Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9982646 UC EXPL 22-4555 MB/40202
Vonnis van 14 juni 2023
inzake
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: L.N. Morsch, werkzaam bij Juristu Incassodiensten B.V.,
tegen:
de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. F.P.W. Kralt.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 4 die op 23 juni 2022 aan [gedaagde] is betekend;
- de conclusie van antwoord, tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie met producties 1 tot en met 4;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte verhoging eis in (voorwaardelijke) reconventie met productie 4.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 januari 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen met partijen is besproken. De gemachtigde van [gedaagde] heeft in reactie op een vraag van de kantonrechter aangegeven dat de gehele reconventionele vordering voorwaardelijk is en dat het woord “voorwaardelijk” niet tussen haakjes had moeten worden gezet op de conclusie van antwoord.
1.3.
Na sluiting van de mondelinge behandeling hebben partijen onderzocht of het sluiten van een schikking mogelijk is. Bij e-mailbericht van 7 maart 2023 is het bericht ontvangen dat partijen geen schikking hebben kunnen treffen en heeft [gedaagde] gevraagd om vonnis te wijzen.
1.4.
Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De feiten
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.1.
De bestuurder van [gedaagde] is [onderneming 1] B.V. Bestuurder van [onderneming 1] B.V. is mevrouw [A] (hierna: [A] ).
2.2.
[gedaagde] huurt ingang van 1 maart 2021 van [eiser] de casco bedrijfsunit aan de [adres] in [plaats] , voorzien van de in artikel 11 van de schriftelijke huurovereenkomst vermelde goederen (hierna: het gehuurde), voor bepaalde tijd tot en met 28 februari 2026. De huurprijs bedraagt € 1.900,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3.
Het gehuurde bestaat uit een begane grond en een verdieping en is in de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte, bedrijfsruimte en showroom. [gedaagde] heeft op de eerste verdieping een zorgbedrijf gevestigd.
Voor het gebruik van de verdieping als zelfstandige kantoorfunctie in afwijking van het bestemmingsplan is na ingang van de huurovereenkomst door [eiser] een omgevingsvergunning ter legalisatie aangevraagd. De begane grond van het gehuurde heeft [gedaagde] met goedvinden van [eiser] in gebruik gegeven aan [B] , de jongere broer van [A] , voor de bedrijfsvoering van zijn kledingwebshop ‘ [onderneming 2] ’.
Voor het gebruik van de verdieping als zelfstandige kantoorfunctie in afwijking van het bestemmingsplan is na ingang van de huurovereenkomst door [eiser] een omgevingsvergunning ter legalisatie aangevraagd. De begane grond van het gehuurde heeft [gedaagde] met goedvinden van [eiser] in gebruik gegeven aan [B] , de jongere broer van [A] , voor de bedrijfsvoering van zijn kledingwebshop ‘ [onderneming 2] ’.
2.4.
De gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) heeft [eiser] bericht dat het gebruik van de verdieping van het gehuurde als zelfstandige kantoorruimte per 1 april 2022 moet worden stop gezet. In zijn brief van 14 maart 2022 heeft [eiser] dit aan [A] medegedeeld en daarbij dringend verzocht de werkzaamheden van het zorgbedrijf in het gehuurde per april 2022 te staken. Aan dit verzoek heeft [gedaagde] gehoor gegeven. De aangevraagde omgevingsvergunning is op 5 juli 2022 definitief door de burgemeester en de wethouders van de gemeente [gemeente] afgewezen.
2.5.
[A] heeft in haar e-mail van 4 juli 2022 aan [eiser] in reactie op de aan [gedaagde] betekende dagvaarding onder meer het volgende geschreven:
(…) Ik zal hieronder kort de afspraken weergeven die we hebben gemaakt:
(…)
April
U heeft letterlijk aangegeven dat u het sneu vindt en dat u hier in tegemoet wil komen wat in uw macht is. In het gesprek heeft u uitdrukkelijk aangegeven uit coulance alleen voor de gebruikte ruimte hoef te betalen. We zijn tot een akkoord van 1000 euro gekomen. Totdat de gemeente hier uitslag over zou geven.
(…)
Mei
Voor de gebruikte ruimte huur betaald. Bedrag van 1000
Juni
Voor de gebruikte ruimte huur betaald. Bedrag van 1000
Juli
Deze wil ik overmaken. Echter ontvang ik graag van u een antwoord.
Nog even op een rij:
(…)
April 1000
Mei 1000
Juni 1000.
(…)”.
2.6.
[eiser] heeft dezelfde dag in een e-mail aan [A] onder meer als volgt gereageerd:
“(…) In de mail geeft u aan dat wij hebben afgesproken dat je vanaf april tot onbekend datum-uitslag gemeente 1000 euro hoeft te betalen. Dit hebben wij uiteraard niet gesproken, ik heb gezegd alleen van de maand April, dit vanwege mijn goede hart en meedenkend met jou. Dit voorstel is geheel uit mezelf gekomen. Ik ga toch niet zolang ik geen zekerheid heb zomaar een beslissing nemen voor elke huurperiode de korting te geven, ik ben immers niet verplicht om korting te geven. Zoals ik al zei is dit voorstel geheel uit mezelf gekomen en heb eenmalig een korting aangeboden uit goede hart. Daarom heb ik je 29 april ook geappt wat wij 15 april besproken hebben. (…). Op 1 juni 2022 hebben we telefonisch contact gehad. Hier heb ik je verteld dat je een huur achterstand hebt en dat je de volgende huur moet betalen:
April – 1000 euro
Mei – 1900 euro
Juni – 1900 euro. (…).”
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als huurder uit hoofde van de met [eiser] gesloten huurovereenkomst;
de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van sleutels en het gehuurde geheel leeg en in behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, de ontruiming zo nodig op kosten van [gedaagde] door de deurwaarder te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 3.600,00 over de maanden april en mei 2022 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 april 2022 tot aan de dag van betaling, althans de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van betaling;
[gedaagde] te veroordelen om vanaf de dag van de dagvaarding tot het moment dat de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze zal zijn beëindigd tijdig bij vooruitbetaling en tegen behoorlijk bewijs van kwijting voor iedere eerste dag van de maand aan [eiser] te betalen de maandelijkse verschuldigde huurpenningen van € 1.900,00;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen de kosten die direct voortvloeien uit de gedwongen ontruiming, zoals de kosten voor afvoer, vernietiging en eventueel opslag van roerende zaken van [gedaagde] , kosten voor het vervangen van sloten van het gehuurde, reserveringskosten ontruimers, ontruimersloon en kosten van de slotenmaker;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 344,85 aan buitengerechtelijke incassokosten;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst over de maanden april en mei 2022. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. Naast betaling van de achterstand, vordert [eiser] betaling van de wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke incassokosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiser] zijn vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan zijn gemachtigde. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangevoerd dat er tot en met januari 2023 een huurachterstand van € 9.400,00 is.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. [gedaagde] stelt dat [eiser] zelf tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij haar wegens de afgewezen omgevingsvergunning niet het volledige huurgenot heeft kunnen verschaffen. [gedaagde] stelt daarom met [eiser] te hebben afgesproken voorlopig minder huur te betalen. Mocht toch komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dan rechtvaardigt de tekortkoming volgens [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Tot slot stelt [gedaagde] dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn substantiëringsplicht in de dagvaarding omdat het bij hem bekende verweer van [gedaagde] daarin niet is opgenomen. Dit moet volgens [gedaagde] leiden tot een proceskostenveroordeling van [eiser] .
In voorwaardelijke reconventie
3.4.
Voor het geval in conventie de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, vordert [gedaagde] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, na vermeerdering van eis, veroordeling van [eiser] tot betaling aan haar van een bedrag van € 57.496,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, en van een bedrag van € 1.349,97 aan buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als die niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan haar zijn voldaan, en in de nakosten.
3.5.
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan wel dat partijen wederzijds hebben gedwaald over het gebruik van het gehuurde en dat zij bij de juiste veronderstelling van zaken de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten. [gedaagde] vordert op grond van artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dat de gevolgen van de huurovereenkomst ter opheffing van het geleden nadeel gewijzigd worden. Dit nadeel bestaat volgens [gedaagde] uit de kosten voor het gebruiksklaar maken van het gehuurde, zijnde een totaalbedrag van € 57.496,97. [gedaagde] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten omdat [eiser] in verzuim is geraakt en [gedaagde] haar vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde. Deze kosten zijn niet verzekerd onder haar rechtsbijstandsverzekering, aldus [gedaagde] .
3.6.
[eiser] heeft in eerste instantie aangegeven in het kader van het vinden van een oplossing bereid te zijn [gedaagde] tegemoet te komen in het door haar gestelde bedrag aan investeringen in het gehuurde, maar na de vermeerdering van eis voert [eiser] verweer tegen de vordering en concludeert hij tot afwijzing daarvan.
4.De beoordeling
4.1.
Op stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat de vordering in reconventie gelet op de hoogte daarvan in beginsel niet onder haar bevoegdheid valt. Gelet op de artikelen 94 lid 3 en 97 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal de kantonrechter de zaken in conventie en reconventie wegens voldoende samenhang toch gezamenlijk behandelen.
In conventie
April 2022
4.3.
[gedaagde] voert als verweer tegen de stelling van [eiser] dat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting, dat zij met [eiser] de afspraak heeft gemaakt dat ze
vanafapril 2022 voorlopig althans ‘totdat de gemeente uitslag zal geven’ een bedrag van € 1.000,00 per maand mocht betalen in plaats van € 1.900,00 per maand. [eiser] heeft deze stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist. Hij verwijst daarvoor naar zijn e-mail van 4 juli 2022 waarin hij direct heeft gereageerd op de e-mail van 4 juli 2022 van [A] dat de korting van € 900,00 slechts eenmalig door hem is gegeven voor de maand april 2022 zoals hij ook op 29 april 2022 heeft geappt. Niet gesteld of gebleken is dat [A] vóór het nemen van de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie hierop heeft gereageerd met de mededeling aan [eiser] dat dit niet klopt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [A] namens [gedaagde] nog wel aangegeven dat zij een geluidsopname kon laten horen waaruit de afspraak zoals die door haar is gesteld zou blijken, maar dit heeft de kantonrechter geweigerd wegens strijd met het beginsel van de goede procesorde. [eiser] werd hiermee overvallen en daardoor in zijn procesbelang van hoor- en wederhoor geschaad. Het verweer van [gedaagde] dat zij op basis van een afspraak met [eiser] vanaf april 2022 slechts € 1.000,00 in plaats van € 1.900,00 aan huur verschuldigd is, slaagt daarom alleen voor de maand april 2022. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] het bedrag van € 1.000,00 voor de maand april 2022 aan [eiser] heeft betaald. Over de maand april 2022 bestaat derhalve geen betalingsachterstand.
vanafapril 2022 voorlopig althans ‘totdat de gemeente uitslag zal geven’ een bedrag van € 1.000,00 per maand mocht betalen in plaats van € 1.900,00 per maand. [eiser] heeft deze stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist. Hij verwijst daarvoor naar zijn e-mail van 4 juli 2022 waarin hij direct heeft gereageerd op de e-mail van 4 juli 2022 van [A] dat de korting van € 900,00 slechts eenmalig door hem is gegeven voor de maand april 2022 zoals hij ook op 29 april 2022 heeft geappt. Niet gesteld of gebleken is dat [A] vóór het nemen van de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie hierop heeft gereageerd met de mededeling aan [eiser] dat dit niet klopt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [A] namens [gedaagde] nog wel aangegeven dat zij een geluidsopname kon laten horen waaruit de afspraak zoals die door haar is gesteld zou blijken, maar dit heeft de kantonrechter geweigerd wegens strijd met het beginsel van de goede procesorde. [eiser] werd hiermee overvallen en daardoor in zijn procesbelang van hoor- en wederhoor geschaad. Het verweer van [gedaagde] dat zij op basis van een afspraak met [eiser] vanaf april 2022 slechts € 1.000,00 in plaats van € 1.900,00 aan huur verschuldigd is, slaagt daarom alleen voor de maand april 2022. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] het bedrag van € 1.000,00 voor de maand april 2022 aan [eiser] heeft betaald. Over de maand april 2022 bestaat derhalve geen betalingsachterstand.
Mei en juni 2022
4.4.
Tussen partijen staat ook vast dat [gedaagde] over de maanden mei en juni 2022 € 1.000,00 per maand aan [eiser] heeft betaald. Zoals hiervoor onder 4.3 is overwogen en geoordeeld, is niet komen vast te staan dat partijen ook over de maanden na april 2022 hebben afgesproken dat [gedaagde] € 1.000,00 aan huur mocht betalen in plaats van € 1.900,00.
4.5.
Anders dan [eiser] stelt, heeft [gedaagde] zich over deze maanden niet onrechtmatig een korting van € 900,00 per maand toegekend, maar heeft zij door het nietbetalen van € 900,00 per maand feitelijk gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om haar betalingsverplichting gedeeltelijk op te schorten totdat het gebrek aan het gehuurde zou zijn verholpen. De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op haar opschortingsrecht gerechtvaardigd is, omdat [gedaagde] de verdieping niet kan gebruiken volgens de contractueel overeengekomen bestemming totdat de gemeente hier een omgevingsvergunning voor verleent. In dit geval levert het ontbreken van een omgevingsvergunning (met het gevolg dat [gedaagde] de verdieping niet als kantoorruimte mag en kan gebruiken) een gebrek aan het gehuurde op [1] . In de huurovereenkomst is immers tevens de bestemming ‘kantoorruimte’ overeengekomen en [eiser] heeft in reactie op een vraag van de kantonrecher tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het voor beide partijen duidelijk was dat de verdieping van het gehuurde als kantoor door [gedaagde] zou worden gebruikt. Over de maanden mei en juni 2022 heeft [gedaagde] met recht haar betalingsverplichting gedeeltelijk, te weten met € 900,00 per maand opgeschort.
Juli, augustus en september 2022
4.6.
Vervolgens heeft [gedaagde] over de maanden juli, augustus en september 2022 € 1.900,00 per maand aan [eiser] betaald. In deze maanden heeft zij kennelijk geen gebruik meer gemaakt van haar bevoegdheid tot (gedeeltelijke) opschorting van haar betalingsverplichting. Over deze maanden is dus geen huurachterstand ontstaan.
4.7.
[gedaagde] heeft met ingang van oktober 2022 tot en met de mondelinge behandeling helemaal geen huurprijs meer betaald aan [eiser] , omdat [gedaagde] meent dat zij over de maanden juli, augustus en september € 900,00 per maand te veel heeft betaald. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op verrekening, maar stelt vast dat [gedaagde] geen vordering tot huurprijsvermindering wegens een gebrek aan het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:207 BW heeft ingesteld. Er is derhalve geen vordering wegens huurprijsvermindering aan de zijde van [gedaagde] om te verrekenen met de vordering van [eiser] jegens [gedaagde] .
Vanaf oktober 2022
4.8.
Het onder 4.7. vermelde brengt met zich dat [gedaagde] vanaf oktober 2022 voor een bedrag van € 1.000,00 per maand – zoals onder 4.5. is overwogen en geoordeeld, is [gedaagde] bevoegd een bedrag van € 900,00 per maand op te schorten totdat het gebrek aan het gehuurde door [eiser] is verholpen – tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting.
Bij het voormelde heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat gesteld noch gebleken is dat sinds 5 juli 2022, zijnde de datum van het primaire besluit waarbij de omgevingsvergunning ter legalisatie is afgewezen, nakoming door [eiser] blijvend onmogelijk is waardoor [gedaagde] niet meer bevoegd zou zijn om haar betalingsverplichting gedeeltelijk op te schorten. [2] Zo is gesteld noch gebleken of [eiser] bezwaar heeft gemaakt tegen het vorenbedoelde primaire besluit.
De gevorderde verklaring van recht, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.9.
De door [eiser] onder 3.1. sub a. gevorderde verklaring van recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder uit hoofde van de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst wordt toegewezen zoals in het dictum omschreven.
4.10.
Ook de onder 3.1. sub b. gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen per heden omdat [gedaagde] ten tijde van de mondelinge behandeling inmiddels vier maanden helemaal geen huur meer aan [eiser] heeft betaald. Zoals [gedaagde] zelf onder 10. van de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie heeft onderkend, rechtvaardigt een huurachterstand van vier maanden de gevorderde ontbinding. Het beroep van [gedaagde] op de in artikel 6:265 lid 1 BW neergelegde tenzij-bepaling faalt derhalve.
4.11.
De in het verlengde van de ontbinding gevorderde ontruiming van het gehuurde onder 3.1. sub c. wordt eveneens toegewezen. Omdat partijen het er over eens zijn dat er sprake is van één huurovereenkomst voor zowel de begane grond als de verdieping, betekent dit dat de gehele bedrijfsunit moet worden ontruimd. Zo ook de begane grond die [gedaagde] aan [B] haar broertje in gebruik heeft gegeven. De gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis is naar het oordeel van de kantonrechter te kort, zodat deze wordt bepaald op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.12.
Over de gevorderde kosten van een gedwongen ontruiming, die zowel worden gevorderd onder 3.1. sub c. als sub f., wordt hierna geoordeeld onder 4.14.
De gevorderde betalingsachterstand tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst
4.13.
Omdat [gedaagde] € 1.000,00 per maand aan [eiser] verschuldigd is, wordt [gedaagde] veroordeeld om een bedrag van € 9.000,00 aan [eiser] te betalen over de periode van oktober 2022 tot en met juni 2023 (de maand waarin de huurovereenkomst bij dit vonnis wordt ontbonden). Uiteraard moet dit bedrag worden verminderd met eventueel na de dagvaarding door [gedaagde] aan [eiser] betaalde huurpenningen voor zover deze betrekking hebben op deze periode. Over deze termijnen is geen wettelijke (handels) rente gevorderd. Ook is door [eiser] geen gebruiksvergoeding gevorderd over de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde.
De gevorderde ontruimingskosten
4.14.
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van alle kosten van [eiser] voor de ontruiming van het gehuurde voor het geval hij tot gedwongen ontruiming moet overgaan. Deze kosten worden afgewezen omdat de hoogte van deze kosten niet is gesteld en onderbouwd. In het geval [eiser] kosten voor gedwongen ontruiming maakt, zal hij daarom een nieuwe procedure moeten starten waarin hij deze kosten kan vorderen.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De kantonrechter stelt ook vast dat [eiser] niet heeft gesteld en onderbouwd dat hij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht ten aanzien van de door hem gevorderde huurtermijnen. De door [eiser] overgelegde aanmaningsbrieven zijn namelijk beiden van januari 2022. Het gevorderde bedrag van € 344,85 aan buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.
De gevorderde proceskosten en nakosten
4.16.
Vast staat dat [eiser] de omgevingsvergunning voor het legaliseren van het gebruik van de verdieping van het gehuurde in strijd met het bestemmingsplan heeft aangevraagd en vóór het uitbrengen van de dagvaarding bekend was met het feit dat [gedaagde] haar kantoorfunctie op de verdieping per 1 april 2022 moest staken. [eiser] heeft dit immers in zijn e-mail van 24 maart 2022 zelf aan [gedaagde] verzocht. Ook heeft [eiser] met [gedaagde] in ieder geval over de maand april 2022 afgesproken dat zij niet het gehele huurbedrag hoefde te betalen. [eiser] had kunnen weten dat [gedaagde] zich op deze omstandigheden en op de gemaakte afspraak zou beroepen en had dit daarom in de dagvaarding moeten vermelden. Door dit niet te doen heeft [eiser] [gedaagde] mogelijk onnodig op kosten gejaagd door de onderhavige procedure voort te zetten en daarom ziet de kantonrechter aanleiding [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten en de nakosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde] aan haar moet betalen. De kosten van [gedaagde] worden tot op heden begroot op € 528,00 (2 punten x tarief € 264,00).
Uitvoerbaar bij voorraad
4.17.
[eiser] en [gedaagde] vorderen dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.18.
Een verklaring van recht is naar haar aard niet vatbaar voor tenuitvoerlegging en kan daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard [3] . De vordering van [eiser] om de gevorderde verklaring van recht uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt daarom afgewezen.
4.19.
Tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zijn partijen niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van die vordering voor wat betreft de ontbinding en de veroordelingen in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de ontbinding en de veroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
In voorwaardelijke reconventie
4.20.
Omdat in conventie de huurovereenkomst wordt ontbonden, is de voorwaarde voor de ingestelde reconventionele vorderingen in vervulling gegaan. Deze worden daarom hierna beoordeeld.
De gevorderde investeringskosten
4.21.
[gedaagde] vordert na vermeerdering van eis een bedrag van € 57.496,97 aan kosten voor het gebruiksklaar maken van het gehuurde. Zij heeft met stukken onderbouwd gesteld dat aannemer [onderneming 3] in haar opdracht wanden met deuren en vensters in het gehuurde heeft geplaatst, elektrische bedrading heeft aangelegd en de wanden heeft gestukt en geverfd. Verder stelt zij kosten te hebben gemaakt voor de aanschaf van materialen bij [onderneming 4] en [onderneming 5] en voor het leggen van de laminaatvloer. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, vindt [gedaagde] dat [eiser] gehouden is haar investeringskosten aan haar te vergoeden.
4.22.
[gedaagde] stelt primair als rechtsgrond voor haar vordering dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst en vordert op grond van artikel 6:230 lid 2 BW om de gevolgen van de huurovereenkomst ter opheffing van dit nadeel te wijzigen. Daarvoor is echter nodig dat de huurovereenkomst tussen partijen blijft bestaan. Omdat de huurovereenkomst in conventie wordt ontbonden, kan de vordering niet slagen op grond van artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek
4.23.
[gedaagde] stelt subsidiair als rechtsgrond voor haar vordering dat door de ontbinding van de huurovereenkomst er over en weer ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan en dat [eiser] gehouden is de door [gedaagde] gemaakte investeringen in het gehuurde aan haar te vergoeding. Daarvoor is echter nodig dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst jegens [eiser] een verbintenis op zich heeft genomen om het gehuurde te verbouwen. Het bestaan van een dergelijke verbintenis is niet gesteld of gebleken. Het beroep van [gedaagde] op artikel 6:271 BW slaagt dus niet.
4.24.
[gedaagde] stelt meer subsidiair als rechtsgrond voor haar vordering dat [eiser] gehouden is de kosten van de verbeteringen aan het gehuurde aan haar te vergoeden op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Er veronderstellende wijs van uitgaand dat [gedaagde] geoorloofd veranderingen aan het gehuurde heeft aangebracht en dat zij deze na het eindigen van de huurovereenkomst niet ongedaan kan maken, leidt dit nog niet automatisch tot het gevolg dat [eiser] met deze verandering onrechtmatig is ‘verrijkt’ en uit dien hoofde schadeplichtig zou zijn. Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad [4] kan een huurder slechts aanspraak maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. [5] Van belang kan zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte voorzieningen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening kan brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat zich dergelijke bijzondere omstandigheden voordoen die aanleiding geven tot een vergoedingsplicht van [eiser] . Omdat [gedaagde] niet aan haar stelplicht heeft voldaan wordt de vordering gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking afgewezen.
4.25.
Het voorgaande maakt dat het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 57.496,97 wordt afgewezen. De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.349,97 delen hetzelfde lot.
De gevorderde proceskosten
4.26.
[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en dat zij de proceskosten van [eiser] aan hem moet betalen. De kosten van [eiser] worden tot op heden begroot op € 264,00 (2 punten x tarief € 264,00 x factor 0,5 wegens samenhang met de vordering en stellingen in conventie).
Niet uitvoerbaar bij voorraad
4.27.
De veroordeling van [gedaagde] in de kosten wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat niet heeft gevorderd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] over de maanden oktober 2022 tot en met januari 2023 tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst tot een bedrag € 1.000,00 per maand;
5.2.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsunit aan de [adres] in [plaats] per vandaag;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van sleutels en al hetgeen verder tot het gehuurde behoort en het gehuurde geheel leeg, ontruimd en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 9.000,00 aan achterstallige huur tot en met juni 2023, verminderd met na de dagvaarding door [gedaagde] aan [eiser] betaalde huurpenningen voor zover deze betrekking hebben op die periode;
5.5.
veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van [gedaagde] tot op heden begroot op € 528,00 aan [gedaagde] betalen;
5.6.
verklaart de ontbinding en de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in voorwaardelijke reconventie
5.8.
wijst de vorderingen af;
5.9.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van [eiser] tot op heden begroot op € 264,00 aan [eiser] betalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 14 juni 2023, in aanwezigheid van de griffier.