Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/691
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.002.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
6 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
6 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 augustus 2023. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [A] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning, met een garage van 15 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 183 m2 en is gelegen op een perceel van
785 m2.
785 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 957.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.002.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 mei 2020 voor € 1.150.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 16 juli 2020 voor € 1.187.500,-.
- [adres 4] , verkocht op 10 juli 2020 voor € 885.000,-.
- [adres 5] , verkocht op 3 oktober 2020 voor € 1.390.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal vrijstaande woningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgrond
8. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de in het taxatieverslag gebruikte referentiewoning [adres 6] ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
9.1
Eiseres stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Eiseres heeft de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen in de bezwaarfase opgevraagd en niet ontvangen. Volgens eiseres geeft verweerder in het taxatieverslag enkel inzicht in de staat van onderhoud en voorzieningen van de woning. Verweerder is het niet met eiseres eens. Eiseres heeft het ‘Taxatieverslag woningen’ met daarop de woningen die aan het primaire besluit ten grondslag lagen, ontvangen. Verweerder heeft bij aangetekende brief van 28 oktober 2022 aan (de gemachtigde van) eiseres toegelicht dat in het taxatieverslag de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen zijn weergegeven. De uitstraling is waar te nemen op de foto’s en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Daarnaast valt de kwaliteit van de woning onder de staat van onderhoud en is de ligging in de regel verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix/taxatiekaart) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag en de toelichting in de brief van 28 oktober 2022 kan eiseres gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Eiseres stelt verder dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de KOUDV- en liggingsfactoren zijn gecorrigeerd. Eiseres heeft hierover op de zitting toegelicht dat verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren getalsmatig of met vaste percentages dient te corrigeren. Verweerder is het niet met eiseres eens. Verweerder heeft bij aangetekende brief op 28 oktober 2022 een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren aan de gemachtigde van eiseres toegestuurd. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze getalsmatige waardecorrecties bij de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiseres heeft dit niet betwist. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de KOUDV- en liggingsfactoren in de taxatiematrix in beroep daarentegen niet getalsmatig zijn uitgewerkt. Verweerder gebruikt ook geen vaste percentages voor de correctie van de KOUDV- en liggingsfactoren. De rechtbank kan verweerder hierin ook volgen. Er bestaat namelijk geen verplichting voor verweerder om eventuele verschillen te corrigeren met vaste percentages. Wel is het aan verweerder om (in bezwaar) aan de hand van het taxatieverslag en (vervolgens in beroep) aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiseres de onderliggende gegevens op haar beurt kan betwisten. Dat eiseres graag ziet dat verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren verder uitwerkt en met een vast percentage corrigeert voor de verschillen, maakt de werkwijze van verweerder niet in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
9.3
Eiseres stelt daarnaast dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning. Verweerder heeft echter bij aangetekende brief op 28 oktober 2022 de waarde van de verschillende objectonderdelen verstrekt. Eiseres heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.
9.4
Eiseres stelt bovendien dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Verweerder is het niet met eiseres eens. Op 16 mei 2022 heeft verweerder namelijk een e-mail met het gehanteerde indexeringspercentage naar de gemachtigde van eiseres toegestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix. De rechtbank stelt voorop dat het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Bij gebruikmaking van indexeringspercentages dient verweerder zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. Hierbij wordt gebruik gemaakt van openbare gegevens, zoals het kadaster. Eiseres heeft het nagelaten eigen berekeningen tegenover de indexering van verweerder te stellen. [1] De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres niet is geschaad in haar procespositie. De beroepsgrond slaagt niet.
De voorzieningen van de woning
10. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Volgens eiseres dienen de badkamer, keuken en sanitair gemoderniseerd te worden. De voorzieningen moeten daarom in de taxatiematrix als ‘verouderd’ worden gewaardeerd. Verweerder is het niet met eiseres eens. Volgens verweerder is er in voldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘eenvoudig’. Dit is de laagste waardering in de taxatiematrix. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het niet relevant is of de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘eenvoudig’ of ‘verouderd’. Volgens verweerder dient er namelijk naar de m2-prijzen gekeken te worden. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat [adres 2] en [adres 3] betere voorzieningen en een hogere m2-prijs (€ 3.286 en € 3.088) dan de woning (€ 2.983) hebben. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiseres aangevoerde referentiewoningen
11. Eiseres stelt dat verweerder ook [adres 7] en [adres 8] had moeten hanteren als onderbouwing. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat deze woningen minder goed bruikbaar zijn dan de gehanteerde referentiewoningen.
[adres 7] heeft namelijk een gebruiksoppervlakte van 128 m2 en is daarmee een stuk kleiner dan de woning. Daarnaast is [adres 8] een twee-onder-een-kapwoning en is de woning daarentegen een vrijstaande woning. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 7] heeft namelijk een gebruiksoppervlakte van 128 m2 en is daarmee een stuk kleiner dan de woning. Daarnaast is [adres 8] een twee-onder-een-kapwoning en is de woning daarentegen een vrijstaande woning. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 september 2023.
de rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.