Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1861
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat)
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats 2] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 6.041.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief voor gebruik van niet-woningen. Daarbij is de waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.
Het beroep is behandeld op de zitting van 28 februari 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool
,kantoorgenoot van haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is zijn gemachtigde verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.
,kantoorgenoot van haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is zijn gemachtigde verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.
Vaststaande feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De gemeente [gemeente] is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een schoolgebouw bestemd voor het geven van voortgezet speciaal beroepsonderwijs. De leerlingen hebben een taalontwikkelingsstoornis of zijn slechthorend of doof. In de school zijn daarvoor extra voorzieningen getroffen, zoals een visueel waarschuwingssysteem en geluidverbeterende voorzieningen. De school is gebouwd in 2015 en uitgebreid in 2019. Het bruto vloeroppervlak is circa 3.308 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 4.380 m². Op het perceel staat de school met schoolplein, voetbalkooi, fietsenstalling, kas en een hekwerk om het terrein af te sluiten.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 6.041.000,-. Eiseres bepleit primair een waarde van € 5.062.000,- en subsidiair een waarde van € 5.189.000,-, waarbij zij uitgaat van de restwaarden uit de Taxatiewijzer Onderwijs die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd.
Beoordeling
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen.
4. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft [1] .
5. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar een taxatierapport van 25 mei 2022, opgemaakt door taxateur [A] .
In dat taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 6.199.000,-. Daarbij is voor het bepalen van de herbouwwaarde van de onroerende zaak uitgegaan van restwaarden binnen de bandbreedte van de Taxatiewijzer Onderwijs.
6. In beroep spitst het geschil zich toe op de hoogte van de restwaarden, de gehanteerde archetypen, de hoogte van de grondprijs en het niet toepassen van een functionele correctie vanwege de gebruiksbeperkingen van de onroerende zaak door de coronamaatregelen.
7. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet de beroepsgrond van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen worden betrokken. Als de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Correctie vanwege beperking van het gebruik van het schoolgebouw
8. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen extra correctie voor functionele veroudering heeft toegepast wegens de verplichte sluiting van de school als gevolg van de coronamaatregelen. Eiseres verwijst naar de “Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1 januari 2021 vanwege corona-maatregelen” in het Addendum Taxatiewijzer Algemeen en het daarin genoemde advies in de memo “Invloed van coronamaatregelen op WOZ-waardering in 2021” van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden (ESBL). Eiseres vindt dat een correctie van minimaal 5% toegepast had moeten worden vanwege de belemmering van het gebruik van de onroerende zaak.
9. Tussen partijen is de hoogte van de op de grondslag van de Wet WOZ vastgestelde waarde in geschil. Daarbij geldt dat het ondergaan van “een verandering in waarde” in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ in dit geval een verandering van de vervangingswaarde in de zin van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet inhouden. Dat is voor de onroerende zaak als incourante niet-woning immers de hoogste waarde.
10. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of de coronamaatregelen kunnen worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan de onroerende zaak een verandering in de vervangingswaarde heeft ondergaan. In dat geval zou, zoals eiseres voorstaat, de waarde moeten worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2021.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de waarde terecht is uitgegaan van de waardepeildatum van 1 januari 2020 en niet van de toestandsdatum van 1 januari 2021. De overheidsmaatregelen die in 2021 als gevolg van de coronacrisis golden, hebben er niet toe geleid dat de onroerende zaak een verandering in de vervangingswaarde heeft ondergaan in de zin van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ. De coronamaatregelen golden ook voor het onderwijs, waardoor het gebruik van de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum op last van de overheid gedeeltelijk gestaakt moest worden. De maatregelen kunnen in zoverre wel worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De rechtbank vindt echter niet aannemelijk dat de onroerende zaak als gevolg van die omstandigheid een verandering in de vervangingswaarde heeft ondergaan. Daarvoor is bepalend dat de overheidsmaatregelen niet structureel waren en dat gedurende 2021 redelijkerwijs ook niet verwacht mocht worden dat die maatregelen langer zouden duren dan strikt noodzakelijk voor het bestrijden van de coronacrisis. Deze overheidsmaatregelen onderscheiden zich in zoverre van structurele ontwikkelingen die maken dat een (verouderde) onroerende zaak minder waarde krijgt voor zijn eigenaar en waarvoor bij het bepalen van de vervangingswaarde een functionele correctie kan worden toegepast.
12. Het gegeven advies in de ESBL-memo leidt niet tot een ander oordeel. In de memo is opgenomen dat gebruiksbeperkingen tot uitdrukking moeten worden gebracht in de functionele correctie van de vervangingswaarde. In de memo staat echter ook dat de als gevolg van de coronacrisis genomen overheidsmaatregelen vooral gebruiksbeperkingen opleveren voor de gebruiker, die op korte termijn in mindere mate doorwerken in de waarde van de onroerende zaak voor de eigenaar. Dat stemt overeen met het hiervoor gegeven oordeel over deze onroerende zaak.
Dit betekent dat de heffingsambtenaar terecht geen aanleiding heeft gezien een correctie toe te passen en voor de waardebepaling van de onroerende zaak is uitgegaan van de waardepeildatum van 1 januari 2020.
Archetypen
13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist archetype, namelijk O137PL52 (AVO plat dak, meer gevelmaterialen, gem afwerking 2015 en nieuwer). Eiseres stelt dat er geen sprake is van meer gevelmaterialen, zodat uitgegaan had moeten worden van het archetype O137PL12.
14. De heffingsambtenaar heeft voor de taxatie aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Onderwijs en heeft gebruik gemaakt van het archetype algemeen voortgezet onderwijs en niet van het archetype beroepsonderwijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zijn keuze aannemelijk gemotiveerd met zijn toelichting op de zitting en onder verwijzing naar het taxatierapport met een zestal onderbouwingen van de bouwkosten en het overzicht van de door de gemeente aangeleverde bouwkosten van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van archetype “AVO plat dak, meerdere gevelmateralen, gem afwerking 2015 en nieuwer” om zo rekening te houden met alle omstandigheden voor dit specifieke object. Het betreft een schoolgebouw bestemd voor het geven van voortgezet speciaal beroepsonderwijs. De heffingsambtenaar heeft niet willen aansluiten bij het beroepsonderwijs met duurdere installaties en daardoor een hogere prijs per m² bruto vloeroppervlak. Het gaat hier om speciaal onderwijs met een specifieke doelgroep waarvoor wel specifieke voorzieningen zijn getroffen, zoals waarschuwingssystemen. Dat de heffingsambtenaar alles afwegende is uitgekomen bij het door hem gehanteerde archetype en de daarbij behorende prijs per m² bruto vloeroppervlak acht de rechtbank voldoende toegelicht en niet onjuist.
Restwaarden
15. Eiseres bestrijdt de restwaarden uit de Taxatiewijzer en stelt dat die percentages niet zijn onderbouwd door middel van marktcijfers. Eiseres stelt dat uitgegaan moet worden van restwaarden van 5%.
16. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij heeft mogen aansluiten bij de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Daarbij is wat betreft de respectieve restwaarden aangesloten bij het gemiddelde percentage binnen de bandbreedten: 27% voor ruwbouw, 22% voor afbouw en 17% voor installaties. De heffingsambtenaar ziet geen bijzondere omstandigheden die aanleiding moeten geven om voor de restwaarden af te wijken van de Taxatiewijzer. Daarbij wijst hij op een viertal transacties opgenomen in het taxatierapport om te illustreren dat de restwaarden niet te hoog zijn vastgesteld.
17. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers als partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Verder geldt dat, indien partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard en partijen van bepaalde kengetallen in de taxatiewijzer(s) afwijken, de partij die afwijkt de gronden voor deze afwijkingen moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. [2]
18. Als uitgangspunt acht de rechtbank de Taxatiewijzer Onderwijs en de daarin opgenomen kengetallen goed bruikbaar ter bepaling van de waarde. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. Gelet op de rechtspraak rust de bewijslast voor de stelling dat in dit geval dient te worden afgeweken van de kengetallen uit de Taxatiewijzer op eiseres, omdat zij van deze kengetallen wil afwijken. Eiseres heeft slechts gesteld dat de kengetallen inzake de bepaling van de restwaarde niet zijn onderbouwd, maar heeft zelf geen onderbouwing van de hoogte van de door haar bepleite restwaarden gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gelet hierop en gelet op zijn toelichting met verwijzing naar zijn taxatierapport aannemelijk gemaakt dat hij niet is uitgegaan van te hoge restwaarden.
Grondprijs
19. Eiseres voert ook aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijs niet wordt onderbouwd met verkopen van grond met een maatschappelijke bestemming van meer dan 4.000 m².
20. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met zijn verweerschrift en de toelichting op zitting de grondprijs aannemelijk gemaakt. Het gaat hier om verkopen van gronden met bijzondere doeleinden (maatschappelijke bestemming), waarvan weinig tot geen transacties beschikbaar zijn. Dergelijke gronden voor bijzondere doeleinden geeft de gemeente uit. In het Utrechts grondbeleid is de grondprijs vastgelegd en bepaald dat voor gronden voor bijzondere doeleinden vaste, jaarlijks te indexeren, grondprijzen gelden en dat daarvan niet wordt afgeweken. Ook hier gaat het om grond van de gemeente, waarbij voor de waardering is uitgegaan van de openbaar toegankelijke grondprijzenbrief 2020 van de gemeente Utrecht met daarin de vaste prijs van € 207,36 exclusief omzetbelasting.
Conclusie en gevolgen
21. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de gecorrigeerde vervangingswaarde daarvan.
De waardevaststelling en de daaraan gekoppelde aanslag onroerendezaakbelastingen blijven in stand. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G.E. Gieskes, voorzitter, mr. K. de Meulder en
mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.