Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2873
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
1.
[eiser sub 1], te [woonplaats] ,
[eiser sub 1], te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2], te [woonplaats] ,
[eiser sub 2], te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3], te [woonplaats] ,
[eiser sub 3], te [woonplaats] ,
4.
[eiseres sub 4], te [woonplaats] ,
[eiseres sub 4], te [woonplaats] ,
5.
[eiser sub 5], te [woonplaats] ,
[eiser sub 5], te [woonplaats] ,
6.
[eiseres sub 6], te [woonplaats]
[eiseres sub 6], te [woonplaats]
7.
[eiser sub 7], te [woonplaats] ,
[eiser sub 7], te [woonplaats] ,
8.
[eiser sub 8], te [woonplaats] ,
[eiser sub 8], te [woonplaats] ,
samen eisers,
(gemachtigde: mr. J.J.W. Lamme)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lelystad, verweerder
(gemachtigde: J.A. Meijerink).
Inleiding
1. Op 6 oktober 2021 heeft de rechtbank in deze zaak een tussenuitspraak gedaan. [1] Voor een beschrijving van de situatie en de voorgeschiedenis verwijst de rechtbank naar deze tussenuitspraak.
2. In de tussenuitspraak heeft de rechtbank het onderzoek heropend en bepaald dat de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige wordt benoemd voor het uitbrengen van een advies over de hoogte van de schade die eisers lijden doordat de gebruiksmogelijkheden van hun objecten zijn beperkt ten opzichte van het oude bestemmingsplan. De rechtbank heeft de StAB verzocht om voor de vaststelling van de schade een taxateur te benoemen.
3. Op 21 april 2022 heeft de StAB een deskundigenverslag uitgebracht. Onderdeel van dit verslag zijn de taxatierapporten van de objecten die door [taxatiebureau] B.V. in opdracht van de StAB zijn uitgevoerd. Eisers en het college hebben schriftelijk op het deskundigenverslag gereageerd. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat een nadere zitting in deze zaak achterwege kan blijven [2] en heeft het onderzoek in deze zaak op 5 juli 2022 gesloten.
Overwegingen
4. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij alles wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen.
Het verslag van de StAB
5. De StAB heeft voor haar verslag een planvergelijking uitgevoerd en heeft onderzocht wat de maximale invulling is waaraan de verschillende objecten hun hoogste waarde ontlenen onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Voor de maximale invulling in de nieuwe situatie geldt dat, in overeenstemming met het bepaalde in de tussenuitspraak, geen rekening gehouden wordt met het overgangsrecht. De StAB heeft taxateur [taxateur] van [taxatiebureau] B.V. ingeschakeld om de optimale aanwending per object te beoordelen. Om de optimale aanwending van de objecten onder het oude en het nieuwe bestemmingplan te kunnen vaststellen heeft [taxateur] een overzicht gegeven van de indicatieve markthuur van vergelijkbare objecten in de periode van 2009 tot en met de peildatum 23 mei 2013. De door [taxateur] gebruikte gegevens zijn gebaseerd op een uitgebreide marktanalyse. De conclusie van het deskundigenverslag is dat de wijziging van het bestemmingsplan voor alle objecten tot planologisch nadeel leidt. De StAB heeft geadviseerd de volgende bedragen aan planschadevergoeding toe te kennen:
eisers 1,2 en 3, eigenaar van [bar] : € 40.000.-
eiser 4, eigenaar van [restaurant 1] : € 75.000,-
eisers 5 en 6, eigenaar van [bistro] , € 35.000,-
eiser 7, eigenaar van [eetcafé] : € 61.000,-
eiser 8, eigenaar van [restaurant 2] en [restaurant 3] : € 34.000,-
Voor het bedrag aan planschade voor eiser 8 geldt de volgende verdeling:
[adres 1] : € 24.000,-
[adres 1] : € 24.000,-
[adres 2] € 4.000,-
[adres 3] : € 6.000,-
Toetsing door de rechtbank
6. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) mag de rechtbank in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Is er strijd met het verbod op reformatio in peius?
7. Eisers hebben er in hun reactie op het deskundigenverslag op gewezen dat zij belang hebben bij uitkering van de hoogste planschadevergoeding. Volgens eisers zouden zij aanspraak hebben gemaakt op een hoger bedrag aan planschade als het college de vergoeding meteen had vastgesteld op basis van de rapporten van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) en daarbij de juiste uitgangspunten had gehanteerd. Eisers wijzen erop dat er in beroep geen ruimte meer is om een lager bedrag aan planschadevergoeding toe te kennen vanwege het beginsel van reformatio in peius zodat in alle gevallen het hoogste bedrag aan planschade moet worden toegekend.
8. De rechtbank overweegt dat in de tussenuitspraak is vastgesteld dat de SAOZ verkeerde uitgangspunten heeft gehanteerd bij de verrichte taxaties. De adviezen van de SAOZ en de daaruit volgende planschadevergoedingen kunnen daarom in beroep niet in stand blijven. Bovendien zijn de schadebedragen uit de adviezen van de SAOZ waarop eisers in hun reactie doelen geen rechtsgevolg van het bestreden besluit omdat dit niet de bedragen zijn waar het college in zijn besluitvorming van uit is gegaan. Het beroep van eisers op strijd met het verbod van reformatio in peius slaagt alleen voor zover het ziet op het door de StAB vastgestelde bedrag aan planschade voor het object aan [adres 2] van eiser 8.
In haar advies heeft de SAOZ voor dit object een planschadevergoeding van € 4.300,- toegekend, en dat heeft het college in de besluitvorming overgenomen. De StAB gaat in haar advies uit van € 4.000,- aan planschadevergoeding. Omdat het door de StAB vastgestelde bedrag aan planschadevergoeding voor [adres 2] lager is, zou het volgen van het StAB-advies op dit punt voor eiser 8 tot gevolg hebben dat hij wordt benadeeld door het instellen van beroep. Dat is in strijd met het verbod op reformatio in peius. Uitsluitend voor de planschadevergoeding vastgesteld voor [adres 2] moet daarom worden uitgegaan van het door de SAOZ vastgestelde bedrag van € 4.300,-, nu dat in het bestreden besluit aan eiser 8 is toegekend.
9. Voor het overige ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat zij niet mag afgaan op de inhoud van het StAB-advies. Het advies is gebaseerd op de uitgangspunten zoals die in de tussenuitspraak zijn vastgesteld. De taxaties die aan het advies ten grondslag liggen zijn zorgvuldig tot stand gekomen en bevatten een uitgebreide onderbouwing van de getaxeerde waarden van de objecten. Dat het college en eisers een aantal (kritische) opmerkingen hebben geplaatst in hun zienswijze op het conceptadvies van de StAB, betekent niet dat de daarin opgenomen taxaties onjuist zijn. De StAB heeft in het eindverslag gemotiveerd waarom de opmerkingen van het college en eisers niet tot een andere uitkomst leiden. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het advies van de StAB te twijfelen en gaat uit van de in opdracht van de StAB verrichte taxaties.
Standpunt van het college
10. In zijn reactie op het StAB advies wijst het college erop dat het onjuist is dat de verhuurde staat niet is betrokken bij de taxatie van het object aan [adres 4] onder het nieuwe bestemmingsplan. Het college wijst erop dat voor een zuivere taxatie de verhuurde staat zowel in de oude als de nieuwe situatie betrokken moet worden. Bovendien leidt de wijziging van het bestemmingsplan niet tot een noodzaak om de huur op te zeggen en kan het huurgenot onverkort worden voortgezet tot het einde van het huurcontract.
11. De StAB heeft de opmerkingen van het college voorgelegd aan taxateur [taxateur] . Hij heeft hierop op 13 april 2022 gereageerd. De opmerkingen van het college en de reactie van [taxateur] zijn door de StAB opgenomen als bijlage bij het advies. In zijn reactie heeft [taxateur] toegelicht dat in de huurovereenkomst voor [adres 4] is overeengekomen dat uitsluitend gebruik als horeca/cafébedrijf is toegestaan. Door de verminderde gebruiksmogelijkheden, die voortvloeien uit het nieuwe bestemmingsplan, kan een gebruik als café niet worden voortgezet. Een redelijk handelend huurder zal de huurovereenkomst daarom niet onder gelijke voorwaarden voortzetten aangezien er substantiële beperkingen zijn in het gebruik van het object. [taxateur] concludeert dat de huurovereenkomst bij taxatie in de nieuwe situatie om die reden buiten beschouwing moet blijven en dat de opmerkingen van het college geen aanleiding zijn voor een andere waardering van het object.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [taxateur] in zijn reactie helder en zorgvuldig gemotiveerd toegelicht waarom er geen aanleiding is om de verhuurde staat te betrekken bij de taxatie in de nieuwe situatie van het object aan [adres 4] . De rechtbank kan deze toelichting van [taxateur] volgen. De opmerkingen van het college geven geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van het StAB-advies en de taxaties.
13. Het college voert verder aan dat uit het advies van de StAB niet duidelijk wordt welke kosten er vallen onder ‘noodzakelijke voorzieningen’. Voor zover het gaat om kosten voor bouwkundige voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het gebruik in de nieuwe situatie dan kan het college volgen dat daarmee rekening wordt gehouden, maar ook dan moet concreet en duidelijk per object worden toegelicht welke bouwkundige voorzieningen op de peildatum nog ontbreken. Volgens het college beschikken de objecten immers al over de benodigde voorzieningen voor het gebruik in de nieuwe situatie.
14. In zijn taxatierapporten heeft [taxateur] per object het meest optimale gebruik vastgesteld. Vervolgens is per object vastgesteld welke verandering in de indeling en voorzieningen nodig is om tot dit optimale gebruik te kunnen komen. Dit leidt per object tot andere investeringen en is in elk taxatierapport inzichtelijk toegelicht. Voor het object aan [adres 4] heeft [taxateur] bijvoorbeeld vastgesteld dat een gebruik als café, gelet op de indeling en het type object, het meest optimaal is. Een dergelijk gebruik is onder het nieuwe bestemmingsplan echter niet meer toegestaan, zodat kan worden uitgeweken naar een gebruik als restaurant/cafetaria. Daarvoor is het wel noodzakelijk dat in het pand een keuken wordt gerealiseerd. Dit is dus een voorziening die noodzakelijk is om tot het meest optimale gebruik te komen. Vervolgens maakt [taxateur] een inschatting van de investering voor de noodzakelijke voorzieningen. De noodzakelijke voorzieningen verschillen derhalve per object. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de taxatierapporten van [taxateur] duidelijk wat onder de noodzakelijke voorzieningen moet worden verstaan die nodig zijn voor optimaal gebruik onder het nieuwe bestemmingsplan. De stelling van het college dat onvoldoende per object is gespecificeerd om welke bouwkundige voorzieningen het gaat, volgt de rechtbank daarom niet. Ook deze opmerking van het college geeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van het StAB-advies en de taxaties.
Standpunt van eisers
15. Namens eiser 8 is verzocht om de hoogte van de planschadevergoeding voor [restaurant 2] aan [adres 2] gelijk te stellen met de planschadevergoeding die aan de eigenaren van [bar] (eisers 1, 2 en 3) is toegekend. Voor de waardevermindering van [restaurant 2] is een planschadevergoeding van € 4.000,- toegekend en voor [bar] € 40.000,-. Volgens eiser 8 is dit grote verschil in planschadevergoeding niet te verklaren nu het om vergelijkbare objecten gaat. De toelichting van de taxateur over de verschillende indeling van de objecten en de geldende huurovereenkomsten kan het grote verschil volgens eiser 8 niet verklaren.
16. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Taxateur [taxateur] heeft in een reactie toegelicht dat [restaurant 2] en [bar] op relevante punten van elkaar verschillen. De metrages en de indeling van de objecten is verschillend. De verschillen in indeling brengen bovendien met zich dat de verwachte investeringen in het kader van het meest optimale gebruik onder het nieuwe bestemmingsplan ook van elkaar verschillen. Voor beide objecten geldt dat een keuken gerealiseerd moet worden, maar de verwachte investeringen die dat met zich brengt verschillen per object. Voor [bar] is de verwachte investering € 17.500,- en voor [restaurant 2] is dat € 5.000,-. De hoogte van de investering in de noodzakelijke voorzieningen voor het optimale gebruik onder het nieuwe bestemmingsplan is van invloed op de hoogte van de toegekende planschade. Bovendien is bij taxatie van [bar] betrokken dat het een verhuurd object betreft. Zoals is overwogen in overweging 11. van deze uitspraak volgt uit het advies van de StAB en de reactie van de taxateur dat een redelijk handelend huurder de huurovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zal voortzetten gelet op de beperking van de gebruiksmogelijkheden onder het nieuwe bestemmingsplan. Dit leidt tot een extra waardevermindering van [bar] terwijl bij [restaurant 2] geen sprake is van een huurovereenkomst die tot waardevermindering leidt. Deze grond van eiser 8 geeft daarom geen aanleiding om af te wijken van het StAB-advies.
Conclusie
17. Gelet op de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken, is het beroep gegrond. Het college heeft zich bij het toekennen van de planschadevergoedingen gebaseerd op de rapporten van de SAOZ. Bij de totstandkoming van deze rapporten zijn door de SAOZ verkeerde uitgangspunten gehanteerd. Het bestreden besluit is niet deugdelijk gemotiveerd en onzorgvuldig voorbereid. De rechtbank zal daarom het bestreden besluit van 30 juni 2020 vernietigen wegens strijd met de artikelen 7:12, eerste lid, en artikel 3:2 van Pro de Awb. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat zij het advies van de StAB volgt. De rechtbank ziet daarom aanleiding om zelf in de zaak te voorzien, door de primaire besluiten te herroepen en door op de hierna volgende wijze te beslissen op de ingediende planschadeverzoeken. Aan planschade moet worden toegekend aan:
eisers 1,2 en 3, eigenaar van [bar] : € 40.000.-
eiser 4, eigenaar van [restaurant 1] : € 75.000,-
eisers 5 en 6, eigenaar van [bistro] , € 35.000,-
eiser 7, eigenaar van [eetcafé] : € 61.000,-
Voor de aan eiser 8 toegekende planschadevergoeding geldt dat in het StAB-advies de vergoeding voor zover die ziet op het object aan [adres 2] lager is vastgesteld dan in het bestreden besluit. Zoals overwogen in rechtsoverweging 8. van deze uitspraak dient voor dit object de door de SAOZ vastgestelde planschadevergoeding van € 4.300,- te worden gehanteerd. De totale planschadevergoeding voor eiser 8, eigenaar van [restaurant 2] en [restaurant 3] , bedraagt daarmee in afwijking van het advies van de StAB € 34.300,-.
Kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand
18. De gemachtigde van eisers stelt zich op het standpunt dat zij in deze zaak niet alleen als rechtsbijstandverlener, maar ook als deskundige heeft opgetreden. Deze kosten komen gelet op het bepaalde in artikel 4:129 van Pro de Awb volgens de gemachtigde voor vergoeding in aanmerking. De deskundigenkosten zien op de aanvragen voor planschadevergoeding, het beoordelen van en reageren op het conceptrapport van de SAOZ en advisering in de bezwaar- en beroepsfase. Deze kosten voor deskundigenadvies bedragen € 2.566,09 per eiser, waarvan reeds € 203,- per eiser is vergoed. Per eiser resteert daarom een bedrag van € 2.363,09 dat voor vergoeding in aanmerking komt. Gemachtigde heeft ter onderbouwing een overzicht van de kosten overgelegd, onderbouwd met urendeclaraties per eiser.
19. De rechtbank volgt de gemachtigde niet in haar stelling dat haar advisering aan eisers in deze zaak als een deskundigenadvies moet worden gezien. Alhoewel de gemachtigde beschikt over uitgebreide kennis op het gebied van planschade kan haar advisering in deze zaak niet gelijk worden gesteld aan het advies van een onafhankelijke derde die als deskundige wordt ingeschakeld. De werkelijke kosten die volgens gemachtigde in het kader van advisering als deskundige zijn gemaakt, komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
20. De rechtbank ziet wel aanleiding om het college te veroordelen in de proceskosten die eisers hebben gemaakt voor het inschakelen van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) als volgt berekend. De bijstand door de gemachtigde in de beroepsfase levert 2,5 punten op (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op zitting en 0,5 punt voor een schriftelijke zienswijze na deskundigenonderzoek met een waarde per punt van € 759,-). De bijstand door de gemachtigde in de bezwaarfase levert 2 punten op (1 punt voor het maken van bezwaar en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 541,-). Het gewicht van de zaak beoordeelt de rechtbank gelet op de omvang op basis van het Bpb als ‘zwaar’ zodat factor 1,5 moet worden toegepast. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat een bedrag van € 4.469,25 voor gemaakte proceskosten in de bezwaar- en beroepsfase voor vergoeding in aanmerking komt.
21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat het college aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 30 juni 2020;
- herroept de primaire besluiten van 4 juni 2019;
- bepaalt dat het college aan eisers een tegemoetkoming in planschade toekent zoals is vastgesteld in deze uitspraak;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 4.469,25;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, voorzitter, en mr. R.C. Moed en mr. E.C. Matiasen, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
(De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.)
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.