ECLI:NL:RBMNE:2022:5592

• Datum uitspraak: 10 november 2022
• Publicatiedatum: 22 december 2022
• Zaaknummer: 22/1310
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Moed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde woning met dakkapellen en overlastcorrecties

Eiser betwist de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning aan een adres in een gemeente, vastgesteld op €443.000 per 1 januari 2020, en vordert een lagere waarde van €380.000. Verweerder onderbouwt de waarde met een taxatiematrix waarin vier vergelijkbare woningen zijn opgenomen en wijst op een onder voorbehoud gesloten verkoop in 2022 die een hogere waarde suggereert.

De rechtbank overweegt dat de waarde is bepaald met een vergelijkingsmethode en dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop rekening is gehouden met verschillen tussen de woningen. De waardering van de dakkapellen op €12.000 wordt gerechtvaardigd geacht, ondanks het betoog van eiser dat deze in onaffe staat waren op de peildatum, omdat op 1 januari 2021 de dakkapellen wind- en waterdicht waren en verweerder heeft toegelicht dat het om luxe dakkapellen gaat.

Verder wijst de rechtbank het beroep af dat betrekking heeft op de correctie voor overlast door een afvalcontainer en parkeeroverlast, omdat verweerder een redelijke correctie van 15% op de grondwaarde toepast en eiser onvoldoende onderbouwing levert voor een hogere correctie. Ook het standpunt van eiser dat de waarde onjuist is vanwege stijgingspercentages en grondstaffel wordt verworpen.

De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep wordt ongegrond verklaard, het griffierecht wordt niet teruggegeven en er is geen proceskostenvergoeding.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €443.000 wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/1310

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. J.P. van der Putten),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)

(gemachtigde: T.C.A. Houkes en .. van der Geer).

Inleiding

Eiser is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] in [gemeente] (de woning). De woning is gebouwd in 2015 en heeft een oppervlakte van 146 m2.

Verweerder heeft in de beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 443.000,- per waardepeildatum 1 januari 2020. Met deze beschikking heeft verweerder aan eiser ook de aanslag voor de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd.

Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt. Verweerder heeft eisers bezwaar in de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2022 ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder.

Beoordeling door de rechtbank

5. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 12 januari 2022.

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde van € 380.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 443.000,-.

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft om de vastgestelde waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum. Het gaat om de volgende woningen:
- [adres 2] verkocht op 3 juni 2020 voor € 410.000,-;

- [adres 3] verkocht op 2 juli 2020 voor € 420.000,-;

- [adres 4] verkocht op 9 januari 2020 voor € 475.000;

- [adres 5] verkocht op 18 november 2020 voor € 495.000,-.

Ook wijst verweerder er op dat de woning op 1 juli 2022 onder voorbehoud is verkocht voor € 650.000,-. Door terug te indexeren komt verweerder uit op een waarde van € 470.000,- op de waardepeildatum. Dit is hoger dan de vastgestelde waarde en maakt verder aannemelijk dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met voldoende vergelijkbare referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder ook de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dit in het vervolg van deze uitspraak verder uit.
De dakkapellen

10. Eiser vindt dat de waarde van de dakkappellen te hoog is vastgesteld gelet op de onaffe staat op de peildatum. De dakkapellen waren pas halverwege 2021 afgerond. In 2020 waren de dakkapellen alleen wind- en waterdicht, maar nog niet gebruiksklaar. De bouw heeft lang geduurd, omdat eiser zelf veel van het werk heeft gedaan. Van het zelf gedane werk zijn geen rekeningen bewaard. Eiser vindt dat verweerder de dakkapellen ten onrechte op
€ 12.000 heeft gewaardeerd. In bezwaar was dit nog € 6.000,-. Eiser stelt voor de dakkapellen gelet op de onaffe staat samen op € 3.000 te waarderen.

11. In artikel 18 aanhef en derde lid, onder b, van de Wet WOZ staat dat als een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van een verbouwing, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Dat betekent dat in dit geval voor de dakkapellen moet worden uitgegaan van de staat van de woning op 1 januari 2021.

12. De rechtbank stelt vast dat op de luchtfoto van 7 januari 2021 duidelijk te zien is dat op de woning twee dakkapellen zijn geplaatst, die er compleet uitzien. Verweerder mocht er hiermee vanuit gaan dat de woning op 1 januari 2021 beschikte over twee dakkapellen. Eiser is er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de dakkapellen op 1 januari 2021 weliswaar geplaatst waren, maar dat de dakkapellen door de staat waarin zij zich op dat moment bevonden niet op € 12.000,- gewaardeerd konden worden. Eiser heeft geen enkel stuk overlegd om dit te onderbouwen, ondanks dat hij hiertoe wel meerdere in de gelegenheid is gesteld. Het op de weg van eiser gelegen om dergelijke stukken te overleggen. Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de hogere waarde voor de dakkapellen zich laat verklaren door de omstandigheid dat het gaat om grote luxe dakkapellen, die extra woonoppervlakte aan de woning toevoegen en die met het zinkendak en zadeldakconstructie qua afwerking bovengemiddeld zijn. Daar was in de bezwaarfase nog geen rekening gehouden. Hiermee heeft verweerder de waarde van de dakkapellen voldoende aannemelijk gemaakt.
Overlast door afvalcontainer

13. De overlast veroorzaakt door de afvalcontainer bestaat volgens eiser uit geuroverlast en zwerfafval. Volgens eiser volgt uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020 dat in een dergelijk geval een correctie van 7% de m3 prijs moet worden toegepast. ^[1] Eiser vindt daarom de door verweerder toegepaste correctie van 15% op de grondwaarde te weinig. Verder begrijpt eiser niet waarom verweerder in eerste instantie een korting van 5% op de m3 prijs en vervolgens een korting van 15% op de grondwaarde heeft toegepast.

14. De rechtbank oordeelt dat verweerder door een correctie van 15% op de grondprijs toe te passen voldoende rekening heeft gehouden met de overlast veroorzaakt door de afvalcontainer. Anders dan eiser aanvoert volgt uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020 niet dat verweerder bij overlast door een afvalcontainer in de vorm van geuroverlast en zwerfafval standaard een correctie van 7% op de m3 prijs moet toepassen. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht worden aspecten die met de ligging te maken hebben verdisconteerd in de grondwaarde. Daarom is de correctie enkel op de grondwaarde en niet ook op de m3 prijs toegepast. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zoals eiser lijkt te veronderstellen, een correctie op de grondwaarde niet per definitie tot een lagere correctie leidt dan een correctie op de m3 prijs. De beroepsgrond slaagt niet.
Parkeeroverlast

15. Verder voert eiser aan dat hij last heeft van licht- en geluidsoverlastdoor de naastgelegen parkeerplaatsen. Voor de parkeeroverlast is niet relevant dat de woning op een ruime kavel ligt. De schutting ligt dicht tegen de parkeerplaatsen aan, waardoor af en toe tegen de schutting geparkeerd wordt. De woning van eiser is in dit opzicht anders dan de referentieobjecten en het beïnvloedt de verkoopprijs negatief.

16. De rechtbank stelt vast dat de woning van eiser een raam heeft dat uitkijkt op de parkeerplaatsen. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat het extra raam en de bijbehorende extra lichtinval waar de woning ten opzichte van de referentiewoningen over beschikt eerder een waardeverhogend dan een waardeverlagend aspect betreft. Daar komt bij dat eiser zijn standpunt dat sprake is van een waardedrukkend effect door parkeeroverlast niet nader heeft onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s.

Gelijkheidsbeginsel en meerderheidsregel

17. Volgens eiser heeft verweerder de woning initieel op € 435.000,- gewaardeerd en in de uitspraak op bezwaar op € 443.000,-. Door de prijs aan te passen handelt verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel. Bij een navraag bleek dat dit bij de referentiewoningen niet is gebeurd. Zij hebben geen naheffingsaanslag ontvangen.

18. Anders dan eiser aanvoert heeft verweerder de vastgestelde waarde niet verhoogd. In zowel de beschikking van 26 februari 2021 als de uitspraak op bezwaar is de waarde van de woning vastgesteld op € 443.000,-. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank dus niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld of de meerderheidsregel geschonden door de vastgestelde waarde aan te passen. Wel heeft verweerder in beroep de waarde van de woning opnieuw getaxeerd, waarbij verweerder tot een hogere waarde is gekomen. Verweerder heeft echter de vastgestelde WOZ-waarde niet gewijzigd en deze hogere taxatie dient enkel ter onderbouwing van het standpunt dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijgingspercentage en grondstaffel

19. Eiser voert verder aan dat in een periode van twee jaar de waarde van de woning met 31% is gestegen. Gemiddeld zijn woningen over deze periode met 22% in waarde gestegen. Dit verschil is onverklaarbaar. Verder voert eiser aan dat verweerder geen inzicht gegeven in de opbouw van de grondstaffel en de m3 prijs.

20. De rechtbank oordeelt dat uit de vergelijking van de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de stijging van WOZ-waarde van andere woningen in het appartementencomplex niet volgt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Een van de trend afwijkend stijgingspercentage is dan ook onvoldoende voor het oordeel dat de vastgestelde waarde onjuist is. Deze beroepsgrond slaagt niet.

21. Verder heeft verweerder met de e-mail van 30 november 2021 de grondstaffel overgelegd. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht verschaft hoe de waardering van de woning tot stand is gekomen. De rechtbank merkt op dat eiser verder niet betwist dat door toepassing van de grondstaffel de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Proceskosten

22. Eiser vindt dat hij recht heeft op een vergoeding van zijn proceskosten in bezwaar, omdat verweerder inhoudelijk deels aan zijn bezwaar tegemoet is gekomen. Verweerder heeft immers naar aanleiding van eisers bezwaar toegegeven dat een deel van de gebruikte referentiewoningen niet geschikt was en andere referentiewoningen in beroep gekozen.

23. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd. Het staat verweerder vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. Er is dus geen sprake van een aan het herroepen van het besluit in verband met een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid in de zin van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Conclusie en gevolgen

24. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. R.G.A. Beijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 november 2022.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Eiser wijst hierbij op ECLI:NL:GHARL:2020:10513