Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2508
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 januari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] ., uit [vestigingsplaats 2] , eiseres
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats 1] .
1.2
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de aanslag van 28 februari 2021 vastgesteld op € 312.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De vastgestelde WOZ-waarde is de basis voor de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 die aan eiseres is opgelegd.
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar van 15 maart 2022 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 17 november 2022 op een online zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur [taxateur] .
Algemeen
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak is gelegen in het centrum van [vestigingsplaats 1] en wordt gebruikt als winkel. De oppervlakte van 292 m2
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
5. Eiseres bepleit een waarde van € 281.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordeling door de rechtbank
6. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
7. De heffingsambtenaar heeft voor de taxatie van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK). Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die het resultaat is van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten gedeeld door de huurprijzen van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak terecht bepaald is met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
8. Eiseres heeft de grond, dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de coronapandemie, op de zitting ingetrokken.
Huurwaarde
9. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak aan de hand van huurtransacties van drie referenties bepaald, namelijk: [adres 2] en [adres 3] in [vestigingsplaats 1] en [adres 4] in [plaats] .
10.1
Eiseres voert aan dat de getaxeerde huurwaarde te hoog ligt. De onroerende zaak heeft momenteel een marktconforme huurprijs van € 31.249,92 per jaar.
10.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft op 5 januari 2022 een huurinlichtingenformulier ingevuld. In dit formulier geeft eiseres aan dat er sprake is van een huurovereenkomst per 1 januari 2013, getekend voor 5 jaar, met 5 optiejaren en een huurprijs van € 40.000,- met een huurkorting van € 7.500,-. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat er sprake is van een aanvangshuur uit 2013 van € 40.000,-, met de korting is dit € 32.500,-. Gelet op de indexering en het feit dat de huur hoger wordt in plaats van lager, ligt dit in lijn met de getaxeerde huurwaarde van € 32.120,-. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
11. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,7 onderbouwd met de verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [vestigingsplaats 1] .
12. Eiseres voert aan dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld gezien de ligging van de onroerende zaak buiten de randstad, terwijl er sprake is van een kapitalistiefactor van 9,0 bij gebruik van de bottom-up benadering mede gelet op een hoger leegstandsrisico. De kapitalisatiefactor is daarom niet realistisch.
13. De rechtbank is het niet met eiseres eens. De verkochte referentiepanden zijn in hetzelfde gebied gelegen (het centrum van [vestigingsplaats 1] ) en hebben ook een vergelijkbaar leegstandsrisico. Eiseres heeft niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsrisco van het object groter is dan van de referentiepanden. Daarbij wordt in de marktgegevens een eventueel leegstandrisico verdisconteerd. Er is bovendien geen noodzaak om een afzonderlijk leegstandsrisco voor de onroerende zaak te bepalen aan de hand van en bottom-up benadering. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor van 9,7 niet te hoog is. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat het object van eiseres een lagere kapitalisatiefactor heeft dan de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Verder voert eiseres aan dat de vastgestelde waarde onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. In de bezwaarperiode is verzocht om de opbouw van de gestelde kapitalisatiefactor en deze heeft eiseres niet ontvangen. De rechtbank stelt vast dat eiseres in het aanvullend bezwaarschrift heeft verzocht om de inzichtelijkheid en onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Eiseres heeft deze grond niet herhaald tijdens de hoorzitting. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverging van de WOZ-beschikking. Als eiseres eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat zij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan gaat de rechtbank er van uit dat door de heffingsambtenaar mag worden aangenomen dat zij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1]
Conclusie
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gegeven toelichting op de waarderingsmethode, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 januari 2023.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.