur. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 1.261,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] naar
€ 457.500,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
€ 457.500,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.261,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.