Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10227215 UC EXPL 22-7980 SGK/44740
Vonnis van 29 maart 2023
inzake
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Op 1 december 2022 heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard. Op 13 december 2022 heeft [gedaagde] hier schriftelijk op gereageerd en een tegenvordering ingediend. Vervolgens is op 6 januari 2023 nog een productie van [eiser] ontvangen.
1.2.
Op 23 februari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig [eiser] met zijn gemachtigde mr. M.P.H. van Wezel en [gedaagde] met een vriend en zijn vader. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling.
2.De beoordeling
Wat is er aan de hand?
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 15 juni 2021 een woning aan [gedaagde] (hierna: het gehuurde). Partijen zijn daarbij een kale huurprijs van € 1.000,00 per maand overeengekomen. [gedaagde] is naar de Huurcommissie gegaan om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 14 november 2022 (zaaknummer 493877 ) het puntenaantal van het gehuurde vastgesteld op 118 punten en beslist dat daarom de overeengekomen huurprijs van € 1.000,00 per maand niet redelijk is en dat een huurprijs van € 608,32 per maand wel redelijk is. De Huurcommissie heeft bij de puntenwaardering de energieprestatie van het gehuurde gewaardeerd op basis van het bouwjaar (1997) van het gehuurde, omdat op 24 maart 2017 wel een (voorlopig) energielabel C, maar geen Energie-Index geldig voor het woningwaarderingsstelsel was geregistreerd. De Huurcommissie heeft het na ingangsdatum van de huurovereenkomst in EP-online geregistreerde energielabel B niet meegenomen in haar beoordeling.
2.2.
[eiser] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Hij stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie de energieprestatie van het gehuurde had moeten waarderen op grond van het op 7 september 2022 geregistreerde energielabel B. Dit zou leiden tot een puntenaantal van 139 punten een aanvangshuurprijs van € 723,54 per maand.
[eiser] vordert in deze procedure dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de aanvangshuurprijs is gebaseerd op 139 punten, te weten € 723,54, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
2.3.
[gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens [gedaagde] heeft de Huurcommissie de energieprestatie van het gehuurde terecht gewaardeerd op basis van het bouwjaar van het gehuurde. Hij vindt dat de beslissing van de Huurcommissie moet worden gevolgd wat betekent dat [eiser] nog een bedrag van € 7.029,45 aan hem is verschuldigd.
[gedaagde] vordert dat [eiser] dit bedrag aan hem betaalt en veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
Prejudiciële vragen
2.4.
Het geschil tussen partijen ziet op de vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat in de waardering van het gehuurde moet worden betrokken.
De kantonrechter van de rechtbank Den Haag heeft hierover bij vonnis van 25 augustus 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:9216) aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld en het antwoord op die vragen is rechtstreeks van belang voor de beslissing op de vordering van [eiser] en de tegenvordering van [gedaagde] . Partijen hebben zich tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd uitgelaten over de mogelijkheid tot aanhouding van de beslissing in deze zaak totdat de Hoge Raad antwoord heeft gegeven op de prejudiciële vragen.
Zowel [eiser] als [gedaagde] heeft echter aangegeven niet op de uitspraak van de Hoge Raad te willen wachten.
Wat is het oordeel van de kantonrechter?
2.5.
De kantonrechter betrekt bij haar oordeel het energieprestatiecertificaat dat na de ingang van de huurovereenkomst is geregistreerd en wijst de vordering van [eiser] dan ook toe en de tegenvordering van [gedaagde] gedeeltelijk toe Hierna wordt toegelicht waarom.
De toelichting
De vordering van [eiser]
2.6.
De kantonrechter overweegt allereerst dat de uitspraak van de Huurcommissie van 14 november 2022 is komen te vervallen door de vordering die [eiser] in deze procedure heeft ingesteld. In artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan op verzoek van de huurder of verhuurder, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevraagd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 14 november 2022. De dagvaarding is op 1 december 2022 betekend, dus binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie.
2.7.
De kantonrechter moet bij de beoordeling van dit geschil de regels toepassen die ook door de Huurcommissie worden toegepast bij het toetsen van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Uit artikel 11 lid 2 in combinatie met artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) volgt dat de Huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen (aanvangs)huurprijs toetst aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). In Bijlage I van het Bhw is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen waarbij kort gezegd de kwaliteit van een woonruimte wordt vertaald naar een puntensysteem. Er worden in het geval van een zelfstandige woning, zoals het gehuurde, (onder andere) punten toegekend voor de energieprestatie van de woning. De Huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van het gehuurde en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. De Huurcommissie kan, indien de aard van het gehuurde daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van het gehuurde beoordelen in afwijking van het woningwaarderingsstelsel. Deze mogelijkheid is bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning.
2.8.
Partijen verschillen van mening over het aantal punten dat op grond van het woningwaarderingsstelsel voor de energieprestatie van het gehuurde moet worden toegekend.
2.9.
De energieprestatie van een woning wordt volgens het woningwaarderingsstelsel bepaald aan de hand van een energieprestatie-indicator (afhankelijk van het moment van afgifte: het energieprestatiecertificaat, de energie-index of het in EP-online geregistreerde energielabel) en als dat niet aanwezig is, aan de hand van het bouwjaar van de woning.
2.10.
In dit geval was op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst (15 juni 2021) geen Energie-Index geldig voor het woningwaarderingsstelsel geregistreerd en in EP-online ook geen energielabel geregistreerd. Op het moment dat de Huurcommissie uitspraak deed was wel een energielabel geregistreerd in EP-online. De Huurcommissie was hier ook van op de hoogte, zo volgt uit de uitspraak van de Huurcommissie. Dat dit Energielabel B meer dan een jaar na aanvang van de huurovereenkomst is geregistreerd in EP-online, maakt in deze specifieke zaak niet uit. Partijen zijn het er namelijk over eens dat de staat van het gehuurde qua energieprestatie niet is gewijzigd tussen het moment van aanvang van de huurovereenkomst (15 juni 2021) en het moment van registratie van het energielabel B in EP-online (7 september 2022). [gedaagde] stelt weliswaar dat het energielabel dat op 7 september 2022 in EP-online is geregistreerd volgens een andere norm is getoetst dan de normen die golden bij aanvang van de huurovereenkomst, maar [gedaagde] heeft niet (onderbouwd) gesteld dat volgens de bij aanvang van de huurovereenkomst geldende normen niet energielabel B zou worden verstrekt. Dit is bovendien naar het oordeel van de kantonrechter ook niet aannemelijk omdat het voor de hand ligt dat – gelet op de Nederlandse wet- en regelgeving over de energieprestatie van gebouwen – de normen strenger zijn geworden.
2.11.
Dit betekent dat het energielabel B, dat weliswaar na de totstandkoming van de huurovereenkomst is ingeschreven in EP-online, weergeeft wat de energieprestatie was van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet redelijk om in dit geval het na aanvang van de huurovereenkomst in EP-online geregistreerde energielabel te negeren bij het toetsen van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Het doel van de Bhw (waarin het woningwaarderingsstelsel is opgenomen) is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan. De achtergrond van het meewegen van de energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel is dat de verhuurder zijn investeringen in energiebesparende maatregelen moet kunnen terugverdienen. Daarbij past niet om op het enkele ontbreken van een energieprestatie-indicator voor het gehuurde op de datum aanvang huurovereenkomst een sanctie toe te passen, die er in dit geval op neerkomt dat het gehuurde lager wordt gewaardeerd dan deze feitelijk waard is. [gedaagde] zou dan het voordeel van de energieprestatie (energielabel B) genieten, maar daarvoor niet hoeven te betalen. Daar komt bij dat dat de energieprestatie-indicator zijn basis heeft in Richtlijn 2010/31/EU [1] en het doel van deze richtlijn is niet is om de waarde van een woonruimte te beïnvloeden, maar om de energieprestaties van gebouwen te stimuleren.
Conclusie
2.12.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter in dit concrete geval voor wat betreft de energieprestatie van het gehuurde uit zal gaan van het aantal punten dat hoort bij het op 7 september 2022 geregistreerde energielabel B en niet van het bouwjaar van het gehuurde, omdat dit energielabel B het meest realistische beeld geeft van wat het gehuurde qua energieprestatie waard is. Het doel en de strekking van de Bhw en Richtlijn 2010/31/EU zijn daarmee het beste gewaarborgd.
2.13.
Bij een energielabel B voor een meergezinswoning met een oppervlakte tussen de 25 en 40 m2 hoort een aantal van 32 punten voor de energieprestatie. Dit leidt tot een totaal van 139 punten van het gehuurde. Daarbij hoort een maximale aanvangshuurprijs (peildatum 1 juli 2020) van € 723,54. De kantonrechter zal de door [eiser] gevorderde verklaring van recht daarom toewijzen.
De tegenvordering van [gedaagde]
2.14.
[gedaagde] wil dat [eiser] een bedrag van € 7.029,45 aan teveel betaalde huur in de periode 15 juni 2021 tot 14 november 2022 aan hem terugbetaalt. Gelet op de beslissing van de kantonrechter in de vordering van [eiser] kan deze tegenvordering van [gedaagde] niet in zijn geheel worden toegewezen. [gedaagde] is bij zijn vordering namelijk uitgegaan van een verschuldigde huur ter hoogte van € 608,32 per maand vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Partijen zijn het er wel over eens dat [gedaagde] vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot 14 november 2022 teveel huur aan [eiser] heeft betaald. De kantonrechter zal bepalen dat [eiser] de teveel betaalde huur aan [gedaagde] terug moet betalen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] vanaf 14 november 2022 de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 608,32 per maand betaalt. De huur die [gedaagde] hierdoor vanaf 14 november 2022 te weinig betaalt, moet in mindering worden gebracht op de huur die [gedaagde] in de periode 15 juni 2021 tot 14 november 2022 te veel aan [eiser] heeft betaald.
Proceskosten
2.15.
De proceskosten voor de vordering van [eiser] komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [eiser] aan hem moet betalen.
De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde € 160,00 (2 punten x tarief € 80,00)
Totaal € 371,03
2.16.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten worden dan ook toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
2.17.
Gezien de samenhang tussen de vorderingen zullen de proceskosten voor de tegenvordering van [gedaagde] worden begroot op nihil. Tussen partijen was ook niet in geschil dat de onverschuldigd betaalde huur door [eiser] aan [gedaagde] moet worden terugbetaald.
3.De beslissing
De kantonrechter:
In de vordering van [eiser]
3.1.
verklaart voor recht dat de aanvangshuurprijs van het gehuurde gebaseerd is op 139 punten, te weten € 723,54;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 371,03, waarin begrepen € 160,00 aan salaris gemachtigde;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de kosten die ontstaan na dit vonnis, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
In de tegenvordering van [gedaagde]
3.5.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] de in de periode 15 juni 2021 tot 14 november 2022 onverschuldigd betaalde huur, waarop in mindering moet worden gebracht de huur die [gedaagde] sinds 14 november 2022 te weinig betaalt;
3.6.
begroot de proceskosten op nihil;
In de vordering van [eiser] en de tegenvordering van [gedaagde]
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.