ECLI:NL:RBMNE:2023:1032

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/535656 / HA ZA 22-146

Vonnis van 22 februari 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],

te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,

advocaat: mr. C.T. Klepper te Hardinxveld-Giessendam,

tegen

GEMEENTE VEENENDAAL,

te Veenendaal,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. H. Doornhof en mr. M. van Diemen te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 februari 2022 met 15 producties,

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 3 producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie,

- de akte overlegging producties van [eiser sub 1] c.s. met 5 producties,

- de akte ter overlegging van additionele producties alsmede wijziging grondslag van reconventionele eis van de gemeente met 4 producties,
- de akte overlegging producties van [eiser sub 1] c.s. met 3 producties,

- de mondelinge behandeling van 9 januari 2023, waarvan aantekeningen zijn bijgehouden,

- de spreekaantekeningen t.b.v mondelinge behandeling van [eiser sub 1] c.s.,

- de spreekaantekeningen van de gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat het in deze zaak over?

2.1.

Op 30 september 2013 heeft de gemeente aan [eiser sub 1] c.s. een perceel grond verkocht voor een koopprijs van € 350.413,00 v.o.n. Dit perceel is op 14 oktober 2013 geleverd aan [eiser sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. heeft vervolgens een woning op het perceel gebouwd, waarin hij in 2015 is gaan wonen. [eiser sub 1] c.s. heeft aan de achterzijde van het perceel uitzicht op natuurontwikkelingsgebied [gebied] .

2.2.

Het uitzicht van [eiser sub 1] c.s. op [gebied] is in de periode vanaf de koop tot aan dit moment veranderd van een braakliggend terrein naar een meer dichtgegroeid gebied. Achter het perceel van [eiser sub 1] c.s. zijn voornamelijk elzen gaan groeien. Het betreft een elzenbos van circa 30 meter breed, 6 meter hoog en 10 meter diep. De elzen belemmeren het zicht vanuit het perceel van [eiser sub 1] c.s. op het natuurgebied gezien aan de linkerzijde. De elzen vormden eerder een strook van circa 90 meter, maar daarvan is circa 60 meter door de gemeente verwijderd, zodat er op dit moment nog een strook van elzen van circa 30 meter resteert. In het verleden heeft [eiser sub 1] c.s. (meermaals) eigenhandig een deel van de elzen gesnoeid, maar hij heeft de gemeente in januari 2020 toegezegd niet meer te zullen snoeien.

2.3.

Tussen [eiser sub 1] c.s. en de gemeente is een geschil ontstaan. Volgens [eiser sub 1] c.s. is de gemeente - kort gezegd - op grond van de overeenkomst gehouden een perceel te leveren met een blijvend vrij en weids uitzicht. Daarvan was sprake bij de levering van het perceel, maar daarna heeft de gemeente houtopstanden in [gebied] laten groeien, waardoor het uitzicht van [eiser sub 1] c.s. aanzienlijk wordt beperkt. Hierdoor is volgens [eiser sub 1] c.s. sprake van non-conformiteit.

2.4.

[eiser sub 1] c.s. vordert samenvat dat de gemeente – uitvoerbaar bij voorraad – zal worden veroordeeld tot:

Primair

I. Nakoming van de overeenkomst door het verwijderen en verwijderd houden van de gehele houtopstand schuin en recht achter het perceel van [eiser sub 1] c.s. als aangeduid met een rode cirkel op de foto’s die als productie 11 bij de dagvaarding zijn overgelegd, althans die gehele houtopstand voor zover die een hoogte van 100 cm. vanaf het maaiveld te boven gaat, binnen 200 dagen na de betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, die aan [eiser sub 1] c.s. verschuldigd zal zijn;

Subsidiair

II. Betaling aan [eiser sub 1] van het bedrag van € 50.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Zowel primair als subsidiair

III. Betaling van de kosten van dit geding.

2.5.

De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.6.

De gemeente vordert in reconventie – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om [eiser sub 1] c.s. het verbod op te leggen tot het kappen of wegsnijden van beplantingen op hem niet in eigendom toebehorende gronden ter plaatse van [gebied] , behoudens het bepaalde in artikel 5:44 BW, op straffe van verbeurte van een dwangsom van €5.000,- per overtreding, die aan de gemeente verschuldigd zal zijn

2.7.

[eiser sub 1] c.s. voert verweer. [eiser sub 1] c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de gemeente, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de gemeente, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure.

2.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

2.9.

De rechtbank komt tot de conclusie dat zowel de vorderingen in conventie als de vorderingen in reconventie worden afgewezen. De rechtbank licht dit hierna toe.

3.De beoordeling

in conventie

3.1.

[eiser sub 1] c.s. legt aan zijn vorderingen ten eerste ten grondslag dat het perceel niet beantwoordt aan de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), omdat de elzen een beperking van het uitzicht vanuit de door [eiser sub 1] c.s. aangekochte kavel vormen. Ten tweede stelt [eiser sub 1] c.s. dat de gemeente artikel 9 van de koopovereenkomst heeft geschonden. Ten derde beroept [eiser sub 1] c.s. zich op dwaling. In het navolgende zullen de genoemde grondslagen van de vorderingen worden behandeld.

Is er sprake van non-conformiteit?

Wat hebben partijen met elkaar afgesproken?

3.2.

Om te bepalen of het perceel al dan niet beantwoordt aan de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:17 BW is allereerst van belang om vast te stellen welke afspraken partijen met elkaar hebben gemaakt.

3.3.

[eiser sub 1] c.s. heeft hiervoor het volgende aangevoerd. In de verkoopbrochure ten behoeve van de aankoop van het perceel worden de woorden ‘
vrije’ en ‘
weidse’ uitzichten gebruikt. Daarnaast staan er afbeeldingen van landelijke poldergebieden met vrijwel geen belemmeringen van het uitzicht in de verkoopbrochure. Er is geen voorbehoud gemaakt met betrekking tot deze brochure of de verwachtingen die daaraan ontleend mochten worden. De verkoopbrochure speelde een belangrijke rol bij de indruk die [eiser sub 1] c.s. van het perceel heeft gekregen en de bij hem gewekte verwachtingen. De geplande villawijk waarin het perceel is gesitueerd, was immers nog in ontwikkeling, dus moest [eiser sub 1] c.s. zijn verwachtingen van het eindresultaat baseren op de informatie uit de verkoopbrochure en overige documentatie. Bij de vraag welke verwachtingen [eiser sub 1] c.s. mocht hebben, moet volgens hem grote waarde worden toegekend aan de eigenschappen die in de verkoopbrochure zijn genoemd. In de bij de koopovereenkomst behorende documenten staat volgens [eiser sub 1] c.s. niets afwijkends ten opzichte van wat in de verkoopbrochure over het vrije en weidse uitzicht is vermeld. Voor [eiser sub 1] c.s. was er dan ook geen reden om hieraan te twijfelen. Ook uit het beeldkwaliteitsplan, het inrichtingsplan en een advertentie van de gemeente volgt volgens [eiser sub 1] c.s. dat hij een vrij en weids uitzicht kon en mocht verwachten. Bij de aanschaf van het perceel kon en redelijkerwijs mocht [eiser sub 1] c.s. dan ook verwachten dat het vrije uitzicht, zoals beloofd in onder meer de verkoopbrochure, niet zou verdwijnen. Volgens [eiser sub 1] c.s. is op dit moment door de aanwezigheid van de strook elzen het uitzicht verdwenen, zodat sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 lid 1 jo. lid 2 BW.

3.4.

De gemeente voert aan dat er geen afspraken zijn gemaakt over een ‘vrij en weids’ uitzicht, maar wel over een groen uitzicht. Er is namelijk in de koopovereenkomst een artikel opgenomen, waarin [eiser sub 1] c.s. de garantie krijgt dat [gebied] tot 1 oktober 2063 natuurgebied blijft (artikel 23 van de koopovereenkomst). Volgens de gemeente was het voor [eiser sub 1] c.s. duidelijk wat hij mocht verwachten, namelijk een kavel met uitzicht op een natuurgebied dat naar eigen inzicht van de gemeente maar binnen de bestemming op grond van de planregels aan die bestemming zijn gegeven, kon worden ingericht. Hierdoor en doordat het gebied nog in aanleg was, had [eiser sub 1] c.s. redelijkerwijs moeten verwachten dat het gebied nog kon wijzigen. Daarom wordt in de verkoopbrochure ook gesproken over een ‘natuurontwikkelingsgebied’. Dat [eiser sub 1] c.s. zijn verwachtingen heeft ontleend aan de verkoopbrochure snijdt geen hout, omdat deze geen onderdeel vormt van de overeenkomst. Dit geldt ook voor de online advertentie. Volgens de gemeente kan [eiser sub 1] c.s. dan ook geen beroep doen op de verkoopbrochure en online advertentie.

3.5.

Partijen verschillen dus van mening over de vraag wat in dit geval een ‘vrij en weids’ uitzicht is en wat zij hierover met elkaar hebben afgesproken. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Onder een ‘vrij en weids’ uitzicht verstaat de rechtbank niet een uitzicht dat geheel onbelemmerd moet zijn.^[1]Een uitzicht dat deels belemmerd wordt door bijvoorbeeld begroeiing, maar waarbij voor het grootste gedeelte wel nog sprake is van een onbelemmerd en ver uitzicht, is ook te kwalificeren als een ‘vrij en weids’ uitzicht. Een gedeeltelijke belemmering doet hieraan dus niet af. De rechtbank gaat dan ook niet mee in wat de gemeente ter zitting heeft aangevoerd over haar definitie van een ‘vrij en weids’ uitzicht. Volgens de gemeente moet daar namelijk onder worden verstaan: een groen uitzicht. Dit standpunt lijkt in lijn te zijn met haar stellingen in onder meer de conclusie van antwoord, over de groengarantie. Dit is echter een verkeerde lezing van de gemeente. Dat met een ‘vrij en weids’ uitzicht wordt bedoeld dat er een groen uitzicht is, dat staat niet in de koopovereenkomst. Daarnaast mag en kan een koper wel degelijk verwachtingen uit een verkoopbrochure ontlenen.^[2]Dit betekent gelet op de definitie die de rechtbank geeft aan een ‘vrij en weids’ uitzicht, echter niet dat dat uitzicht, zoals dat is genoemd in de verkoopbrochure, geheel onbelemmerd hoeft zijn.

Beantwoordt het perceel aan wat is overeenkomen?

3.6.

Vervolgens is de vraag of het perceel beantwoordt aan wat is overeengekomen of dat er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

3.7.

De rechtbank oordeelt dat in dit geval geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Op dit moment is de situatie zo dat [eiser sub 1] c.s. aan de linkerzijde, vanuit zijn perceel richting [gebied] gezien, in zijn uitzicht wordt belemmerd door de elzen. Aan de rechterzijde, vanuit het perceel van [eiser sub 1] c.s. richting [gebied] gezien, heeft [eiser sub 1] c.s. echter wel een onbelemmerd uitzicht over het natuurgebied. De gemeente heeft namelijk al circa 60 meter aan elzen verwijderd, zodat er nu een strook van 30 meter elzen resteert. Op de mondelinge behandeling heeft de gemeente bevestigd dat zij er zorg voor zal dragen dat de huidige situatie ook zo in de toekomst zal blijven. Zolang deze huidige situatie in stand blijft en het elzenbos niet naar de eerdere vorm teruggaat, voldoet dit aan het ‘vrije en weidse’ uitzicht zoals dat hiervoor is gedefinieerd, namelijk een vrij uitzicht dat niet geheel onbelemmerd hoeft te zijn. Daar komt bij dat het hier gaat om een natuurontwikkelingsgebied. Daaraan is inherent dat onder meer planten, struiken en bomen daar groeien en bloeien. Dat het gebied op dit moment dus afwijkt van de situatie ten tijde van de verkoop, maakt echter niet dat er sprake is van non-conformiteit. Dit betekent dat op dit moment het uitzicht vanuit het perceel voldoet aan wat partijen daarover zijn overeengekomen. Dit zou anders kunnen worden als er over de gehele breedte van het perceel van [eiser sub 1] c.s. hoog opschietende (elzen)bossen in [gebied] zouden ontstaan.

Is er sprake van een schending van artikel 9 van de koopovereenkomst?

3.8.

Volgens artikel 9 van de koopovereenkomst staat de verkoper er - kort gezegd - voor in aan de koper met betrekking tot het verkochte perceel die informatie te hebben gegeven die naar geldende vereersopvattingen door haar ter kennis van koper behoort te worden gebracht.

3.9.

[eiser sub 1] c.s. voert aan dat de gemeente deze mededelingsplicht voor wat betreft het vrije uitzicht heeft geschonden. Volgens [eiser sub 1] c.s. had de gemeente op grond van het door gemaakte beheerplan [eiser sub 1] c.s. moeten informeren dat de het uitzicht als genoemd in de verkoopbrochure niet blijvend zou zijn. De gemeente heeft dit nagelaten. De gemeente betwist dat er sprake is van een schending van artikel 9 van de koopovereenkomst.

3.10.

De rechtbank is het met de gemeente eens dat er geen sprake is van een schending van artikel 9 van de koopovereenkomst. Zoals in rechtsoverweging 3.5 is overwogen, is er op dit moment sprake van een ‘vrij en weids’ uitzicht. De uitlatingen die de gemeente in onder meer de verkoopbrochure heeft gedaan over dit uitzicht, komen daarom overeen met de huidige situatie. Er is dus geen reden (geweest) voor de gemeente om hierover nader te informeren dat dit anders zou zijn, zoals [eiser sub 1] c.s. betoogt. De gemeente heeft dan ook geen mededelingsplicht geschonden.

Is er sprake van dwaling?

3.11.

Zijn subsidiaire vordering tot veroordeling van betaling van € 50.000,00, baseert [eiser sub 1] c.s. op artikel 6:74 BW en artikel 6:228 BW. [eiser sub 1] c.s. stelt dat zijn schade bestaat uit de waardevermindering van zijn perceel door de beperkingen in het uitzicht, hetgeen hij begroot op 4% van de huidige waarde van het gehele perceel inclusief de daarop gebouwde woning.

3.12.

Ten eerste is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst in de zin van artikel 6:74 BW geen sprake. Zoals al eerder is overwogen is er namelijk geen sprake van non-conformiteit. Het beroep op artikel 6:74 BW slaagt dan ook niet.

3.13.

Daarnaast stelt [eiser sub 1] c.s. dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen (artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW). Ook dit beroep faalt. Ten eerste (de a-grond) heeft de gemeente, zoals hiervoor overwogen, geen mededeling gedaan die een onjuiste voorstelling van zaken over het uitzicht kan hebben veroorzaakt. Ten tweede (de b-grond) is zoals hiervoor onder 3.10 besproken geen sprake van de situatie dat de gemeente bepaalde inlichtingen niet heeft gegeven, welke zij wel had moeten geven.

Proceskosten

3.14.

[eiser sub 1] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de gemeente als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

2.837,00

- salaris advocaat

€

2.366,00

(2,00 punten × € 1.183,00)

Totaal

€

5.203,00

3.15.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in reconventie

3.16.

De gemeente legt het volgende aan haar reconventionele vordering ten grondslag. [eiser sub 1] c.s. heeft de elzen in het verleden zonder toestemming gesnoeid, terwijl de gemeente hem heeft meegedeeld dat dit niet was toegestaan (artikel 5:44 lid 1 BW). Er was voor [eiser sub 1] c.s. ook geen grondslag om eigenhandig de elzen te kappen. Hiermee maakt [eiser sub 1] c.s. dus inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente en dat is onrechtmatig op grond van artikel 6:162 BW. Daarnaast handelt [eiser sub 1] c.s. hiermee in strijd met artikel 3 van de erfdienstbaarheid dat inhoudt dat de eigenaar van het heersend erf het dienend erf niet mag aantasten.

3.17.

De rechtbank wijst deze vordering af wegens gebrek aan belang. [eiser sub 1] c.s. heeft gesteld dat hij al in januari 2020 met de gemeente heeft afgesproken dat hij niet (meer) eigenhandig de elzen zou snoeien dan wel kappen. Die afspraak is niet betwist door de gemeente. Daarnaast heeft [eiser sub 1] c.s. onbetwist gesteld en ter zitting herhaald deze afspraak sindsdien te zijn nagekomen. De gemeente heeft geen feiten gesteld waaruit blijkt dat [eiser sub 1] c.s. die afspraak heeft geschonden.

3.18.

De gemeente is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. als volgt vastgesteld:

- salaris advocaat

€

598,00

(2 punten × 0,5 × € 598,00)

Totaal

€

598,00

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1.

wijst de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. af,

4.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot dit vonnis vastgesteld op € 5.203,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 173,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser sub 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

4.5.

wijst de vorderingen van de gemeente af,

4.6.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00,

4.7.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.

type: WM (5442)

coll: