Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2892
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: D. de Winter).
Inleiding
In de beschikking van 28 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) vastgesteld op € 957.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 16 februari 2023 door middel van een Teams beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
De woning is een in 1992 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 194 m2 en een kaveloppervlakte van 640 m2.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 860.000,-
.Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
.Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
Om de waarde van € 957.000,- te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] en de [plaats] :
- [adres 2] , verkocht op 23 april 2021 voor € 963.506,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 januari 2021 voor € 925.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 26 juli 2021 voor € 1.100.888,-;
- [adres 5] , verkocht op 25 maart 2021 voor € 921.000,-.
4. Eiser stelt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 957.000,- niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat alle vier referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Het zijn vrijstaande woningen die in een woonwijk liggen, en die wat betreft type, uitstraling en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De referentiewoningen zijn kort na de waardepeildatum verkocht.
6. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet in de buurt van zijn woning liggen, maar verder weg. De woningen zijn daarom niet goed vergelijkbaar. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen allen binnen een straal van een kilometer rond eisers woning liggen en dat deze woningen zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Volgens verweerder ligt de referentiewoning [adres 4] , net als de woning van eiser, aan de rand van [woonplaats] en liggen de overige woningen niet te ver van eisers woning. De rechtbank heeft geen aanwijzingen dat de ligging van de woning van eiser ten opzichte van de referentiewoningen zo anders is, dat verweerder deze woningen niet bij de waardevaststelling kan betrekken. De rechtbank is daarom van oordeel dat de referentiewoningen, ondanks dat ze wat verder weg liggen, als onderbouwing voor de waarde van de woning van eiser kunnen worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser stelt verder dat zijn woning is gelegen bij een houten brug die geluidsoverlast veroorzaakt als er auto’s overheen rijden en dat dit een waardedrukkend effect heeft op de waarde van zijn woning. Verweerder betwist dat. Als het gaat om waardedrukkende omstandigheden overweegt de rechter dat het aan eiser is om dat aannemelijk te maken. Eiser heeft met zijn verklaringen niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning lager zou moeten zijn door de aanwezigheid van de brug en het verkeer dat daarover rijdt. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
Gelijkheidsbeginsel
8. Eiser voert aan dat de waardering van zijn woning in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Volgens eiser is de waarde van zijn woning in vergelijking met diverse woningen in zijn directe omgeving veel te hoog vastgesteld. Eiser verwijst in dit kader naar drie WOZ-waarden van woningen in zijn directe omgeving.
9. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, of wanneer in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend (nagenoeg) identieke objecten worden vergeleken. Dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [1]
10. Eiser beroept zich op de meerderheidsregel en heeft drie woningen in zijn directe omgeving genoemd die lager zijn gewaardeerd. Uit de bespreking op de zitting blijkt dat het gaat om [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Over de objectkenmerken van deze woningen is weinig bekend, behalve de openbare beschikbare informatie op [website] . Uit die informatie blijkt in ieder geval dat [adres 6] niet nagenoeg identiek is omdat deze woning een kleinere kavel heeft. De andere twee woningen zijn wat betreft gebruiksoppervlakte en kaveloppervlakte goed vergelijkbaar. Omdat het vrijstaande woningen zijn waarvan de rechtbank over een beperkt aantal objectkenmerken beschikt, kan de rechtbank niet concluderen dat de woningen nagenoeg identiek zijn. Op zitting is ook besproken dat uit informatie op [website] ook blijkt dat woningen in de directe omgeving van eiser met een vergelijkbaar gebruikersoppervlak en vergelijkbare kavelgrootte op hetzelfde waarderingsniveau zitten als zijn woning. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk maakt dat verweerder minstens twee nagenoeg identieke woningen lager heeft gewaardeerd dan zijn woning. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij heeft ook geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 maart 2023.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.