ECLI:NL:RBMNE:2023:1495

Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak
5 april 2023
Publicatiedatum
4 april 2023
Zaaknummer
9589587 \ AC EXPL 21-2968
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Civiel recht; Verbintenissenrecht
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling van huurprijzen na uitspraak van de Huurcommissie met betrekking tot diverse onderwerpen zoals WOZ en energielabel

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 5 april 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres], de eigenaar van een appartementencomplex, en een groep huurders. De huurders hadden eerder een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de redelijkheid van de aanvangshuurprijzen te toetsen. De Huurcommissie heeft in verschillende zaken uitspraak gedaan en de huurprijzen verlaagd. [Eiseres] is het niet eens met deze uitspraken en heeft de kantonrechter verzocht om de huurprijzen opnieuw vast te stellen, waarbij zij onder andere bezwaar maakt tegen de rechtskracht van de uitspraken van de Huurcommissie en de wijze waarop deze zijn tot stand gekomen.

De kantonrechter heeft de procedure en de argumenten van beide partijen zorgvuldig overwogen. De vorderingen van [eiseres] zijn grotendeels afgewezen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurprijzen van een aantal woningen de liberalisatiegrens overstijgen, waardoor deze woningen als geliberaliseerd worden beschouwd. Dit betekent dat de huurprijzen voor deze woningen opnieuw kunnen worden vastgesteld door [eiseres]. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat de Huurcommissie in sommige gevallen correct heeft gehandeld, en dat de uitspraken van de Huurcommissie rechtskracht hebben, ondanks de bezwaren van [eiseres].

De uitspraak heeft belangrijke implicaties voor de huurprijzen van de betrokken woningen en bevestigt de rol van de Huurcommissie in het proces van huurprijsbepaling. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt. Dit vonnis is openbaar uitgesproken en biedt een gedetailleerd overzicht van de argumenten en overwegingen die hebben geleid tot de uiteindelijke beslissing.

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 9589587 \ AC EXPL 21-2968 RvdH/1037
Vonnis van 5 april 2023
in de zaak van
[eiseres] C.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,
tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende in [plaats 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
wonende in [plaats 1] ,
3.
[gedaagde sub 3],
wonende in [plaats 1] ,
4.
[gedaagde sub 4],
wonende in [plaats 2] ,
5.
[gedaagde sub 5],
wonende in [plaats 3] ,
6.
[gedaagde sub 6],
wonende in [plaats 1] ,
7.
[gedaagde sub 7],
wonende in [plaats 1] ,
8.
[gedaagde sub 8],
wonende in [plaats 1] ,
9.
[gedaagde sub 9],
wonende in [plaats 1] ,
10.
[gedaagde sub 10],
wonende in [plaats 1] ,
11.
[gedaagde sub 11],
wonende in [plaats 4] ,
12.
[gedaagde sub 12],
wonende in [plaats 1] ,
13.
[gedaagde sub 13],
wonende in [plaats 1] ,

14.[gedaagde sub 14] ,

wonende in [plaats 1] ,
15.
[gedaagde sub 15],
wonende in [plaats 1] ,
16.
[gedaagde sub 16],
wonende in [plaats 5] ,
17.
[gedaagde sub 17],
wonende in [plaats 6] ,
18.
[gedaagde sub 18],
wonende in [plaats 7] ,
19.
[gedaagde sub 19],
wonende in [plaats 1] ,
20.
[gedaagde sub 20],
wonende in [plaats 8] ,
21.
[gedaagde sub 21],
wonende in [plaats 1] ,
22.
[gedaagde sub 22],
wonende in [plaats 1] ,
23.
[gedaagde sub 23],
wonende in [plaats 5] ,
24.
[gedaagde sub 24],
wonende in [plaats 1] ,
25.
[gedaagde sub 25],
wonende in [plaats 1] ,
26.
[gedaagde sub 26],
wonende in [plaats 1] ,
27.
[gedaagde sub 27],
wonende in [plaats 1] ,
28.
[gedaagde sub 28],
wonende in [plaats 1] ,
29.
[gedaagde sub 29],
wonende in [plaats 1] ,
30.
[gedaagde sub 30],
wonende in [plaats 1] ,
31.
[gedaagde sub 31],
wonende in [plaats 4] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: huurders,
gemachtigde: [.] , R. Knegtering.

1.De procedure

1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de rolbeslissing van 8 februari 2023,
- de akte van [eiseres] van 22 februari 2023,
- de antwoordakte van de huurders van 7 maart 2023.
1.2.
De kantonrechter heeft besloten dat de einduitspraak vandaag is.

2.Waar gaat het over?

2.1.
[eiseres] is eigenaar van het complex [complex] . Het complex bestaat uit 268 appartementen, buitenruimten, tuinen, bergingen en een parkeergarage en is in 2018-2019 gerealiseerd in een voormalig kantoorgebouw. Dat kantoorgebouw is in 1982 gebouwd. Gedaagde partijen zijn of waren huurders van zelfstandige woningen in het complex. Het merendeel van de huurders heeft een verzoekschrift tot toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs ingediend bij de huurcommissie. De overige huurders hebben de huurcommissie verzocht om huurprijsverlaging. De huurcommissie heeft uitspraak gedaan in alle zaken en de huurprijzen verlaagd.
2.2.
Hierna volgt een overzicht van alle relevante gegevens. De grijze vakken geven aan dat de betreffende huurprijs niet geliberaliseerd is.
Adres
Ingangsdatum overeenkomst/ overeengekomen kale huurprijs
Procedure huurcommissie/ datum uitspraak/
zaaknummer
Punten/
huurprijs volgens huurcommissie
1.
[gedaagde sub 1]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1]
16-09-2019
€ 688,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111730
86
€ 421,81
2.
[gedaagde sub 2]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2]
16-09-2019
€ 950,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111733
122
€ 614,31
3.
[gedaagde sub 3]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3]
16-09-2019
€ 955,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111824
126
€ 635,69
4.
[gedaagde sub 4]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4]
16-09-2019
€ 895,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111830
116
€ 582,22
5.
[gedaagde sub 5]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5]
16-09-2019
€ 795,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111833
94
€ 464,57
6.
[gedaagde sub 6]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 6]
n.t.b.
€ 670,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111874
82
€ 400,41
7.
[gedaagde sub 7]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 7]
16-09-2019
€ 900,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111885
116
€ 582,22
8.
[gedaagde sub 8]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
16-09-2019
€ 960,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111890
126
€ 635,69
9.
[gedaagde sub 9]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 4]
16-09-2019
€ 900,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111907
113
€ 566,17
10.
[gedaagde sub 10]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 5]
16-09-2019
€ 855,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
111914
108
€ 539,43
11.
[gedaagde sub 11]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 6]
16-09-2019
€ 675,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112071
82
€ 400,41
12.
[gedaagde sub 12]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1]
16-09-2019
€ 770,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112082
92
€ 453,87
13.
[gedaagde sub 13]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2]
16-09-2019
€ 840,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112213
99
€ 491,33
14.
[gedaagde sub 14]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 4]
16-09-2019
€ 840,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112114
102
€ 507,34
15.
[gedaagde sub 15]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 5]
16-09-2019
€ 840,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112206
102
€ 507,34
16.
[gedaagde sub 16]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 8]
16-09-2019
€ 685,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112124
79
€ 384,85
17.
[gedaagde sub 17]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 6]
16-09-2019
€ 675,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112150
82
€ 400,41
18.
[gedaagde sub 18]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2]
16-09-2019
€ 845,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112160
99
€ 491,33
19.
[gedaagde sub 19]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 7]
16-09-2019
€ 685,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112163
87
€ 472,14
20.
[gedaagde sub 20]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 4]
16-09-2019
€ 845,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112202
103
€ 512,70
21.
[gedaagde sub 21]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 5]
16-09-2019
€ 845,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112206
102
€ 507,34
22.
[gedaagde sub 22]
[straat 1] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 4]
01-10-2019
€ 915,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112208
95
€ 469,92
23.
[gedaagde sub 23]
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1]
01-10-2019
€ 900,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112210
97
€ 480,64
24.
[gedaagde sub 24]
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2]
01-10-2019
€ 925,-
Aanvangshuurprijs
21-04-2021
112211
95
€ 469,92
25.
[gedaagde sub 25]
[straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9]
13-07-2018
€ 678,-
Huurverlaging
01-10-2021
138929
108
€ 539,43 per 01-06-2020
26.
[gedaagde sub 26]
[straat 2] [nummeraanduiding 8/letteraanduiding 3]
10-07-2018
€ 635,-
Huurverlaging
01-10-2021
138962
100
€ 496,67 per 01-06-2020
27.
[gedaagde sub 27]
[straat 2] [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 10]
15-12-2019
€ 680,-
Huurverlaging
01-10-2021
117614
104
€ 518,06 per 15-12-2019
28.
[gedaagde sub 28]
[straat 2] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1]
09-07-2018
€ 670,-
Huurverlaging
01-10-2021
139790
106
€ 528,75 per 01-06-2020
29.
[gedaagde sub 29]
[straat 2] [nummeraanduiding 11/letteraanduiding 6]
09-07-2018
€ 640,-
Huurverlaging
01-10-2021
139866
97
€ 493,14 per 01-07-2020
30.
[gedaagde sub 30]
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11]
23-12-2019
€ 688,-
Aanvangshuurprijs
01-10-2021
115695
82
€ 400,41 per 23-12-2019
31.
[gedaagde sub 31]
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 10]
01-09-2019
€ 680,-
Aanvangshuurprijs
01-10-2021
109960
105
€ 552,38 per 01-09-2019

3.De vorderingen en het verweer

3.1.
[eiseres] is het niet eens met de uitspraken van de huurcommissie. In de eerste plaats heeft zij bezwaren tegen de wijze waarop de procedures zijn gevoerd en de uitspraken tot stand zijn gekomen. Volgens [eiseres] hebben niet alle uitspraken rechtskracht, omdat de daaraan voorafgaande procedure niet aanhangig is gemaakt door beide huurders van de betreffende woningen. [eiseres] vindt ook dat de huurcommissie in strijd heeft gehandeld met de wet en fundamentele beginselen van het procesrecht, dat de uitspraken (daardoor) niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen en nooit rechtskracht hebben gehad. Dit heeft te maken met de wijze waarop de huurcommissie de procedure rondom de woningonderzoeken heeft uitgevoerd.
3.2.
In de tweede plaats is [eiseres] het er niet mee eens dat de huurprijzen van alle woningen nu niet geliberaliseerd zijn. [eiseres] wil dat de kantonrechter de huurprijzen opnieuw vaststelt en rekening houdt met een hoger puntenaantal voor: i. de verwarming, ii. de energieprestatie, iii. de WOZ-waarde, iv. de renovatie en v. de parkeerplaatsen.
3.3.
[eiseres] vordert, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Te verklaren voor recht dat de uitspraken van de huurcommissie tussen enerzijds [eiseres] en anderzijds gedaagden sub 3, 4, 7, 8, 9, 14, 15, 20, 22 en 24 geen rechtskracht hebben tussen enerzijds [eiseres] en deze gedaagden noch tussen [eiseres] en de huurders van de betreffende woningen (bestaande uit twee natuurlijke personen);
Te verklaren voor recht dat de huurcommissie in strijd heeft gehandeld met de wet en fundamentele beginselen van het procesrecht heeft geschonden;
Te verklaren voor recht dat de uitspraken van de huurcommissie tussen partijen niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen;
Te verklaren voor recht dat de uitspraken van de huurcommissie tussen partijen nimmer rechtskracht hebben gehad als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW;
Te verklaren voor recht dat de huurcommissie [eiseres] ten onrechte heeft veroordeeld in de proceskosten ad € 300,- voor de eerste drie zaken en € 25,- voor de volgende (28) zaken, totaal ad € 1.600,- en recht heeft op terugbetaling daarvan door de huurcommissie/De Staat;
Te verklaren voor recht dat de huurprijzen van de navolgende woningen (samengevat) de woningen op nummers [nummeraanduiding 9] tot en met [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 11] , [nummeraanduiding 13] en [nummeraanduiding 14] zijn geliberaliseerd als bedoeld in artikel 7:247 BW, althans de huurprijzen van deze woningen in goede justitie vast te stellen;
Te verklaren voor recht dat de huurprijzen van de navolgende woningen (samengevat) de woningen op nummers [nummeraanduiding 15] , [nummeraanduiding 6] , [nummeraanduiding 16] en [nummeraanduiding 17] gelijk zijn aan de uit de desbetreffende huurovereenkomsten voortvloeiende geldende huurprijzen, althans de huurprijzen van deze woningen in goede justitie vast te stellen;
Te verklaren voor recht dat de woning gelegen aan het [straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1] te [plaats 1] (gedaagde sub 23: [gedaagde sub 23] ) niet behept is met een gebrek en dat er geen sprake is van een (tijdelijke) huurverlaging ex artikel 7:257 BW;
Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder de nakosten.
3.4.
De huurders voeren verweer en concluderen dat de kantonrechter de uitspraken van de huurcommissie gestand moet houden, met veroordeling van [eiseres] in de proces- en nakosten van deze procedure.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Samenvatting beoordeling
4.1.
Eerst worden de vorderingen onder 1 tot en met 5 behandeld. De kantonrechter komt tot de conclusie dat deze vorderingen moeten worden afgewezen. De door [eiseres] gevorderde verklaringen voor recht worden daarom niet gegeven. Vervolgens wordt de puntentelling behandeld. De kantonrechter gaat de onderwerpen i. de verwarming, ii. de energieprestatie, iii. de WOZ-waarde, iv. de renovatie en v. de parkeerplaatsen, na. Voor een aantal onderwerpen (de energieprestatie, de WOZ-waarde en de parkeerplaatsen)geldt dat die met een hoger aantal punten worden gewaardeerd. Dat leidt er in alle gevallen toe dat de huurprijs hoger is dan die door de huurcommissie is vastgesteld. In sommige gevallen leidt het ertoe dat de huurprijs de liberalisatiegrens overstijgt, zodat [eiseres] in die gevallen zelf een redelijke huurprijs kan vaststellen. Omdat niet alle vorderingen van [eiseres] worden toegewezen en partijen dus over en weer ongelijk krijgen, compenseert de kantonrechter de proceskosten.
Exceptio plurium litis consortium
4.2.
[eiseres] stelt dat de uitspraken van de huurcommissie in een aantal zaken geen rechtskracht hebben, omdat die niet zijn gestart door beide natuurlijke personen die als huurders in de betreffende huurovereenkomsten zijn aangemerkt. [eiseres] gaat er daarbij echter aan voorbij dat door de door haar bij de kantonrechter ingestelde vordering, de uitspraak van de huurcommissie vervalt. Dit volgt uit artikel 7:262 BW. De kantonrechter geeft daarom geen oordeel over de rechtskracht van die vervallen uitspraken.
4.3.
[eiseres] heeft in de onderhavige procedure nagelaten om alle natuurlijke personen die als huurder zijn aangemerkt, te dagvaarden. Het belang van [eiseres] bij haar
exceptio plurium litis consortiumverweer – in het licht van de overwegingen onder 4.2 – ontgaat de kantonrechter daarom. De kantonrechter ziet bovendien geen bezwaren tegen de behandeling van de vorderingen van [eiseres] die zien op de huurprijs van de woningen waarvan slechts één van de twee natuurlijke personen die als huurder staat vermeld is gedagvaard, omdat uit de volmachten van de partners van die huurders blijkt dat zij op de hoogte zijn van deze procedure en zij de gemachtigde van de gedagvaarde huurders hebben gemachtigd om ook namens hen op te treden.
Onjuiste gang van zaken rondom woningonderzoeken
4.4.
Ook ten aanzien van de gang van zaken rondom de woningonderzoeken en de vorderingen van [eiseres] in dat kader, is het relevant dat de uitspraken van de huurcommissie inmiddels zijn vervallen. De kantonrechter geeft daarom niet de gevorderde verklaringen voor recht dat de uitspraken niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen en dat die nimmer rechtskracht hebben gehad. Deze vorderingen worden afgewezen.
4.5.
[eiseres] vordert daarnaast een verklaring voor recht dat de huurcommissie in strijd heeft gehandeld met de wet en fundamentele beginselen van het procesrecht heeft geschonden. [eiseres] vordert ook dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurcommissie [eiseres] ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van de proceskosten en dat zij recht heeft op terugbetaling. Deze vorderingen zien niet op de huurders, maar op de handelswijze van de huurcommissie en/of de daarop toepasselijke regelgeving. [eiseres] kan zich in deze procedure niet richten tot de huurcommissie, omdat die geen partij is in deze procedure. De kantonrechter wijst deze vorderingen daarom af.
Puntentelling
4.6.
De kantonrechter merkt vooraf op dat [eiseres] onvoldoende gegevens heeft ingediend om de woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 8/letteraanduiding 3] (gedaagde [gedaagde sub 26] ) volledig te kunnen waarderen. Haar vordering ten aanzien van deze woning wordt daarom afgewezen en als gevolg daarvan wordt deze woning niet betrokken in de hierna volgende beoordeling.
De verwarming
4.7.
Volgens [eiseres] is het complex voorzien van een modern, zeer energiezuinig en innovatief klimaatbeheersingssysteem dat de woningen niet alleen kan verwarmen bij koude buitentemperaturen, maar ook kan koelen bij warme buitentemperaturen. Het systeem bestaat uit buiten- en binnenunits. Op 1 buitenunit zijn 6 tot 10 woningen aangesloten. Elke woning heeft een eigen binnenunit. De binnenunit zorgt voor de toevoer van de warme of koude lucht en kan individueel door elke bewoner worden bediend. [eiseres] stelt dat het woningwaarderingsstelsel niet voorziet in een puntenwaardering voor een dergelijk luxe voorziening. Het is volgens [eiseres] onjuist dat de huurcommissie het systeem niet heeft gewaardeerd met punten. [eiseres] stelt dat de vertrekken in woningen die gekoeld kunnen worden, moeten worden gewaardeerd met 2 punten en doet daarbij een beroep op artikel 5 lid 2 Bhw.
4.8.
De huurders betwisten dat er sprake is van een uitzonderijke installatie. De installatie is volgens de huurders van deze tijd en niet exceptioneel. De koeling is bovendien geen extra luxe maar noodzakelijk, omdat de woningen zijn geïsoleerd en sommige woningen grote ramen hebben die veel warmte opvangen. De huurders stellen daarnaast dat het systeem niet naar behoren werkt.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat de verwarmingsinstallatie uitzonderlijk is, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. Zij heeft niet aangetoond dat de installatie meer is dan een voorziening die nodig is voor een aangenaam binnenklimaat, terwijl dat laatste wel aannemelijk is: niet alle woningen zijn voorzien van ramen die open kunnen en sommige woningen hebben grote raampartijen. Of het systeem ook naar behoren werkt, is minder relevant omdat niet ter beoordeling voorligt of er sprake is van een gebrek. De kantonrechter neemt daarom het aantal punten dat de huurcommissie heeft toegekend vanwege de verwarming over.
De energieprestatie
4.10.
[eiseres] stelt dat de huurcommissie en de huurders bij het bepalen van het aantal punten voor de energieprestatie ten onrechte uitgaan van het bouwjaar van het kantoorgebouw (1982). Voor het aanleggen van de zonnepanelen en ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten hadden de woningen energielabel B of C, zoals blijkt uit de energie-indexrapporten van [organisatie 1] met opnamedatum 28 juni 2018. Volgens [eiseres] moet er desondanks uit worden gegaan van de definitieve energielabels die op 26 maart 2021 zijn geregistreerd en zijn opgenomen door [organisatie 2] . Bij de afgifte van die labels is rekening gehouden met de aanleg van de zonnepanelen, die na de aanvang van de huurovereenkomst zijn gerealiseerd. De woningen hebben sindsdien energielabel A. [eiseres] stelt dat zij heeft voorzien in de mogelijkheid om rekening te houden met de later afgegeven energielabels door in artikel 1.4 van de huurovereenkomst te bepalen dat maximaal 1 jaar na de oplevering de energie-index c.q. het energielabel toegekend zal worden.
4.11.
De huurders vinden dat moet worden uitgegaan van het bouwjaar van het kantoorgebouw. Er is volgens de huurders namelijk geen energielabel beschikbaar dat is afgeleid van de staat van het pand bij aanvang van de huurovereenkomsten. De opnamedatum van het rapport van [organisatie 1] klopt volgens de huurders niet, omdat [organisatie 1] op 11 mei 2020 een opname zou doen. Er kan niet uit worden gegaan van de staat van het pand op die datum, omdat er tussen het peilmoment en 11 mei 2020 nog werkzaamheden zijn verricht.
4.12.
De kantonrechter gaat in de eerste plaats voorbij aan de stelling van [eiseres] dat artikel 1.4 van de huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid om uit te gaan van een later uitgebracht energielabel. Dat kan niet uit de bepaling worden afgeleid. Bovendien is er een energie-indexrapport beschikbaar van de staat van de woningen bij het aangaan van de huurovereenkomsten. Dat zijn de rapporten van [organisatie 1] van 28 juni 2018.
4.13.
In de tweede plaats overweegt de kantonrechter dat [eiseres] voldoende heeft toegelicht dat [organisatie 1] op dat moment een opname heeft gedaan en dat de (daarna geplande) opname op 11 mei 2020 niet is doorgegaan, omdat de keuze van de directie die toen was aangesteld op een andere partij ( [organisatie 2] ) is gevallen. [organisatie 2] heeft de opname pas in 2021 verricht, zodat er rekening kon worden gehouden met de dan geldende nieuwe normen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan deze verklaring – en de datering van de rapporten van [organisatie 1] – te twijfelen. De kantonrechter gaat daarom uit van de energieprestatie die is vastgelegd in de rapporten van [organisatie 1] van 28 juni 2018 en laat het bouwjaar van het gebouw buiten beschouwing.
4.14.
[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat er een splitsing moet worden gemaakt in de huurprijs vanaf de peildatum (uitgaande van energielabel B/C) en vanaf het moment dat de zonnepanelen zijn gelegd (uitgaande van energielabel A). De grondslag voor een dergelijke splitsing ontbreekt, de kantonrechter staat dit daarom niet toe.
4.15.
De voorgaande overwegingen leiden tot een gewijzigd aantal punten voor het onderdeel energieprestatie ten opzichte van de door de huurcommissie toegekende punten. Hierna volgt een overzicht van de relevante gegevens. De energieklasse is gebaseerd op de gegevens uit productie 8 bij de dagvaarding van [eiseres] , zijnde de Energie-indexrapporten van [organisatie 1] per 28 juni 2018. Het aantal punten is vastgesteld volgens Bijlage I A bij het Besluit huurprijzen woonruimte.
Adres
Energieklasse
Punten
Adres
Energieklasse
Punten
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 6]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2]
B
28
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2]
C
15
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3]
B
28
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 7]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4]
B
28
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 4]
C
15
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5]
B
28
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 5]
C
15
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 6]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 4]
C
15
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 7]
B
28
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1]
C
15
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
B
28
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2]
C
15
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 4]
B
28
[straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 6]
C
28
[straat 2] [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 10]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1]
C
15
[straat 2] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2]
C
15
[straat 2] [nummeraanduiding 11/letteraanduiding 6]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 4]
C
15
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11]
B
32
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 5]
C
15
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 10]
C
28
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 8]
C
28
4.16.
De huurcommissie heeft steeds 5 punten toegekend voor het onderdeel energieprestatie. Daarmee wordt rekening gehouden in de totaalberekening van het aantal punten per woning onder 4.31 van dit vonnis.
De WOZ-waarde
4.17.
De Hoge Raad heeft in r.o. 3.3.2. van zijn uitspraak van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) overwogen dat het woningwaarderingsstelsel voor bepaalde gevallen nadere regels geeft. Als de WOZ-waarde betrekking heeft op ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ, wordt bij de puntentoekenning, in afwijking van lid 2 van die bepaling, niet uitgegaan van de vervangingswaarde (waarin mede het stadium waarin de werkzaamheden zich bevinden wordt uitgedrukt), maar van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid, aan de hand van de geobjectiveerde stichtingskosten. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en die door de bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig haar beoogde bestemming. In dat geval wordt daarom bij toepassing van het waarderingsstelsel uitgegaan van een waarde die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat. De uitspraak van de Hoge Raad biedt geen ruimte om het standpunt van de huurders te volgen, dat inhoudt dat de woningen moeten worden gewaardeerd op basis van de WOZ-beschikkingen van 2018. Die beschikkingen zijn namelijk gebaseerd op de woningen in aanbouw.
4.18.
[eiseres] heeft de WOZ-waarden van de woningen aan het [straat 1] (met peildatum 1 januari 2018) laten taxeren door het taxatiebureau [organisatie 3] , uitgaande van de opgeleverde staat. Voor de woningen die niet door [organisatie 3] zijn getaxeerd, geldt volgens [eiseres] dat de relevante WOZ-waarde kan worden vastgesteld door de (door de gemeente vastgestelde) WOZ-waarde van peildatum 1 januari 2019 te verminderen met de gemiddelde prijsstijging van de woningen in het onderhavige gebied. [eiseres] heeft berekend dat de WOZ-waarden 2019 van de door [organisatie 3] getaxeerde woningen 8% hoger zijn dan in 2018. [eiseres] stelt daarom dat moet worden uitgegaan van een gemiddelde prijsstijging van 8%. De huurders hebben deze uitgangspunten slechts in algemene bewoordingen betwist. De kantonrechter neemt deze uitgangspunten, die de kantonrechter ook overigens redelijk voorkomen, daarom over.
4.19.
In de rolbeslissing van 8 februari 2023 heeft de kantonrechter [eiseres] in de gelegenheid gesteld om te onderbouwen wat de reële waarde per 1 januari 2018 is van de woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11] . [eiseres] heeft een taxatierapport van 19 januari 2021 van [organisatie 3] overgelegd waarin de WOZ-waarde per 1 januari 2018 van de woning in voltooide staat wordt gewaardeerd op € 152.000,-. De huurders hebben de inhoud van het taxatierapport op zichzelf niet betwist, maar stellen dat in de plaats daarvan moet worden aangesloten bij de bekende en door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9] die volgens hen hetzelfde is. De huurders hebben echter niet onderbouwd dat deze woning gelijk is aan de woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11] , daarom gaat de kantonrechter uit van de waarde die is genoemd in het taxatierapport.
4.20.
Voor de woningen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9] , [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding 11/letteraanduiding 6] geldt dat als peildatum 1 januari 2019 moet worden aangemerkt, omdat de huurders daarvan verzoeken tot huurverlaging hebben ingediend die dateren van begin juni 2020. De huurders hebben dit niet weersproken.
4.21.
De kantonrechter hanteert voor het vaststellen van de relevante WOZ-waarden dus de volgende uitgangspunten:
  • Voor de woningen ten aanzien waarvan een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs is ingediend, is de peildatum 1 januari 2018. Een deel van die woningen is getaxeerd. Voor dat deel wordt uitgegaan van de getaxeerde waarde. Voor het deel dat niet is getaxeerd geldt dat wordt uitgegaan van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde per peildatum 2019 minus 8%.
  • Voor de woningen genoemd onder 4.19 is de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2019 relevant.
  • Aanvankelijk heeft [eiseres] gesteld dat er sprake is van zogenaamde COROP-woningen. De kantonrechter begrijpt [eiseres] zo, dat zij dat standpunt tijdens de mondelinge behandeling heeft verlaten door te verklaren dat het complex geen nieuwbouw is, maar ‘tegen nieuwbouw aanzit’.
Adres
Punten
huur-commissie
Taxatie 2018
WOZ 2019 - 8%
of WOZ 2019 [1]
WOZ-waarde
Oppervlakte vertrekken en overige ruimten
Punten [2]
1. [gedaagde sub 1]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1]
18
Taxatie 2018
€ 148.000,-
34 m²
45
2. [gedaagde sub 2]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2]
24
Taxatie 2018
€ 257.000,-
65 m²
54
3. [gedaagde sub 3]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3]
22
Taxatie 2018
€ 242.000,-
66 m²
50
4. [gedaagde sub 4]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4]
23
Taxatie 2018
€ 242.000,-
60 m²
53
5. [gedaagde sub 5]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5]
22
Taxatie 2018
€ 184.000,-
39 m²
52
6. [gedaagde sub 6]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 6]
24
Taxatie 2018
€ 150.000,-
24 m²
58
7. [gedaagde sub 7]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 7]
23
Taxatie 2018
€ 242.000,-
60 m²
53
8. [gedaagde sub 8]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
22
Taxatie 2018
€ 242.000,-
66 m²
50
9. [gedaagde sub 9]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 4]
21
Taxatie 2018
€ 218.000,-
59 m²
48
10. [gedaagde sub 10]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 5]
20
Taxatie 2018
€ 196.000,-
50 m²
47
11. [gedaagde sub 11]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 6]
24
Taxatie 2018
€ 118.000,-
24 m²
46
12. [gedaagde sub 12]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1]
19
Taxatie 2018
€ 164.000,-
40 m²
45
13. [gedaagde sub 13]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2]
20
Taxatie 2018
€ 193.000,-
46 m²
49
14. [gedaagde sub 14]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 4]
22
Taxatie 2018
€ 193.000,-
48 m²
48
15. [gedaagde sub 15]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 5]
22
Taxatie 2018
€ 193.000,-
48 m²
48
16. [gedaagde sub 16]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 8]
21
Taxatie 2018
€ 124.000,-
24 m²
48
17. [gedaagde sub 17]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 6]
24
Taxatie 2018
€ 110.000,-
24 m²
43
18. [gedaagde sub 18]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2]
20
Taxatie 2018
€ 193.000,-
47 m²
48
19. [gedaagde sub 19]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 7]
29
Taxatie 2018
€ 126.000,-
24 m²
49
20. [gedaagde sub 20]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 4]
22
Taxatie 2018
€ 193.000,-
48 m²
48
21. [gedaagde sub 21]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 5]
22
Taxatie 2018
€ 193.000,-
48 m²
48
22. [gedaagde sub 22]
[straat 1] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 4]
12
Taxatie 2018
€ 224.000,-
50 m²
54
23. [gedaagde sub 23]
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1]
12
Taxatie 2018
€ 201.000,-
47 m²
50
24. [gedaagde sub 24]
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2]
11
Taxatie 2018
€ 224.000,-
52 m²
53
25. [gedaagde sub 25]
[straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9]
41
WOZ 2019
€ 144.000,-
38 m²
41
27. [gedaagde sub 27]
[straat 2] [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 10]
40
WOZ 2019 - 8%
€ 134.320,-
35 m²
40
28. [gedaagde sub 28]
[straat 2] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1]
44
WOZ 2019
€ 140.000,-
33 m²
44
29. [gedaagde sub 29]
[straat 2] [nummeraanduiding 11/letteraanduiding 6]
37
WOZ 2019
€ 122.000,-
27 m²
44
30. [gedaagde sub 30]
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11]
14
Taxatie 2018
€ 152.000,-
35 m²
46
31. [gedaagde sub 31]
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 10]
41
WOZ 2019 - 8%
€ 132.480,-
34 m²
40
Tussenconclusie
4.22.
De huurprijs van een aantal woningen overstijgt de liberalisatiegrens na het toekennen van de punten vanwege de WOZ-waarde. Het gaat dan om de woningen aan het [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 7] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2] en [straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11] . Daarbij is uitgegaan van het puntenaantal dat de huurcommissie heeft toegekend, plus de toename van het aantal punten vanwege de energieprestatie en de WOZ-waarde. De kantonrechter verwijst voor een berekening van het totale puntenaantal naar het overzicht onder 4.31 van dit vonnis.
4.23.
De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de huurprijzen van de onder 4.22 genoemde woningen zijn geliberaliseerd.
De renovatie
4.24.
[eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurcommissie ten onrechte geen punten heeft toegekend voor de renovatie. De huurders hebben hiertegen verweer gevoerd. Volgens de huurders is er geen grond voor toekenning van renovatiepunten, omdat er geen sprake is van renovatie omdat de ruimte eerst een andere bestemming had. Volgens de huurders zijn de extra kwaliteitspunten bovendien ondervangen in het woningwaarderingsstelsel, zodat [eiseres] dan aanspraak zou maken op dubbele punten.
4.25.
De kantonrechter zal geen renovatiepunten toekennen. De kern van het geschil betreft het vaststellen van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Soms, bijvoorbeeld in geval van renovatie of transformatie, doet zich de situatie voor dat die prijs niet goed kan worden getoetst, omdat de WOZ-waarde ontbreekt, of omdat de WOZ-waarde geen goed beeld geeft van de waarde. In dat geval kunnen (in geval van renovatie) renovatiepunten worden toegekend. In deze zaak is geen grond voor toekenning van renovatiepunten. De WOZ-waarde zoals hiervoor is besproken, geeft immers een goed beeld van de waarde van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst.
De parkeerplaatsen
4.26.
Met betrekking tot de parkeerplaatsen is het in de eerste plaats relevant dat die niet worden gewaardeerd voor de woningen met een niet-geliberaliseerde huurprijs, omdat de parkeerplaats dan optioneel is en geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. De beoordeling voor dit punt ziet daarom
nietop de woningen aan het [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 6] , [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 6] en [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 7] en aan de [straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9] , [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 10] , [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 11/letteraanduiding 6] , [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11] en [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 10] .
4.27.
[eiseres] stelt dat de huurders van woningen met (bij aanvang) een geliberaliseerde huurprijs met hun woning een parkeerplaats en een berging huren. Er is sprake van een onlosmakelijke koppeling tussen de huur van de woning en de huur van een parkeerplaats en berging. Daarom is er volgens [eiseres] sprake van onroerende aangelegenheden. Dat laatste hebben de huurders niet betwist. De kantonrechter gaat daar dan ook van uit.
4.28.
De huurders hebben echter aangevoerd dat er meer parkeerplaatsen zijn verhuurd dan er aanwezig zijn en dat zij hun auto niet altijd kwijt kunnen. [eiseres] heeft dat betwist en toegelicht dat de parkeerplaatsen zijn genummerd en er soms bewoners parkeren op een plaats die niet aan hen is toegewezen. De kantonrechter ziet in de huurovereenkomsten terug dat aan iedere huurder een parkeerplaats met een specifiek nummer is verhuurd. De huurders hebben niet gesteld dat daar dubbeltellingen of niet-bestaande nummers tussen zitten. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat iedere huurder in beginsel gebruik kan maken van een aan hem of haar toegewezen parkeerplaats.
4.29.
De kantonrechter overweegt dat een eigen parkeerplaats in een afgesloten parkeergarage kan worden gewaardeerd onder ‘overige ruimte, garage’. [3]
Volgens [eiseres] betreffen het parkeerplaatsen in een ondergrondse en beveiligde/afgesloten kelder en zouden die 10 punten moeten opleveren. De huurders hebben dat puntenaantal niet betwist. De kantonrechter waardeert de parkeerplaatsen van de woningen die bij aanvang een geliberaliseerde huurprijs hadden, daarom met 10 punten onder ‘overige ruimte’.
Tussenconclusie
4.30.
Na waardering van de parkeerplaatsen met 10 punten, overstijgt de huurprijs van nog een aantal woningen de liberalisatiegrens. Het gaat om de woningen aan het [straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 4] en [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 5] . Daarbij is uitgegaan van het puntenaantal dat de huurcommissie heeft toegekend, plus de toename van het aantal punten vanwege de energieprestatie en de WOZ-waarde en 10 punten vanwege de parkeerplaatsen. De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de huurprijzen van deze woningen zijn geliberaliseerd.
4.31.
In het volgende overzicht is de totale puntentelling weergegeven. De grijze vakken geven aan dat de betreffende huurprijs niet geliberaliseerd is. De kantonrechter zal op basis van het aantal punten per woning de huurprijs van deze woningen vaststellen, zoals hierna in de beslissing vermeld. De ingangsdatum van de huurprijzen van de woningen van [gedaagde sub 25] , [gedaagde sub 28] en [gedaagde sub 29] is afgeleid van de ingangsdatum van hun voorstel tot huurverlaging.
Adres
HC
Plus
Energie
Plus WOZ
Plus
parkeren
Totaal
Huurprijs [4]
1. [gedaagde sub 1]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1]
86
23
27
n.v.t.
136
€ 689,15
2. [gedaagde sub 2]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2]
122
23
30
-
185
-
3. [gedaagde sub 3]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3]
126
23
28
-
189
-
4. [gedaagde sub 4]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4]
116
23
30
-
169
-
5. [gedaagde sub 5]
[straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5]
94
23
30
-
147
-
6. [gedaagde sub 6]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 6]
82
23
34
n.v.t.
139
€ 705,20
7. [gedaagde sub 7]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 7]
116
23
30
-
169
-
8. [gedaagde sub 8]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3]
126
23
28
-
177
-
9. [gedaagde sub 9]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 4]
113
23
27
-
163
-
10. [gedaagde sub 10]
[straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 5]
108
23
27
-
158
-
11. [gedaagde sub 11]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 6]
82
23
22
n.v.t.
127
€ 641,04
12. [gedaagde sub 12]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1]
92
10
26
10
138
€ 699,88
13. [gedaagde sub 13]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2]
99
10
29
10
148
-
14. [gedaagde sub 14]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 4]
102
10
26
10
148
-
15. [gedaagde sub 15]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 5]
102
10
26
10
148
-
16. [gedaagde sub 16]
[straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 8]
79
23
27
10
139
€ 705,20
17. [gedaagde sub 17]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 6]
82
23
19
10
134
€ 678,47
18. [gedaagde sub 18]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2]
99
10
28
10
147
-
19. [gedaagde sub 19]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 7]
87
23
20
10
140
€ 710,55
20. [gedaagde sub 20]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 4]
103
10
36
10
149
-
21. [gedaagde sub 21]
[straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 5]
102
10
36
10
148
-
22. [gedaagde sub 22]
[straat 1] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 4]
95
10
42
-
147
-
23. [gedaagde sub 23]
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1]
97
10
38
-
145
-
24. [gedaagde sub 24]
[straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2]
95
10
42
-
147
-
25. [gedaagde sub 25]
[straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9]
108
23
n.v.t.
131
€ 662,44
27. [gedaagde sub 27]
[straat 2] [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 10]
104
23
n.v.t.
127
€ 641,04
28. [gedaagde sub 28]
[straat 2] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1]
106
23
n.v.t.
129
€ 651,72
29. [gedaagde sub 29]
[straat 2] [nummeraanduiding 11/letteraanduiding 6]
97
23
7
n.v.t.
127
€ 641,04
30. [gedaagde sub 30]
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11]
82
28
32
n.v.t.
142
-
31. [gedaagde sub 31]
[straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 10]
105
23
-1
n.v.t.
127
€ 641,04
Gebreken woning [gedaagde sub 23]
4.32.
De huurcommissie heeft de huurprijs van de woning van gedaagde [gedaagde sub 23] (na verlaging daarvan) met ingang van 1 oktober 2019 tijdelijk verlaagd met 20% vanwege een gebrek. Het gebrek bestaat er volgens de huurcommissie uit dat er sprake is van hoge temperaturen in de woning gedurende een bepaalde periode, onder meer als gevolg van een groot glasoppervlak. De huurcommissie heeft dat vastgesteld op basis van de constatering van de rapporteur, die luidt:
‘Het betreft een hoekappartement op de bovenste woonlaag waarvan de 2 gevels nagenoeg over de hele lengte en breedte uit glas bestaat. Tijdens het onderzoek verklaarde de huurder in de zomer veel last te hebben van de hitte. Ondanks dat de airco gedurende de hele dag aan staat bereikt de woning zeer hoge temperaturen. Huurder gaf ook aan dat de woning door de hitte 2 weken onbewoonbaar was vanwege temperaturen ver boven de 40 graden Celsius.’.
Daarnaast verwijst de huurcommissie naar een logboek over de periode 27 april 2020 tot en met 27 augustus 2020, waaruit blijkt dat in die periode de temperatuur 18 maal 26,5 graden of hoger was.
4.33.
[eiseres] voert in de eerste plaats aan dat de huurcommissie niet bevoegd was om artikel 7:257 BW toe te passen, omdat het een woning met een geliberaliseerde huurprijs betreft. Onder verwijzing naar de eerdere overwegingen over het vervallen van de uitspraak van de huurcommissie, gaat de kantonrechter aan dit formele verweer voorbij.
4.34.
Huurder [gedaagde sub 23] blijft erbij dat haar woning is behept met een gebrek. De kantonrechter begrijpt daaruit dat zij meent dat haar huurprijs – net als door de huurcommissie is vastgesteld – moet worden verlaagd tot het gebrek is opgelost. [eiseres] betwist dat er sprake is van een gebrek. De rapporteur heeft volgens [eiseres] niet zelf vastgesteld dat de woning te warm wordt. De rapporteur en de huurcommissie zijn beide uitgegaan van de verklaringen van de huurder. Klachten van andere huurders over een soortgelijk gebrek heeft [eiseres] niet ontvangen.
4.35.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 23] onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een gebrek aan het door haar gehuurde. De verklaringen van de rapporteur zijn daarvoor onvoldoende. Die zijn namelijk gebaseerd op de verklaringen van [gedaagde sub 23] zelf. Niet is objectief vastgesteld dat het gehuurde te vaak en gedurende een onaanvaardbare periode te hoge temperaturen heeft. De foto’s die [gedaagde sub 23] in dat kader heeft overgelegd, tonen dat niet aan. De kantonrechter past daarom geen huurprijskorting toe.
4.36.
[eiseres] heeft in dit kader gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de woning van [gedaagde sub 23] niet is behept met een gebrek. De kantonrechter is van oordeel dat deze gevorderde verklaring voor recht onvoldoende bepaalbaar is en wijst deze vordering daarom af. Ten overvloede wordt daarbij opgemerkt dat het belang van [eiseres] bij deze vordering ontbreekt, omdat er geen huurprijskorting wordt toegepast.
Conclusie
4.37.
De door [eiseres] gevorderde verklaringen voor recht over – samengevat – de status van de uitspraken van de huurcommissie en de gang van zaken rondom de procedure bij de huurcommissie worden afgewezen.
4.38.
De huurprijs van de volgende woningen overstijgt de liberalisatiegrens: [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 7] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] , [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 4] , [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2] en [straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11] . De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de huurprijzen van deze woningen zijn geliberaliseerd. Voor de overige woningen geldt dat de kantonrechter op basis van het aantal punten per woning (zie het overzicht onder 4.31) de huurprijs van deze woningen zal vaststellen, zoals hierna in de beslissing vermeld.
4.39.
Gedaagde [gedaagde sub 23] kan geen aanspraak maken op huurprijsverlaging vanwege een gebrek.
4.40.
Partijen hebben in deze procedure over en weer (on)gelijk gekregen. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de huurprijzen van de navolgende woningen van de navolgende gedaagden zijn geliberaliseerd als bedoeld in artikel 7:247 BW:
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 2] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 2] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 3] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 3]
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 4] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 4] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 5] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 5] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 7] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 7] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 3] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 8] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 4] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 9] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 5] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 10] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 13] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 4] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 14] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 5] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 15] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 18] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 4] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 20] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 5] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 21] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 4] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 22] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 1] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 23] ,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 6/letteraanduiding 2] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 24] ,
  • de woning gelegen aan [straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 11] ( [postcode 2] in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 30] ,
5.2.
stelt de kale huurprijs vast voor:
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 1] op € 689,15 per 16 september 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 6] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 6] op € 705,20 per 16 september 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 6] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 11] op € 641,04 per 16 september 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 12] op € 699,88 per 16 september 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 8] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 16] op € 705,20 per 16 september 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 6] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 17] op € 678,47 per 16 september 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 7] ( [postcode 1] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 19] op € 710,55 per 16 september 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 2] [nummeraanduiding 7/letteraanduiding 9] ( [postcode 3] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 25] € 662,44 per 1 juni 2020,
  • de woning gelegen aan [straat 2] [nummeraanduiding 9/letteraanduiding 10] ( [postcode 2] in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 27] op € 641,04 per 15 december 2019,
  • de woning gelegen aan [straat 2] [nummeraanduiding 10/letteraanduiding 1] ( [postcode 4] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 28] op € 651,72 per 1 juni 2020,
  • de woning gelegen aan [straat 2] [nummeraanduiding 11/letteraanduiding 6] ( [postcode 4] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 29] op € 641,04 per 1 juli 2020,
de woning gelegen aan [straat 2] [nummeraanduiding 12/letteraanduiding 10] ( [postcode 4] ) in [plaats 1] van gedaagde [gedaagde sub 31] op € 641,04 per 1 september 2019,
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.

Voetnoten

1.WOZ-peildatum 2019 gebaseerd op gegevens uit productie 3 bij akte [eiseres] van 7 december 2022.
2.Volgens Bijlage I A bij Besluit huurprijzen woonruimte versie vanaf 1 juli 2019.
3.Volgens het Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, onderdeel Oppervlakte van overige ruimten (vervolg), Toekennen punten parkeerplaats in gemeenschappelijke parkeergarage.
4.In 2019 was de liberalisatiegrens € 720,42 bij 142 punten. Bijbehorende huurprijzen zijn berekend volgens de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 juli 2019.