Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4349
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats 1], eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 504.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 14 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 8 maart 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1934 gebouwde rijwoning met een dakterras. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 158 m² en een kaveloppervlakte van 105 m².
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 451.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 504.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats 1], te weten:
- [adres 2], bovenwoning verkocht op 4 november 2021 voor € 365.000,-;
- [adres 3], maisonnette, verkocht op 12 mei 2021 voor € 350.000,-;
- [adres 4], rijwoning verkocht op 5 februari 2021 voor € 600.000,-;
- [adres 5], rijwoning, verkocht op 1 augustus 2021 voor € 500.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting op de zitting er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. De heffingsambtenaar heeft in de vergelijking ook een bovenwoning en een maisonnette betrokken. Hij heeft dat gedaan in navolging van de uitspraak van deze rechtbank van 19 november 2022 [1] op het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2021. Het gaat hier immers om een bijzondere situatie, omdat het perceeloppervlak van de woning geheel bebouwd is, waardoor de woning een relatief groot woonoppervlak heeft, maar geen tuin. Daarnaast ontbreekt direct daglicht grotendeels aan de achterzijde van de woning. Door te vergelijken met een maisonnette en een bovenwoning, waarbij geen waarde aan de grond is toe te kennen, en aan de grond van de woning de helft van de waarde toe te kennen, is nu meer rekening gehouden met het niet beschikken over een tuin en de aanwezigheid van een groter woonoppervlakte. De maisonnette heeft echter een veel kleiner woonoppervlak dan de woning. Niet duidelijk is op te maken uit de matrix wat voor invloed dat verschil in grootte heeft op de waardevaststelling.
8. Verder is uit de taxatiematrix niet duidelijk op te maken hoe met het verschil in daglichttoetreding tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden. Duidelijk is dat de woning minder direct daglicht heeft dan de referentiewoningen. Weliswaar is er wat lichtinval door de koepel en de zes kleine raamopeningen, maar dat is duidelijk minder, waardoor niet gesproken kan worden van een normale daglichttoetreding.
Op de zitting is verder gebleken dat de maisonnette niet juist is geïndexeerd. De gecorrigeerde koopsom moet zijn € 331.000,-, waardoor de woningwaarde per m² lager uitkomt, namelijk € 2.968,-.
9. Al met al kan uit de verkoopwaarden van de referentiewoningen niet worden afgeleid hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. Het college is er daarom niet geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 504.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 451.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
Eiser wijst erop dat zijn woning onaantrekkelijk is en dat dit ook vorig jaar is gebleken uit een onderzoek door zijn makelaar. Potentiële kopers hadden geen belangstelling vanwege het ontbreken van een tuin en het ontbreken van direct daglicht. In de procedure over het voorgaande belastingjaar had eiser daarom ook gewezen op de verkoop van een vergelijkbare woning in [woonplaats 2] die uiteindelijk ver onder de vraagprijs is verkocht.
Eiser heeft zijn voorgestane waarde berekend door uit te gaan van een woningwaarde per m² van € 2.500,-. Dit is berekend aan de hand van de zogeheten wortelformule en de gegevens van de bovenwoning en de maisonnette, maar niet in combinatie met de andere twee referentiewoningen gelegen in dezelfde straat. Verder ontbreekt een nadere onderbouwing.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser daarom zijn voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
Wat is de uitkomst?
11. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waardes onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 480.000,-.
Conclusie en gevolgen
12. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
13. Ook moet de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belasting jaar 2022 vast op
€ 480.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten tot een bedrag van € 2.266,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.