Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3034
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigden: B. Boersma en R. Reijers).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de beslissing op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 juni 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 583.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 april 2023 op een online zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Beoordeling door de rechtbank
2. De woning is een in 2017 gebouwde geschakelde woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m2 en een perceeloppervlakte van 279 m2.
3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.
4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 494.000,-. Verweerder heeft in beroep verklaard dat uit nader onderzoek is gebleken dat de beschikte waarde onjuist is. Na heroverweging is de heffingsambtenaar van mening dat de waarde moet worden verlaagd naar € 526.000,-. Deze waarde is aan eiser in de vorm van een compromisvoorstel aangeboden. Eiser heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tot stand gekomen.
5. Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestelde compromiswaarde heeft hij een taxatierapport met een matrix overgelegd. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van € 526.000,- niet te hoog is.
6. Uit dat wat de heffingsambtenaar heeft verklaard volgt dat de vastgestelde waarde van € 583.000,- onjuist is. Het beroep is reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.
7. Dan rest de vraag of de heffingsambtenaar de door hem nader vastgestelde waarde van € 526.000,- aannemelijk heeft gemaakt met het overgelegde taxatierapport. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type (geschakelde woningen), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat de referenties de beste vergelijking zijn, aangezien er geen (vrijwel) identieke woningen uit de straat zijn verkocht rond de waardepeildatum. De rechtbank heeft geen reden om aan dat standpunt te twijfelen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de referenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat de referenties een groter perceeloppervlakte hebben maakt in dit geval niet dat zij onvoldoende vergelijkbaar zijn. Voor zover er verschillen bestaan in de grootte van het perceel heeft de heffingsambtenaar daar rekening mee gehouden door een grondstaffel toe te passen. Voor zover het gebruiksoppervlakte van de referenties afwijkt van de oppervlakte van de woning, heeft verweerder in de matrix inzichtelijk gemaakt dat met dat verschil voldoende rekening is gehouden door de woningwaarde per m2 van de woning lager te taxeren dan de (gemiddelde) woningwaarde van de referenties. De beroepsgrond slaagt niet.
10. De rechtbank volgt eiser verder niet in zijn stelling dat de woning dezelfde WOZ-waarde zou moeten krijgen als [adres 2] . De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de waardebepaling van [adres 2] berust op een incidentele fout. Voor zover de woningen al identiek zouden zijn, wat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft betwist, kan eiser aan die fout geen rechten ontlenen. De verwijzing van eiser naar de uitspraak van deze rechtbank van 25 september 2019 [1] maakt dat niet anders. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel, specifiek het meerderheidsbeginsel, is immers vereist dat de meerderheid van identieke woningen anders is gewaardeerd dan de woning van eiser. Daarvan is geen sprake. Daarbij komt nog dat een vergelijking met WOZ-waardes geen juiste waarderingsmethodiek is. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser vindt ten slotte dat het duidt op willekeur dat de waarde van zijn woning ten opzichte van vorig jaar met 33% is gestegen, terwijl de waarde van [adres 2] met 1,5% is gedaald. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen kan ook deze grond niet slagen. Daarbij komt nog dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt stelt dat de WOZ-waarde niet kan worden vastgesteld door een vergelijk te maken met de waarde van het voorgaande belastingjaar. De heffingsambtenaar heeft bovendien op de zitting toegelicht dat de waardes van de andere woningen in de straat net als waarde van de woning van eiser allemaal met ongeveer 30% zijn gestegen. De stijgingspercentages liggen in zoverre dus ook met elkaar in lijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgesteld waarde van € 526.000,- niet te hoog is. Het door eiser aangevoerde is hiertegen van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
13. Gelet op dat wat is overwogen in overweging 7 is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de beslissing op bezwaar. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, stelt de WOZ-waarde vast op € 526.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de OZB belasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig verlaagt.
13.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de beslissing op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op
€ 526.000 naar waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing overeenkomstig worden verminderd;
€ 526.000 naar waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing overeenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde beslissing op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
6 juli 2023.
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
6 juli 2023.
De rechter is verhinderd
om de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.