ECLI:NL:RBMNE:2022:786

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8216003 UC EXPL 19-13400 SGK/44740

Vonnis van 2 maart 2022

inzake

[eisende partij],

wonend in [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eisende partij] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee,

tegen:

[gedaagde partij],

wonend in [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde partij] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van [eisende partij] ;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [gedaagde partij] ;

- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie van [eisende partij] ;

- de conclusie van dupliek in reconventie tevens conclusie van repliek in conventie (de kantonrechter begrijpt: de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie) van [gedaagde partij] ;

- de conclusie van dupliek in reconventie tevens akte verzoek tot mondelinge behandeling van [eisende partij] ;

- het tussenvonnis van 16 juni 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

Op 19 november 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisende partij] nog een productie in het geding gebracht. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak nader op vandaag bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde partij] heeft van [eisende partij] met ingang van 6 september 2018 woonruimte gehuurd aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde was onderdeel van een woning die [eisende partij] heeft verbouwd tot twee afzonderlijke woonruimtes, waaronder het gehuurde.

2.2.

[eisende partij] en [gedaagde partij] zijn in de huurovereenkomst, voor zover hier relevant, het volgende overeengekomen:

“(..)

Art. 2.1

De kale huurprijs exclusief servicekosten bedraagt EUR 949 euro per maand. De servicekosten bedragen 241 EUR per maand. Onder de servicekosten vallen de volgende kosten: schoonmaakkosten gemeenschappelijk trappenhuis en galerij, administratiekosten, kosten schoonhouden plat dak, ramen wassen buitenzijde, onderhoud gemeenschappelijk groen, elektra gemeenschappelijke ruimtes, water verbruik, gas verbruik, stadverwarming, huismeester en elektra verbruik van het appartement, huur parket vloer en boiler. De totale huurprijs inclusief service kosten bedraagt EUR 1190 per maand. (…)

Art. 2.3

De huurder betaalt bij de ingang van deze overeenkomst een bedrag van EUR. 1250,- per bank aan de verhuurder als waarborg. (…)

Indien na beëindiging van de overeenkomst geen noodzaak bestaat tot inhouding van de

waarborgsom of een gedeelte daarvan, zal de verhuurder dit bedrag binnen een maand aan de

huurder terugbetalen.

(…)”

2.3.

Voor de gehele (onverbouwde) woning is er een WOZ-beschikking afgegeven naar peildatum 1 januari 2018.

2.4.

[gedaagde partij] heeft op grond van artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op 3 december 2018 de huurcommissie gevraagd de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurcommissie heeft beslist dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft het puntenaantal van het gehuurde vastgesteld op 83 punten en een huurprijs van € 398,97 per maand vastgesteld met ingang van 6 september 2018. Omdat voor het gehuurde geen afzonderlijke WOZ-beschikking is afgegeven, heeft de huurcommissie voor de puntenwaardering de minimum WOZ-waarde (van het peiljaar 2018) van € 44.284,00 aangehouden.

2.5.

Bij besluit van 3 december 2018 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [.] [eisende partij] een bestuurlijke boete en last onder dwangsom opgelegd. In de beschikking staat onder meer het volgende:

“Tijdens de controle is geconstateerd dat de woning zodanig is verbouwd dat twee verschillende woonruimten zijn ontstaan. Er is sprake van woonvorming. U beschikt

niet over de benodigde vergunning tot woningvorming en omgevingsvergunning.”

2.6.

Op 27 december 2018 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] een brief gestuurd met daarin, voor zover relevant:

“(…) Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op tegen 1 april 2019 binnen de mogelijkheden van de hospitaregeling. De reden hiervoor is dat het appartement van de gemeente op 15 maart beschikbaar moet zijn voor gebruik binnen de grenzen van het bestemmingsplan. Ik heb hier van de gemeente een brief over gekregen (…) met een last een onder dwangsom. (…)

Ik verzoek je/jullie vriendelijk mij zo snel mogelijk (maar uiterlijk binnen zes weken) te bevestigen dat je instemt met de beëindiging. Als je interesse hebt, kan ik je misschien behulpzaam zijn bij het vinden van een andere woning.(…)”

2.7.

Op 5 april 2019 heeft (de gemachtigde van) [eisende partij] naar [gedaagde partij] een brief gestuurd waarin hij schrijft, voor zover hier relevant:
“Door middel van deze schriftelijke verklaring (in de zin van artikel 6:267 BW) ontbindt cliënt de betreffende huurovereenkomsten.”

2.8.

In mei 2019 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] in kort geding gedagvaard. Deze dagvaarding heeft [eisende partij] de dag voor de mondelinge behandeling ingetrokken.

2.9.

Op 1 september 2019 heeft [gedaagde partij] het gehuurde ontruimd en heeft (haar gemachtigde) de volgende e-mail naar (de gemachtigde van) [eisende partij] gestuurd:

“(…)In opgemelde zaak hebben cliënten, [A] en [gedaagde partij] , mij bericht tot vernietiging van de huurovereenkomst over te gaan. Naar het oordeel van cliënten heeft uw cliënt zich schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, door de woning te verhuren aan cliënten zonder te beschikken over de nodige gemeentelijke vergunning(en). Uw cliënt heeft cliënten met dit handelen in een illegale woonsituatie geplaatst.

Voor zover de vernietiging geen stand houdt, ontbinden cliënten de huurovereenkomst vanwege het onherstelbare gebrek (het ontbreken van de vereiste gemeentelijke vergunning(en)). Cliënten hebben vandaag de woning verlaten. Het gehuurde is door cliënten achtergelaten in dezelfde staat als waarin het bij aanvang van de huur aan hen ter beschikking is gesteld.(…)”

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eisende partij] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurprijs van de woonruimte aan de [adres] vast te stellen op € 949,00 althans een in goede justitie te bepalen redelijke huurprijs per 6 september 2018;

II. [gedaagde partij] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eisende partij] stelt ter onderbouwing hiervan dat de huurcommissie bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van het gehuurde ten onrechte is uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. Volgens [eisende partij] is toepassing van deze minimumwaarde onredelijk en biedt deze minimumwaarde geen juiste grondslag voor de vaststelling van de huurprijs van het gehuurde. [eisende partij] stelt dat een WOZ-waardetaxatie als aanknopingspunt moet dienen voor de WOZ-waarde van het gehuurde, omdat hij geen WOZ-beschikking voor het gehuurde kan aanvragen, doordat hij (1) voor (de woonvorming van) het gehuurde niet de vereiste vergunningen heeft en ook niet kan verkrijgen, doordat het gehuurde niet aan de daarvoor gestelde vereisten voldoet en (2) de verbouwing van het gehuurde is begonnen na 1 januari 2018 en is afgerond voor datum ingang van de huur. Als gevolg van de systematiek van de wet was het niet mogelijk om bij aanvang van de huurovereenkomst over een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te beschikken.

3.3.

[gedaagde partij] heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, wordt ingegaan.

In reconventie

3.4.

[gedaagde partij] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

Primair

I. te verklaren voor recht dat [eisende partij] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [gedaagde partij] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd;

II. [eisende partij] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde partij] van € 14.280,00 (huurpenningen) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van vernietiging van de overeenkomst tot aan de dag dat alles is betaald.

Subsidiair

III. de puntentelling van het gehuurde op 70 punten te bepalen en de maximale redelijke (kale) huurprijs op € 335,30 per maand vast te stellen;

IV. [eisende partij] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde partij] van € 7.364,40 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020 (de datum van indiening van de conclusie van antwoord) tot aan de dag dat alles is betaald;

Primair en subsidiair

V. [eisende partij] te veroordelen tot retournering aan [gedaagde partij] van de waarborgsom van € 1.250,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020 tot aan de dag dat alles is betaald;

VI. [eisende partij] te veroordelen tot betaling van € 6.095,00 (verhuiskostenvergoeding) aan [gedaagde partij] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020 tot aan de dag dat alles is betaald;

VII. [eisende partij] te veroordelen tot betaling van € 22.093,20 (huurgewenningsbijdrage) aan [gedaagde partij] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020 tot aan de dag dat alles is betaald;

VIII. [eisende partij] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.5.

[gedaagde partij] stelt ter onderbouwing hiervan dat [eisende partij] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven door voor het aangaan van de huurovereenkomst [gedaagde partij] niet te informeren over de gebreken die figuurlijk aan het gehuurde kleven en het gehuurde bij aanvang van de huur in gebrekkige staat aan haar ter beschikking te stellen. [gedaagde partij] is van oordeel dat een gemiddelde consument bij een juiste voorstelling van zaken deze huurovereenkomst niet zou hebben gesloten. Zij meent daarom dat op grond van ar. 6:193 lid 3 BW aan haar het recht toekomt om de huurovereenkomst te vernietigen. [eisende partij] zou de schade die [gedaagde partij] ten gevolge van de oneerlijke handelspraktijk heeft geleden, moeten dragen.

3.6.

[eisende partij] heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, wordt ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie

Beoordeling redelijkheid huurprijs

4.1.

Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eisende partij] heeft zich binnen deze periode tot de kantonrechter gewend, zodat de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen.

4.2.

De kantonrechter zal bij de beoordeling van het geschil aansluiten bij de regels die de huurcommissie hanteert bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van een woonruimte. Dat betekent dat de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs moet worden getoetst aan de op grond van artikel 7:249 BW en artikel 11 juncto artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten (Uhw) gegeven regels. De concrete uitwerking hiervan is het woningwaarderingsstelsel in Bijlage 1 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw). In deze bijlage wordt kort gezegd de kwaliteit van een woonruimte vertaald naar een puntensysteem. Het totaal aantal punten dat op basis van dit waarderingsstelsel aan het gehuurde wordt toegekend, correspondeert met de voor de betreffende woonruimte geldende maximale huurprijsgrens, ook wel (maximaal) redelijke huurprijs genoemd. Op grond van artikel 11 lid 5 Uhw wordt de kwaliteit van het gehuurde beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Ingevolge artikel 5 Bhw bevat Bijlage 1 Bhw voor drie van elkaar te onderscheiden categorieën van woonruimtes telkens een apart waarderingsstelsel. Bijlage I onder A Bhw geeft het puntensysteem voor een zelfstandige woning. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde is aan te merken als een zelfstandige woning in de zin van artikel 5 lid 1 onder a Bhw. Op grond van punt 9 van bijlage I onder A bij het Bhw worden aan de woonruimte ook punten voor de WOZ-waarde toegekend. Daarvoor is bepalend de laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (de WOZ-beschikking) met een minimum van (op 1 januari 2018) € 44.284,00.

4.3.

Het staat vast dat toen het gehuurde op 6 september 2018 aan [gedaagde partij] werd verhuurd, er geen WOZ-beschikking was afgegeven waaruit volgt wat de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde was
van het gehuurdeop de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De per 1 januari 2018 afgegeven WOZ-beschikking had immers betrekking op de gehele woning, voordat deze door [eisende partij] werd omgebouwd tot twee afzonderlijke (zelfstandige) woonruimtes. Om die reden heeft de huurcommissie voor de puntenwaardering de minimum WOZ-waarde (van het peiljaar 2018) van € 44.284,00 aangehouden. Hoewel [gedaagde partij] zich aanvankelijk op het standpunt stelde dat – wanneer er geen WOZ-beschikking voorhanden is waaruit volgt wat de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde was van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst – in zijn geheel geen punten moeten worden toegekend voor de WOZ-waarde, heeft zij haar standpunt wat dit betreft tijdens de mondelinge behandeling gewijzigd. Uit de parlementaire geschiedenis (zie de kamerstukken 27926-237 en 27926 – 339) volgt overigens dat wanneer geen WOZ-beschikking voorhanden is, in ieder geval uitgegaan dient te worden van de minimum WOZ-waarde (vergelijk in dit verband de overwegingen 2.31 tot en met 2.34 van de conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad van 2 februari 2022, ECLI:NL:PHR:2022:127).

4.4.

Volgens [eisende partij] is toepassing van deze minimumwaarde in dit geval echter onredelijk en biedt deze minimumwaarde geen juiste grondslag voor de vaststelling van de huurprijs van het gehuurde. Volgens [eisende partij] moet in dit geval een WOZ-waardetaxatie als aanknopingspunt dienen voor de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Dit zou echter betekenen dat afgeweken wordt van het door de wetgever in het leven geroepen woningwaarderingssysteem dat bepaalt dat voor de toe te kennen punten voor de WOZ-waarde van het gehuurde de laatstelijk vastgestelde WOZ-beschikking bepalend is. Artikel 5 lid 2 Uhw geeft de huurcommissie (en de kantonrechter) slechts voor uitzonderlijke gevallen de bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingssysteem ‘indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft’. Daarnaast zal afwijking van het woningwaarderingssysteem gerechtvaardigd kunnen zijn indien en voor zover toepassing daarvan leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.5.

Het staat vast dat er geen WOZ-beschikking voorhanden is waaruit volgt wat de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde was van
het gehuurdeop de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Volgens [eisende partij] was het voor hem ook niet mogelijk om deze WOZ-beschikking aan te vragen, omdat hij (1) voor (de woonvorming van) het gehuurde niet de vereiste vergunningen heeft en ook niet kan verkrijgen, doordat het gehuurde niet aan de daarvoor gestelde vereisten voldoet en (2) de verbouwing van het gehuurde is begonnen na 1 januari 2018 en is afgerond voor datum ingang van de huur. Als gevolg van de systematiek van de wet was het niet mogelijk om bij aanvang van de huurovereenkomst over een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te beschikken.

Volgens [gedaagde partij] was het wel degelijk mogelijk voor [eisende partij] om voor het gehuurde een WOZ-beschikking aan te vragen, ook al heeft hij voor (de woonvorming) niet de vereiste vergunningen, maar heeft [eisende partij] nagelaten om dit aan te vragen met als doel gemeentelijke heffingen te ontwijken. Volgens [gedaagde partij] is de afwijkingsmogelijkheid die artikel 5 lid 2 Bhw biedt hiervoor niet bedoeld.

4.6.

De kantonrechter stelt voorop dat met de bevoegdheid om af te wijken van het waarderingssysteem met terughoudendheid moet worden omgegaan. De wetgever heeft bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering in het leven geroepen, waarvan de WOZ-waarde – waarbij de laatstelijk afgegeven WOZ-beschikking uitgangspunt is – onderdeel uitmaakt.

Vanuit dit kader overweegt de kantonrechter dat, zowel in het geval dat het voor [eisende partij] niet mogelijk was om een WOZ-beschikking voor het gehuurde aan te vragen omdat voor het gehuurde niet de vereiste vergunningen zijn en zullen worden gegeven als in het geval dat dit wel mogelijk was, maar [eisende partij] dit heeft nagelaten, er geen sprake is van een situatie waarbij afgeweken dient te worden van het woningwaarderingsstelsel. In deze (beide) situaties is het ontbreken van een adequate WOZ-beschikking immers te wijten aan een omissie van [eisende partij] als verhuurder. In dat geval doet niet ter zake dat [eisende partij] (ook) geen WOZ-beschikking kon aanvragen die recht deed aan de voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot stand gekomen splitsing als gevolg van de toepasselijke regelgeving. Wanneer het niet kunnen verkrijgen van een adequate WOZ-beschikking (ook) het gevolg is van een omissie van de verhuurder is er geen sprake van een situatie waarbij afgeweken dient te worden van het woningwaarderingsstelsel. De hiervoor genoemde mogelijkheden om af te wijken van het waarderingssysteem zijn daar nadrukkelijk niet voor bedoeld (vergelijk in dit verband overweging 2.38 van de conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad van 2 februari 2022, ECLI:NL:PHR:2022:127). Aanknopen bij de WOZ-waarde voor de gehele woning, zoals [eisende partij] tijdens de mondelinge behandeling nog heeft geopperd, kan in het licht hiervan ook niet aan de orde zijn.

Dit betekent dat niet kan worden vastgesteld dat in dit geval toepassing van het woningwaarderingssysteem leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.7.

De kantonrechter komt gelet op het voorgaande tot de conclusie dat de huurcommissie terecht van de minimum WOZ-waarde is uitgegaan. Tegen de overige onderdelen van het oordeel van de huurcommissie heeft [eisende partij] geen bezwaren aangevoerd. De kantonrechter stelt daarom vast dat die niet ter discussie staan. Zodoende oordeelt de kantonrechter dat het bedrag van € 398,97 een redelijke huurprijs is voor het gehuurde. Deze lagere huurprijs geldt vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zijnde 6 september 2018.

In reconventie

Oneerlijke handelspraktijk

4.8.

[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat [eisende partij] zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk door haar niet voor de totstandkoming van de huurovereenkomst te informeren over het ontbreken van de benodigde vergunningen en dat zij daarom op grond van artikel 6:193j lid 3 gerechtigd was de huurovereenkomst te vernietigen.

4.9.

De bepalingen omtrent oneerlijke handelspraktijken tussen consumenten en handelaren zijn opgenomen in afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW. Deze afdeling strekt tot implementatie van de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken (nr. 2005/29/EG)

Artikel 6:193a lid 1 onder c B W omschrijft een product als een goed, elektriciteit

daaronder begrepen, of dienst. Volgens artikel 2, onder c, van voornoemde Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken is een product een goed of dienst, met inbegrip van onroerend goed, rechten en verplichtingen. De verhuur van de woning door [eisende partij] aan [gedaagde partij] kan, gelet op deze definitie(s), worden aangemerkt als een dienst (en daarmee als een product). [eisende partij] kan als handelaar als bedoeld in artikel 6:193a, sub b, BW worden aangemerkt, nu (niet in geschil is dat) hij zich bezig houdt met de commerciële verhuur van woonruimten en daarmee handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [gedaagde partij] valt onder het begrip consument in de zin van artikel 6:193a, lid I, onder a, BW, omdat zij niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tot slot kan ook het handelen van [eisende partij] worden aangemerkt als een handelspraktijk in de zin van artikel 6:193a, lid 1, onder d, BW, omdat dit rechtstreeks verband houdt met de verhuur van het gehuurde aan [gedaagde partij] . Geconcludeerd wordt dan ook dat de handelswijze van [eisende partij] onder het toepassingsbereik van afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW valt.

4.10.

Artikel 6:193b lid 2 BW bepaalt dat een handelspraktijk oneerlijk is als een handelaar handelt (a) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en (b) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Lid 3 bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is wanneer een handelaar (a) een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 193c tot en met 193g, of (b) een agressieve handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 193h en 193i. Uit artikel 6:193g onder l volgt vervolgens dat de handelspraktijk waarbij beweerd wordt of anderszins de indruk wordt gewekt dat een product legaal kan worden verkocht terwijl dit niet het geval is
onder alle omstandighedenmisleidend is.

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat het niet informeren van [gedaagde partij] over het ontbreken van de benodigde vergunningen door [eisende partij] kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door niet voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst aan [gedaagde partij] mee te delen dat hij niet over de door de gemeente vereiste vergunning(en) beschikte, heeft [eisende partij] de indruk gewekt dat de verhuur van het gehuurde aan [gedaagde partij] legaal was. Dat het op dat moment niet zeker was dat de gemeente handhavend zou optreden doet niets af aan het feit dat de verhuur van het gehuurde niet legaal was, terwijl [eisende partij] de indruk heeft gewekt dat dit wel het geval was.

De stelling van [eisende partij] dat hij niet wist dat de betreffende vergunningen benodigd waren, kan [eisende partij] in dit verband niet baten. Van [eisende partij] als professionele verhuurder wordt een verhoogde mate van kennis van de wet- en regelgeving verwacht. De kantonrechter merkt daarbij op dat uit het besluit van 3 december 2018 (zie 2.4) volgt dat [eisende partij] door een inspecteur in mei 2018 is gewaarschuwd dat woonvorming zonder de daartoe benodigde vergunningen niet is toegestaan. Dat was dus voor het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde partij] . Voor zover [eisende partij] - zoals hij stelt - niet op de hoogte was van de wet- en regelgeving wordt bovendien verwacht dat hij als professionele verhuurder zich daarin verdiept. Wanneer hij dit niet (goed) doet, dienen de gevolgen hiervan voor zijn rekening en risico te blijven.

Het wekken van de indruk dat de verhuur van het gehuurde aan [gedaagde partij] legaal was, terwijl [eisende partij] wist althans had behoren te weten dat dit niet het geval was, is een misleidende handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193g, onder i, BW. De betwisting van [eisende partij] van het causale verband tussen de misleidende informatie en het besluit om (in dit geval) de huurovereenkomst aan te gaan treft geen doel. Daadwerkelijk causaal verband is namelijk in een situatie als deze niet vereist - de in artikel 6:193g BW genoemde handelspraktijken zijn onder alle omstandigheden misleidend.

Rechtsgeldige buitengerechtelijke vernietiging

4.12.

Op grond van artikel 6:193j, lid 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar. Dit leidt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd met de e-mail van haar gemachtigde van 1 september 2019. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde partij] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [gedaagde partij] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd wordt toegewezen.

Gevolgen vernietiging

4.13.

Omdat is geconcludeerd dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd, heeft de huurovereenkomst tussen partijen achteraf bezien nooit bestaan. Dit volgt uit artikel 3:53 BW. Op grond van artikel 6:203 lid 1 BW is degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Wanneer het gaat om een geldsom dan strekt de vordering tot teruggave van een gelijk bedrag (lid 2). Gaat het om een prestatie van andere aard, dan heeft degene jegens de ontvanger recht op ongedaanmaking daarvan (lid 3). [eisende partij] moet dus de door [gedaagde partij] betaalde huurtermijnen teruggeven en [gedaagde partij] moet het ontvangen woongenot aan [eisende partij] teruggeven.

4.14.

Dit betekent dat [eisende partij] aan [gedaagde partij] € 14.280,00 aan betaalde huurtermijnen moet teruggeven. Voor wat betreft het door [gedaagde partij] ontvangen woongenot geldt het volgende. Artikel 6:210 lid 2 BW bepaalt dat wanneer de aard van de prestatie uitsluit dat zij ongedaan wordt gemaakt, hetgeen het geval is bij het door [gedaagde partij] ontvangen woongenot, vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst daarvoor in de plaats treedt, voor zover dit redelijk is en indien de ontvanger door de prestatie is verrijkt.

4.15.

Om te bepalen wat in dit geval redelijk is, moet hetgeen in de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken is opgenomen in aanmerking worden genomen. Artikel 13 van de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken bepaalt dat de lidstaten de sancties vaststellen die van toepassing zijn op schendingen van de ter uitvoering van de richtlijn vastgestelde nationale bepalingen en alle maatregelen treffen die nodig zijn voor de toepassing van deze sancties. Deze sancties moeten doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend zijn.

4.16.

[eisende partij] verzoekt de kantonrechter op grond van artikel 3:53 lid 2 BW om aan de vernietiging haar werking ten dele te ontzeggen door de door [gedaagde partij] te betalen vergoeding voor het woongenot gelijk te stellen met de reeds betaalde huurprijs. Nog daargelaten dat er geen sprake is van een rechtshandeling die bezwaarlijk ongedaan gemaakt kan worden (het is namelijk niet bezwaarlijk, maar onmogelijk) en daarom deze bepaling niet aan de orde is, is er naar het oordeel van de kantonrechter, zoals [gedaagde partij] ook betoogt, geen sprake van een doeltreffende, evenredige en afschrikwekkende sanctie wanneer [gedaagde partij] voor het woongenot een vergoeding moet betalen gelijk aan de huur die zij maandelijks aan [eisende partij] heeft betaald. Daarentegen is het naar het oordeel van de kantonrechter ook niet redelijk als, zoals [gedaagde partij] betoogt, [gedaagde partij] in het geheel geen vergoeding hoeft te betalen voor het woongenot dat zij heeft genoten.

De vergelijking met het arrest Lindorff/ [achternaam] (ECLI:NL:HR:2016:236), waarin is bepaald dat de consument geen vergoeding hoeft te betalen voor het genot (daaronder begrepen de mogelijkheid tot gebruik) dat hij van het toestel heeft gehad, gaat niet op. In die zaak was de handelaar op grond van de overeenkomst immers niet verplicht om ‘genot’ te verschaffen, maar slechts (de eigendom van) het toestel te verschaffen. Op grond van de tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] gesloten huurovereenkomst was [eisende partij] daarentegen wel verplicht om (woon)genot te verschaffen.

4.17.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het, gelet op het voorgaande, redelijk als [gedaagde partij] 50% van de in conventie vastgestelde redelijke (kale) huurprijs voor het gehuurde als vergoeding aan [eisende partij] moet betalen voor het woongenot dat zij heeft gehad. Dit betreft een vergoeding ter hoogte van € 199,49 per maand. De kantonrechter vindt het daarnaast redelijk als [gedaagde partij] de reeds betaalde servicekosten (€ 241,00 per maand) betaalt als vergoeding voor de in de huurovereenkomst opgenomen hiertegenover staande kosten.

De kantonrechter zal deze bedragen (totaal € 440,49 x 12 maanden = € 5.285,88) in mindering brengen op de door [eisende partij] aan [gedaagde partij] terug te geven betaalde huurtermijnen. Dit betekent dat [eisende partij] wordt veroordeeld tot betaling aan [gedaagde partij] van een bedrag van € 8.994,12, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019 (datum vernietiging).

Schadevergoeding

4.18.

Op grond van artikel 6:193b lid 1 BW handelt een handelaar die zich schuldig maakt aan een oneerlijke handelspraktijk onrechtmatig. Dit heeft tot gevolg dat [eisende partij] op grond van artikel 6:162 BW verplicht is de schade die [gedaagde partij] als gevolg van het onrechtmatig handelen heeft geleden, te vergoeden.

4.19.

[gedaagde partij] vordert een verhuiskostenvergoeding, omdat zij niet had hoeven te verhuizen als [eisende partij] zich niet schuldig had gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

Uit het handelen van [eisende partij] zoals weergegeven onder 2.5 tot en met 2.7 volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [eisende partij] de huurovereenkomst met [gedaagde partij] wilde beëindigen. Onder die omstandigheden kan niet, zoals [eisende partij] betoogt, gesteld worden dat [gedaagde partij] niet gedwongen was om te verhuizen, omdat ze had kunnen wachten tot de huurder van de andere (gesplitste) woonruimte zou vertrekken en de bestuursrechtelijke handhaving zich niet tot [gedaagde partij] richtte. Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde partij] als gevolg van het handelen van [eisende partij] geconfronteerd met een gedwongen verhuizing en komen de kosten die hiermee gemoeid zijn in beginsel voor vergoeding in aanmerking.

4.20.

Voor de hoogte van de verhuiskostenvergoeding sluit [gedaagde partij] aan bij de minimumbijdrage zoals genoemd in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. In de wet is specifiek bepaald in welke gevallen de huurder altijd recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. In de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie is bepaald wat in dat geval de minimumvergoeding is.

Het staat vast dat in de wet niet is bepaald dat de huurder altijd recht heeft op een verhuiskostenvergoeding ter hoogte van dat minimumbedrag wanneer zij de woning moet verlaten omdat de gemeente de verhuurder een last onder dwangsom heeft opgelegd, zoals in dit geval. Dat neemt niet weg dat de rechter een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. [gedaagde partij] heeft echter geen enkele onderbouwing gegeven van de door haar gemaakte verhuiskosten. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eisende partij] , had dit wel op haar weg gelegen. [gedaagde partij] heeft in dit verband ook geen concreet bewijsaanbod gedaan, zodat de gevorderde verhuiskostenvergoeding als onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen.

Huurgewenningsbijdrage

4.21.

[gedaagde partij] betaalt voor de woonruimte die zij nu huurt, een hogere huur dan zij betaalde voor het gehuurde. [gedaagde partij] stelt dat het verschil in huur als schade is aan te merken en sluit voor de hoogte van de schadevergoeding aan bij de sociale volkshuisvesting gebruikelijke vergoedingsregelingen zoals opgenomen in het Algemeen Model Sociaal Statuut Woonbond.

4.22.

De kantonrechter stelt voorop dat wanneer een huurder door toedoen van de verhuurder gedwongen moet verhuizen en voor de nieuwe woonruimte een hogere huur betaalt, dit meerdere aan huur niet zonder meer als schade kan worden aangemerkt.

[gedaagde partij] stelt dat het meerdere dat zij aan huur betaalt, is ontstaan als gevolg van het onrechtmatig handelen van [eisende partij] . [gedaagde partij] heeft deze stelling echter niet onderbouwd. Zo is niet gesteld en ook niet gebleken dat [gedaagde partij] geen goedkopere huurwoning kon/kan vinden. Dat het meerdere dat [gedaagde partij] nu aan huur betaalt als schade is aan te merken kan daarom niet worden vastgesteld.

4.23.

Ook biedt de bij de sociale volkshuisvesting gebruikelijke vergoedingsregelingen zoals opgenomen in het Algemeen Model Sociaal Statuut Woonbond geen grondslag voor de vordering van [gedaagde partij] . De woonruimte die [gedaagde partij] nu huurt betreft een woning in de vrije sector, terwijl de regeling waar [gedaagde partij] zich op beroept betrekking heeft op de situatie dat een huurder van een sociale huurwoning gedwongen moet verhuizen naar een andere sociale huurwoning. Daarvan is in dit geval geen sprake. [gedaagde partij] heeft niet gesteld waarom in dit geval, terwijl geen sprake is van sociale huur, bij deze regeling moet worden aangesloten. De gevorderde huurgewenningsbijdrage zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.

Waarborgsom

4.24.

[gedaagde partij] vordert retournering van de waarborgsom ter hoogte van € 1.250,00 die zij voor ingang van de huurovereenkomst heeft betaald. [eisende partij] stelt echter dat hij de waarborgsom wil inhouden, omdat hij schade heeft geleden. Hij voert hiertoe aan dat [gedaagde partij] het gehuurde niet heeft opgeleverd in de staat zoals afgesproken, de sleutels – zonder toestemming - heeft gedupliceerd en het gehuurde na ontruiming in bruikleen heeft gegeven aan een ander.

4.25.

De kantonrechter stelt voorop dat [eisende partij] de schade die hij stelt te hebben geleden op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Daarnaast heeft [gedaagde partij] onbetwist gesteld dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde (opnamestaat) is gemaakt. Dit betekent dat [gedaagde partij] wordt verondersteld, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Dit volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW. Het is aan [eisende partij] om hiervan tegenbewijs te leveren. Dat heeft hij niet gedaan. Dit betekent dat [eisende partij] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat hem een beroep toekomt op verrekening van de waarborgsom met door hem geleden schade.

De kantonrechter zal [eisende partij] daarom veroordelen de waarborgsom aan [gedaagde partij] te retourneren, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie van antwoord.

In conventie en in reconventie

Proceskosten

4.26.

[eisende partij] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de kant van [gedaagde partij] betreffen salaris gemachtigde, in conventie begroot op € 747,00 (3 punten x tarief € 249,00) en in reconventie op € 932,50 (2,5 punten x tarief € 373,00).

4.27.

De nakosten, waarvan [gedaagde partij] in conventie en in reconventie betaling vordert, zullen in 'De beslissing' worden begroot.

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.

stelt de huurprijs van de woonruimte aan de [adres] in [plaatsnaam] vast op € 398,97 per 6 september 2018;

In reconventie

5.2.

verklaart voor recht dat [eisende partij] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [gedaagde partij] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd;

5.3.

veroordeelt [eisende partij] tot betaling aan [gedaagde partij] van een bedrag ter hoogte van € 8.994,12, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019 tot aan de dag dat alles is betaald;

5.4.

veroordeelt [eisende partij] tot retournering aan [gedaagde partij] van de waarborgsom van € 1.250,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020 tot aan de dag dat alles is betaald;

In conventie en in reconventie

5.5.

veroordeelt [eisende partij] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde partij] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.679,50 aan salaris gemachtigde;

5.6.

veroordeelt [eisende partij] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 124,50 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2022.

Huurrecht woonruimte; toetsing van de door de huurcommissie aangepaste huurprijs en illegale splitsing woning

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

In conventie

4.De beoordeling

5.De beslissing