Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5252
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 323.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 22 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 9 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P. Loijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, F. Hoffmann, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2004 gebouwd appartement met een berging/schuur. De woning heeft een bruto-inhoud van 268 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 316.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 323.000,-.
Beoordelingskader
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 december 2018 voor € 300.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 maart 2019 voor € 330.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 23 december 2019 voor € 348.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarvan twee woningen in hetzelfde complex, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffel
8.1
Eiser stelt dat de door hem gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren niet zijn verstrekt. Met betrekking tot de woning heeft verweerder hierover toegelicht dat deze bij de bevestiging van de ontvangst van het pro forma bezwaarschrift zijn verstrekt. Dit is ook opnieuw verstrekt bij de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft dit niet betwist. Met betrekking tot de KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiewoningen licht verweerder toe dat daar niet op de hoorzitting naar is gevraagd. Ook dit heeft eiser niet weersproken. Dat blijkt ook uit het verslag van de hoorzitting, zoals opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft wel naar de KOUDV- en liggingsfactoren gevraagd in het bezwaarschrift, maar niet op de hoorzitting. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee zijn grond heeft prijsgegeven. De beroepsgrond slaagt niet.
8.2
Daarnaast stelt eiser dat de door hem gevraagde grondstaffel niet is verstrekt. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Zowel de woning als de door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn appartementen. Deze woningen hebben geen kaveloppervlak. Verweerder heeft dus terecht geen grondstaffel toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser stelt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt met onderliggende gegevens. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de indexering. Van hem mag echter worden verwacht dat hij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiser ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de indexering. Eiser heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiser die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in het beroepsschrift voert eiser aan dat verweerder de onderbouwing van de indexering had moeten verstrekken. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde. De beroepsgrond slaagt niet.
De VvE-reserves
10.1
Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in de onderhoudsreserve van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Volgens eiser dienen deze uit de verkooptransacties gefilterd te worden. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat het deel van de verkooptransactie dat dient voor de onderhoudsreserve van een VvE niet mag worden betrokken bij de berekening van de WOZ-waarde van een woning. Dat deel wordt immers niet betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de gehanteerde m3-prijzen van de referentiewoningen inclusief het aandeel in de onderhoudsreserve is. Verweerder heeft de verkooptransacties van de referentiewoningen dus niet gecorrigeerd voor de VvE-reserves door deze reserves uit de verkoopcijfers te halen. [1]
10.2
Alhoewel verweerder de verkooptransacties niet heeft gecorrigeerd voor de VvE-reserves, leidt dit er niet per definitie toe dat verweerder de waarde niet aannemelijk maakt. Uiteindelijk gaat het om de vraag dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom beoordelen of verweerder de waarde aannemelijk maakt. De rechtbank constateert dat het verschil tussen de m3-prijs van de woning (€ 1.110) en de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen (€ 1.160,-)
€ 50,- bedraagt. Wanneer dit verschil wordt vermenigvuldigt met het aantal m3 van de woning (268 m3), komt dit verschil uit op € 13.400,-. De gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen is echter berekend op basis van de verkooptransacties van de referentiewoningen waar ook het aandeel VvE-reserves in zit. Hierop is door verweerder ook een indexering toegepast. De gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen is dus te hoog en moet gecorrigeerd worden met de (geïndiceerde) VvE-reserves. Echter zelfs als de aandelen VvE-reserves (incl. een geschatte indexering van de 10% [2] ) uit de verkooptransacties van de referentiewoningen worden gefilterd, dan blijft de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen hoger dan de m3 prijs van de woning. Hieruit blijkt dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.