Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4752
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 491.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 27 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning van eiser is een in 1885 gebouwde vrijstaande woonboerderij met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 121 m2 en een kaveloppervlakte van 612 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 450.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken twee verkopen in [woonplaats] en één verkoop in ’ [plaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] in [woonplaats] en [adres 4] in ’ [plaats] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de berging van de referentiewoning [adres 4] vervangen moet worden door een garage van 47 m2. Hiermee komt de waarde van de woning op € 288.328,- en de prijs per m2 op € 2.423,-. De aangepaste prijs per m2 van de [adres 4] is nog altijd hoger dan de m2 prijs van de woning van eiser. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze referentiewoning buiten beschouwing te laten. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
9. Verweerder heeft in het verweerschrift benoemd dat de WOZ-waarde van € 440.000,- niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat dit een verschrijving is en dat de waarde zoals deze in de taxatiematrix en op de aanslag staat vermeld (€ 498.000,-) bedoeld wordt.
Nieuwe gronden
10.1
Eiser heeft op de zitting een aantal nieuwe gronden ingenomen.
10.2.
Eiser stelt dat de terminologie die verweerder gebruikt in de taxatiematrix, zoals eenvoudig/verouderd, normaal en modern/luxe niet duidelijk is. Volgens eiser is het niet mogelijk om te achterhalen wat de betekenis hierachter is. Ook stelt eiser dat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix afwijken van de gebruiksoppervlakten in de iWOZ-rapporten en de BAG-gegevens.
10.3
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft aangevoerd. Van een belanghebbende met een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix op 18 maart 2022 al doorgestuurd naar (de gemachtigde van) eiser. De rechtbank heeft eiser nadrukkelijk gevraagd waarom deze gronden niet eerder zijn ingebracht als schriftelijk stuk. Eiser heeft hiervoor geen verklaring kunnen geven. Op deze wijze, nl het kennelijk bewust aanvoeren van nieuwe gronden tijdens de zitting, is een reëel debat tussen partijen over deze onderwerpen niet mogelijk. Immers de rechtbank noch verweerder hebben zich daar op kunnen voorbereiden. De rechtbank laat deze beroepsgronden daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Indexeringspercentage
11.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage in bezwaar niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser verder aangevoerd dat de bolletjesgrafiek die verweerder in beroep heeft overgelegd nog steeds onvoldoende is.
11.2
De rechtbank beoordeelt eerst de beroepsgrond uit eisers beroepschrift, namelijk dat verweerder in bezwaar de indexeringspercentages niet controleerbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt het aanvoeren van deze procedurele grond in dit stadium van de procedure in strijd met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gesteld of gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Dit blijkt ook niet uit het verslag van de hoorzitting. Tijdens de zitting heeft eiser bovendien verklaard dat de gronden in het bezwaarschrift niet worden herhaald op de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser de stukken niet (meer) nodig had. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd met de goede procesorde [1] .
Correctie onderlinge verschillen
12. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV+L factoren, zijn gecorrigeerd. Met deze grond suggereert eiser dat verweerder correctiepercentages hanteert en deze niet inzichtelijk maakt. Eiser kan daarin niet worden gevolgd. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren aan de hand van vastgestelde percentages corrigeert, is niet gebleken. Verweerder is ook niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een doorrekening te maken van de KOUDVL-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen
13. Eiser stelt dat de [adres 5] en [adres 6] en Jonkheer [adres 7] niet bruikbaar zijn als referentiewoningen. Verweerder heeft deze referentiewoningen in beroep buiten beschouwing gelaten. Deze zijn daarom niet meegenomen in de beoordeling van de waarde in beroep. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
14. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Verweerder heeft de voorzieningen op ‘normaal’ gewaardeerd. Eiser heeft zijn stelling niet verder onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van stukken/foto’s of een nadere toelichting op zitting waarom de voorzieningen gedateerd zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Windturbines
15. Tot slot stelt eiser dat er geen rekening is gehouden met de bouw van een aantal windturbines. Dit zal het woongenot verminderen. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de planning van de windturbines door de Raad van State is afgekeurd. Hiermee is het niet duidelijk of deze windturbines gebouwd gaan worden, en zo ja wanneer. De enkele mogelijkheid dat de windturbines in de toekomst komen is niet voldoende om hiermee rekening te houden met de waarde van de woning [2] . Het is de rechtbank niet gebleken dat er op dit moment daadwerkelijk rekening gehouden moet worden met de bouw van deze windturbines. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.