ECLI:NL:RBMNE:2023:264

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/535306 / HA ZA 22-129

Vonnis van 18 januari 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [eisers c.s.] ,

advocaat mr. D.N. Reijnders te Utrecht,

tegen

de vereniging

[gedaagde],

gevestigd te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: de VvE ,

advocaat mr. M.J. Drijftholt te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 9 die op 17 februari 2022 aan de VvE is betekend;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10;
de akte overlegging nadere producties 11 tot en met 16 van de zijde van de VvE ;
de nadere productie 10 van de zijde van [eisers c.s.]

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december 2022. De heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] waren hierbij aanwezig, samen met hun advocaat de heer mr. D.N. Reijnders. Namens de VvE waren aanwezig de heer [B] en de heer [A] , samen met de advocaat van de VvE de heer mr. M.J. Drijftholt. Mr. Reijnders heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen en de eis van [eisers c.s.] verminderd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder met partijen is besproken. Die aantekeningen zitten in het dossier van de rechtbank.

1.3.

Tot slot is vonnis bepaald op heden.

2. Feiten

2.1.

[eisers c.s.] is sinds 15 augustus 2013 eigenaar van de appartementsrechten gelegen in [Complex] aan [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastraal nummer1] en [kadastraal nummer 2] .

2.2.

[Complex] bestaat uit zeven appartementen en zeven privé-parkeergarages en is in de notariële akte van 16 januari 1989 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in veertien appartementsrechten. In de splitsingsakte is ook de VvE opgericht.

2.3.

In de splitsingsakte is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, november 1983’ van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van toepassing verklaard (hierna: MR1983). MR1983 bevat voor zover relevant de volgende bepalingen:

“Artikel 9

Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend voor zover aanwezig:

(…);

technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners. (…).

Artikel 15

De vereniging voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 38 bepaalde. (…).

Artikel 17

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (waaronder begrepen de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk), ook van de deuren als bedoeld in artikel 9 eerste lid a, het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen, de reparatie en vervanging van privé brievenbus en het schilderwerk van radiatoren.

2. (…).”

2.4.

In de splitsingsakte is in afwijking en in aanvulling op MR1983, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“ 5. Van artikel 9 sub b wordt de zinsnede:

“technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten)”,

gewijzigd als volgt:

“technische installaties met de daarbij behorende leidingen – uitgezonderd die voor centrale verwarming annex warmwaterinstallatie in privégedeelten, met name”.

9. (…)

Tot het onderhoud als bedoeld in artikel 17 lid 1 behoort met name ook het onderhoud of de vernieuwing van:

De technische installaties met de daarbij behorende leidingen voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallatie en voor een luchtbehandelingsinstallatie in een privé gedeelte.”

2.5.

Vijf van de zeven appartementen in [Complex] hebben een ventilatorbox aan een wand in de bijkeuken, voor het afvoeren van kooklucht uit de keuken via een gemeenschappelijk ventilatiekanaal dat eindigt op het dak. Ook het appartement van [eisers c.s.] heeft een ventilatorbox.

2.6.

Op 22 oktober 2021 heeft er een vergadering van eigenaars van [Complex] plaatsgevonden waarbij [eisers c.s.] niet aanwezig was (hierna: de vergadering). Vooraf is bij de agenda voor de vergadering onder meer een concept-meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP) voor de periode 2021-2035 toegestuurd aan de leden van de VvE . In de notulen van de vergadering is voor zover relevant het volgende openomen:

“ G. RESERVEFONDS VVE

De leden hebben kennisgenomen van de toelichting en gaan akkoord met de door het bestuur aangegeven financiéle verdeling. Wij maken reeds vele jaren de vereisten MJOP en zullen in de financiéle stukken de bankrekeningen aanpassen.

L. MEERJARENONDERHOUDS PLAN

(…) Vergadering wil de keuken luchtbehandelingsinstallatie en het jaarlijks onderhoud daar van privé houden. (…).”

3.Het geschil

3.1.

[eisers c.s.] vordert na vermindering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat de volgende besluiten van de VvE d.d. 22 oktober 2021 nietig zijn:

a. het besluit tot vaststelling van een MJOP waarin voor diverse gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw – waaronder balkonschermen, de onderzijden van de traptreden en bordessen, vervanging van garagedeuren, vloerbedekking trapportalen, kozijnen en ruimte, bestrating, gevelreiniging, verlichting, en liftkosten – niet wordt gereserveerd, terwijl wel duidelijk is dat deze vervangen moeten worden;

b. het besluit om de ventilatorboxen in de privégedeelten te kwalificeren als privé en niet als gemeenschappelijk;

II. veroordeling van de VvE in de kosten van het geding, als ook € 163,00 aan nasalaris ingeval van niet-betekening van het vonnis en € 199,00 ingeval van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.

3.2.

[eisers c.s.] legt aan zijn vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Het besluit van de VvE tot vaststelling van de bijdragen van de leden aan het reservefonds 2022 is nietig, omdat het in strijd is met artikel 5:126 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Tijdens de vergadering is besloten om te blijven reserveren conform de door het bestuur voorgestelde verdeling van bijdragen aan het reservefonds. Uit het MJOP 2021-2035 (productie 8 bij de dagvaarding) blijkt echter dat de te verwachten kosten niet gelijkmatig worden toegerekend in aanloop naar het jaar waarop de uitgave zal moeten plaatsvinden, hetgeen blijkt uit a) het niet reserveren voor de revisie van de balkonschermen uit 1989, b) het niet reserveren voor onderhoud aan het tapijt van het trappenhuis en (het steenwerk) van de onderzijde van traptreden en bordessen en c) het niet reserveren voor de vervanging van garagedeuren, vloerbedekking trapportalen, kozijnen en ramen, bestrating, gevelreiniging, verlichting en liftkosten. Dit alles terwijl [Complex] in het algemeen in een zeer verouderde staat verkeerd.

3.3.

Daarnaast is het besluit van de VvE dat de ventilatorboxen tot de privégedeelten en zaken behoren in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig op grond van artikel 5:129 BW juncto 2:14 BW. Zo is in het MR1983 in artikel 9 onder sub b bepaald dat de technische installaties tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Weliswaar wordt in de splitsingsakte bepaald dat de luchtbehandelingsinstallatie in een privégedeelte door de eigenaar zelf onderhouden moet worden (zie 2.4), maar een ventilatorbox is geen luchtbehandelingsinstallatie. Een ventilatorbox behandelt de lucht immers niet door het te filteren of het van warmte of koude te voorzien (zoals bijvoorbeeld een airco), maar heeft uitsluitend de functie om lucht te verplaatsen. Bovendien heeft het onderhoud aan de ventilatorboxen altijd plaatsgevonden in opdracht van de VvE . [eisers c.s.] komt dan ook tot de conclusie dat de ventilatorboxen tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren en dat het onderhoud en de vernieuwing daarvan derhalve voor rekening van de VvE moeten komen.

3.4.

De VvE concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eisers c.s.] in de kosten van het geding, de kosten van rechtsbijstand en de nakosten daaronder begrepen. De VvE betwist dat er sprake is van nietige besluiten. Zo is de door [eisers c.s.] aangevoerde omstandigheid dat er niet is gereserveerd voor onderhoud en vervanging van de door hem genoemde zaken (a tot en met c) geen ondersteuning van zijn stelling dat geen sprake is van gelijke toedeling van kosten over de komende jaren. Daarnaast is het volgens de VvE bij het opstellen van de splitsingsakte de bedoeling van partijen geweest om de kosten van onderhoud en vernieuwing van de ventilatorboxen voor rekening van de individuele eigenaren te laten komen. [eisers c.s.] geeft zowel feitelijk als tekstueel een onjuiste uitleg aan de term luchtbehandelingsinstallatie. Luchtbehandeling is een overkoepelende term voor het verwarmen, koelen, verversen, afvoeren, aanvoeren, bevochten en ontvochten van lucht. Een van de vele systemen van luchtbehandeling is bijvoorbeeld een ventilatorbox die kooklucht afvoert. Dat de VvE eerder heeft besloten om het onderhoud van de ventilatorboxen voor haar rekening te nemen, maakt dit niet anders. De reden daarvoor was dat de collectieve mechanische ventilatie op het dak toch iedere drie jaar moet worden geïnspecteerd en onderhouden en de bijkomende kosten voor het onderhoud van de ventilatorboxen (nog geen € 30,00 per box) gering zijn.

3.5.

Op stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vordering van [eisers c.s.] om voor recht te verklaren dat de hierna genoemde twee besluiten nietig zijn, wordt afgewezen. Het gaat om:

het besluit van de VvE tot vaststelling van het MJOP 2021-2035 waarin voor diverse onderdelen van [Complex] niet wordt gereserveerd, en

het besluit van de VvE om de ventilatorboxen in de privégedeelten te kwalificeren als privé en niet als gemeenschappelijk,

De rechtbank zal hierna toelichten hoe zij tot dit oordeel komt.

Het besluit onder a)

4.2.

Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt dat de VvE verplicht is een reservefonds in stand te houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. In aanvulling hierop is in artikel 5:126 lid 2 BW een minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds verplicht gesteld. Verenigingen van eigenaars hebben daarbij de volgende keuze; de jaarlijkse reservering bedraagt a) minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw of b) het bedrag dat is vastgesteld door de VvE ter uitvoering van het MJOP en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.

4.3.

[eisers c.s.] stelt terecht dat in het MJOP 2021-2035 geen reservering is gemaakt voor onderhoud, herstel en vervanging van diverse door hem genoemde gemeenschappelijke onderdelen van [Complex] . De VvE heeft dit naderhand zelf ook ingezien. Dit blijkt uit de door [eisers c.s.] overgelegde notulen van de VvE -vergadering die is gehouden op 22 april 2022 (nadere productie 11) waarin staat:
“Echter voor het gebouw op langere termijn, denk aan kozijnen en ramen, riolering, regenpijpen, balkonafscheiding et cetera is het MJOP nog onvoldoende onderbouwd.”. Het blijkt ook uit het in de VvE -vergadering van 28 oktober 2022 nieuw vastgestelde MJOP 2023-2032 (gevoegd bij de nader overgelegde productie 15), waarin voor een aantal door [eisers c.s.] genoemde onderdelen van [Complex] alsnog bedragen zijn gereserveerd. Gelet op dit nieuwe vastgestelde MJOP is tijdens de mondelinge behandeling ter sprake gekomen of en zo ja welk belang [eisers c.s.] nog heeft bij zijn vordering om het besluit tot vaststelling van het MJOP 2021-2035 nietig te verklaren. Partijen verschillen hierover van mening. Los van het antwoord op deze vragen is de rechtbank van oordeel dat het besluit van de VvE tot reservering volgens het MJOP 2021-2035 niet in strijd is met artikel 5:126 lid 2 BW. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat de jaarlijkse reserveringen ongelijkmatig zijn verdeeld, dan wel lager zijn dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP 2021-2035. De omstandigheid dat aanvankelijk niet is gereserveerd voor de door [eiser sub 1] genoemde onderdelen was misschien niet zorgvuldig, maar dat kan niet leiden tot de conclusie dat een nietig besluit is genomen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de VvE die aanvankelijke eventuele onzorgvuldigheid heeft opgeheven door middel van het MJOP 2023-2032.

Het besluit onder b)

4.4.

Om de vraag te kunnen beantwoorden of de ventilatorboxen behoren tot de gemeenschappelijke zaken (standpunt [eisers c.s.] ) of tot de privézaken (standpunt VvE) moet de splitsingsakte worden uitgelegd, omdat daarover noch in de MR1983, noch in de splitsingsakte concreet iets is bepaald. Bij de uitleg van (een begrip uit) een splitsingsakte komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte^[1].

4.5.

In essentie gaat het hier om de vraag voor wiens rekening de kosten van onderhoud en vervanging moeten komen van een ventilatorbox die zich in een appartement (een privégedeelte) bevindt. Die vraag moet worden beantwoord door uitleg van onderdeel van punt 9 van de splitsingsakte, in combinatie met de eerste zin van artikel 17 van MR1983. In die eerste zin is bepaald dat iedere eigenaar/gebruiker verplicht is zijn privégedeelte behoorlijk te onderhouden. En het relevante onderdeel van punt 9 van de splitsingsakte houdt in dat tot dat onderhoud behoort het onderhoud of de vernieuwing van (samengevat) de technische installaties voor de centrale verwarming en voor luchtbehandeling, voor zover die zich in een privégedeelte bevinden.

4.6.

De term luchtbehandelingsinstallatie is niet gedefinieerd in de splitsingsakte. De rechtbank sluit niet uit dat een ventilatorbox technisch gesproken geen luchtbehandelingsinstallatie is, maar als dat zo is, is die omstandigheid van onvoldoende gewicht. De rechtbank begrijpt de splitsingsakte namelijk zo, dat met luchtbehandelingsinstallatie onder andere is bedoeld dat de kosten voor onderhoud en vervanging van een ventilatorbox die zich in een privégedeelte bevindt, voor rekening komen van de eigenaar van een appartement. Zo’n ventilatorbox behoort dus tot de privézaken. Dit wordt als volgt toegelicht.

4.7.

Net als de ventilatorboxen bevinden de cv-ketels zich in de appartementen, en dus in de privégedeelten. In punt 5 van de splitsingsakte is de centrale verwarming in de privégedeelten aangemerkt als privézaak. Op grond van punt 9 van de splitsingsakte komen de kosten voor het onderhoud of de vernieuwing daarvan voor rekening van de individuele appartementseigenaar is. Dat geldt ook voor bijvoorbeeld een airconditioningsinstallatie die zich in een appartement bevindt. Dat is namelijk - ook volgens [eisers c.s.] - in ieder geval een variant van een luchtbehandelingsinstallatie. En niet gesteld of gebleken is dat de kosten voor aanschaf en onderhoud van een ventilatorbox gemiddeld veel hoger zijn dan die voor een cv-ketel of een airco. Onder deze omstandigheden is de meest logische conclusie dat ook de kosten voor onderhoud en vervanging van een ventilatorbox die zich in een appartement bevindt, voor rekening van de individuele appartementseigenaar komen. En dat brengt mee dat aannemelijk is dat onder de term luchtbehandelingsinstallatie in punt 9 van de splitsingsakte ook een ventilatorbox moet worden begrepen. Dat de kosten voor het onderhoud van de ventilatorbox jarenlang wegens de geringe hoogte daarvan door de VvE zijn gedragen, maakt niet dat de ventilatorboxen toch tot de gemeenschappelijke zaken zijn gaan behoren.

De proceskostenveroordeling

4.8.

[eisers c.s.] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, gevallen aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.126,00 aan salaris advocaat (2 punten x tarief € 563,00).

4.9.

De gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.126,00 aan salaris advocaat;

5.3.

veroordeelt [eisers c.s.] in de na dit vonnis ontstane kosten voor de VvE , begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met een bedrag van € 85,00 onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.^[2]