Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/90
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 201.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 27 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Medemblik.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1968 gebouwde rijwoning met een dakopbouw. De woning heeft een bruto-inhoud van 185 m3 en is gelegen op een kaveloppervlak van 60 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 180.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 201.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 december 2019 voor € 289.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 november 2020 voor € 351.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 23 juli 2018 voor € 215.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m3 van de woning (€ 685,-) ligt onder de gemiddelde prijs per m3 (€ 801,-) van de referentiewoningen.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De staat van onderhoud
8. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het achterstallige schilderwerk aan de binnenzijde en buitenzijde van de woning. Dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat niet is op te merken dat in een koopbeslissing de binnenzijde van een woning een doorslaggevende rol speelt. Een koper wil de binnenzijde veelal naar eigen smaak inrichten. De stelling van eiser dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van de woning betwist verweerder. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser onderbouwt niet dat er sprake is van achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van de woning. Daarbij komt dat verweerder er op heeft gewezen dat in de waardebepaling van de woning een vermindering is toegepast van € 51.000,- vanwege achterstallig onderhoud. Het verschil met de door verweerder gehanteerde referentiewoningen is daarmee dusdanig groot, dat een eventueel waardedrukkend effect in verband met achterstallig onderhoud kan worden opgevangen. De beroepsgrond slaagt niet.
Kwaliteit van de woning
9. Eiser vraagt zich af in hoeverre verweerder rekening heeft gehouden met de nietgeïsoleerde muren van de woning. Volgens eiser is de woning niet geïsoleerd naar de huidige isolatienormen. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat dit geldt voor alle gehanteerde referentiewoningen. Deze woningen hebben dezelfde bouwperiode en een gelijk isolatieniveau. Eiser heeft op de zitting hierover gesteld dat de woningen [adres 2] en [adres 5] gerenoveerd zijn en dus een beter isolatieniveau hebben. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet onderbouwt dat deze woningen zijn gerenoveerd en dus een beter isolatieniveau hebben en of dit gebeurd is vóór de verkoop van deze woningen. Het is daarmee onduidelijk of dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligplaats
10. Eiser stelt op de zitting dat de ligplaats in de waardering niet is meegenomen. De rechtbank oordeelt dat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Eiser heeft ter zitting geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren en deze beroepsgrond heeft aangevoerd. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning
11. Eiser wijst er ter zitting nog op dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 3] meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is deze referentiewoning daarom niet vergelijkbaar. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Allereerst geldt dat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Eiser heeft ter zitting geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren en deze beroepsgrond heeft aangevoerd. Ten overvloede geldt dat uit de jurisprudentie volgt dat de Waarderingsinstructie een instructie/richtlijn is, die niet bindend is voor de rechter. [1] De beroepsgrond treft daarom al geen doel. Deze in de Waarderingsinstructie vermelde regel is opgenomen in het kader van haar toezichthoudende taak bij de uitvoering van de Wet WOZ door de gemeentes. Toetssteen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en het is aan de heffingsambtenaar daarvoor bewijs aan te dragen. De beroepsgrond slaagt niet.
Taxatierapport van eiser
12. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd dat is gebruikt ten behoeve van de (her)financiering. Volgens eiser is dit een zeer goed uitgangspunt voor de waarde in het economische verkeer. Verweerder heeft aangedragen dat een taxatie in het kader van een woningfinanciering niet bruikbaar is voor het bepalen van de WOZ-waarde. En dat de gebruikte referenties in het taxatierapport minder goed bruikbaar zijn onder meer vanwege hun ligging. De rechtbank is van oordeel dat alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, de vraag aan de orde komt of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overgelegde taxatierapport. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.