Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/237
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: P. Loijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2022.
Eiseres heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres] in [woonplaats]. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 275.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Feiten
1. De woning is een in 1726 gebouwde agrarische bedrijfswoning met waterverdedigingswerk. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 425 m2 en ligt op een kavel van 281 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 224.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 van € 275.000,- niet te hoog is. Zij betrekt daarbij de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4.1
Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.2
De rechtbank stelt voorop dat partijen het er over eens zijn dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 2021, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
4.3
Bij de waardering heeft de taxateur de volgende uitgangspunten gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft de woning gewaardeerd met behulp van het archetype A1002020, omschreven als ‘woning vrijstaand (eenvoudig)’. Eiseres voert aan dat er geen rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit. In de voorgaande jaren is de woning van eiseres gewaardeerd op factor 1, dit belastingjaar is de woning gewaardeerd op gemiddeld (3). Eiseres bepleit minimaal een factor van 2 met een correctie per punt van 15 procent. Volgens de heffingsambtenaar heeft de woning een waarde van
€ 818,- per m2. Volgens de taxatiewijzer Agrarische gebouwen hebben woningen tot 1952 een prijs per m2 van € 999,-. Gelet op dit verschil is volgens de heffingsambtenaar rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud door uit te gaan van de laagste vierkante meterprijs in de Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen voor een woning uit 1952. De woning van eiseres komt uit het bouwjaar 1726. Dit bouwjaar ligt te ver af van het bouwjaar van 1952 om te kunnen concluderen dat de staat van onderhoud en kwaliteit van een woning uit 1726 gelijk is aan 1952. Dit betekent dat de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank te hoog is vastgesteld.
5. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde van € 201.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
6. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 224.000,- wanneer er wordt rekening gehouden met een correctie van 15 procent voor de slechte staat van onderhoud en kwaliteit. De rechtbank is van oordeel dat het percentage waarmee eiseres corrigeert onvoldoende aannemelijk is gemaakt en niet controleerbaar is.
Conclusie
7. Omdat geen van de partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank daarom zelf in de zaak voorzien en de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 240.000,- en bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Verder bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.
Griffierecht en proceskostenvergoeding
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
9. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienden van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837 en een factor 1). Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase in afwijking van het Bpb uitgegaan van een waarde per punt van € 837,-. [1]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres] op de waardepeildatum 1 januari 2021 vast op € 240.000,- en verlaagt de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.266,-; en
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.