Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2447, 21/2466, 21/2467, 21/2468, 21/2469, 21/2471, 21/2472 en 21/2473
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van gemeente Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Verder heeft als partij aan de zaken deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
Met de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van negen onroerende zaken in [gemeente] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelasting en aanslagen watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 14 april 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
De zaak is via een beeldverbinding behandeld op de zitting van 13 maart 2023. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en de taxateurs van de heffingsambtenaar [taxateur 1] en [taxateur 2] hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Procedure en omvang geding
1. Eiseres voert aan dat de rechtbank ten onrechte de huurders van de onroerende zaken niet in de gelegenheid heeft gesteld om als partij aan het geding deel te nemen.
2. De rechtbank overweegt dat de omstandigheid dat de huurders niet zijn aangeschreven door de rechtbank dateert van na de datum van de uitspraak op bezwaar. Alleen al daarom kan wat eiseres aanvoert niet tot vernietiging van die uitspraak leiden. Met de beantwoording van de vraag of belanghebbende partijen wel of niet hadden moeten worden betrokken in de procedure is bovendien niet het belang van de eisende partij gediend, maar de belangen van die eventuele derde partijen.
3. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift en de latere ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaken betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal dat wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank wel de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende hebben kunnen voorbereiden.
4. Op de zitting heeft eiseres haar beroep ingetrokken, voor zover dat zag op de waardevaststelling van de onroerende zaak [adres 1] (bekend als [adres 2] ) (zaaknummer UTR 21/2470).
Algemeen over de waardevaststelling
5. De onroerende zaken zijn 6 woningen en 3 niet-woningen. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken, die door haar worden verhuurd. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de waardes te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waardes, die hij onderbouwt met een taxatiematrix voor iedere onroerende zaak.
6. De WOZ-waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaken op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de beoordeling van de waardes die eiseres verdedigt, komt de rechtbank alleen toe als de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrices en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waardes van de negen onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
8. Uit het verweerschrift en de taxatiematrices blijkt dat de waardes van de woningen is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Van deze woningen zijn verkoopcijfers beschikbaar die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematries heeft de heffingsambtenaar ook de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
9. De waardes van de niet-woningen zijn bepaald met behulp van de methode van kapitalisatie van de brutohuur. De taxatiematrices zijn gebaseerd op de huurcijfers en verkoopcijfers van referentieobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrices gehanteerde huurwaarde per m2 ligt in lijn met de waarde die volgt uit de huurcijfers van de referentieobjecten, terwijl de kapitalisatiefactor die voor de onroerende zaken wordt gehanteerd de laagste is van de referentieobjecten. Met de taxatiematrices maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van de niet-woningen niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat eiseres op de zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij zal dat hierna voor de verschillende onroerende zaken motiveren.
De waarde van de [adres 3] (UTR 21/2468)
11. Deze onroerende zaak is een bovenwoning uit 1920 zonder buitenruimte, met een gebruiksoppervlakte van 126 m2. De vastgestelde waarde is € 496.000,- Eiseres bepleit een waarde van € 474.000,-.
12. Eiseres wijst erop dat alle referentiewoningen een balkon of dakterras hebben en vindt dat de heffingsambtenaar daaraan met € 500,- per m2 een te lage waarde toekent, waardoor de woningwaarde per m2 van de referentiewoningen te laag uitvalt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd door toe te lichten dat € 500,- per m2 vanuit zijn kennis en ervaring een juiste waarde is voor buitenruimtes en bergingen en dergelijke. Gelet op het late moment waarop eiseres dit punt naar voren heeft gebracht en met inachtneming van de goede procesorde vindt de rechtbank dit aannemelijk. Daarbij weegt mee dat de taxateur op de zitting heeft voorgerekend dat zelfs als bij referentiewoning 3 gerekend zou worden met € 2.500,- per m2 voor het balkon – wat volgens eiseres zou moeten – de woningwaarde per m2 nog steeds ruim boven die van de onroerende zaak blijft.
13. Eiseres wijst ook op verschillen in de kenmerken van de onroerende zaak tussen de taxatiematrix en de iWOZ-rapportage en op de eenvoudige staat van de voorzieningen van referentiewoning 2. In het licht van de verkoopcijfers en het totale beeld van de taxatiematrix maakt dat echter niet dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op het late moment waarop eiseres dit punt naar voren heeft gebracht en met inachtneming van de goede procesorde zal de rechtbank dit standpunt niet uitvoeriger beoordelen.
De waarde van de [adres 4] (UTR 21/2447), de [adres 5] (UTR 21/2466) en de [adres 6] (UTR 21/2467)
14. Deze onroerende zaken zijn appartementen/ bovenwoningen uit 1903 zonder buitenruimte, met een gebruiksoppervlakte van 45 en 50 m2. De vastgestelde waardes zijn € 244.000,- en € 271.000,-. Eiseres bepleit waardes van € 232.000,- en € 257.000,-.
15. Eiseres herhaalt haar standpunt over de waarde van € 500,- die de heffingsambtenaar aan de buitenruimtes en een kelder van de referentiewoningen toekent. De rechtbank verwijst naar haar oordeel daarover hiervoor.
16. Eiseres wijst er ook op dat de woningwaarde per m2 van enkele van de referentiewoningen lager is dan die van de onroerende zaken. In het licht van de verkoopcijfers en het totale beeld van de taxatiematrix maakt dat echter niet dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
De waarde van de [adres 7] (UTR 21/2469) en de [adres 8] (UTR 21/2473)
17. Deze onroerende zaken zijn een winkelruimte met bovenwoning uit 1903 zonder buitenruimte.
18. De bovenwoning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m2. De vastgestelde waarde is € 563.000,- Eiseres bepleit een waarde van € 389.000,-.
19. De winkelruimte heeft een gebruiksoppervlakte van 81 m2. De vastgestelde waarde is € 65.000,- Eiseres bepleit een waarde van € 61.000,-.
20. Eiseres herhaalt ten aanzien van de bovenwoning haar standpunt over de waarde van € 500,- die de heffingsambtenaar aan de buitenruimtes en bergingen van de referentiewoningen toekent. De rechtbank verwijst naar haar oordeel daarover hiervoor.
21. Eiseres wijst erop dat de onroerende zaken op 1 juli 2021 door eiseres samen zijn verkocht voor € 450.000,- Zij vindt dat de totale vastgestelde waarde van de twee onroerende zaken niet meer mag bedragen dan deze waarde, geïndexeerd naar de waardepeildatum.
22. De rechtbank oordeelt dat dit eigen transactiecijfer om drie redenen niet geschikt is om te gebruiken bij de waardebepaling. Ten eerste is deze transactie anderhalf jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen. Ten tweede heeft de transactie betrekking op de twee onroerende zaken samen, terwijl de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling ervan uit moet gaan dat de twee onroerende zaken zelfstandig overgedragen zouden worden. Ten derde is door de heffingsambtenaar onbetwist toegelicht dat eiseres de beide onroerende zaken in verhuurde staat heeft verkocht, terwijl bij de waardevaststelling ervan uit moet worden gegaan dat overdracht in onverhuurde staat plaatsvindt.
De waarde van de [adres 1] (bekend als [adres 9] ) (UTR 21/2472) en de [adres 10] (UTR 21/2471)
23. Deze onroerende zaken zijn een gedeelte van een restaurant en een winkelruimte uit 1900 in dezelfde straat.
24. Het gedeelte van het restaurant dat in eigendom is bij eiseres heeft een gebruiksoppervlakte van 27 m2. De vastgestelde waarde is € 109.000,- Eiseres bepleit een waarde van € 79.000,-.
25. De winkelruimte heeft een gebruiksoppervlakte van 58 m2. De vastgestelde waarde is € 209.000,- Eiseres bepleit een waarde van € 189.000,-.
26. Eiseres wijst erop dat de gecorrigeerde transactieprijs per m2 die de taxatiematrices vermelden voor de referentieobjecten in een aantal gevallen lager is dan die van de onroerende zaken. In het licht van de verkoopcijfers, de huurcijfers en het totale beeld van de taxatiematrix maakt dat echter niet dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
27. Bij het restaurant wijst eiseres er verder op dat dat wordt vergeleken met verkooptransacties van winkelruimtes, die zij daarom niet vergelijkbaar vindt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft echter toegelicht dat deze winkelruimtes, net als het restaurant, brede gebruiksmogelijkheden hebben op grond van het bestemmingsplan en dat in het restaurant ook een winkel gevestigd mag worden. De vergelijking met winkels maakt daarom in ieder geval niet dat de waarde te hoog is vastgesteld.
De overschrijding van de redelijke termijn
28. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Vanwege dit verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het onderzoek aangemerkt als partij in deze zaken. De minister voor Rechtsbescherming voert het beleid dat hij in dit soort zaken geen verweer voert. De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het EVRM en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
29. In deze zaken is sprake van een opvolgende bezwaar- en beroepsprocedure. De behandeling daarvan mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. In deze zaken ving de redelijke termijn aan op 3 april 2020, toen het bezwaarschrift is ingediend. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 2 april 2022 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met bijna 12 maanden overschreden. Dat is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (die ruim 12 maanden over de behandeling van de bezwaren heeft gedaan) en deels aan de rechtbank (die bijna 24 maanden over de behandeling van het beroep heeft gedaan).
30. Net als in haar uitspraak van 21 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5547) oordeelt de rechtbank dat de bestuursrechter moet differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn en dat de huidige door de hoogste bestuursrechter toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per half jaar te grofmazig is. Net als in die uitspraak oordeelt de rechtbank niet over een nieuw forfaitair tarief, maar beoordeelt zij waar de overschrijding van de redelijke termijn in de nu voorliggende zaak toe moet leiden.
31. Eiseres is een rechtspersoon. Deze procedure gaat over negen onroerende zaken – woningen en bedrijfsruimtes – die eiseres in eigendom heeft en die zij op professionele wijze aan derden verhuurt. De belangen van eiseres zijn dan ook uitsluitend financieel van aard. De bij eiseres betrokken personen kunnen in afwachting van uitsluitsel over de belastingaanslag spanning en stress ervaren, maar de rechtbank vindt dat een relatief gering belang dat bovendien onlosmakelijk verbonden is met het bedrijfsmatig beheren van vastgoed. Alles afwegend vindt de rechtbank een schadevergoeding van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden in deze zaken billijk.
32. In dit geval is de redelijke termijn met bijna een jaar overschreden. Dat leidt tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 75,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen, en de Staat € 25,-.
Het griffierecht
33. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
34. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende de beroepen – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
De proceskosten van eiseres
35. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
36. Omdat de beroepen ongegrond zijn, zal de rechtbank het verzoek om een veroordeling in eiseres haar rechtsbijstandskosten afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor de inhoudelijke beroepen.
37. Voor de beoordeling van het verzoek om immateriële schadevergoeding hoefde de gemachtigde van eiseres vrijwel geen werkzaamheden te verrichten, en uit de processtukken blijkt dat hij dat ook niet heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over de verzoeken om vergoeding van immateriële schade. De rechtbank sluit ook hier aan bij de hiervoor genoemde uitspraak van 21 december 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5547). Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van de heffingsambtenaar.
De proceskosten van de heffingsambtenaar
38. De heffingsambtenaar heeft verzocht om eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen, die bestaan uit € 560,- voor de werkzaamheden van de taxateur en de gemachtigde in de bezwaar- en beroepsfase (7 uur x € 80,-). Daarbij wijst de heffingsambtenaar op de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 maart 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:2011), waarbij die rechtbank aanleiding zag om de gemachtigde van eiseres in een procedure van een andere cliënt vanwege zijn procesgedrag in de proceskosten te veroordelen.
39. Eiseres is een rechtspersoon en dat betekent dat zij in de proceskosten kan worden veroordeeld, ook als geen sprake is van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. De daartoe in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht opgenomen beperking geldt immers alleen voor natuurlijke personen. Rechtspersonen kunnen op grond van de wet dus gemakkelijker in de proceskosten worden veroordeeld dan natuurlijke personen, die zo beter beschermd worden tegen een procesrisico. Dat betekent echter nog niet dat de enkele omstandigheid dat het beroep ongegrond wordt verklaard moet leiden tot een proceskostenveroordeling ten laste van een rechtspersoon die bij de bestuursrechter procedeert. Dat verhoudt zich niet tot de ongelijke procespositie die een rechtspersoon ten opzichte van een bestuursorgaan net zo goed heeft.
40. De heffingsambtenaar wijst wel op het procesgedrag van (de gemachtigde van) eiseres, maar dat gedrag wordt naar het oordeel van de rechtbank genormeerd door de goede procesorde en – in uitzonderlijke gevallen – door de bevoegdheid die de bestuursrechter op grond van artikel 8:25 van de Awb heeft om een gemachtigde te weigeren. De rechtbank heeft de standpunten van eiseres met inachtneming van de goede procesorde beoordeeld. Hoewel de gemachtigde van eiseres in de fase van het vooronderzoek op bedroevende wijze procedeert – zie overweging 3 van deze uitspraak – neem hij op de zitting wel inhoudelijke standpunten in namens eiseres en is van onredelijk gebruik van procesrecht geen sprake. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiseres.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 75,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 25,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 maart 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.