ECLI:NL:RBMNE:2023:4496

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/559160 / KG ZA 23-352

Vonnis in kort geding van 1 september 2023

in de zaak van

H.O.D. NEDERLAND B.V.,

te Utrecht,

eisende partij in conventie en gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: H.O.D.,

advocaat: mr. J.N. Gerritsen te Utrecht,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie en eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.L. Ravensbergen-Brussee te Noordwijkerhout.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 juli 2023, met producties 1 t/m 12,
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 7, tevens eis in voorwaardelijke reconventie,

- de producties 13 t/m 15 van H.O.D.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 18 augustus 2023 plaatsgevonden. Namens partijen hebben de advocaten een pleitnota voorgedragen. Van wat verder is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling waren ook aanwezig, de heren [A]^[1]en [B]^[2](hierna: [B] ), tegen wie H.O.D. gelijkluidende vorderingen heeft ingesteld die tegelijk met deze zaak zijn behandeld.

2.Waar gaat dit kort geding over?

2.1.

H.O.D. is een professionele vastgoedbeheerder die zich richt op het beschermen van panden tegen alle voorkomende risico’s van leegstand; een zogenoemde ‘leegstandbeheerder’. Dit doet zij (ook) voor [onderneming] B.V.^[3](hierna: [onderneming] ) op basis van een bewaarnemingsovereenkomst. [onderneming] is de eigenaar van het [naam] , waaronder het complex aan de [straat] in [woonplaats] . Het complex bestaat uit voormalige dienstwoningen van de marechaussee (hierna: het complex) die bij [naam] behoorden.

2.2.

Op grond van de overeenkomst met [onderneming] huisvest H.O.D. sinds 2005 ‘oppassers’ in voornoemd complex met wie zij ‘oppasovereenkomsten’ sluit.

2.3.

[gedaagde] en [B] wonen sinds 24 maart 2022 op basis van oppasovereenkomsten met H.O.D. in een van de woningen, namelijk, die aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning), en betalen op dit moment per persoon aan H.O.D. (€ 177,64 + € 37,30 btw =) € 214,94 per maand (samen € 429,88 per maand).

2.4.

In november 2022 heeft H.O.D. van [onderneming] de opdracht gekregen om het complex per 1 april 2023 tijdelijk te verhuren. H.O.D. heeft dit in februari 2023 met

[gedaagde] en [B] en de andere bewoners van het complex gedeeld en aangegeven dat het gebruik van de woningen zal worden beëindigd omdat zij van [onderneming] de opdracht tot tijdelijke verhuur van het complex heeft gekregen. Vervolgens heeft H.O.D. op 24 februari 2023 de overeenkomsten met [gedaagde] en [B] opgezegd tegen 31 maart 2023, met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van 28 dagen. [gedaagde] en [B] zijn verzocht om de woning tegen laatst genoemde datum te ontruimen.

2.5.

[gedaagde] en [B] hebben geen gevolg gegeven aan de verzochte ontruiming en het standpunt ingenomen dat de overeenkomsten tussen partijen huurovereenkomsten zijn die H.O.D. niet zomaar mag opzeggen. [gedaagde] en [B] vinden dat zij recht hebben op huurbescherming.

2.6.

H.O.D. is het niet eens met [gedaagde] en [B] . Volgens H.O.D. hebben partijen bruikleenovereenkomsten gesloten die door haar rechtsgeldig zijn opgezegd, zodat [gedaagde] en [B] vanaf 1 april 2023 zonder recht of titel in de woning verblijven. H.O.D. vordert in deze procedure daarom ontruiming van de woning door [gedaagde] . Tegen [B] is eenzelfde vordering ingesteld in een aparte procedure met het nummer 59161 KG ZA 23-353. Op die vordering wordt in een apart vonnis van eveneens 1 september 2023 beslist. Hierna worden alleen de vorderingen tegen [gedaagde] besproken.

2.7.

Omdat [gedaagde] de woning per 1 april 2023 niet heeft verlaten, heeft H.O.D. de woning ook niet kunnen verhuren conform de opdracht van [onderneming] . Hierdoor loopt [onderneming] huurinkomsten mis, waarvoor zij H.O.D. aansprakelijk heeft gesteld. Volgens H.O.D. komen die gederfde huurinkomsten voor haar rekening; zij leidt dus schade. H.O.D. wil dat [gedaagde] deze schade aan haar vergoedt, omdat die is ontstaan doordat [gedaagde] de overeenkomst tussen partijen niet nakomt (door de woning te verlaten), dan wel omdat zij onrechtmatig handelt.

2.8.

De vorderingen van H.O.D. luiden – samengevat – als volgt:

1. a.
primair[gedaagde] veroordelen om de woning binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en [gedaagde] te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, de woning opnieuw in gebruik te nemen,

b. subsidiair, een door de voorzieningenrechter juist te achten beslissing,

2. [gedaagde] veroordelen om, bij wijze van voorschot, de schade te vergoeden die H.O.D. lijdt door gederfde huurpenningen, primair op grond van 6:74 BW, subsidiair op grond van 6:162 BW, ter hoogte van € 3.520,00 vanaf april 2023 tot en met juli 2023 en vanaf 1 augustus tot de dag van ontruiming door [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, en

3. [gedaagde] veroordelen tot betaling aan H.O.D. van de proceskosten, te vermeerderen met de eventuele wettelijke rente daarover, en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten.

2.9.

[gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van H.O.D., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van H.O.D., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van H.O.D. in de kosten van deze procedure.

2.10.

[gedaagde] en [B] hebben een gezamenlijke conclusie van antwoord ingediend waarin ook een voorwaardelijke tegenvordering is ingesteld. Omdat [B] in deze procedure geen partij is, kan hij geen zelfstandige tegenvordering instellen. De voorzieningenrechter begrijpt de tegenvordering daarom zo dat [gedaagde] en [B] bedoeld hebben ieder in de eigen procedure een gelijkluidende vordering in te stellen. De vordering namens [gedaagde] houdt het volgende in. In het geval de gevorderde ontruiming door H.O.D. wordt toegewezen, vordert [gedaagde] :

om de ontruimingstermijn op drie maanden na betekening van het vonnis vast te stellen, dan wel een andere termijn,

veroordeling van H.O.D. tot betaling van de waarborgsom van € 275,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, dan wel een ander bedrag,

veroordeling van H.O.D. in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.11.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

De uitkomst

3.1.

De vordering van H.O.D. tot ontruiming van de woning door [gedaagde] wordt toegewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten van H.O.D. De andere vorderingen van H.O.D. worden afgewezen. De (voorwaardelijke) tegenvorderingen van [gedaagde] worden ook afgewezen en zij wordt in de proceskosten veroordeeld. Hierna wordt uitgelegd hoe de voorzieningenrechter tot deze beslissing is gekomen, waarbij de vorderingen van H.O.D. en [gedaagde] apart van elkaar worden besproken.

In conventie

De ontruiming

Het spoedeisend belang

3.2.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of H.O.D. ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Volgens [gedaagde] heeft H.O.D. geen spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming omdat zij op grond van de overeenkomst met haar opdrachtgever, [onderneming] , geen verplichting heeft tot oplevering van de woning, maar tot gebruiken en/of doen bewonen. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. De stelling van H.O.D. dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft is voldoende voor het aannemen van een spoedeisend belang. Welke verplichtingen H.O.D. richting haar opdrachtgever heeft is in dit kader niet relevant. Gesteld noch gebleken is immers dat het verblijf van H.O.D. in de woning rechtstreeks gekoppeld is aan een opdracht van [onderneming] aan H.O.D.

Het toetsingskader

3.3.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding geldt dat deze slechts toegewezen kan worden als voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure, later, tot dezelfde conclusie zal komen. De vraag die in deze procedure centraal staat is of de overeenkomst tussen partijen als een overeenkomst van bruikleen dan wel huur moet worden aangemerkt.

3.4.

Bij de beantwoording van de vraag hoe de gesloten overeenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie tussen partijen is betiteld. Bepalend is wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan die wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in haar geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.^[4]

3.5.

Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst in de zin van artikel 7A:1777 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van, in dit geval, de woning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst moet sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is géén sprake, als de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning.

3.6.

Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijze een tegenprestatie voor gebruik van de woning die [gedaagde] bewoont. Van bruikleen kan ook sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, of ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer.

De door [gedaagde] betaalde maandelijkse vergoeding is géén tegenprestatie

3.7.

Vast staat dat [gedaagde] geen contractuele relatie heeft met de eigenaar van de woning en ook niets aan haar betaalt. Zij moet ook zelf zorgdragen voor de nutsvoorzieningen en de kosten daarvan. Daarnaast betaalt zij een vergoeding van € 214,94 (inclusief btw) aan H.O.D. Wat is de aard van die vergoeding?

3.8.

Volgens H.O.D. ziet de vergoeding die de oppassers, waaronder [gedaagde] , betalen op de onkosten die zij maakt voor het in bruikleen geven van de woningen. H.O.D. stelt dat zij uit die vergoeding haar organisatie- en secretariskosten, alsmede haar algemene beheerskosten betaalt. Die exploitatiekosten worden periodiek over al haar gebruikers omgeslagen, vermeerderd met een opslag wegens risico en winst. De gemaakte kosten hangen volgens H.O.D. onder ander samen met, werving en selectie van kandidaten en alle administratieve afhandeling daarvan, communicatie met gebruikers en derden, uitvoering/coördineren van klein en groot onderhoud, periodieke controles van de objecten en (administratieve) afhandeling daarvan, de (telefonische) bereikbaarheid, waaronder via een alarmcentrale bij calamiteiten, afhandelen van alle voorkomende problemen en klachten met gebruikers en het afhandelen van en bezwaar maken tegen OZB aanslagen, energiekosten en servicekosten. H.O.D. stelt dat de door [gedaagde] betaalde vergoeding van € 214,94 (inclusief btw) niet eens kostendekkend is voor de uitvoering van voornoemde werkzaamheden. Ter onderbouwing van haar kosten verwijst H.O.D. naar een verklaring van haar accountant. Daarin staat dat de gemiddelde kosten per oppasser over het boekjaar 2022 € 198,58 bedroeg. De accountant heeft dit bedrag als volgt uitgesplitst:

3.9.

[gedaagde] betwist dat de maandelijkse vergoeding die zij betaalt geen enkele vergoeding voor het gebruik van de woning omvat en vindt dat sprake is van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1BW. Volgens [gedaagde] moet H.O.D. inzicht geven in welke werkzaamheden zij precies heeft verricht en welke kosten zij daadwerkelijk heeft gemaakt met betrekking tot
haar woning. Een algemene kostenspecificatie per gemiddelde oppasser is volgens [gedaagde] onvoldoende. De door de accountant afgegeven verklaring vindt [gedaagde] ook onvoldoende onderbouwd en oncontroleerbaar.

3.10.

De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in haar standpunt dat H.O.D. inzichtelijk moet maken welke werkzaamheden zij heeft verricht en kosten zij daadwerkelijk per woning heeft gemaakt. De vergoeding die H.O.D. van [gedaagde] vraagt is een forfaitaire vergoeding (een vast bedrag) gebaseerd op de gemiddelde kosten voor de terbeschikkingstelling van haar diensten als leegstandbeheerder (beheerkosten). De voorzieningenrechter begrijpt dat het voor een leegstandbeheerder het meest praktisch is om de kosten van bemiddeling en beheer over de oppassers te verdelen dan deze individueel bij te houden en te berekenen. Dat leidt ongetwijfeld tot meer werk en meer kosten.

Er is bovendien niets mis met het vragen van een forfaitaire vergoeding, mits H.O.D. voldoende kan onderbouwen waarop het bedrag is gebaseerd, zodat vastgesteld kan worden dat de gevraagde vergoeding niet voorbij de ‘onkosten’ schiet en in de sfeer van een tegenprestatie terecht komt. Het vereiste inzicht in haar werkzaamheden en de gemiddelde kosten heeft H.O.D. naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter gegeven. De uitgebreide omschrijving van de werkzaamheden en de overgelegde ondertekende accountsverklaring is in het kader van dit kort geding voldoende. Uit die verklaring blijkt dat de kosten per oppasser in 2022 € 198,58 (exclusief btw) bedroegen. Dat is lager dan de door [gedaagde] betaalde bedrag van € 177,64 (exclusief btw) per maand, zodat van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW niet gesproken kan worden.

3.11.

De slotsom van het bovenstaande is dat voldoende aannemelijk is geworden dat de rechter in een eventueel te voeren bodemprocedure zal oordelen dat sprake is van een bruikleenovereenkomst. Als onweersproken staat vast dat H.O.D. de overeenkomst van bruikleen tijdig heeft opgezegd. Dit betekent dat [gedaagde] sinds 1 april 2023 zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen.

Termijn ontruiming

3.12.

H.O.D. heeft gevorderd om de ontruimingstermijn te bepalen op 48 uur na betrekking van het vonnis. [gedaagde] heeft in reconventie gevorderd de ontruimingstermijn op drie maanden te bepalen. De voorzieningenrechter leest deze vordering als verweer in conventie. [gedaagde] heeft echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd die een termijn van drie maanden rechtvaardigen. De voorzieningenrechter acht een termijn van 48 uur echter wel te kort en zal die bepalen op 14 dagen na betekening van het vonnis.

De schadevergoeding

3.13.

H.O.D. vordert ook een voorschot op de door haar gestelde schadevergoeding. Een vordering tot betaling van een geldsom kan in kort geding worden toegewezen als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.

3.14.

H.O.D. heeft niets gesteld over de hiervoor genoemde onverwijlde spoed, terwijl de vordering door [gedaagde] ook gemotiveerd is betwist. Desgevraagd heeft H.O.D. ter zitting verklaard dat het wel zo praktisch was om beide vorderingen in een procedure in te stellen. Deze omstandigheid is echter onvoldoende om een spoedeisend belang aan te nemen. De vordering wordt daarom afgewezen.

Proces- en nakosten

3.15.

[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van H.O.D. als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

676,00

- salaris advocaat

€

539,50

Totaal

€

1.215,50

3.16.

Omdat de gevorderde geldvordering door H.O.D. kansloos is ingesteld, terwijl het te betalen griffierecht in deze zaak op dat bedrag is gebaseerd, heeft de voorzieningenrechter aanleiding gezien een deel van het door H.O.D. betaalde griffierecht van € 2.837,00 voor haar eigen rekening te laten. Het hiervoor toegewezen bedrag aan griffierecht is dat voor zaken met een onbepaald waarde, omdat een vordering tot ontruiming een zaak van onbepaalde waarde is. Omdat H.O.D. drie vrijwel identieke vorderingen afzonderlijk heeft ingesteld, worden de kosten voor salaris advocaat gehalveerd. De kosten voor het opstellen van de processtukken en het bijwonen van de mondelinge behandeling kunnen immers over meerdere zaken worden verdeeld, met dien verstande dat het te ver gaat om de drie zaken volledig als één geheel te beschouwen (de positie van de bruikleners ten opzichte van H.O.D. verschilt immers enigszins).

3.17.

H.O.D. heeft ook een vergoeding voor de nakosten en de kosten voor de ontruiming van de woning gevorderd. Dit laatste onderdeel van de vordering wordt afgewezen. Op grond van artikel 237 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers kosten die na het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat immers nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang.

3.18.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

In voorwaardelijke reconventie

3.19.

Omdat de vordering tot ontruiming van de woning is toegewezen, is de voorwaarde voor de ingestelde eis in reconventie vervuld. De voorzieningenrechter zal de reconventionele vorderingen van [gedaagde] daarom beoordelen.

Verlenging ontruimingstermijn

3.20.

[gedaagde] heeft gevraagd om de ontruimingstermijn te verlengen tot drie maanden. Deze vordering wordt afgewezen omdat het geen zelfstandig grondslag heeft en wordt door [gedaagde] in feite als verweer op de gevorderde ontruimingstermijn van 48 uur aangevoerd. Het verweer is al onder 3.12 besproken.

Waarborgsom

3.21.

[gedaagde] vordert dat H.O.D. de door haar betaalde waarborgsom terugbetaalt, vermeerderd met de wettelijke rente. De voorzieningenrechter begrijpt dat dit de waarborgsom is die [gedaagde] bij aanvang van de overeenkomst aan H.O.D. heeft betaald. In artikel 2.1. van de overeenkomst staat dat [gedaagde] dit bedrag na beëindiging van de overeenkomst én onder afgifte van alle sleutels terug krijgt, als geen verrekening hoeft plaatst te vinden. Dit is dus een toekomstige vordering waarvan helemaal niet duidelijk is of [gedaagde] daarop recht zal hebben en/of H.O.D. in gebreke zal blijven met betaling daarvan en wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

3.22.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Die kosten worden aan de kant van H.O.D. begroot op nihil, omdat de eis in reconventie niet tot een aanvullend debat tussen partijen heeft geleid en er dus ook geen kosten voor zijn gemaakt.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

In conventie

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de door haar gebruikte ruimte in het pand aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en al haar zaken en de sleutels af te geven aan H.O.D. en ontruimd te houden en verbiedt [gedaagde] om, eenmaal ontruimd hebbend, het pand opnieuw in gebruik te (doen) nemen,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van H.O.D. tot dit vonnis vastgesteld op € 1.215,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 173,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

In reconventie

4.6.

wijst de vordering af,

4.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van H.O.D. tot dit vonnis vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. van Ommeren, in tegenwoordigheid van mr. A. Safi als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2023.

4879