ECLI:NL:RBMNE:2023:4173

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10564420 AV EXPL 23-20 EAdV/51469

Kort geding vonnis van 10 augustus 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigden: mrs. M.H.P. de Wit en H. van Rijn,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigden: mrs. D.J.A. van den Berg en S. ten Wolde.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 14 juli 2023, met 17 producties;
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met 14 producties.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 27 juli 2023 plaatsgevonden. Namens [eiseres] was aanwezig de heer [A] (regiodirecteur [onderneming 1] B.V.), bijgestaan door gemachtigden. Namens [gedaagde] was aanwezig de heer [B] als zaakwaarnemer voor de heer [C] (enig aandeelhouder en bestuurder [gedaagde] ), bijgestaan door gemachtigden. Namens partijen zijn de standpunten toegelicht, waarbij de gemachtigde van [eiseres] gebruik heeft gemaakt van een pleitnota die zij heeft overgelegd en voorgedragen. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en hebben op elkaar kunnen reageren.

De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

[onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ) is de vastgoedbeheerder van [eiseres] . Waar in het navolgende [onderneming 1] wordt genoemd, is [onderneming 1] opgetreden als vertegenwoordiger van [eiseres] . [eiseres] is een vennootschap die zich bezighoudt met houdster- en financieringsactiviteiten binnen het vastgoed. [gedaagde] is een professionele distributeur van [.] -verlichting in Nederland. Zij houdt zich bezig met het ontwikkelen en produceren, integreren en testen van [.] -verlichting in de breedste zin van het woord. De heer [C] (hierna: [C] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] . [C] is woonachtig in China en de Nederlandse taal niet machtig.

2.2.

In mei 2017 heeft de rechtsvoorgangster van [eiseres] een schriftelijke overeenkomst (hierna: de Oude Huurovereenkomst) met [gedaagde] gesloten voor de huur van de bedrijfsruimte gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 1] (unit [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] ) in [plaats 1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een opslagloods met kantoorruimte. In deze overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“
UITGANGSPUNTEN HUUROVEREENKOMST(…)

Voorschot leveringen en diensten: € 24.727,50 exclusief BTW per jaar. (…)

Artikel 1 – het gehuurde, bestemming(…)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voorhet ontwikkelen, (doen) produceren, integreren en testen, groothandel in en im-export van [.] verlichting, onderdelen, (sub)systemen en andere producten. (…)

Artikel 3 – duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur vanvijf jaar, ingaande op01 juni 2017en lopende tot en met31 mei 2022.

3.2

Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van telkensvijf jaren, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door zowel huurder als verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van een lopende huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminstetwaalf maanden.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. (…)

Artikel 4 – huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis€ 177.000,--. (…)

Artikel 7 – beheerder(…)

7.3

De huuropzegging moet altijd aan de verhuurder worden gezonden; een kopie daarvan aan de beheerder.”

2.3.

Onder de Oude Huurovereenkomst is de initiële huurprijs bepaald op € 177.000,- (excl. btw). Deze huurprijs is daarna steeds geïndexeerd. [gedaagde] heeft een waarborgsom van € 61.022,- aan de rechtsvoorgangster van [eiseres] betaald.

2.4.

Op 10 januari 2022 heeft [C] het volgende aan [onderneming 1] bericht:

“
We rent the warehouse from a british company from 2017 years. we are old lessee from 2017 years And they sold this warehouse to your company a few years ago. I think This year Our rent contract will be leadtime.

I would like to continue the rent contract with you.

I have some questions:

1. How much the rent per square meters?

(…)

3. Could you check the leadtime for me? (…)”

In reactie heeft mevrouw [D] (hierna: [D] ) van [onderneming 1] op 28 januari 2022 het volgende aan [C] bericht:

“
(…) We can renew your contract if you would like. (…)

Your current lease expires per the end of May 2022.”

In reactie heeft [C] op 31 januari 2022 het volgende bericht:

“
(…) We have some questions about the warehouse.

1. what about the rent? pls give me the offer. If you can give us better prices. The bussiness is not so good. (…)”

In reactie op deze e-mail heeft [D] diverse voorstellen voor vernieuwing van het contract gedaan. [C] is niet met deze voorstellen akkoord gegaan omdat hij de voorgestelde huurprijs te hoog vond. Op 10 mei 2022 heeft [C] het volgende aan [D] bericht:

“
(…) Could you make a contract for us with one -year rent?

Our bussiness is very very bad. Maybe after one year we will close our company. (…)”

In reactie heeft [D] op diezelfde dag aan [C] het volgende huurvoorstel (hierna: het Huurvoorstel) gedaan:

“
Normally you will have to pay an incentive for a one year lease but I will try to do my best to help you, so the offer for one year will be as well:

€ 245.000,00 ex. VAT and service charges

Service charges: same as you pay right now

Lease term: 1 year with extension periods of 5 years

Start date: 1 June 2022

I will have to ask approval from the board for the deal so please keep that in mind.”

Vervolgens vraagt [C] op enig moment aan [D] wanneer zij uitsluitsel kan geven over het voorstel. [D] reageert als volgt:

“
Do you mean you accept my proposal? If you can let me know then I can ask approval from the board. (…).”

[C] reageert als volgt:

“
yes.its ok for your advice.”

Op 17 mei 2022 heeft [D] het volgende aan [C] bericht:

“
Good news, the renewal has been approved. We will draft the lease agreement and will send it over to you Wednesday the latest for signing. You can sign digital, through docusign. My colleague will send you a link.”

[C] bedankt [D] :

“
Thanks for your helps”.

2.5.

[onderneming 1] heeft vervolgens een huurovereenkomst (hierna: de Nieuwe Huurovereenkomst) opgesteld. In deze Nieuwe Huurovereenkomst staat het volgende:

“
KERNGEGEVENS HUUROVEREENKOMST

(…)

Servicekosten:€ 20.000,-per jaar te vermeerderen met omzetbelasting.

Betaaltermijn: perkwartaalvooruit, via automatische incasso. (…)

1. HET GEHUURDE, BESTEMMING

1.1 (…)

Het Gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alskantoor en opslagruimte, groothandel in verlichtingsartikelen, het ontwikkelen, (doen) produceren, integreren en testen, groothandel in en im- export van van [.] verlichting, onderdelen, (sub)systemen en andere producten. (…)

3. DUUR, VERLENGING EN OPZEGGING

3.1

Deze huurovereenkomst gaat in op1 juni 2022(hierna te noemen ‘Ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 1 (één) jaar en loopt tot en met31 mei 2023.

3.2

Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door één der Partijen in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van5 (vijf)jaar, derhalve tot en met31 mei 2028. Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens5 (vijf)jaar.

3.3

Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van6 (zes)maand(en).

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven aan Verhuurder.

4. HUURPRIJS, OMZETBELASTING, SERVICEKOSTEN, HUURPRIJSAANSPASSING, BETALINGSVERPLICHTING, BETAALPERIODE

4.1

De aanvangshuurprijs van het Gehuurde bedraagt op de Ingangsdatum op jaarbasis€ 245.000, te vermeerderen met omzetbelasting. (…)

11 BIJZONDERE BEPALINGEN(…)

Entire Agreement Clausule

11.62

Buiten hetgeen in deze huurovereenkomst is bepaald, bestaan vanaf1 juni 2022tussen partijen geen juridisch verbindende afspraken met betrekking tot het Gehuurde en de wederzijdse rechten en verplichtingen. Wijzigingen en aanvullingen van deze huurovereenkomst kunnen slechts schriftelijk worden aangegaan. Door ondertekening van de huurovereenkomst komen de afspraken die betrekking hebben op de verhuur en huur van het Gehuurde te vervallen en zullen Verhuurder en Huurder over en weer geen rechten en plichten uit dien hoofde meer geldend kunnen maken voor wat betreft het Gehuurde en hun contractuele verhouding.”

2.6.

Van zowel de Oude Huurovereenkomst als de Nieuwe Huurovereenkomst maken de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de Algemene Bepalingen) deel uit. In deze Algemene Bepalingen staat onder meer het volgende:

“
Gebruik

5.1

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)

Betalingen(…)

23.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)

Boetebepaling

29 Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. (…)”

2.7.

Op 22 juni 2022 heeft mevrouw [E] (hierna: [E] ) van [onderneming 1] het volgende aan [C] bericht:

“
(…) Hereby we send you the lease agreement. If agreed, we would like to receive a signed copy through Docusign.”

Als reactie heeft [C] op diezelfde dag bericht:

“
I will sign it tomorrow , thanks”

Uit de geschiedenis van het programma ‘Docusign’ volgt dat [C] het document dat [E] op 22 juni 2022 aan hem heeft gestuurd, op 27 juni 2022 digitaal heeft geopend.

2.8.

Op 23 september 2022 heeft [gedaagde] een pand gekocht in [plaats 2] . Dit pand heeft [gedaagde] momenteel in gebruik voor exploitatie van haar bedrijf.

2.9.

Op 30 december 2022 heeft [gedaagde] aan ‘ [onderneming 2] ’ (die naar de kantonrechter begrijpt de technisch beheerder is) een brief gestuurd waarin zij meedeelt:

“.. and will move after the current contract has expired. (…) I would like to receive a confirmation of the termination of the contract as of June 1, 2023.”Op 3 januari 2023 heeft [gedaagde] deze brief ook per e-mail aan de heer [F] (hierna: [F] ) van [onderneming 1] gestuurd. Op die datum heeft [F] het volgende aan [C] bericht:

“
(…) Thanks for the email.

I found the concept contract which [D (voornaam)] made but never send out and also found the approval from the board. Please note that the contract has a notice period of 6 months, which means the notice should have been send out before the 1th of December and send by registered letter or bailiff’s notification. (…)”

Volgens [onderneming 1] heeft zij op 3 januari 2023 het contract aan [C] gestuurd. Omdat [C] meent dat hij het contract niet heeft ontvangen, bericht hij op 8 februari 2023 aan [F] het volgende:

“
i just came back my office after new year holiday, I still not get the contract from your company. We can sign once we get it.”

Op 1 maart 2023 heeft [F] [C] verzocht het contract te tekenen. [C] heeft als volgt geantwoord:

“
(…) I got the email in my trash emailbox. I will sign it tomorrow morning. (…)”

[C] heeft het contract tot op heden niet ondertekend.

2.10.

Op 22 mei 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de gemachtigde van [eiseres] benaderd om een afspraak te maken voor de oplevering van het gehuurde voor 31 mei 2023. De gemachtigde van [eiseres] reageerde afwijzend op dit verzoek met het argument dat de huurovereenkomst door zou lopen, zodat [gedaagde] het gehuurde buiten aanwezigheid van [eiseres] (of [onderneming 1] ) op 31 mei 2023 heeft opgeleverd. [gedaagde] heeft een deurwaarder ingeschakeld. Deze is bij de oplevering aanwezig geweest en heeft een proces-verbaal van constatering opgemaakt.

2.11.

Op 5 juni 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] een e-mail aan de gemachtigde van [eiseres] gestuurd waarin zij aangeeft dat het gehuurde op 31 mei 2023 in aanwezigheid van een deurwaarder is opgeleverd en dat de sleutels per aangetekende post aan [onderneming 1] zijn gestuurd. In die e-mail heeft [gedaagde] verzocht om terugbetaling van de waarborgsom. Op 9 juni 2023 heeft [onderneming 1] de oplevering van het gehuurde en de ontvangst van de sleutels bevestigd. [eiseres] heeft [gedaagde] gesommeerd het gehuurde weer in gebruik te nemen.

2.12.

Op 1 juni 2022 heeft de geïndexeerde huurprijs onder de Oude Huurovereenkomst € 254.827,68 (excl. btw) bedragen.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:

Primair:

om de gehuurde bedrijfsruimte aan de [straat] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] in [plaats 1] in zijn geheel weer in gebruik te nemen en te houden conform de bepalingen in de Nieuwe Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen, op straffe van verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 5.000,- per dag of gedeelte daarvan, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf de datum van dit vonnis;

tot betaling aan [eiseres] van de achterstallige huurpenningen en servicekosten over de maanden tot en met september 2023 ter hoogte van € 105.009,51 te vermeerderen met btw, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

conform artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen om aan [eiseres] te voldoen de contractuele boete ter hoogte van € 4.500,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor de maanden juni 2022 tot en met september 2023, te vermeerderen met een bedrag van € 300,- per maand voor iedere separate huurbetaling die [gedaagde] op basis van de Nieuwe Huurovereenkomst nog verschuldigd zal worden en die niet en/of niet tijdig en/of niet volledig is voldaan aan [eiseres] ;

Subsidiair:

de gehuurde bedrijfsruimte aan de [straat] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] in [plaats 1] in zijn geheel weer in gebruik te nemen en te houden conform de bepalingen in de Oude Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen, op straffe van verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 5.000,- per dag of gedeelte daarvan, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf de datum van dit vonnis;

tot betaling aan [eiseres] van de achterstallige huurpenningen en servicekosten voor de maanden juni en juli 2023 ter hoogte van € 45.150,18, te vermeerderen met btw, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

conform artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen om aan [eiseres] te voldoen de contractuele boete ter hoogte van € 600,- althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor de maanden juni en juli 2023, te vermeerderen met een bedrag van € 300,- per maand voor iedere separate huurbetaling die [gedaagde] op basis van de Oude Huurovereenkomst nog verschuldigd zal worden en die niet en/of niet tijdig en/of niet volledig is voldaan aan [eiseres] ;

Primair en subsidiair:

conform artikel 29 van de Algemene Bepalingen om aan [eiseres] te voldoen de contractuele boete ter hoogte van € 250,- per kalenderdag, vanaf 12 juni 2023, alsmede vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum tot aan de datum van het door de kantonrechter te wijzen vonnis;

in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar primaire vorderingen een beroep op nakoming in de zin van artikel 3:296 BW van de verplichtingen uit de Nieuwe Huurovereenkomst ten grondslag. Zij stelt dat [gedaagde] het aanbod van deze huurovereenkomst op 27 juni 2022, althans op 1 maart 2023 heeft aanvaard. Omdat partijen met deze Nieuwe Huurovereenkomst een opzegtermijn van zes maanden zijn overeengekomen is [eiseres] van mening dat [gedaagde] de huurovereenkomst op 30 december 2022 niet rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 juni 2023. Gelet op de opzegtermijn had zij dit moeten doen voor 1 december 2022. De opzegging had verder per aangetekende brief of deurwaardersexploot moeten worden gedaan, zodat de opzegging volgens [eiseres] niet tijdig en niet rechtsgeldig is gedaan. Het gevolg is dat de Nieuwe Huurovereenkomst niet op 31 mei 2023 is geëindigd. [eiseres] stelt dat de Nieuwe Huurovereenkomst na ommekomst van de eenjaarstermijn met vijf jaar is verlengd en voortduurt tot in ieder geval 31 mei 2028. Op grond van artikel 1.1 van de Nieuwe Huurovereenkomst en artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen is [gedaagde] verplicht om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. Aangezien [gedaagde] het gehuurde op 31 mei 2023 heeft ontruimd en verlaten, is zij tekortgeschoten in de nakoming van deze bepalingen. Omdat de huurovereenkomst doorloopt, is [gedaagde] evenmin ontslagen van haar betalingsverplichting uit hoofde van artikel 4 van de Nieuwe Huurovereenkomst. [eiseres] stelt verder dat [gedaagde] over de periode van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 de oude geïndexeerde huurprijs van € 254.827,68 (excl. btw) is blijven betalen, terwijl zij op grond van de Nieuwe Huurovereenkomst een bedrag van € 265.000,- (incl. servicekosten en excl. btw) was verschuldigd. [eiseres] maakt dus aanspraak op betaling van het verschil van € 10.172,32. Daarnaast is [gedaagde] over de maand juni een geïndexeerde huurprijs van € 23.709,30 (incl. servicekosten en excl. btw) verschuldigd en een kwartaalbedrag tot en met september 2023 van € 71.127,89 (incl. servicekosten en excl. btw) zodat [eiseres] aanspraak maakt op betaling van in totaal € 105.009,51 (excl. btw) aan achterstallige en toekomstige huurpenningen.

Aan haar subsidiaire vorderingen legt [eiseres] een beroep op nakoming van de verplichtingen uit de Oude Huurovereenkomst ten grondslag. Als niet wordt aangenomen dat partijen de Nieuwe Huurovereenkomst zijn overeengekomen, is [gedaagde] onder de voorwaarden van Oude Huurovereenkomst gebruik blijven maken van het gehuurde. [eiseres] stelt dat de opzegging ook op grond van de Oude Huurovereenkomst niet tijdig (en evenmin rechtsgeldig) is gedaan omdat de opzegtermijn van twaalf maanden niet in acht is genomen. Om die reden loopt de Oude Huurovereenkomst door tot 31 mei 2027. Op grond van artikel 1.2 van de Oude Huurovereenkomst moet [gedaagde] het gehuurde gebruiken conform haar bestemming en op grond van artikel 4 van de Oude Huurovereenkomst moet [gedaagde] de huurpenningen voldoen. Vanwege de ontruiming van het gehuurde per 31 mei 2023 is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van deze gebruiks- en betalingsverplichting en is [gedaagde] de huurprijs over de maanden juni 2023 en juli 2023 van € 45.150,18 (incl. servicekosten en excl. btw) verschuldigd.

Omdat [gedaagde] het gehuurde sinds de ontruiming van 31 mei 2023 niet meer gebruikt, maakt [eiseres] zowel onder de Oude als de Nieuwe Huurovereenkomst op grond van artikel 29 van de Algemene Bepalingen aanspraak op betaling van een contractuele boete. En aangezien [gedaagde] sindsdien geen huurpenningen heeft betaald, maakt [eiseres] zowel onder de Oude als de Nieuwe Huurovereenkomst op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen aanspraak op betaling van een contractueel boetebedrag.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen, althans deze vorderingen af te wijzen, althans deze vorderingen te matigen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, waaronder de nakosten, eventueel te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.

[gedaagde] betwist dat zij de Nieuwe Huurovereenkomst op 27 juni 2022, althans op 1 maart 2023 heeft aanvaard waardoor partijen de inhoud van deze overeenkomst niet zijn overeengekomen. Volgens [gedaagde] zijn partijen op 17 mei 2022 (zonder directievoorbehoud) conform het Huurvoorstel per 1 juni 2022 een kortdurende huurovereenkomst voor één jaar overeengekomen, en is deze overeenkomst op grond van artikel 7:228 lid 1 BW op 31 mei 2023, zonder opzegging, van rechtswege geëindigd. Om deze reden heeft [gedaagde] het gehuurde rechtsgeldig opgeleverd en verlaten. [gedaagde] meent verder dat door het sluiten van de huurovereenkomst conform het Huurvoorstel, de Oude Huurovereenkomst per 1 juni 2022 is geëindigd.

In reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te veroordelen om aan haar te betalen € 48.713,50, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, waaronder de nakosten, eventueel te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.6.

[gedaagde] maakt aanspraak op (terug)betaling van de waarborgsom van € 61.022,-. [gedaagde] erkent dat zij over de periode van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 de oude, geïndexeerde, huurprijs van € 254.827,68 (excl. btw) heeft betaald, terwijl partijen conform het Huurvoorstel een huurprijs van € 265.000,- (incl. servicekosten en excl. btw) zijn overeengekomen. Volgens [gedaagde] kwam dat omdat zij facturen kreeg met de oude huurprijs. [gedaagde] is bereid het verschil van € 10.172,32 (excl. btw)/€ 12.308,51 (incl. btw) met de waarborgsom te verrekenen (artikel 6:217 BW). Om deze reden vordert [gedaagde] om [eiseres] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 48.713,50 (incl. btw).

3.7.

[eiseres] heeft de verplichting tot (terug)betaling van de waarborgsom betwist, omdat deze verplichting pas bestaat bij het eindigen van een huurovereenkomst en zij van mening is dat de Nieuwe Huurovereenkomst althans de Oude Huurovereenkomst tussen partijen nog steeds van kracht is.

4.De beoordeling

In conventie

Spoedeisend belang

4.1.

De eerste vraag die de kantonrechter in deze zaak moet beantwoorden is of [eiseres] een voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen. Als hoofdregel geldt dat een procespartij een spoedeisend belang heeft bij een voorziening, als van haar niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht. Voor de beoordeling van deze spoedeisendheid moeten de belangen van partijen worden gewogen.

4.2.

[eiseres] heeft gesteld dat van haar niet kan worden verlangd dat zij een bodemprocedure afwacht omdat zij belang heeft bij het gebruik van het gehuurde door [gedaagde] en nakoming door [gedaagde] van haar betalingsverplichting. Zij lijdt schade voor iedere maand waarin het gehuurde niet wordt geëxploiteerd en niet voor het gehuurde wordt betaald. [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij betaling van de huurprijs, omdat [eiseres] als vennootschap deel uitmaakt van de mondiale vermogensbeheerder [onderneming 3] en [eiseres] dus niet afhankelijk zal zijn van huurinkomsten. Volgens [gedaagde] had [eiseres] moeten anticiperen op het eindigen van de huurovereenkomst en moet het leegstandsrisico voor haar rekening komen. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat haar belang om het gehuurde niet meer te gebruiken en hiervoor niet meer te betalen, zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] bij wederingebruikname door [gedaagde] .

4.3.

De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. [A] (regiodirecteur [onderneming 1] ) heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk onbetwist gesteld dat leegstand van het gehuurde onwenselijk is, omdat dergelijke panden bij leegstand trekpleisters zijn voor criminele activiteiten. Voor het aannemen van het spoedeisend belang is volgens de kantonrechter nog belangrijker dat beide partijen baat hebben bij duidelijkheid rondom de status van de huurovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [A] verklaard dat het gehuurde sinds juni 2023 niet is aangemeld voor verhuur omdat onduidelijkheid bestaat over het bestaan van een huurovereenkomst met [gedaagde] . Ook [gedaagde] heeft belang bij deze duidelijkheid. Zij heeft inmiddels het pand in [plaats 2] in gebruik genomen. Als zij het gehuurde weer in gebruik zou moeten nemen, dreigen voor haar forse boetes wegens schending van de exploitatieplicht. Volgens [gedaagde] is met deze boetes haar faillissement op handen. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] ook belang heeft bij de spoedige beoordeling van de vorderingen omdat duidelijkheid over het bestaan van de huurovereenkomst relevant is voor haar financiële situatie.

Bestaan huurovereenkomst

4.4.

De vraag die de kantonrechter in deze procedure moet beantwoorden is onder de voorwaarden van welke overeenkomst [gedaagde] het gehuurde in de periode van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 heeft gehuurd, en of deze huurovereenkomst per laatstgenoemde datum is geëindigd. Volgens de stellingen van partijen zijn er drie mogelijkheden: [gedaagde] kan het gehuurde hebben gehuurd op basis van (i) de Nieuwe Huurovereenkomst, (ii) de huurovereenkomst overeenkomstig het Huurvoorstel of (iii) de Oude Huurovereenkomst.

4.5.

Voor de beantwoording van deze vraag moet voorlopig worden beoordeeld wat partijen zijn overeengekomen. Een huurovereenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Aanbod en aanvaarding zijn beide eenzijdige rechtshandelingen. Voor een rechtshandeling is een wil en een verklaring vereist (artikel 3:33 BW). Beide rechtshandelingen zijn vormvrij wat betekent dat zij niet op schrift hoeven te staan en ook uit gedragingen kunnen blijken (artikel 3:37 BW). De uitleg van de verklaringen dient plaats te vinden aan de hand van de wilsvertrouwensleer van art. 3:33 BW en 3:35 BW. Daarbij komt het aan op de zin die partijen redelijkerwijs aan elkaars verklaringen hebben mogen hechten en op hetgeen zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarvoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang.^[1]

4.6.

De kantonrechter zal eerst de vraag beoordelen of tussen partijen de Nieuwe Huurovereenkomst is totstandgekomen. Hierbij gaat het erom of [eiseres] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de verklaringen van [C] gelden als een aanvaarding door [gedaagde] van haar aanbod. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat dit niet het geval is. Ter toelichting geldt het volgende.

Nieuwe huurovereenkomst – 27 juni 2022

4.7.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] gesteld dat de Nieuwe Huurovereenkomst op 27 juni 2022 tussen partijen tot stand is gekomen. [eiseres] stelt dat [E] de Nieuwe Huurovereenkomst op 22 juni 2022 digitaal aan [C] heeft gestuurd. In de begeleidende e-mail heeft [E] de voorwaarde geformuleerd dat áls [C] akkoord is met de inhoud, [onderneming 1] een getekende versie retour wenst te ontvangen. In reactie heeft [C] bericht dat hij de overeenkomst de volgende dag zal ondertekenen, zie punt 2.7. Volgens [eiseres] kan uit deze verklaring met voornemen tot ondertekening worden afgeleid dat [gedaagde] akkoord was met de inhoud van de overeenkomst, omdat deze akkoordverklaring – gelet op de formulering van de begeleidende e-mail van [E] – een voorwaarde was voor ondertekening. Uit deze verklaring én het gegeven dat [C] het document op 27 juni 2022 heeft geopend, waaruit blijkt dat hij met inhoud bekend was, kan volgens [eiseres] worden afgeleid dat [gedaagde] de Nieuwe Huurovereenkomst op 27 juni 2022 heeft aanvaard. Dat [C] deze huurovereenkomst niet heeft ondertekend, doet volgens [eiseres] aan de aanvaarding niet af omdat deze vormvrij kan geschieden.

4.8.

De kantonrechter is echter voorlopig met [gedaagde] van oordeel dat uit de verklaring van [C] dat hij het document zal ondertekenen niet kan worden afgeleid dat hij met de inhoud van de Nieuwe Huurovereenkomst akkoord is. Uit de eigen stelling van [eiseres] volgt dat [C] de toezegging om de overeenkomst te ondertekenen heeft gedaan nog vóórdat deze door hem is geopend. [C] heeft immers op 22 juni 2022 verklaard dat hij de Huurovereenkomst zal ondertekenen en heeft het document, volgens Docusign, pas eerst op 27 juni 2022 geopend. Uit de verklaring van [C] met het voornemen tot ondertekening kan dus niet worden afgeleid dat hij met de inhoud van de Nieuwe Huurovereenkomst bekend en akkoord was; hij had het document op 22 juni 2022 nog niet ingezien. [gedaagde] betwist overigens dat de Nieuwe Huurovereenkomst op 22 juni 2022 aan [C] is toegestuurd. Volgens haar heeft [C] deze pas eerst op 1 maart 2023 ontvangen. Maar ook als wordt aangenomen dat de Nieuwe Huurovereenkomst op 22 juni 2022 aan [C] is gestuurd, dan nog mocht [eiseres] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] met de inhoud daarvan akkoord was. In de eerste plaats heeft [C] van de inhoud geen kennis kunnen nemen omdat het een Nederlandstalige overeenkomst betreft en hij deze taal niet machtig is. Verder zijn in de overeenkomst maar liefst 48 aanvullende bepalingen opgenomen waarover partijen niet hebben gesproken en die grotendeels nadelig zijn voor [gedaagde] . Het lag op de weg van [eiseres] om [gedaagde] minimaal te attenderen op (de inhoud van) deze aanvullende bepalingen. Gezien het voorgaande is de kantonrechter daarom voorlopig van oordeel dat [eiseres] er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [gedaagde] , in de persoon van [C] , de Nieuwe Huurovereenkomst op 27 juni 2022 heeft aanvaard.

Nieuwe huurovereenkomst – 1 maart 2023

4.9.

De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] heeft gesteld dat als de Nieuwe Huurovereenkomst niet op 27 juni 2022 tot stand is gekomen, deze overeenkomst dan in ieder geval wel op 1 maart 2023 tot stand is gekomen. Ook op die datum heeft [C] verklaard dat hij de Nieuwe Huurovereenkomst de volgende dag zal ondertekenen. Omdat [eiseres] meent dat [C] de Nieuwe Huurovereenkomst al op 27 juni 2022 heeft ingezien, en ook na die datum meerdere keren heeft geopend, mag hij bekend worden verondersteld met de inhoud. Deze huurovereenkomst is immers al bijna een jaar in zijn bezit en hij heeft over de inhoud geen op- of aanmerkingen gemaakt. Dat de overeenkomst in de Nederlandse taal is opgesteld kan [eiseres] niet worden tegengeworpen omdat [gedaagde] een onderneming is die zaken doet in Nederland en dit gebrek dan voor haar rekening en risico komt. Bovendien heeft [gedaagde] bijna een jaar de tijd gehad om de huurovereenkomst te laten vertalen.

4.10.

Allereerst betwist [gedaagde] dat de Nieuwe Huurovereenkomst eerder dan op 1 maart 2023 door [C] is ontvangen. Dit standpunt wordt ondersteund door de e-mail van [F] van [onderneming 1] van 3 januari 2023 waaruit volgt dat de Nieuwe Huurovereenkomst niet eerder door zijn collega aan [C] is gestuurd. Volgens [gedaagde] heeft [C] de overeenkomst eerst op 1 maart 2023 ontvangen en per diezelfde datum bericht dat hij de Huurovereenkomst de volgende dag zal ondertekenen, terwijl het een Nederlandstalige overeenkomst betreft waaraan 48 bepalingen zijn toegevoegd die grotendeels negatieve gevolgen voor [gedaagde] hebben. Onder deze omstandigheden mocht [eiseres] er volgens [gedaagde] niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [C] akkoord was met de inhoud.

De kantonrechter is van oordeel dat dit vertrouwen ook niet kon bestaan omdat [C] nog op 30 december 2022 aan [onderneming 1] had bericht dat hij de op dat moment geldende huurovereenkomst na 31 mei 2023 niet wilde voortzetten. In het licht van dat bericht past het niet om in de verklaring van [C] een aanvaarding te lezen van een overeenkomst waarin staat dat een opzegtermijn van 6 maanden geldt.

De kantonrechter merkt daarbij overigens wel op dat, als juist is dat [gedaagde] de overeenkomst in juni 2022 heeft ontvangen, zij niet zorgvuldig is geweest door deze vervolgens niet te bestuderen en daarop te reageren. Dit kan echter niet zonder meer leiden tot de conclusie dat zij de overeenkomst heeft aanvaard. Bovendien blijkt ook niet uit de stukken dat [eiseres] steeds van die aanvaarding is uitgegaan, gegeven ook de hiervoor genoemde e-mail van [onderneming 1] van 3 januari 2023. [eiseres] heeft ook zelf na juni 2022, tot kort na de mededeling van [gedaagde] dat zij eind mei zou vertrekken, hieromtrent niets meer laten horen.

Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat de Nieuwe Huurovereenkomst niet tussen partijen tot stand is gekomen.

Kortdurende overeenkomst conform Huurvoorstel

4.11.

De volgende vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of tussen partijen een kortdurende huurovereenkomst conform het Huurvoorstel is totstandgekomen. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat dit het geval is. Tussen partijen staat vast dat dit voorstel namens [eiseres] door [onderneming 1] is gedaan, [gedaagde] dit heeft aanvaard en [onderneming 1] op 17 mei 2022 een akkoord van de directie heeft ontvangen. Uit het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst op 17 mei 2022 (zonder directievoorbehoud) is totstandgekomen. Verder heeft [eiseres] de stelling van [gedaagde] niet betwist dat dit Huurvoorstel de essentialia van een huurovereenkomst bevat. Gezien haar professie, en die van [onderneming 1] , had het op de weg van [eiseres] gelegen om in niet mis te verstane bewoordingen aan [gedaagde] duidelijk te maken dat dit Huurvoorstel niet uitputtend zou zijn en hieraan nadere voorwaarden zouden worden toegevoegd. Het komt voor haar rekening dat zij dit niet heeft gedaan. Verder heeft [eiseres] betwist dat een kortdurende huurovereenkomst van één jaar is gesloten omdat partijen altijd de intentie hebben gehad de huurovereenkomst met vijf jaar te verlengen. Ook dit standpunt kan [eiseres] niet baten. In de mailwisseling voorafgaand aan dit Huurvoorstel heeft [C] immers duidelijk aangegeven dat zijn onderneming in zwaar weer verkeert, hij vreest dat hij de onderneming na één jaar moet stoppen, en hij uitdrukkelijk een overeenkomst voor één jaar wenst te sluiten. Dat [D] van [onderneming 1] deze wens van [gedaagde] heeft erkend, blijkt duidelijk uit de aanhef van het Huurvoorstel waarin staat dat normaliter een incentive, een toelage, voor een eenjarig contract moet worden betaald. In de aanhef staat verder duidelijk omschreven dat het een aanbod voor één jaar betreft. Gelet op het voorgaande, is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat [eiseres] en [gedaagde] een kortdurende huurovereenkomst conform het Huurvoorstel zijn overeengekomen, zonder dat daarbij een opzegtermijn geldt. Dat in het Huurvoorstel staat
“1 year with extension periods of 5 years”maakt niet dat dit anders is, zeker gelet op de genoemde correspondentie en duidelijke bedoeling van [gedaagde] .

Oude Huurovereenkomst

4.12.

Verder moet de vraag worden beantwoord in hoeverre de bepalingen van de Oude Huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] nog gelden. [eiseres] stelt dat als tussen hen niet de Nieuwe Huurovereenkomst geldt, [gedaagde] het gehuurde is blijven huren op grond van de bepalingen van de Oude Huurovereenkomst. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst zij naar artikel 11.62 van de Nieuwe Huurovereenkomst waarin is bepaald dat pas na ondertekening van de Nieuwe Huurovereenkomst de bepalingen van de Oude Huurovereenkomst vervallen. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat het beroep op artikel 11.62 van de Nieuwe Huurovereenkomst niet op gaat, omdat hiervoor is overwogen dat partijen de inhoud van de Nieuwe Huurovereenkomst nimmer zijn overeengekomen, zodat de bepalingen van deze huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] niet gelden. Verder wordt overwogen dat het [eiseres] zelf is, die middels [onderneming 1] in de persoon van [D] aan [gedaagde] heeft geschreven dat de Oude Huurovereenkomst op 31 mei 2022 eindigt. Dat deze Oude Huurovereenkomst is geëindigd volgt verder uit het gegeven dat partijen per 1 juni 2022 een kortdurende huurovereenkomst conform het Huurvoorstel hebben gesloten en de inhoud van deze overeenkomst, waaronder in ieder geval de hoogte van de huurprijs, afwijkt van de inhoud van de Oude Huurovereenkomst.

4.13.

In het voorgaande heeft de kantonrechter overwogen dat [eiseres] en [gedaagde] conform het Huurvoorstel een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van één jaar hebben gesloten. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat deze huurovereenkomst van rechtswege, dus zonder opzegging, is geëindigd op 31 mei 2023 (artikel 7:228 lid 1 BW). [gedaagde] had niet, ook niet op grond van de inhoud van de oude huurovereenkomst, hoeven aannemen dat er een opzegtermijn van toepassing zou zijn en heeft binnen een redelijke termijn laten weten dat zij de overeenkomst na de einddatum niet wenste voor te zetten. Vanaf 31 mei 2023 bestaat tussen [eiseres] en [gedaagde] geen huurovereenkomst, zodat voor [gedaagde] geen verplichting bestaat het gehuurde weer in gebruik te nemen. De kantonrechter zal de vorderingen tot wederingebruikname van het gehuurde dan ook afwijzen. De daarmee samenhangende vorderingen tot betaling van de contractuele boete op grond van artikel 29 van de Algemene Bepalingen wegens schending van de verplichting van artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen tot het gebruik van het gehuurde (zie punt 2.6), zal ook worden afgewezen.

4.14.

Aangezien de tijdelijke huurovereenkomst op 31 mei 2023 is geëindigd, bestaat voor [gedaagde] vanaf die datum geen verplichting tot betaling van huurpenningen, zodat ook die vorderingen worden afgewezen.

4.15.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] gedurende de periode van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 de oude geïndexeerde huurprijs van € 254.827,68 (excl. btw) is blijven betalen, terwijl partijen een hogere huurprijs van € 265.000,- (incl. servicekosten en excl. btw) zijn overeengekomen. [gedaagde] heeft erkend het verschil van € 10.172,32 (excl. btw) aan [eiseres] te moeten betalen. De kantonrechter zal [gedaagde] dus veroordelen tot betaling van dit bedrag. Deze betalingsverplichting komt evenwel in de toewijzing van de reconventionele vordering tot uitdrukking, middels verrekening (zie punt 4.17).

4.16.

[gedaagde] heeft over de periode van 1 juni 2022 tot en met 31 mei 2023 te weinig huur betaald. Op grond van artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen (zie punt 2.6) zou [gedaagde] op die grond een contractuele boete aan [eiseres] zijn verschuldigd. [gedaagde] heeft evenwel onweersproken aangevoerd dat [eiseres] gedurende deze periode de oude huurprijs aan haar is blijven factureren. Verder heeft [gedaagde] betoogd dat het verschil tussen de oude geïndexeerde huurprijs en de nieuwe huurprijs slechts om en nabij € 800,- per maand bedraagt, zodat het voor [gedaagde] niet evident was dat zij steeds de oude huurprijs is blijven betalen. Gelet daarop is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat [eiseres] jegens [gedaagde] geen aanspraak kan maken op een contractuele boete, zodat ook deze vorderingen zullen worden afgewezen.

In reconventie

4.17.

Hiervoor is bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 mei 2023 is geëindigd, zodat [gedaagde] recht heeft op (terug)betaling van de door haar betaalde waarborgsom van € 61.022,-. [eiseres] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde waarborgsom, zodat zij zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [gedaagde] . Deze betaling wordt, nu er geen verweer is gevoerd tegen verrekening, verrekend met het bedrag van € 10.172,32 (excl. btw)/€ 12.308,50 (incl. btw) dat [gedaagde] nog aan [eiseres] dient te betalen, zodat de kantonrechter [eiseres] zal veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 48.713,50 (incl. btw).

In conventie en reconventie

4.18.

[eiseres] wordt zowel in conventie als in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld. Om die reden wordt zij in de proceskosten van [gedaagde] veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden in conventie begroot op € 1.058,- aan salaris gemachtigde en in reconventie op € 529,- aan salaris gemachtigde.

4.19.

De nakosten zullen in ‘De beslissing’ worden begroot.

4.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, waaronder de nakosten, zal worden toegewezen met inachtneming van de in ‘De beslissing’ te bepalen termijn.

5.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

In conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

In reconventie

5.2.

veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen € 48.713,50;

In conventie en reconventie

5.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.587,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt [eiseres] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 132,- aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling;

5.5.

verklaart de in dit vonnis uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2023.

ECLI:NL:RBMNE:2023:4173

Vordering tot wederingebruikname op basis van bepalingen Nieuwe Huurovereenkomst en reconventionele vordering tot terugbetaling waarborgsom

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten