Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5950
uitspraak van de enkelvoudige kamer van in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 820.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
28 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 augustus 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1903 gebouwde vrijstaande woning, met een berging van 47 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m2 en is gelegen op een perceel van
1060 m2.
1060 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 656.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 820.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 27 november 2020 voor € 750.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 21 juli 2020 voor € 725.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 7 juli 2021 voor € 560.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgrond
8. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de vve-reserve ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
9.1
Eiser stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Eiser heeft de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen in de bezwaarfase opgevraagd en niet ontvangen. Volgens eiser geeft verweerder in het taxatieverslag enkel inzicht in de staat van onderhoud en voorzieningen van de woning. Verweerder is het niet met eiser eens. Eiser heeft het ‘Taxatieverslag woningen’ met daarop de woningen die aan het primaire besluit ten grondslag lagen, ontvangen. Verweerder heeft bij aangetekende brief van 28 oktober 2022 en op de zitting toegelicht dat in het taxatieverslag de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen zijn weergegeven. De uitstraling is waar te nemen op de foto’s en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Daarnaast valt de kwaliteit van de woning onder de staat van onderhoud en is de ligging in de regel verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix/taxatiekaart) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag en de toelichting in de brief van 28 oktober 2022 kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Eiser stelt verder dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de KOUDV- en liggingsfactoren zijn gecorrigeerd. Eiser heeft hierover op de zitting toegelicht dat verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren getalsmatig of met vaste percentages dient te corrigeren. Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder heeft bij aangetekende brief op 28 oktober 2022 een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren aan de gemachtigde van eiser toegestuurd. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze getalsmatige waardecorrecties bij de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiser heeft dit niet betwist. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de KOUDV- en liggingsfactoren in de taxatiematrix in beroep daarentegen niet getalsmatig zijn uitgewerkt. Verweerder gebruikt ook geen vaste percentages voor de correctie van de KOUDV- en liggingsfactoren. De rechtbank kan verweerder hierin ook volgen. Er bestaat namelijk geen verplichting voor verweerder om eventuele verschillen te corrigeren met vaste percentages. Wel is het aan verweerder om (in bezwaar) aan de hand van het taxatieverslag en (vervolgens in beroep) aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiser de onderliggende gegevens op zijn beurt kan betwisten. Dat eiser graag ziet dat verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren verder uitwerkt en met een vast percentage corrigeert voor de verschillen, maakt de werkwijze van verweerder niet in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
9.3
Eiser stelt daarnaast dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning. Verweerder heeft echter bij aangetekende brief op 28 oktober 2022 de waarde van de verschillende objectonderdelen verstrekt. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.
9.4
Eiser stelt bovendien dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Verweerder is het niet met eiser eens. Op 16 mei 2022 heeft verweerder namelijk een e-mail met het gehanteerde indexeringspercentage naar de gemachtigde van eiser toegestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix. De rechtbank stelt voorop dat het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Bij gebruikmaking van indexeringspercentages dient verweerder zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. Hierbij wordt gebruik gemaakt van openbare gegevens, zoals het kadaster. Eiser heeft het nagelaten eigen berekeningen tegenover de indexering van verweerder te stellen. [1] De rechtbank is daarom van oordeel dat eiser niet is geschaad in zijn procespositie. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
10. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet geschikt zijn ter onderbouwing, omdat deze woningen op een aanzienlijk kleiner kavel liggen dan de woning. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift en tijdens de zitting toegelicht dat er geen bruikbare woningen met een vergelijkbaar perceel in [woonplaats] rond de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Verweerder moet bij de aanwezigheid van verschillen wel inzichtelijk maken op welke manier met die onderlinge verschillen rekening is gehouden. Dat heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door het kaveloppervlak in de taxatiematrix te noemen, dit te waarderen aan de hand van een grondstaffel en de grond uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen en de woning te berekenen. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
De voorzieningen van de woning
11. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Volgens eiser moeten de badkamer, keuken en sanitair worden gemoderniseerd. Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat er voldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau door de voorzieningen te waarderen als ‘eenvoudig’. Uit de door eiser overlegde foto’s blijkt niet zonder meer dat de voorzieningen als ‘eenvoudig/verouderd’ moet worden gewaardeerd. Eiser heeft dit niet betwist. Met de staat van de voorzieningen is gezien de m2-prijs van de woning in vergelijking met die van de referentiewoningen voldoende rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van de woning
12. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de hoogbouw achter de achtertuin van de woning. Volgens eiser heeft hij hierdoor verminderde privacy en uitzicht, wat een waardedrukkend effect heeft. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat er bomen en de berging tussen de hoogbouw en de woning staan, waardoor voldoende privacy aanwezig is. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet weersproken. Bovendien is schuin aan de achterzijde van [adres 4] ook hoogbouw gelegen. Dit is niet door eiser betwist. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat [adres 4] vergelijkbare overlast ondervindt, zodat dit punt voldoende is verdisconteerd in de verkoopprijs van deze referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 september 2023.
de rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.