Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3391
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
Bij besluit van 21 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 613.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix, taxatieverslagen en een overzicht van verkooptransacties in de gemeente [gemeente] 2021 en 2022 ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 4 november 2022 op een online zitting behandeld. Eiser is verschenen en verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een vrijstaande woning. De woning heeft een woonoppervlakte van 164 m² (of 175 m2 met garage en dakkapel) en ligt op een kavel van 605 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van
€ 572.000 ,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen: [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] .
Oordeel rechtbank4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Wijze van taxeren en hoorplicht
6. Eiser voert aan dat de taxateur het bezwaar onzorgvuldig heeft behandeld aangezien hij niet langs is geweest om de woning te beoordelen. Ook is er tijdens de bezwaarprocedure geen contact opgenomen, niet telefonisch en ook niet per e-mailbericht.
7. Volgens vaste rechtspraak is verweerder ter voldoening van de op hem rustende bewijslast niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. [1] In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichting tot inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door verweerder bij beschikking vastgestelde waarde door de belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet inpandig is opgenomen, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld.
8. Verder volgt uit artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, dat een betrokkene, in afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht, wordt gehoord op zijn verzoek. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift niet gevraagd om te worden gehoord. Daarom was verweerder niet gehouden eiser uit te nodigen voor een hoorzitting. Dit betekent dat de hoorplicht niet is geschonden.
Wijze vaststellen WOZ-waarde
9. Daarnaast voert eiser aan dat de factoren waarmee rekening gehouden zou zijn niet zijn weergegeven in de tabel in de beslissing op bezwaar. Er is dus geen onderbouwing gegeven dat de woning juist getaxeerd zou zijn.
10. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast daarom niet gehouden om de factoren waar rekening mee is gehouden op te nemen in de tabel in de beslissing op bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in het bestreden besluit voldoende uitgelegd en onderbouwd op welke wijze de woning is vergeleken met de referentiewoningen. In beroep heeft verweerder dit nader toegelicht aan de hand van een uitgebreide taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardestijgingen
11. De referentiewoningen zijn volgens eiser niet vergelijkbaar omdat zij niet identiek zijn. Daardoor kunnen de waardestijgingen niet goed worden vergeleken met de waardestijging van deze woning. De woningen aan de [straat 1] , de [straat 2] en de [straat 3] hebben een andere gemiddelde waardestijging dan de woning van eiser.
12. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Ook de waardestijgingen van de andere woningen die eiser noemt zijn daarom niet relevant. Verder heeft eiser erop gewezen dat er gecontroleerd moet worden of de WOZ-waarde van de woning aansluit bij de vorige WOZ-waarde. De rechtbank overweegt dat op pagina 4 van bijlage h, i en j bij het verweerschrift is opgenomen dat er een eindcontrole wordt gedaan. Bij die eindcontrole wordt bijvoorbeeld bekeken of de WOZ-waarden aansluiten op de verkoopprijzen en of de WOZ-waarden aansluiten op de WOZ-waarden op een vorige waardepeildatum en of de onderlinge waardeverhoudingen logisch zijn. Daarbij is ook opgenomen dat er extra naar de taxatie gekeken moet worden, indien er een verschil is geconstateerd en dat verweerder in dat geval een extra toelichting moet geven in de taxatiematrix. Dit houdt echter niet in dat verweerder aan de hand van vorige WOZ-waarden een nieuwe WOZ-waarde vaststelt. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging van de woning
13. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de tuin van eiser. Zijn tuin grenst aan de [straat 4] . Daar wordt te hard gereden. Eiser ervaart daar ook overlast van het verkeer. Ter onderbouwing van de geluidsoverlast heeft eiser een ‘Atlas geluidsoverlast’ overgelegd.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder wel (voldoende) rekening heeft gehouden met de geluidsoverlast. Verweerder heeft daarvoor namelijk een correctie toegepast en rekening gehouden met een mindering van € 20.000,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Dakkapel referentiewoning 2
15. Tot slot heeft eiser ter zitting nog aangevoerd dat de waarde van de dakkapel bij referentiewoning 2 slechts € 150,- is per m2, en dat bij zijn woning is uitgegaan van € 2.385,- per m2.
16. De rechtbank overweegt hierover dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat het bedrag van € 150,- voor de dakkapel van referentiewoning 2 abusievelijk is opgenomen in de matrix. Als van de juiste waarde van de dakkapel van referentiewoning 2 wordt uitgegaan, leidt dit er toe leidt dat de waarde in het economisch verkeer van de woning verminderd wordt naar een bedrag van € 616.000,-. Dit bedrag is nog steeds een waarde boven de getaxeerde waarde van € 613.000,-. Ook deze beroepsgrond maakt niet dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
Eindconclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Wilpstra-Foppen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.