Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3077
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: [A] ).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 483.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 23 april 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 9 december 2022. Eiser was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1980. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 165 m², een dakkapel van 3 m² en een garage van 28 m². De woning ligt op een perceel van 639 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2021.
1 januari 2021.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 413.000,-.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 483.000,-.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de woning is vergeleken met voldoende vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de referentiewoning en de woning.
7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De woning is vergeleken met referentiewoningen die aan de [straat 1] zijn gelegen, die van hetzelfde type (vrijstaande woningen) zijn en qua omvang niet te veel afwijken van de woning van eiser. Daarom vindt de rechtbank de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. Met de verschillen in objectkenmerken heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden. Zo heeft hij een correctie op de verkoopprijzen van [adres 2] en [adres 3] toegepast voor de betere kwaliteit en het verschil in bouwjaar. Daarnaast is een correctie voor het verschil in gebruiksoppervlakte gehanteerd. De rechtbank heeft geconstateerd dat sprake is van forse correcties van de verkoopprijzen van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum (13,83% en 20,11%). De heffingsambtenaar heeft daarover toegelicht dat de waardeontwikkeling is gebaseerd op verkoopprijzen van vrijstaande woningen binnen de gemeente. Volgens hem zijn het reële waardeontwikkelingen, gelet op het jaar waarin de woningen zijn verkocht (2021). De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar daarmee, ook nu eiser niets meer heeft aangevoerd over de waardeontwikkeling, afdoende en begrijpelijk heeft verklaard waarom forse correcties op de verkooprijzen zijn gehanteerd.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
10. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn wat betreft bouwjaar ligging. De referentiewoning aan de [adres 5] betreft een woning met een recenter bouwjaar en is aan de rand van [straat 1] , in feite in de wijk [locatie] , en nabij invalswegen gelegen waardoor hij niet de negatieve uitstraling van de wijk [straat 1] heeft zoals zijn woning. Ook de referentiewoning aan de [adres 3] ligt anders dan zijn woning aan de rand van de [straat 1] en bij invalswegen.
11. De rechtbank vindt niet dat de ligging van de referentiewoningen aan de rand van de wijk, maakt dat er geen vergelijking mogelijk is met de woning, omdat woningen niet identiek hoeven zijn voor de vergelijking. Dat geldt ook voor het afwijkende bouwjaar van de referentiewoning [adres 5] (2008). De heffingsambtenaar heeft bovendien rekening gehouden met het afwijkende bouwjaar door een correctie van 10% te hanteren op de prijs per vierkante meter van het hoofdgebouw van deze referentiewoning.
11.2.
Uit de stellingen van eiser kan worden opgemaakt dat hij het niet eens in met de gemiddelde (3) kwalificatie van de ligging van zowel zijn woning als de referentiewoningen, maar de rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn woning een negatievere uitstraling heeft dan de referentiewoningen die van invloed zou kunnen zijn op de waarde. De heffingsambtenaar betwist dat woning van eiser middenin de wijk een negatievere uitstraling heeft dan de referentiewoningen aan de rand van de wijk. Omdat de heffingsambtenaar dit betwist en nu eiser zijn stelling niet met concrete gegevens heeft onderbouwd, volgt de rechtbank eiser niet. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser vindt ook dat het uitzicht in zijn straat niet vergelijkbaar is met dat van de referentiewoningen. Ter ondersteuning van zijn standpunt verwijst eiser naar een tweetal omgevingsfoto’s. Daarop zijn volgens eiser een verwaarloosde tuin te zien en een woning waarvan het balkon ontbreekt en waarbij aan auto’s wordt geknutseld.
13. Voor de heffingsambtenaar vormen de omgevingsfoto’s geen aanleiding voor een bijstelling van de WOZ-waarde. Volgens hem is een verwaarloosde tuin niet te objectiveren in een negatief in de waarde uit de drukken effect. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Eiser maakt enkel met de foto’s niet aannemelijk dat van het uitzicht in zijn straat een waardedrukkend effect uitgaat. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde in het belastingjaar 2022 onevenredig is gestegen ten opzichte van belastingjaar 2021 met 39,6%. Ook tussen de belastingjaren 2018 en 2020 was de WOZ-waarde al gestegen met € 75.000,-. In dit kader voert eiser verder aan dat de WOZ-waarde van de woningen waarmee zijn woning in eerste instantie is vergeleken, [adres 6] , [adres 7] en [adres 4] , aanmerkelijk minder zijn gestegen.
15. De rechtbank vindt een stijging van de WOZ-waarde met 39,6% fors, maar dat betekent niet dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere belastingjaren of andere woningen, is namelijk niet de manier waarop de waarde moet worden bepaald. Dat is vaste rechtspraak [1] . Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar dan ook opnieuw de waarde vast te stellen aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers. Ook een stijging of daling van de WOZ-waardes van andere woningen is niet van belang. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht aansluiting gezocht bij daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van referentiewoningen.
16. Eiser ziet verder ondersteuning in zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld, in een brief van [bedrijf] B.V. waarin is aangegeven dat de WOZ-waarde kan worden verlaagd van € 483.000,- naar € 413.000,-. De rechtbank kijkt daar anders naar. Zij vindt een enkele brief, zonder (cijfermatige) onderbouwing met bijvoorbeeld een taxatierapport, onvoldoende voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
17. Eiser wijst er verder op dat uit het Kadaster een lagere waardevaststelling per
1 januari 2021 zou blijken van € 457.140,-, zonder dat rekening is gehouden met de staat van onderhoud en de gedateerde inrichting van de woning. De rechtbank constateert dat eiser geen uittreksel van het Kadaster heeft overgelegd of zijn standpunt verder heeft onderbouwd. De rechtbank ziet daarom in de stelling van eiser geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
1 januari 2021 zou blijken van € 457.140,-, zonder dat rekening is gehouden met de staat van onderhoud en de gedateerde inrichting van de woning. De rechtbank constateert dat eiser geen uittreksel van het Kadaster heeft overgelegd of zijn standpunt verder heeft onderbouwd. De rechtbank ziet daarom in de stelling van eiser geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
18. Eiser voert tot slot aan dat de woningen aan de [straat 2] en aan de [straat 3] niet geschikt zijn om de waarde van zijn woning mee te onderbouwen, maar deze grond hoeft volgens de rechtbank niet verder meer te worden besproken omdat de heffingsambtenaar in beroep geen referentiewoningen aan de [straat 2] of de [straat 3] heeft gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar ook vrij om in de bezwaar- en beroepsfase nieuwe of extra referentiewoningen aandragen voor de onderbouwing van de waarde van de woning.
19. Gelet op wat hiervoor is overwegen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Proceskosten
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.