ECLI:NL:RBMNE:2022:743

• Datum uitspraak: 23 februari 2022
• Publicatiedatum: 28 februari 2022
• Zaaknummer: C/16/516515 / HL ZA 21-29
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. van Wegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg canonherzieningsbepaling en termijn herzieningsverzoek in erfpachtzaak

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, gaat het om een geschil tussen [eiser sub 1] c.s. en de vereniging Natuurmonumenten over de herziening van de canon van een erfpachtrecht. Het erfpachtrecht is op 8 juni 2005 gevestigd voor een periode van dertig jaar, met een jaarlijkse canon die bij aanvang € 12.000,00 bedroeg en per 8 juni 2020 € 15.304,23. De vestigingsakte bevat een bepaling die stelt dat een herzieningsverzoek zes maanden voor het verstrijken van het eerste tijdvak van vijftien jaar kan worden gedaan, wat betekent dat het verzoek uiterlijk op 8 december 2019 gedaan had moeten worden. [eiser sub 1] c.s. heeft op 2 juli 2020 een verzoek tot herziening ingediend, wat door Natuurmonumenten is afgewezen op grond van het feit dat dit verzoek te laat was.

De rechtbank heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat de herzieningsbepaling in de vestigingsakte voldoende duidelijk is en dat het verzoek van [eiser sub 1] c.s. inderdaad te laat is ingediend. De rechtbank heeft overwogen dat de bedoeling van de partijen bij het opstellen van de akte was dat het herzieningsverzoek vóór het verstrijken van het eerste tijdvak van vijftien jaar moest worden gedaan. De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten van Natuurmonumenten, die zijn begroot op € 2.074,50. Het vonnis is uitgesproken op 23 februari 2022 door mr. J.M. van Wegen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/516515 / HL ZA 21-29

Vonnis van 23 februari 2022

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. T.S. van Zaal te Amsterdam,

tegen

de vereniging

VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN NEDERLAND ,

gevestigd te 's-Graveland,

gedaagde,

advocaat mr. M. Niermeijer te Bussum.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en Natuurmonumenten genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 25 januari 2021;

• de conclusie van antwoord met producties;
• de akte zijdens [eiser sub 1] c.s. met aanvullende producties;
• de akte uitlating producties zijdens Natuurmonumenten.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij op 8 juni 2005 ten overstaan van mr. [C] , notaris te gemeente [gemeente 1] , verleden akte heeft Natuurmonumenten een gedeelte van het bij haar in eigendom zijnde perceel, plaatselijk bekend [adres] te [plaatsnaam] , destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [letteraanduiding] , nummer [nummeraanduiding] , in erfpacht uitgegeven aan [eiser sub 1] c.s. In deze akte is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

‘ B. VESTIGING TIJDELIJK RECHT VAN ERFPACHT

Natuurmonumenten vestigt bij deze ten behoeve van de Erfpachter een recht van erfpacht voor de duur van dertig jaren, ingaande op heden en mitsdien eindigend op acht juni tweeduizend vijfendertig ter zake het sub A voormelde perceel grond, deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [letteraanduiding] , nummer [nummeraanduiding] , (…) (…) F. VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT HET RECHT VAN ERFPACHT EN HET RECHT VAN OPSTAL (…) Artikel 5 Vergoedingen 1. De hoogte van de canon wordt bij aanvang van de erfpacht alsmede bij herziening van de canon conform artikel 5 lid 3, bepaald aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond, als ware het een bouwkavel, en het rendement (gemiddelden) van staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar, zoals dit rendement wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gevestigd te Voorburg of door het Centraal Bureau voor de Statistiek aan te wijzen vervangende instantie. (…) Bij de herziening van de canon geschiedt dit door vermenigvuldiging van de vrije verkeerswaarde van de grond met het gemiddelde rendement van het kalenderjaar, voorafgaand aan de datum van herziening. (…). (…) 3. Bij verloop van vijftien (15) jaren, te rekenen vanaf de datum van de vestiging van het erfpachtrecht, voor het eerst op acht juni tweeduizend twintig kan zes maanden voor dit verloop, door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon worden gedaan. Deze herziening kan tot een hogere of tot een lagere canon leiden dan de laatstgeldende canon. Het verzoek tot herziening dient te worden gedaan bij aangetekende brief. (…)’

2.2.

Het erfpachtrecht is gevestigd voor dertig jaar, ingaande op 8 juni 2005 en eindigend op 8 juni 2035. De jaarlijkse canon bedroeg bij aanvang van het erfpachtrecht
€ 12.000,00 en bedraagt per 8 juni 2020 (als gevolg van indexaties) € 15.304,23.

2.3.

Bij aangetekende brief van 2 juli 2020 heeft [eiser sub 1] c.s. Natuurmonumenten verzocht in overleg te treden over een herziening van de canon zoals bedoeld in artikel 5 lid 3 (onder F) van de vestigingsakte.

2.4.

Natuurmonumenten heeft, ondanks herhaald verzoek van [eiser sub 1] c.s., geweigerd mee te werken aan herziening van de canon, omdat het daartoe door [eiser sub 1] c.s. op 2 juli 2020 gedane verzoek volgens haar te laat is gedaan.

3. Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. een verklaring voor recht dat [eiser sub 1] c.s. ook na 8 juni 2020 de bevoegdheid had om canonherziening in de zin van artikel 5 van de Akte te verlangen en dat Natuurmonumenten daaraan medewerking dient te verlenen;

II. veroordeling van Natuurmonumenten tot nakoming van artikel 5 van de vestigingsakte en tot het verlenen van medewerking aan de herziening van de canon;

III. veroordeling van Natuurmonumenten in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten.

3.2.

[eiser sub 1] c.s. legt aan deze vorderingen – kort gezegd – ten grondslag dat in artikel 5 lid 3 van de vestigingsakte slechts bepaald is vanaf wanneer hij een herzieningsverzoek kan doen, te weten vanaf 8 december 2019 (zes maanden voor 8 juni 2020). Uit die bepaling volgt niet dat de herziening uiterlijk op 8 juni 2020 had moeten worden verzocht. Het stond hem dan ook vrij om op 2 juli 2020 (of later) om herziening te verzoeken. Indien Natuurmonumenten de bedoeling had om herziening na 8 juni 2020 niet meer mogelijk te maken, dan had zij dit (duidelijk) in de akte moeten opnemen. Voor zover de herzieningsbepaling al voor meerderlei uitleg vatbaar is, heeft volgens [eiser sub 1] c.s. te gelden dat de bepaling is te kwalificeren als een algemene voorwaarde die contra proferentem en dus in zijn voordeel dient te worden uitgelegd.

3.3.

Natuurmonumenten voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten. Zij heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd. Volgens Natuurmonumenten was de termijn voor herziening ten tijde van het verzoek van [eiser sub 1] c.s. op 2 juli 2020 al meer dan zes maanden verstreken en was het tweede tijdvak van vijftien jaar toen reeds aangevangen. Termijnen in contracten zijn in beginsel fataal. In de vestigingsakte is expliciet vermeld dat bij verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar, zes maanden vóór dit tijdvak verloopt, een herzieningsverzoek kan worden gedaan (derhalve tot 8 december 2019). De akte vermeldt niet dat ook na verloop van het eerst tijdvak van vijftien jaar nog een herzieningsverzoek kan worden gedaan. Dit standpunt van [eiser sub 1] c.s. komt neer op een ongelimiteerde bevoegdheid voor beide partijen om na verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar, tijdens het gehele tweede tijdvak een herzieningsverzoek te kunnen doen. Dit standpunt is niet logisch, in de praktijk onwerkbaar en strijdig met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. Natuurmonumenten wenst strikt vast te houden aan de fatale termijn, aangezien herziening volgens de in artikel 5 lid 1 vestigingsakte opgenomen bepaling vanwege het negatieve gemiddelde rendement op staatsleningen over 2019 zal leiden tot een negatieve canon, althans gebruik van de grond om niet. Natuurmonumenten wenst deze discussie te voorkomen. Ten slotte betwist Natuurmonumenten dat de herzieningsbepaling kwalificeert als een algemene voorwaarde, aangezien het gaat om een kernbeding, en stelt zij zich op het standpunt dat de contra proferentem-regel toepassing mist nu er geen twijfel bestaat over de betekenis van de herzieningsbepaling.

4. De beoordeling

4.1.

In deze procedure staat de uitleg van de volgende bepaling uit de vestigingsakte centraal:

‘
Bij verloop van vijftien (15) jaren, te rekenen vanaf de datum van de vestiging van het erfpachtrecht, voor het eerst op acht juni tweeduizend twintig kan zes maanden voor dit verloop, door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon worden gedaan. ’

4.2.

Volgens [eiser sub 1] c.s. dient deze bepaling zo te worden uitgelegd dat hij vanaf 8 december 2019 een herzieningsverzoek kon doen en dat dit verzoek ook na 8 juni 2020 nog gedaan kon worden. Volgens Natuurmonumenten diende het herzieningsverzoek uiterlijk op 8 december 2019 te worden gedaan.

4.3.

De rechtbank overweegt als volgt. Bij de uitleg van de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.

4.4.

In de herzieningsbepaling is bepaald dat door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon kan worden gedaan, niet
na verloop van vijftien jaren, zoals [eiser sub 1] c.s. stelt, maar
bij verloop van vijftien jaren (op 8 juni 2020), en wel zes maanden
vóór dit verloop. Uit deze bewoordingen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat partijen hebben bedoeld dat het herzieningsverzoek in ieder geval vóór het verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar op 8 juni 2020 gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan. Dat in de akte niet met zoveel woorden een concrete einddatum voor het indienen van dit verzoek is vermeld, maakt dit niet anders.

4.5.

De door [eiser sub 1] c.s. voorgestane uitleg, inhoudende dat ook op enig moment ná 8 juni 2020 (in het tweede tijdvak) een herzieningsverzoek kan worden gedaan, strookt niet met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. De erfverpachter, de erfpachter en derden zoals hypotheekhouders en potentiële kopers van het erfpachtrecht of van de (bloot)eigendom hebben belang bij een kenbare en robuuste canon die slechts op basis van de in de notariële akte opgenomen wijze en op het daarin opgenomen moment kan worden herzien, in verband met de waarde die een erfpachtrecht en de met het erfpachtrecht bezwaarde eigendom vertegenwoordigen, welke waarde afhankelijk kan zijn van canonwijzigingen (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 13 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:108). Deze partijen en derden dienen ervan op aan te kunnen dat de canon na de wisseling van een tijdvak, afgezien van de in de akte opgenomen indexeringen, gedurende dat tijdvak niet meer gewijzigd kan worden. Het door [eiser sub 1] c.s. ingenomen standpunt dat op enig moment in het tweede tijdvak een verzoek tot canonherziening kan worden gedaan en het ter zitting ingenomen standpunt dat eventueel door de erfpachter als gevolg van een herziening te veel betaalde bedragen met terugwerkende kracht tot 8 juni 2020 door de erfverpachter terugbetaald dienen te worden (en, naar de rechtbank aanneemt, vice versa indien te weinig is betaald), strookt daar niet mee.

4.6.

Het beroep van [eiser sub 1] c.s. op artikel 6:238 lid 2 BW faalt. Naar het oordeel van de rechtbank is de herzieningsbepaling voldoende duidelijk en bestaat er in redelijkheid geen twijfel over de betekenis daarvan, zodat er geen plaats is voor een voor [eiser sub 1] c.s. meest gunstige uitleg van die bepaling. De bewoordingen van de herzieningsbepaling noch de overige inhoud van de akte bevatten aanwijzingen die de door [eiser sub 1] c.s. voorgestane uitleg onderschrijven.

4.7.

[eiser sub 1] c.s. heeft (voor het eerst ter zitting) nog aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij de komende vijftien jaar wordt gehouden aan de huidige canon. De rechtbank gaat hieraan voorbij nu [eiser sub 1] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd waarom de redelijkheid en billijkheid zich in dit geval verzetten tegen de toepassing van de tussen partijen in de akte vastgelegde afspraken omtrent (het moment van) canonherziening. De enkele stelling dat de canon thans niet meer marktconform is, is daarvoor onvoldoende. Ter zitting heeft [eiser sub 1] c.s. erkend dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar de marktconformiteit van de thans geldende canon. Aan het in dit kader gedane bewijsaanbod van [eiser sub 1] c.s. gaat de rechtbank voorbij, nu aan het leveren van bewijs pas wordt toegekomen indien [eiser sub 1] c.s. aan zijn stelplicht heeft voldaan door zijn stellingen voldoende te onderbouwen, hetgeen hij niet heeft gedaan.

4.8.

Het voorgaande betekent dat het herzieningsverzoek van [eiser sub 1] c.s. te laat is gedaan. Zijn vorderingen worden daarom afgewezen.

4.9.

Partijen verschillen ook van mening over het antwoord op de vraag of de herzieningsbepaling zo moet worden uitgelegd dat het herzieningsverzoek in de zes maanden tussen 8 december 2019 en 8 juni 2020 of vóór 8 december 2019 gedaan had moeten worden. De rechtbank laat de beantwoording van deze vraag in het midden, nu dit voor de beoordeling van de vordering van [eiser sub 1] c.s. niet relevant is. Zijn herzieningsverzoek dateert immers van 2 juli 2020, zodat dit verzoek ongeacht het antwoord op voornoemde vraag als te laat moet worden beschouwd.

4.10.

[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Natuurmonumenten worden begroot op € 1.407,50 aan salaris advocaat (2,5 punten x tarief € 563,00) en € 667,00 aan griffierecht.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Natuurmonumenten tot op heden begroot op € 2.074,50.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2022.