ECLI:NL:RBMNE:2022:5015

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 9558009 MC EXPL 21-7454 A/45353

Vonnis van 30 november 2022

inzake

de stichting

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. A.L. Stegeman,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. B. van Eijk.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 15 juni 2022.

1.2.

De mondelinge behandeling van deze zaak heeft plaatsgevonden op 27 september 2022. Na uitroeping van de zaak zijn namens [eiseres] verschenen [A] , oprichter en gemachtigde van [eiseres] , bijgestaan door mr. Stegeman en zijn kantoorgenoot mr. [B] . Namens [gedaagde] zijn verschenen [C] , middellijk bestuurder van [gedaagde] , [D] , vastgoedbeheerder bij [gedaagde] en mr. Van Eijk.

1.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] haar eis in reconventie ingetrokken.

1.4.

Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Op de rol van 5 oktober 2022 hebben partijen aangegeven dat zij geen schikking hebben bereikt en is om vonnis verzocht.

1.5.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 10 augustus 2015 huurt [eiseres] van de rechtsvoorganger van [gedaagde] de kantoorvilla aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De looptijd van de huurovereenkomst bedroeg vijf jaar.

2.2.

De aanvangshuurprijs bedroeg € 150.000,00 per jaar. Bij aanvang van de huur heeft [eiseres] een waarborgsom van € 39.375,00 aan de verhuurder betaald.

2.3.

Het gehuurde is door [eiseres] gebruikt als [.] .

2.4.

In het bij de huurovereenkomst behorende voorblad, waarop de kerngegevens van de huurovereenkomst staan vermeld, is het volgende bepaald:

‘Kerngegevens huurovereenkomst(…)Voorschot servicekosten: niet van toepassing. Huurder draagt zelf zorg voor het afsluiten van water en energiecontracten, alsmede de benodigde onderhoudscontracten.’

2.5.

In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

‘Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode(…)4.2 Partijen komen overeen dat verhuurder geen omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. Indien géén met omzetbelasting belaste verhuur wordt overeengekomen is huurder naast de huurprijs een afzonderlijke vergoeding aan verhuurder verschuldigd ter compensatie van het nadeel dat verhuurder c.q. diens rechtsopvolger(s) lijdt dan wel zal lijden, omdat de omzetbelasting op de investeringen en exploitatiekosten van verhuurder niet (meer) aftrekbaar zijn. Het percentage voor de afzonderlijke vergoeding bedraagt 5% van de bruto jaarhuur. Het gestelde in 19.1 t/m 19.9 algemene bepalingen is dan niet van toepassing.

(…)

Oplevering

8.2 (…)

Eventueel aanwezige huurdersvoorzieningen worden eenmalig ‘om niet’ in eigendom overgedragen, waarbij huurder voor zijn rekening en risico voor onderhoud, verzekering, aanpassing, vernieuwen en vervanging daarvan zal zorgdragen.’

2.6.

In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen is het volgende bepaald:

‘Einde huurovereenkomst of gebruik10.1.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.

(…)

10.1.4

Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen vergoeding verschuldigd. De niet verwijderde zaken kunnen op kosten van huurder worden verwijderd. Het gestelde in 6.11.2.6 en 6.11.2.7 is van toepassing.(…)

10.5

Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. De inspectie van het gehuurde en de opmaak en de ondertekening van het inspectierapport zal geschieden door partijen dan wel door daartoe bevoegde vertegenwoordigers. Partijen kunnen zich achteraf niet op de onbevoegdheid van die vertegenwoordigers beroepen.

10.6

Indien huurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is verhuurder bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van huurder uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. Verhuurder zal huurder onverwijld een exemplaar van dit rapport ter hand stellen.

10.7

Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder, ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.

10.8

Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.

(…)

Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen

13.1

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. (…)13.2 Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 13.3 en 13.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.

13.3

Voor rekening van verhuurder zijn kosten van:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen. Terzake van rioleringen geldt onverminderd het in 13.4 sub k. gestelde;

e, vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;

d. buitenschilderwerk.

De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.

13.4

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van huurder:

a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 13.3 een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;

c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;

d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu's, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting, sanitair;

e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort;

f. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating;

g. het periodiek en correctief onderhoud, alsmede de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd.

h. al dan niet van overheidswege voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties; bedoelde keuringen en inspecties worden in opdracht van verhuurder verricht; wat betreft de daaraan verbonden kosten is het hierna gestelde in 16.3 tot en met 16.8 voor zover mogelijk van toepassing.

i. onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die door of vanwege huurder al dan niet uit hoofde van een aan huurder door verhuurder ter beschikking gestelde stelpost, zijn of worden aangebracht.

j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde.

k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.

(…)

Kosten van leveringen en diensten

(…)16.3 Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. (…)

16.4

Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.

16.5

Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt. Huurder noch verhuurder zal voortijdig aanspraak maken op verrekening.

16.6

Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg.’

2.7.

Op 12 augustus 2015 is een proces-verbaal van oplevering ter zake de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst opgesteld. Daarin is het volgende opgenomen:

‘
Eventueel aanwezige huurdersvoorzieningen worden eenmalig ‘om niet’ in eigendom overgedragen, waarbij huurder voor zijn rekening en risico voor onderhoud, verzekering, aanpassing, vernieuwen en vervanging daarvan zal zorgdragen.’2.8. Op 30 november 2018 is [gedaagde] eigenaar van het gehuurde en daarmee verhuurder van [eiseres] geworden.

2.9.

Bij brief van 23 mei 2019 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar opgezegd tegen 9 augustus 2020.

2.10.

Bij brief van 12 juli 2019 heeft [gedaagde] medegedeeld akkoord te gaan met de opzegging tegen 9 augustus 2020.

2.11.

Bij e-mail van 13 augustus 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘Wij kunnen alle service-onderdelen mbt het pand aan de [adres] te [plaats] uitvoeren conform bijgaande begroting.

Graag vernemen wij welke service-onderdelen jullie zelf al verzorgen; hiervoor ontvangen wij graag een overzicht + documenten/rapportages.(…)’

2.12.

Bij e-mail van 28 augustus 2019 heeft [eiseres] als volgt op voornoemde e-mail van 13 augustus 2019 gereageerd:

‘N.a.v. het ontvangen overzicht hierbij de aanvullingen en opmerkingen.

- De afvalverwerking bedrijfsafval en papier kan worden beëindigd.

- Onderhoud alarminstallatie is akkoord

- Wat wordt er verstaan onder algemeen klein onderhoud

- Kosten onderhoud toegangshek is akkoord

- Onderhoud brandmeldinstallatie is akkoord

- Schoonmaken dakgoten is akkoord

- Electra installatie controle / keuring — onderdeel van afrekening t.z.t.

- Gevelreiniging — onderdeel van afrekening t.z.t.

- Gladheidsbestrijding niet akkoord is voor ons niet nodig.

- Glasbewassing niet akkoord doen we in eigen regie hebben contract met schoonmaakbedrijf onderdeel van oplevering

- Intercom/videofoon/belinstallatie neem aan dat dit uitgevoerd wordt bij storing

- Klimaat installatie geschiedt door ons hiervoor is een overeenkomst (zie bijlage).

- Lampen terrein onderdeel van oplevering

- Liftinstallatie goederen. volgens mij is geen lift aanwezig.

- Noodverlichting is volgens mij onderdeel van het onderhoud brandmeldinstallatie anders bij oplevering

- straatkolken / afvoergoten akkoord

- controle toegangscode is onderdeel onderhoud toegangspoort

- tuin onderhoud is akkoord. Ik heb als bijlage de afspraak met [....] bijgevoegd over de uit te voeren werkzaamheden.

- Zonwering onderhoud akkoord

Voorstel om de service-kosten mee te nemen bij de totale afrekening in 2020 en onderdeel te maken van een verrekening van het betaald waarborgbedrag.’2.13. Bij e-mail van 19 september 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘Wij zijn druk bezig met de wederverhuur van de villa. Vandaag hadden we een 2e bezichtiging met de makelaar. De kandidaat lijkt serieus en wil snel schakelen. Bij voorkeur zou men een deel al half oktober in gebruik nemen voor de inrichting zodat men medio december wil verhuizen. Na een ronde liep ik tegen nog heel wat huurdersgebonden opleverpunten aan, dit dus nog even naast de service kosten zaken. Deze punten moeten hoe dan ook aangepakt of het nu dit jaar of voor volgend jaar september is.

(…)

Als kandidaat het overneemt zou dit voor jullie veel geld schelen aan huur en service kosten. Wij gaan er wel van uit dat jullie gedurende jullie huurperiode dus tot september 2020 garant staan voor de huur en service kosten mocht eea mis gaan met kandidaat. (…)

Maar de opleverpunten moeten dan natuurlijk wel snel gebeuren.’

2.14.

Bij e-mail van 14 oktober 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘De concept huurovereenkomst is naar kandidaat huurder verstuurd.

Deze zou zoals gezegd per 1 november graag beschikking hebben over de 2 grote kamers op de eerste verdieping achterin hebben om reeds eea op te bouwen. Vanaf 1 december zal men gaan huren als er getekend wordt.

Wij sturen je morgen uiterlijk ons voorinspectie rapport. Daar staan best wat werkzaamheden in die moeten gaan gebeuren, niet voor deze huurder, maar tav het opleveren.

Ik was er vandaag nog weer even en heb het idee dat er niet vaak iemand van jullie op de locatie meer komt, want alle meubels zijn er nog steeds. Dit is iets wat ik zou adviseren met spoed op te pakken, wan tis een belangrijk punt in de inspectie en de uit te voeren werkzaamheden welke niet kunnen door alle meubels die voor muren staan.

Verder zullen we een huurallonge maken waarin we vastleggen dat per 1 november dus reeds 2 kamers in gebruik zijn en dat vanaf 1 december [eiseres] geen huur meer betaald, echter dat [eiseres] tot 9 augustus 2020 wel garant staat voor de huur.

Wij hopen je deze week meer te laten weten.’

2.15.

Bij e-mail van 14 oktober 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven:

‘Indien je mij de huurallonge mailt zal ik deze alvast ter beoordeling doorsturen naar onze juridische Afdeling en kunnen evt. vragen/opmerkingen de 28e meegenomen worden.’

2.16.

Bij e-mail van 14 oktober 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘28 oktober is wel een beetje ver weg om eea dan nog te regelen als wij eea moet uitvoeren.

Kan je wel al in de tussentijd eea leeg laten halen mbt meubels? Volgens mij horen alleen de meubels in de grote vergaderzaal bij het gebouw als ik eea op de verhuurfotos zie.

Rest sturen we deze week even naar je toe, zodat eea kan worden bekeken en er zspm een klap op kan worden gegeven.’

2.17.

Bij e-mail van 17 oktober 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘(…)

We hebben nu een kandidaat die er snel in zou willen namelijk per 1 december, indien eea realiseerbaar voor die datum,

(…)

uitgangspunt bij tussentijdse wederverhuur is dat eea voor verhuurder kosten neutraal is voor de resterende periode, en huurder natuurlijk ook een aanzienlijk voordeel behaald.

ons voorstel aan de stichting is geweest dat wij de makelaars kosten nemen ca 25K, maar dat de stichting gedurende haar huurperiode tot medio augustus wel nog garant blijft staan voor de huur betalingen.

daarnaast zat de stichting natuurrijk wel eea moeten opleveren zoals opgenomen in de overeenkomst en zoals volgens de brochures ten tijde van de verhuur de ruimte ook is betrokken.(…)

Noodzakelijk is wel dat de stichting snel haar meubels er nog uit haalt en de kelder leeg / opruimt, zodat ook de punten uit het opleverrapport snel kunnen worden opgepakt als we overeenstemming hebben.’

2.18.

Op 17 oktober 2019 heeft [gedaagde] buiten aanwezigheid van [eiseres] een voorinspectierapport opgesteld waarin de staat van het gehuurde wordt beschreven.

2.19.

Bij e-mail van 18 oktober 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘
Ik probeer kandidaat nu naar 1 januari te krijgen want 1 december is wellicht kort dag. Hij had in lopende situatie behoefte per 1 november een 1 kamer op de 1e verdieping achterin om alvast eea aan ict op te starten. Ik weet niet of dat bij jullie haalbaar is, maar anders probeer ik die ook even door te schuiven naar half november om elkaar wat lucht te gunnen. Volgens mij staan er in deze kamer geen meubels meer van de stichting overigens.’

2.20.

Bij e-mail van 18 oktober 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘Ik heb kandidaat net weer gesproken, men heeft 1 november de kamer op de 1e nodig en 1 december de begane grond en halve 1e verdieping. Men wil vanaf 1 december huur en service kosten gaan betalen.

Er is alleen 1 ding, we hebben jullie medewerking nodig. Graag hoor ik deze dinsdag, tot dan heb ik om aan te geven of het een go or no go wordt.

Laat ik mee geven dat we tot op heden geen serieuze andere kandidaten hebben en dat we nu een vaak wat rustigere tijd in gaan qua aanvragen en dus dat een evt te behalen financieel voordeel wel eens gehalveerd kan gaan worden als het mee zit met een nieuwe kandidaat.’

2.21.

Bij e-mail van 18 oktober 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘Bijgaand nav eerdere mails een overzicht van de opleverpunten.

We hebben reeds eea toegelicht hoe de situatie is mbt de nieuwe huurder.

Deze wil er dus al snel in, dus als we eea met elkaar willen en geld willen besparen voor de stichting, dan moeten we wel eea nu gaan op pakken. Dit begint met het leeghalen van de ruimten en vervolgens de punten op de lijst en de allonge om de afspraken te bevestigen.’

2.22.

Bij e-mail van 24 oktober 2019 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘(…) Het zou wel heel verstandig zijn om iemand per ongaande opdracht te geven om de reeds meubels te verwijderen, dit is iets wat al had kunnen gebeuren en verstandig zou zijn voor jet verdere traject.’

2.23.

Bij e-mail van 29 oktober 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven:

‘(…) In opdracht van de heer [A] laat ik u weten uw voorinspectierapport van datum 22 oktober 2019 te hebben gezien. Daarin vallen mij een aantal zaken negatief op, en wel zaken en handelingen die niet behoren tot de competentie dan wel verantwoordelijkheid van de huurder. Naar overtuiging van de huurder bevindt het pand zich in een betere staat dan de staat waarin het pand zich bevond bij aangaan van de huurovereenkomst.

(…)

De huurder wil graag meewerken aan het vroegtijdig opleveren van het gehuurde. Naar ik begrepen heb, heeft zich ook al een huurder aangediend die graag vanaf 1 december 2019 het gehuurde wil betrekken. Hiertegen maakt cliënt geen bezwaar.

Waar wij het dan wel over eens moeten worden zijn de werkzaamheden die u in de voorinspectie heeft vermeld, die voor rekening en risico van huurder zouden moeten komen. Voor de goede orde wordt betwist en ontkend dat cliënt voor deze activiteiten en kosten moet opkomen.

Graag wil ik u spreken over een praktische oplossing waardoor snel en efficiënt uit elkaar gegaan kan worden.’

2.24.

Bij e-mail van 5 november 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven:

‘Ik wil u eraan herinneren dat u nog geen antwoord heeft gegeven op mijn mail. Ik stelde voor om tegen verrekening van borg de huurovereenkomst te laten eindigen. Partijen zouden dan wel definitieve afspraken moeten maken in een vaststellingsovereenkomst, maar indien u heel snel reageert en wel vandaag nog, dan kan komende woensdag al ontruiming plaatsvinden. Ik heb

namelijk kunnen regelen dat woensdag aanstaande een auto beschikbaar is met personeelsleden om de goederen van de stichting en de huurder mee te nemen.

Ik dring er daarom op aan dat u op korte termijn, en dat mag ook in de avonduren, mij per mobiel

nummer [telefoonnummer] bericht dan wel een mail stuurt. Indien u niet reageert en er dus geen

overeenkomst ligt, dan kan komende woensdag geen ontruiming plaatsvinden.’

2.25.

Bij e-mail van 1 december 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven:

‘Indien u niet reageert houd ik het erop dat de stichting de huurrelatie moet voortzetten en er niet

per 1 december een einde komt aan de huurovereenkomst. Ik zal dan ook de stichting adviseren om het pand weer in gebruik te nemen en overgaan tot sluiting van het dossier.

U kunt enkel voorkomen dat ik mijn advies overbreng aan de Raad van Bestuur van de stichting

indien u contact met mij opneemt en bevestigt dat de huurrelatie eindigt per 1 december met gesloten

beurzen en [eiseres] haar goederen uit het gehuurde kan wegnemen alsook een aantal andere

details worden vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst.’

2.26.

Op 5 december 2019 heeft [eiseres] het gehuurde ontruimd.

2.27.

Bij e-mail van 18 december 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven:

‘Bijgaand de vaststellingsovereenkomst die ik u voorleg ter goedkeuring. Indien u namens de

verhuurder hier niet mee kunt instemmen zal ik de stichting berichten dat zij de huurovereenkomst

nakomen en het blijven gebruiken tot 8 aug 2020. Zoals aangegeven dient u per direct de

werkzaamheden in het pand te staken en gestaakt te houden. Van enige oplevering kan op pas in aug

2020 sprake zijn.’

2.28.

Bij e-mail van 20 januari 2020 heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven:

‘(…) Reeds bij mailbericht van woensdag 18 december 2019, 17.58 uur zond ik u een

vaststellingsovereenkomst ter goedkeuring waarin eigenlijk de reeds mondeling gemaakte afspraak werd vastgelegd. Ik heb op dit mailbericht nimmer van u mogen vernemen, behalve dan dat de heer [C] met vakantie zou gaan.

Via cliënte, [eiseres] , begreep ik dat u herinneringen stuurt voor vervallen

huurtermijnen. Indachtig het bepaalde in de vaststellingsovereenkomst, althans in het voorgestelde stuk, dient u te begrijpen dat er geen huur meer zal worden betaald. Op uw verzoek immers, is het gehuurde ontruimd en kon niet meer gebruikt worden door [eiseres] . Omdat er geen ruimte ter beschikking staat, betaalt de stichting niet. Voor de goede orde wordt de huurbetaling tot nader order opgeschort, indien en voor zover u met de niet betaling oneens bent.

Voorts worden uw facturen betwist die zien op herstel van al hetgeen u meende te moeten

veranderen aan het gehuurde.

Graag verneem ik van u het standpunt ten aanzien van de vaststellingsovereenkomst zodat het een en ander afgerond kan worden. Indien u niet reageert wil ik graag weten wanneer [eiseres] het gehuurde weer kan gebruiken, zodat eventueel de opschorting van huurbetaling en andere contractuele verplichtingen weer gestart kunnen worden.’

2.29.

Bij kortgedingvonnis van 16 juni 2020 met kenmerk 8434385 MV EXPL 20-41 heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, [eiseres] veroordeeld om aan [gedaagde] te betalen € 91.858,56 aan hoofdsom (huurachterstand), € 6.300,00 aan contractuele boete, € 2.015,37 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 3.962,38 aan proceskosten. [eiseres] heeft aan dit vonnis voldaan.

2.30.

Bij e-mail van 12 augustus 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘(…) Daar komt bij dat uw cliënte zich op dit moment zonder recht of titel in het gehuurde bevindt en de sleutels ervan behoudt. De huurovereenkomst is inmiddels geëxpireerd. Cliënte stelt voor om een opleveringsinspectie te plannen op donderdag of vrijdag a.s. Dit is op ieder tijdstip van de dag mogelijk, behalve op vrijdag a.s. na 15.00 uur.’2.31. Bij e-mail van 18 augustus 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘(…) Los van het voorgaande dient de oplevering te worden geregeld, aangezien de huurovereenkomst is geëxpireerd. Ik verzoek u uw cliënte te verzoeken om hierover vandaag rechtstreeks contact op te nemen met cliënte ( [D] ) om deze week een moment in te plannen voor de oplevering en het inleveren van de sleutels. Dit is mogelijk op donderdag a.s. rond 12.00 uur of vrijdag tot 15.00 uur. Woensdag a.s. zou eventueel kunnen rond 12.00 uur, maar de voorkeur gaat uit naar de eerdergenoemde data en tijdstippen.’

2.32.

Bij kortgedingvonnis van 12 november 2020 met kenmerk 8800512 CV EXPL 20-4844 heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, locatie Maastricht, [eiseres] veroordeeld om aan [gedaagde] te betalen € 33.865,61 aan huur over de periode juni 2020 tot 9 augustus 2020, € 42.030,94 aan vergoeding over de periode 9 augustus 2020 tot en met 5 november 2020, € 2.700,00 aan contractuele boete, € 1.347,52 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 1.799,38 aan proceskosten. [eiseres] heeft aan dit vonnis voldaan.

2.33.

Bij e-mail van 30 november 2020 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:

‘(…) Herhaaldelijk, onder meer in mijn e-mail d.d. 24 juli 2020 (productie 18 bij dagvaarding), heb ik aangegeven dat cliënte voor wat betreft de vaststelling van de opleveringsgebreken aansluiting zal zoeken bij het voorinspectierapport d.d. 17 oktober 2019 en de daarop gebaseerde berekening van de herstelkosten die als productie 25 aan de dagvaarding is gehecht. Laatstgenoemde berekening is aangepast op basis van de offerte van [onderneming 1] (productie 43) die naar het oordeel van cliënte

leidend moet zijn.

Cliënte heeft dus al gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om genoemd inspectierapport bindend vast te stellen als bedoeld in artikel 10.6 van de algemene bepalingen. Hierbij is van belang dat [eiseres] stelselmatig niet heeft willen meewerken aan de oplevering en de finale ronde door het pand (zelfs de sleutels zijn nog steeds niet ingeleverd) zodat zij in alle opzichten in verzuim verkeert. Voor zover het opleveringsrapport nog niet bindend mocht zijn vastgesteld, bericht ik u dat het opleveringsrapport bij deze bindend wordt vastgesteld. Dit betekent dat cliënte (mede gelet op het bepaalde in artikel 10.7 van de algemene bepalingen) het volste recht heeft om op basis van het rapport en de offerte van [onderneming 1] het herstel ter hand te nemen. In zoverre komt het verzoek van [eiseres] om het pand te bezoeken en een contra-expertise uit te voeren "als mosterd na de maaltijd".

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, aan [eiseres] een bedrag ad € 143.395,92 inclusief proceskosten te betalen, althans een bedrag ad

€ 138.086,54 exclusief proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke betaaldata van [eiseres] aan [gedaagde] tot aan de dag der algehele voldoening;

II. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, aan [eiseres] de gebruikersvergoeding ad € 42.030,94 terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke betaaldata van [eiseres] aan [gedaagde] tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, aan [eiseres] de waarborgsom ad € 39.375,00 terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagde] te veroordelen met terugwerkende kracht een huurkorting toe te passen van 10% van de door [eiseres] initieel verschuldigde huursom vanaf 30 november 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de tweede dag na betekening van het te wijzen vonnis;

V. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, aan [eiseres] de servicekosten terug te betalen, bij gebreke waarvan [gedaagde] de wettelijke handelsrente is verschuldigd vanaf de bedoelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening, althans [gedaagde] te veroordelen met terugwerkende kracht een korting op de servicekosten toe te passen die de kantonrechter redelijk voorkomt;

subsidiair:

VI. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, aan [eiseres] de gebruikersvergoeding ad € 42.030,94 terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke betaaldata van [eiseres] aan [gedaagde] tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, aan [eiseres] de waarborgsom ad € 39.375,00 terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de dag der algehele voldoening;

VIII. [gedaagde] te veroordelen met terugwerkende kracht een huurkorting toe te passen van 10% van de door [eiseres] initieel verschuldigde huursom vanaf 30 november 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de tweede dag na betekening van het te wijzen vonnis;

IX. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, aan [eiseres] de servicekosten terug te betalen, bij gebreke waarvan [gedaagde] de wettelijke handelsrente is verschuldigd vanaf de bedoelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening, althans [gedaagde] te veroordelen met terugwerkende kracht een korting op de servicekosten toe te passen die de kantonrechter redelijk voorkomt;

meer subsidiair:

X. iedere beslissing te nemen die de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;

in alle gevallen:

XI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiseres] – samengevat – het volgende. De eerste vordering tot betaling van € 143.395,92 (inclusief proceskosten) heeft betrekking op de aan [gedaagde] betaalde huurpenningen en servicekosten over de periode tot en met 8 augustus 2020. [eiseres] vordert terugbetaling daarvan, omdat de huurovereenkomst op 5 december 2019 is geëindigd, zodat zij sindsdien geen huur meer hoeft te betalen. De tweede vordering tot betaling van € 42.030,94 betreft een op grond van artikel 10.8 van de algemene bepalingen aan [gedaagde] betaalde vergoeding. [eiseres] vordert terugbetaling daarvan. De vergoeding is zij niet verschuldigd, omdat het gehuurde bij oplevering geen gebreken vertoonde. De derde vordering tot betaling van € 39.375,00 betreft de betaalde waarborgsom. [eiseres] vordert terugbetaling daarvan en betwist dat het gehuurde bij het einde van de huur gebreken vertoonde. [gedaagde] heeft ten onrechte herstelkosten met de waarborgsom verrekend. De vierde vordering ziet op een huurkorting in verband met een vochtplek in de kelder, als gevolg waarvan de kelder niet gebruikt kon worden. De vijfde vordering betreft een vordering tot terugbetaling van servicekosten, welke niet zijn overeengekomen. Door [gedaagde] worden bovendien ten onrechte servicekosten verrekend met de waarborgsom. Subsidiair stelt [eiseres] zich op het standpunt dat het tuinonderhoud niet deugdelijk is uitgevoerd, hetgeen een korting op de servicekosten rechtvaardigt.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten inclusief nakosten.

3.4.

[gedaagde] baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Zij betwist dat de huurovereenkomst op 5 december 2019 is geëindigd, zodat de huurpenningen en servicekosten over de periode tot en met 8 augustus 2020 niet onverschuldigd zijn betaald. De vergoeding ex artikel 10.8 van de algemene bepalingen is [eiseres] wel verschuldigd, omdat het gehuurde bij de oplevering gebreken vertoonde en [gedaagde] het gehuurde een periode niet kon verhuren vanwege het herstel van de gebreken. Ten aanzien van de waarborgsom geldt dat het gehuurde bij oplevering gebreken vertoonde en dat [gedaagde] de door haar gemaakte herstelkosten met de waarborgsom heeft verrekend. De gevorderde huurkorting moet worden afgewezen. Betwist wordt dat er sprake was van een gebrek in de kelder van het gehuurde en dat [eiseres] daarover ooit heeft geklaagd. Ten aanzien van de servicekosten stelt [gedaagde] dat er sprake is van rechtswerking, dat er wel servicekosten zijn overeengekomen en dat het tuinonderhoud wel naar behoren is uitgevoerd.

1.Inleiding

4.1.

De kern van het geschil kon worden samengevat in een aantal hoofdvragen. Ten eerste of er tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen die ziet op voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, als gevolg waarvan [eiseres] ten onrechte huur heeft betaald. Ten tweede of het gehuurde zonder gebreken is opgeleverd, als gevolg waarvan [eiseres] geen herstelkosten verschuldigd is, deze niet verrekend mogen worden met de waarborgsom en [eiseres] over de periode na het einde van de huurovereenkomst geen vergoeding verschuldigd is. Ten derde of partijen servicekosten zijn overeengekomen, bij gebreke waarvan de door [eiseres] betaalde servicekosten terugbetaald moeten worden en het restant niet verrekend mag worden met de waarborgsom. Ten slotte of er tijdens de looptijd van het gehuurde sprake is geweest van een gebrek op grond waarvan [eiseres] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

2.Huurpenningen en overige kosten over de periode tot en met 8 augustus 2020

4.2.

[eiseres] vordert ten eerste een bedrag van € 143.395,92 inclusief proceskosten, dan wel een bedrag van € 138.086,54 exclusief proceskosten. Dit betreft de door haar aan [gedaagde] betaalde huurpenningen en servicekosten over de periode tot en met 8 augustus 2020. Ook zijn hierin begrepen de op grond van de twee kortgedingvonnissen aan [gedaagde] betaalde contractuele boetes, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

4.3.

Aan deze vorderingen legt [eiseres] kort gezegd ten grondslag dat de

huurovereenkomst op 5 december 2019 is geëindigd, zodat zij sindsdien niet meer gehouden is huurpenningen te betalen. De executie van de kortgedingvonnissen door [gedaagde] is onrechtmatig. [eiseres] heeft op nadrukkelijk en op steeds dringender verzoek van [gedaagde] het gehuurde per 5 december 2019 ontruimd en de sleutels ingeleverd. Bij [eiseres] is het vertrouwen gewekt dat de huurovereenkomst op dat moment zou eindigen.

4.4.

[eiseres] stelt met zoveel woorden dat tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen die ziet op voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] betwist dit. De kantonrechter stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Het antwoord op de vraag of sprake is van wilsovereenstemming, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie artikelen 3:33, 3:35 en 3:37 lid 1 BW). Wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt en/of het voldaan zijn aan een voorwaarde voor de ander van essentieel belang is, kan van de totstandkoming van een overeenkomst geen sprake zijn, zolang partijen het over dat punt niet eens zijn geworden onderscheidenlijk (nog) niet aan de voorwaarde is voldaan. Daarbij geldt als uitgangspunt dat [eiseres] moet stellen en zo nodig bewijzen dat tussen partijen een overeenkomst tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept.

4.5.

De kantonrechter acht voor de beoordeling van de vraag of de hiervoor bedoelde overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen de volgende feiten en omstandigheden relevant.

4.6.

Partijen hebben in de periode september 2019 tot en met januari 2020 gesproken over een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst in verband met een mogelijk te sluiten huurovereenkomst met een nieuwe huurder. In de hiervoor onder ‘De feiten’ genoemde correspondentie heeft [gedaagde] steeds gesproken over een ‘concept huurovereenkomst’ en over een ‘kandidaat’ dan wel ‘kandidaat-huurder’. Ook schrijft [gedaagde] dat het voor [eiseres] gunstig zou uitpakken ‘in het geval de kandidaat de huur overneemt’. Verder schrijft [gedaagde] in bewoordingen als ‘als er getekend wordt’, ‘als alles goed loopt’ en ‘als we overeenstemming hebben’. Hieruit valt op te maken dat [gedaagde] , als voorwaarde voor een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met [eiseres] , eerst overeenstemming met de nieuwe huurder wilde bereiken. Dit valt ook goed te begrijpen, nu een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met [eiseres] , zonder dat er overeenstemming is met een nieuwe huurder, voor [gedaagde] een groot financieel risico inhoudt. Definitieve afspraken tussen [gedaagde] en een nieuwe huurder zijn echter niet tot stand gekomen.

4.7.

[gedaagde] noemt voorts in de correspondentie met [eiseres] als voorwaarde dat [eiseres] garant staat voor de betaling van de huur en servicekosten tot het einde van de tussen hen geldende huurovereenkomst, mocht er iets mis gaan met de kandidaat huurder. Ook heeft [gedaagde] het over opleverpunten die door [eiseres] snel hersteld moeten worden en schrijft zij dat er een allonge/vaststellingsovereenkomst op de huurovereenkomst zal worden opgesteld waarin afspraken worden gemaakt. Over een garantstelling zijn partijen het echter niet eens geworden. Hetzelfde geldt voor (het herstel van) de opleverpunten omdat [eiseres] het standpunt innam dat een aantal in het inspectierapport genoemde punten niet voor haar rekening zouden moeten komen en dat daarover overeenstemming bereikt moest worden. Ook is er geen allonge / vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin (de voorwaarden van) voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst kennelijk zouden worden uitgewerkt.

4.8.

Al deze omstandigheden maken dat er naar het oordeel van de kantonrechter tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. [eiseres] mocht hier, gelet op de door [gedaagde] gemaakte voorbehouden, ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen. Uit de gevoerde correspondentie volgt weliswaar dat [gedaagde] in de loop van de gesprekken de druk op [eiseres] enigszins heeft opgevoerd om tot definitieve overeenstemming en een ontruiming van het gehuurde te komen, maar onder de hiervoor geschetste omstandigheden is dit onvoldoende om tot de conclusie te komen dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een voortijdige beëindiging van de huur. [eiseres] was ook niet verplicht om onder deze druk van [gedaagde] het gehuurde voortijdig te ontruimen. Dat [eiseres] toch tot ontruiming is overgegaan, zonder dat tussen partijen definitieve afspraken waren gemaakt, komt onder de geschetste omstandigheden voor haar eigen rekening en risico. Overigens volgt uit de overgelegde correspondentie dat (de toenmalige advocaat van) [eiseres] zelf ook van mening was dat er nog geen overeenstemming was bereikt. Bij e-mail van 1 december 2019 schrijft hij immers dat indien [gedaagde] niet reageert, hij het ervoor houdt dat de huurrelatie wordt voortgezet, dat daaraan niet per 1 december 2020 een einde komt en dat hij [eiseres] zal adviseren het pand weer in gebruik te nemen. Voorts schrijft hij bij e-mail van 18 december 2019 dat wanneer [gedaagde] niet instemt met de bijgevoegde vaststellingsovereenkomst, hij [eiseres] zal berichten dat zij de huurovereenkomst nakomen en [kantonrechter: het gehuurde] blijven gebruiken tot 8 augustus 2020. Pas bij e-mail van 20 januari 2020 stelt de advocaat van [eiseres] zich op het standpunt dat er reeds mondeling overeenstemming was bereikt over de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst en dat de toegezonden vaststellingsovereenkomst slecht diende tot schriftelijke vastlegging daarvan. Dit strookt echter niet met zijn e-mails van 1 en 18 december 2019, zodat aan de nadien verstuurde e-mail geen betekenis toekomt.

4.9.

[eiseres] doet verder een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Zij stelt dat het onredelijk is dat [gedaagde] haar eerst verzoekt om het gehuurde te verlaten, maar vervolgens wel huur in rekening brengt. Artikel 6:248 lid 2 BW moet echter door de rechter terughoudend worden toegepast. Hiervoor is overwogen dat het feit dat [eiseres] tot ontruiming is overgegaan, zonder dat tussen partijen definitieve afspraken waren gemaakt, onder de geschetste omstandigheden voor haar eigen rekening en risico komt. Gelet op deze overweging valt niet in te zien waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] aan haar huurbetalingsverplichting wordt gehouden. Het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid in billijkheid wordt verworpen.

4.10.

De conclusie is dat de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen en servicekosten over de periode tot en met 8 augustus 2020 wordt afgewezen. Dit betekent dat ook de daarop betrekking hebbende betaalde contractuele boetes, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, waartegen [eiseres] in deze procedure geen afzonderlijk inhoudelijk verweer heeft gevoerd, voor rekening van [eiseres] blijven.

3.Herstel van gebreken aan het gehuurde

Algemeen

4.11.

Bij aanvang van de huur heeft [eiseres] een waarborgsom betaald. Zij vordert terugbetaling daarvan. [gedaagde] weigert dit, omdat zij herstelkosten van vermeende opleveringsgebreken aan het gehuurde en servicekosten op de waarborgsom in mindering heeft gebracht.

4.12.

Als productie 14 bij conclusie van antwoord in conventie heeft [gedaagde] een overzicht overgelegd van de door haar op de waarborgsom in mindering gebrachte herstelkosten, samen met de bijbehorende facturen. Volgens dit overzicht is met het herstel van de gebreken een bedrag gemoeid van in totaal € 23.284,22 inclusief btw.

4.13.

Op 12 augustus 2015 is een proces-verbaal van oplevering opgesteld, waarin de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is vastgelegd (productie 14 bij dagvaarding en productie 21 bij de dagvaarding in kort geding van 7 oktober 2020). De huurovereenkomst is geëindigd op 8 augustus 2020. Op grond van artikel 10.1.1 van de algemene bepalingen had [eiseres] het gehuurde op die dag moeten opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering. Verder moet het gehuurde op grond van artikel 10.1.4 ontruimd, schoon en onder afgifte van de sleutels aan de verhuurder worden opgeleverd.

De eindoplevering

4.14.

In de artikelen 10.5 en 10.7 van de algemene bepalingen wordt ervan uitgegaan dat aan het einde van de huur een gezamenlijke eindinspectie van het gehuurde plaatsvindt en dat de huurder vervolgens in de gelegenheid wordt gesteld om de nodige werkzaamheden zelf uit te voeren. In artikel 10.6 is bepaald dat indien de huurder, na daartoe deugdelijk in gebreke te zijn gesteld, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de eindinspectie en/of het opstellen van een eindinspectierapport, de verhuurder bevoegd is om de eindinspectie buiten aanwezigheid van de huurder uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. [gedaagde] beroept zich op dit artikel. Zij verwijst onder meer naar e-mails van 12 en 18 augustus 2020 (productie 33 bij de dagvaarding in kort geding van 7 oktober 2020), waarin haar advocaat de voormalig advocaat van [eiseres] te kennen geeft dat de huurovereenkomst is geëindigd en waarin tweemaal wordt voorgesteld op concrete tijdstippen een opleveringsinspectie in te plannen. [eiseres] heeft niet betwist dat zij niet op deze e-mails heeft gereageerd, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Onder deze omstandigheden stond het [gedaagde] op grond van artikel 10.6 van de algemene bepalingen vrij de eindinspectie bij het einde van de huurovereenkomst buiten aanwezigheid van [eiseres] uit te voeren.

4.15.

De kantonrechter acht het voorts redelijk dat [gedaagde] het door haar opgestelde voorinspectierapport van 17 oktober 2019 (productie 43 bij conclusie van repliek in conventie) als eindinspectierapport gebruikt. Het gehuurde is immers kort daarna, op 5 december 2019, door [eiseres] ontruimd en daarna tot het einde van de huurovereenkomst niet meer door haar gebruikt. Bij e-mail van 30 november 2020 heeft [gedaagde] dit voorinspectierapport bindend voor partijen vastgesteld.

4.16.

[eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij wegens het ontbreken van een ingebrekestelling ter zake het herstel van de gebreken niet in verzuim is komen te verkeren. Dit standpunt kan niet worden aanvaard. De verplichting om het gehuurde in goede staat op te leveren kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is die verplichting niet nagekomen dan is de huurder in verzuim, een ingebrekestelling is daartoe niet vereist (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). Voor zover [eiseres] in de aanloop naar het einde van de huurovereenkomst niet meer over sleutels beschikte, zoals zij zelf stelt, dan had het op haar weg gelegen deze van [gedaagde] terug te vragen. Dat zij dit heeft gedaan en dat [gedaagde] weigerde om sleutels af te geven, heeft zij niet onderbouwd. Bovendien heeft [gedaagde] een ondertekende sleutelverklaring van 3 juli 2020 overgelegd, waaruit blijkt dat zij sleutels van het gehuurde aan [eiseres] heeft afgegeven en daartoe dus wel degelijk bereid was.

4.17.

In artikel 10.7 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder gehouden is de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden uit te voeren. Indien de huurder, ook na ingebrekestelling nalatig blijft in de nakoming daarvan, is de verhuurder gerechtigd om deze werkzaamheden zelf uit te (laten) voeren en de daaraan verbonden kosten op de huurder te verhalen. [gedaagde] heeft niet aangevoerd dat zij [eiseres] conform dit artikellid ná de vaststelling van het eindinspectierapport op 30 november 2020 in gebreke heeft gesteld ter zake de in het rapport opgenomen herstelverplichtingen. Dit kan van belang zijn voor de hoogte van de schadevergoeding waarop [gedaagde] aanspraak kan maken, in die zin dat slechts die kosten voor vergoeding in aanmerking komen die [eiseres] had moeten maken indien zij zelf voldoende in de gelegenheid was gesteld om de werkzaamheden uit te voeren. Nu [eiseres] echter niet heeft gesteld, laat staan onderbouwd, dat haar kosten lager zouden zijn geweest dan de door [gedaagde] gevorderde kosten, ziet de kantonrechter geen aanleiding om op de eventueel toewijsbare schadeposten een correctie toe te passen.

4.18.

De kantonrechter zal hierna de verschillende door [gedaagde] opgevoerde schadeposten bespreken.

Facturen [onderneming 2] en [onderneming 3]

4.19.

De eerste twee schadeposten betreffen een factuur van schoonmaakbedrijf [onderneming 2] ad € 1.448,37 inclusief btw en een factuur van afvalverwerker [onderneming 3] ad € 497,82 inclusief btw. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] in vrijwel alle ruimtes inventaris achtergelaten. De factuur van [onderneming 2] ziet op het leeghalen en schoonmaken van het gehuurde en de factuur van [onderneming 3] op het afvoeren van de achtergebleven inventaris. De werkzaamheden hebben blijkens de facturen plaatsgevonden in de periode van 27 tot en met 30 oktober 2020.

4.20.

[eiseres] heeft aangevoerd dat bepaalde inventaris bij het gehuurde hoorde en daarom is achtergelaten. Dit standpunt kan niet worden gevolgd. [gedaagde] heeft terecht verwezen naar pagina 2 van het proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur en artikel 8.2 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat eventueel aanwezige huurdersvoorzieningen om niet worden overgedragen aan de nieuwe huurder ( [eiseres] . [eiseres] heeft niet betwist dat eventueel aanwezige inventaris daaronder valt. Dit betekent dat [eiseres] , conform artikel 10.1.4 van de algemene bepalingen, bij het einde van de huurovereenkomst in beginsel alle inventaris had moeten verwijderen. De niet verwijderde zaken kunnen door [gedaagde] op kosten van [eiseres] verwijderd worden.

4.21.

Het voorgaande is slechts anders in het geval partijen een andersluidende afspraak hebben gemaakt. [eiseres] stelt dat de inventaris begin december 2019 in overleg met [gedaagde] is achtergelaten. In het bijzijn van de heer [D] van [gedaagde] zou een deel van de inventaris, te weten stoelen en tafels in de vergaderruimte en een aantal kasten, niet zijn bestickerd en derhalve bewust en met medeweten van [gedaagde] zijn achtergelaten. Dit wordt bevestigd in een door [eiseres] als productie 45a bij conclusie van repliek in conventie overgelegde schriftelijke verklaring van de heer [E] . [gedaagde] heeft erkend dat is afgesproken dat de vergaderopstelling (tafels, stoelen en bijbehorende audiovisuele apparatuur) mocht blijven staan. Uit de foto’s van het gehuurde gemaakt op 3 juli 2020 (productie 23 bij dagvaarding) en de foto’s op de website van [huizensite] van 7 februari 2022 (productie 45 bij conclusie van repliek in conventie) blijkt dat de vergaderopstelling en een bijbehorende lage kast inderdaad is blijven staan. Volgens [gedaagde] zijn er echter meer spullen achtergebleven, zoals defecte kasten, losse tafels, boeken, whiteboard, kapstokken en gordijnen. Voorts is er volgens [gedaagde] rommel achtergelaten op de meubels en vloeren en was het gehuurde niet schoongemaakt. De facturen van [onderneming 2] en [onderneming 3] zouden op deze spullen en schoonmaakwerkzaamheden zien. [eiseres] heeft bij conclusie van dupliek in reconventie aangevoerd dat niet is overeengekomen dat slechts de vergaderopstelling mocht achterblijven. Dit strookt echter niet met haar conclusie van repliek en de verklaring van de heer [E] , waarin slechts gesproken wordt over stoelen, tafels en kasten. De kantonrechter gaat aan deze stelling dan ook voorbij. Op de foto’s van 3 juli 2020 valt te zien dat er inderdaad meer spullen zijn achtergebleven dan slechts de vergaderopstelling. Op de foto’s van 7 februari 2022 valt vervolgens ook te zien dat een en ander verwijderd is. De kosten daarvan komen voor rekening van [eiseres] , zodat de facturen van [onderneming 2] en [onderneming 3] terecht in mindering zijn gebracht op de waarborgsom.
Factuur [onderneming 4]

4.22.

De derde schadepost betreft een factuur van 14 juli 2021 van schilderbedrijf [onderneming 4] ad € 9.987,03 inclusief btw. Hiervan heeft [gedaagde] een bedrag van € 447,70 inclusief btw afgetrokken in verband met de vochtplek in de kelder, zodat een bedrag van € 9.539,33 resteert. Volgens [gedaagde] ziet de factuur op het noodzakelijk dichten van gaten in muren, repareren van beschadigingen en de schilderwerkzaamheden die in het voorinspectierapport zijn vermeld.

4.23.

[eiseres] stelt dat er helemaal geen schilderwerkzaamheden zijn uitgevoerd, hetgeen zou volgen uit de foto’s op [huizensite] van 7 februari 2022. [gedaagde] heeft hierop gereageerd met de stelling dat de foto’s op [huizensite] niet dateren van 7 februari 2022, maar dat deze eerder – voorafgaand aan de schilderwerkzaamheden – zijn gemaakt. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] als productie 19 bij conclusie van dupliek in conventie foto’s overgelegd die tijdens de schilderwerkzaamheden zijn gemaakt. De kantonrechter gaat er, gelet op deze foto’s en de datum van de factuur van [onderneming 4] , vanuit dat er na het einde van de huurovereenkomst inderdaad schilderwerkzaamheden in het gehuurde zijn verricht.

4.24.

Uit het voorinspectierapport van 17 oktober 2019 en de daarbij behorende foto’s volgt dat [eiseres] meerdere wanden van het gehuurde in een afwijkende kleur (dan wit) heeft geschilderd. In zoverre heeft zij het gehuurde niet opgeleverd in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering van 12 augustus 2015 is beschreven. Daaruit volgt immers dat alle wanden wit waren geverfd. De kosten voor het witten van deze muren stelt de kantonrechter ex aequo et bono vast op € 3.000,00 inclusief btw. Deze kosten komen voor rekening van [eiseres] .

4.25.

Ter zake de overige kosten van het schilderwerk overweegt de kantonrechter dat schade aan en eventuele achteruitgang van het schilderwerk na aanvang van de huur, ook al moet dit worden beschouwd als normale slijtage en veroudering, voor rekening van de huurder komt. Dit volgt uit artikel 13.6 sub h van de algemene bepalingen, waarin is bepaald dat het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder komt. Uit het eindinspectierapport kan de kantonrechter echter niet voldoende duidelijk afleiden dat het binnenschilderwerk door [eiseres] niet deugdelijk is bijgehouden. De enkele opmerking ‘wit schilderen’ en ‘wit schilderen schade’ is daarvoor onvoldoende en lijkt eerder betrekking te hebben op de muren die in een afwijkende kleur zijn geschilderd, waardoor reeds een vergoeding wordt toegekend. Het ligt weliswaar in de rede dat [gedaagde] schilderwerk laat uitvoeren wanneer de huur na circa vijf jaar gebruik eindigt en zij het pand opnieuw wil gaan verhuren, maar kosten hiervan kunnen niet zonder meer voor rekening van [eiseres] worden gebracht. Dit is slechts anders als zij het schilderwerk niet heeft onderhouden of daaraan schade heeft toegebracht, maar dit is niet voldoende onderbouwd en gebleken. De overige kosten van [onderneming 4] komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

Factuur [onderneming 5] : inloopmat

4.26.

De volgende post betreft een factuur van vloerenlegbedrijf [onderneming 5] van 29 oktober 2020 ad € 677,60 inclusief btw. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] een inloopmat uit het gehuurde verwijderd. [gedaagde] heeft [onderneming 5] opdracht gegeven een nieuwe mat terug te plaatsen. [eiseres] voert aan dat zij de inloopmat in 2016 zelf heeft geplaatst, zodat het haar vrijstond de mat bij het einde van de huur weer te verwijderen.

4.27.

Partijen twisten feitelijk over de vraag of de inloopmat bij aanvang van de huur al in het gehuurde aanwezig was. Uit het proces-verbaal van oplevering van 12 augustus 2015 kan de kantonrechter dit niet afleiden. Dit maakt een vergelijking met de situatie bij het einde van de huurovereenkomst onmogelijk. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat [eiseres] het gehuurde bij aanvang van de huur zonder inloopmat in gebruik heeft genomen. De factuur van [onderneming 5] komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

Facturen [onderneming 5] : parketvloeren

4.28.

Vervolgens heeft [gedaagde] twee facturen van [onderneming 5] van 8 oktober 2020 en 13 juli 2021 ad totaal € 7.764,58 inclusief btw ingebracht. Dit betreft het herstellen van de volgens [gedaagde] door [eiseres] beschadigde parketvloeren en het afwerken van die vloeren met olie. [gedaagde] maakt aanspraak op 50% van deze kosten. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat het normale gebruikssporen betreffen die [gedaagde] moet aanvaarden en moet verdisconteren in de huurprijs.

4.29.

Uit de facturen volgt dat de werkzaamheden van [onderneming 5] bestonden uit het schuren, polijsten en afwerken met olie van 186 m2 parketvloer. Deze werkzaamheden vallen in beginsel onder het onderhoud dat voor rekening van [gedaagde] komt. De kosten daarvan kunnen in beginsel dan ook niet worden verhaald op [eiseres] . Dit is slechts anders in het geval er sprake is van abnormale beschadigingen, welke niet kwalificeren als normale slijtage of veroudering. Dat hiervan sprake is, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Uit de facturen van [onderneming 5] volgt dat niet, nu daarin niet over herstel van beschadigingen wordt gesproken. De enkele stelling dat er sprake is van door water beschadigde parketvloeren is onvoldoende. Ook de verwijzing naar het voorinspectierapport en de begroting van het bedrijf [onderneming 1] kan [gedaagde] niet baten, omdat daarin slechts in algemene zin gesproken wordt over beschadigde vloeren en uit de foto’s niet kan worden opgemaakt om welke beschadigingen het gaat. Deze facturen van [onderneming 5] komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Het bewijsaanbod van [gedaagde] wordt gepasseerd, nu aan het leveren van bewijs pas wordt toegekomen indien zij aan haar stelplicht heeft voldaan door haar stellingen voldoende te onderbouwen, hetgeen zij niet heeft gedaan.

Factuur [onderneming 6] : verlichting

4.30.

De volgende post betreft een factuur van 28 december 2020 van het bedrijf [onderneming 6] ad € 2.057,00 inclusief btw. Volgens [gedaagde] heeft [onderneming 6] defecte of door [eiseres] verwijderde verlichting hersteld c.q. teruggeplaatst. De kantonrechter kan dit echter niet rijmen met het voorinspectierapport, waarin bij alle ruimtes is bepaald dat de verlichting ‘werkend’ is. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat hiermee bedoeld wordt dat de verlichting werkend gemaakt moest worden, maar deze uitleg vindt de kantonrechter niet aannemelijk in het licht van hetgeen in het voorinspectierapport is opgenomen. Dit zou immers ook betekenen dat de verlichting in vrijwel elke ruimte niet werkend was, terwijl op de foto’s van 3 juli 2020 (productie 23 bij dagvaarding) is te zien dat de verlichting in meerdere ruimtes brandt. [onderneming 6] was op dat moment nog niet ingeschakeld. Aannemelijker is dat [gedaagde] de bestaande, werkende verlichting heeft laten vervangen. Dit strookt ook met de omschrijving van de werkzaamheden zoals opgenomen in de factuur van [onderneming 6] . Daarin staat immers dat het uitgevoerde werk bestaat uit het verwijderen van oude verlichting, het aanbrengen van door [gedaagde] geleverde verlichting en het met een houten plaat afdekken van tl-armaturen in het souterrain en het op die plek aanbrengen van 9 led-panelen. De conclusie is dat deze post niet voor rekening van [eiseres] komt.

Factuur [onderneming 6] : cilinders

4.31.

De volgende post betreft een factuur van 18 oktober 2020 van [onderneming 6] ad € 278,94 inclusief btw. Dit betreft het vervangen van de sloten van de buitendeuren van het gehuurde. [gedaagde] was hiertoe naar eigen zeggen genoodzaakt, omdat [eiseres] de sleutels van het gehuurde niet had ingeleverd. [eiseres] heeft ter zake deze post geen verweer gevoerd, zodat deze voor haar rekening komt.

Factuur [onderneming 7]

4.32.

Vervolgens heeft [gedaagde] een factuur van 9 december 2021 van het bedrijf [onderneming 7] ad

€ 9.084,86 inclusief btw ingebracht. [gedaagde] maakt aanspraak op de betaling van een gedeelte ter grootte van € 1.206,98 inclusief btw van deze factuur. Dit betreft het sausen van de wanden in de toiletten op de begane grond en de pantry. [eiseres] betwist de verschuldigdheid hiervan. De kantonrechter is van oordeel dat deze kosten niet voor rekening van [eiseres] komen en verwijst daartoe kortheidshalve naar hetgeen hiervoor ter zake de schilderwerkzaamheden door het bedrijf [onderneming 4] is overwogen.

Factuur [onderneming 8]

4.33.

De volgende post is een factuur van 23 november 2021 van [onderneming 8] Beveiligingstechniek ad € 1.240,25 inclusief btw. Dit betreft 50% van de kosten van de vervanging van de alarminstallatie van het gehuurde. Omdat [eiseres] niet wilde meewerken aan een inspectie of oplevering en geen informatie verstrekte over de (installatie)codes van de beveiligingsinstallatie, diende de installatie opnieuw geïnstalleerd te worden, aldus [gedaagde] . [gedaagde] heeft echter niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij [eiseres] heeft gevraagd om de codes van de beveiligingsinstallatie. Ook heeft zij niet onderbouwd dat het inschakelen van [onderneming 8] noodzakelijk is geworden door de vermeende weigerachtige houding van [eiseres] het gehuurde op te leveren, meer specifiek de codes aan [gedaagde] te verstrekken. Deze post komt daarom niet voor rekening van [eiseres] .

Eigen kosten [gedaagde]

4.34.

Als laatste post voert [gedaagde] een bedrag van € 2.468,40 inclusief btw op. Uit de opsomming van de schadeposten in productie 14 bij conclusie van antwoord in conventie begrijpt de kantonrechter dat deze post ziet op 24 eigen arbeidsuren van [gedaagde] ter zake de opname van het gehuurde en de coördinatie ter zake het herstel van de gebreken. Wat betreft de arbeid die gemoeid is met de opname van het gehuurde is de kantonrechter van oordeel dat dit voor [gedaagde] geen schade is, omdat het gehuurde hoe dan ook (mede) door [gedaagde] opgenomen had moeten worden, ook in het geval [eiseres] wel had meegewerkt aan een eindinspectie. Wat betreft de coördinatiekosten heeft [gedaagde] niet gespecificeerd met betrekking tot welke van de door haar opgevoerde kosten zij (extra) arbeidsuren heeft gemaakt en waar die arbeidsuren precies aan zijn besteed, zodat ook die kosten bij gebreke van een voldoende onderbouwing niet voor rekening van [eiseres] komen.

Conclusie gebreken

4.35.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat een totaalbedrag van € 5.225,13 inclusief btw (€ 1.448,37 + € 497,82 + € 3.000,00 + € 278,94) aan herstelkosten voor rekening van [eiseres] komt. Dit wordt verrekend met de waarborgsom van € 39.375,00, zodat daarvan een bedrag van € 34.149,87 resteert.

4.Servicekosten

4.36.

[eiseres] vordert voorts veroordeling van [gedaagde] om aan haar de servicekosten terug te betalen, althans [gedaagde] te veroordelen met terugwerkende kracht een korting op de servicekosten toe te passen. Zij legt daaraan ten grondslag dat partijen nooit de verschuldigdheid van servicekosten zijn overeengekomen, respectievelijk dat het onderhoud van de tuin van het gehuurde niet naar behoren is uitgevoerd. [gedaagde] stelt zich kort gezegd op het standpunt dat er sprake is van rechtswerking, dat er wel servicekosten zijn overeengekomen en dat het tuinonderhoud wel naar behoren is uitgevoerd.

4.37.

Van rechtswerking is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Het enkele feit dat [eiseres] in de twee aan deze procedure voorafgaande kort gedingen niet het standpunt heeft ingenomen dat er geen servicekosten zijn overeengekomen, zoals [gedaagde] aanvoert, is onvoldoende om bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen te wekken dat [eiseres] haar eventuele aanspraak op terugbetaling van de servicekosten niet meer geldend zou maken. Het feit dat [eiseres] in het verleden servicekosten (voorschotten) heeft betaald, is evenmin een bijzondere omstandigheid die een dergelijke conclusie rechtvaardigt. Bovendien maakt [gedaagde] aanspraak op een groter bedrag aan servicekosten dan de som van de voorschotten die [eiseres] aan haar heeft betaald.

4.38.

Vervolgens is de vraag aan de orde of [gedaagde] de servicekosten moet terugbetalen. Als productie 13 bij conclusie van antwoord in conventie heeft [gedaagde] een overzicht gegeven van de door haar vanaf oktober 2019 geleverde diensten met een totaalbedrag van

€ 22.306,46 exclusief btw. Het gaat om inspectie en herstel van de elektra-installatie, inspectie en herstel van de noodverlichting, onderhoud van de tuin, gevelreiniging, gevelimpregnatie, dakinspectie / schoonmaak van de goten en lekkageonderzoek. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] deze kosten deels bij [eiseres] in rekening heeft gebracht middels maandelijkse voorschotbedragen en het resterende bedrag in mindering heeft gebracht op de waarborgsom.

4.39.

In artikel 13.3 van de algemene bepalingen is bepaald welke inspectie-, onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden voor rekening van de verhuurder zijn. Daarvan uitgaande komen de kosten van de door [gedaagde] genoemde werkzaamheden in productie 13, te weten de gevelreiniging (sub a), de gevelimpregnatie (sub a), de dakinspectie (sub a) en het lekkageonderzoek (sub a) niet voor rekening van [eiseres] . In artikel 13.4 is bepaald welke werkzaamheden voor rekening van de huurder komen. Hieronder vallen de werkzaamheden ten aanzien van de elektra-installatie (sub e), de noodverlichting (sub d), onderhoud van de tuin (sub f) en schoonmaak van de goten (sub k). De kosten daarvan zijn derhalve voor rekening van [eiseres] .

4.40.

Het staat partijen vrij af te spreken dat de hiervoor bedoelde voor rekening van de huurder komende werkzaamheden door of vanwege [gedaagde] worden uitgevoerd, en dat [gedaagde] deze kosten via maandelijkse voorschotten (servicekosten) doorbelast aan [eiseres] . Deze werkwijze strookt met hetgeen is bepaald in artikel 13.1, 13.2 en 16.3 van de algemene bepalingen. De vraag is of partijen dit inderdaad hebben afgesproken. In de (kerngegevens van) de huurovereenkomst is bepaald dat servicekosten niet van toepassing zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn [eiseres] en [gedaagde] daar echter van afgeweken. Bij e-mail van 13 augustus 2019 heeft [gedaagde] bij [eiseres] aangegeven de serviceonderdelen in de bij die e-mail gevoegde begroting uit te kunnen voeren. Bij e-mail van 28 augustus 2019 heeft [eiseres] hierop gereageerd en aangegeven dat de volgende onderdelen van deze begroting akkoord zijn, voor zover in deze procedure relevant: ‘onderhoud brandmeldinstallatie’, ‘schoonmaken dakgoten’ en ‘tuinonderhoud’. Hiermee hebben partijen overeenstemming bereikt over de verzorging van deze diensten door [gedaagde] . Verder heeft [eiseres] bij het onderdeel ‘electra installatie controle / keuring’ de opmerking geplaatst: ‘onderdeel van afrekening t.z.t.’. Naar het oordeel van de kantonrechter moet dit ook als een instemming worden beschouwd, zodat ook deze diensten zijn overeengekomen. Ten slotte heeft [eiseres] bij het onderdeel ‘noodverlichting’ de opmerking geplaatst ‘is volgens mij onderdeel van het onderhoud brandmeldinstallatie anders bij oplevering’. Nu [eiseres] akkoord heeft gegeven op het onderhoud van de brandmeldinstallatie, heeft zij met deze woorden ter zake de noodverlichting ook akkoord gegeven.

4.41.

Anders dan [eiseres] stelt, is zij ter zake de overeengekomen bijkomende diensten verplicht de daadwerkelijk door [gedaagde] gemaakte kosten te vergoeden, en niet slechts de door [gedaagde] in rekening gebrachte voorschotten. Niet ongebruikelijk is dat de verhuurder ter zake de servicekosten periodiek een voorschot in rekening brengt, waarna een afrekening volgt op basis van de werkelijke kosten. Een en ander strookt met het bepaalde in artikel 16.3 tot en met 16.6 van de algemene bepalingen. Verder geldt dat [eiseres] tot het einde van de huurovereenkomst servicekosten verschuldigd is, en niet slechts tot het moment waarop zij het gehuurde heeft verlaten.

4.42.

De kantonrechter zal de uit het overzicht van [gedaagde] voor rekening van [eiseres] komende kosten hierna achtereenvolgens bespreken.

4.43.

De kosten ter zake de inspectie en het herstel van de elektra-installatie bedragen

€ 9.621,96 exclusief btw. De hoogte van deze kosten is door [eiseres] niet gemotiveerd betwist en komen dan ook voor haar rekening.

4.44.

Ten aanzien van de kosten van het groenonderhoud ad in totaal € 3.885,50 exclusief btw heeft [eiseres] gevorderd dat een korting toegepast wordt, omdat het groenonderhoud in de periode december 2019 tot en met augustus 2020 niet, althans niet naar behoren, is uitgevoerd. De kantonrechter wijst dit af. [gedaagde] heeft als productie 6 en 7 bij conclusie van antwoord in conventie en als productie 18 bij conclusie van dupliek in conventie facturen en werkbonnen van haar hovenier, [onderneming 9] , over deze periode overgelegd. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat er onderhoud heeft plaatsgevonden. Dat het onderhoud niet deugdelijk zou zijn uitgevoerd, is de kantonrechter niet gebleken. De door [eiseres] als productie 15 bij dagvaarding overgelegde foto’s van 3 juli 2020, waarop onkruidgroei tussen het grind te zien valt, is daarvoor onvoldoende. Daaruit valt niet af te leiden dat [onderneming 9] in het geheel geen werkzaamheden heeft verricht, maar hoogstens dat het onkruid op dat moment niet tussen het grind is verwijderd. Wel is de kantonrechter van oordeel dat op de laatste factuur van [onderneming 9] ad € 978,50 exclusief btw een correctie moet worden toegepast. Deze factuur ziet op het derde kwartaal van 2020, terwijl de huurovereenkomst afliep op 8 augustus 2020. De kantonrechter zal deze factuur daarom verminderen met 2/3e, zodat een bedrag van € 326,17 resteert. De voor rekening van [eiseres] komende kosten in verband met het tuinonderhoud komen daarmee uit op € 3.233,17 exclusief btw.

4.45.

Ter zake de kosten van de dakinspectie en de schoonmaak van de goten is een bedrag van € 1.500,00 exclusief btw opgenomen. [eiseres] heeft de hoogte hiervan niet gemotiveerd betwist. Nu de kosten niet zijn uitgesplitst, zal de kantonrechter de helft daarvan toerekenen aan de schoonmaak van de goten, zodat een bedrag van € 750,00 exclusief btw voor rekening van [eiseres] komt.

4.46.

Het voorgaande betekent dat een bedrag van € 13.605,13 exclusief btw voor rekening van [eiseres] komt (€ 9.621,96 + € 3.233,17 + € 750,00). Inclusief btw is dit een bedrag van € 16.462,21.

4.47.

[eiseres] heeft nog aangevoerd dat [gedaagde] over de herstel- en servicekosten ten onrechte btw rekent. De btw is voor [gedaagde] geen schade, omdat zij de btw met de Belastingdienst kan verrekenen, aldus [eiseres] . [gedaagde] betwist dat zij de btw kan verrekenen. De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen zijn in artikel 4.2 van de huurovereenkomst overeengekomen dat over de huurprijs geen btw in rekening wordt gebracht. Dit betekent dat [gedaagde] btw over in verband met het gehuurde gemaakte kosten, zoals investeringen en exploitatielasten, niet fiscaal kan aftrekken. De btw over de herstel- en servicekosten is dus wel degelijk een kostenpost voor [gedaagde] en kan daarom bij [eiseres] in rekening worden gebracht. Partijen hebben in artikel 4.2 van de huurovereenkomst weliswaar een afzonderlijke vergoeding van 5% afgesproken ter compensatie van het nadeel dat [gedaagde] lijdt omdat de btw over investeringen en exploitatielasten voor [gedaagde] niet aftrekbaar zijn, maar deze compensatie ziet naar het oordeel van de kantonrechter niet op de kosten die voor rekening van de huurder komen, zoals de onderhavige herstel- en servicekosten.

4.48.

Uit productie 13 bij conclusie van antwoord volgt dat [eiseres] met ingang van september 2019 middels maandelijkse voorschotten een totaalbedrag van € 8.485,35 aan servicekosten heeft betaald. [eiseres] is een bedrag van € 16.462,21 aan servicekosten verschuldigd. Dit betekent dat een te betalen bedrag van € 7.976,86 resteert. De kantonrechter zal dit bedrag in mindering brengen op het restant van de waarborgsom, zodat daarvan een bedrag van € 26.173,01 resteert (€ 34.149,87 - € 7.976,86). De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen dit bedrag aan [eiseres] terug te betalen.

4.49.

De gevorderde wettelijke rente is niet betwist en wordt toegewezen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

5.Vergoeding ex artikel 10.8 algemene bepalingen

4.50.

[eiseres] vordert voorts terugbetaling van een bedrag ad € 42.030,94. Dit bedrag ziet op de door haar aan [gedaagde] op grond van het vonnis in kort geding van 12 november 2020 aan [gedaagde] betaalde vergoeding over de periode van 9 augustus 2020 tot en met 5 november 2020. De grondslag van deze vergoeding is artikel 10.8 van de algemene bepalingen. Hierin is bepaald dat de huurder over de tijd die met het herstel van het gehuurde gemoeid is, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, aan de verhuurder een bedrag verschuldigd is, berekend naar de laatst geldende huurprijs en servicekosten.

4.51.

Hiervoor is vast komen te staan dat er zich bij het einde van de huurovereenkomst een beperkt aantal voor rekening van [eiseres] komende opleveringgebreken hebben voorgedaan, namelijk het verwijderen van een beperkte hoeveelheid inventaris, het schoonmaken van het gehuurde, het schilderen van een aantal wanden en het vervangen van sloten. Anders dan [eiseres] stelt, was [gedaagde] uit hoofde van de op haar rustende schadebeperkingsplicht niet gehouden om reeds voor het einde van de huurovereenkomst te beginnen met het herstel van de gebreken. Op dat moment stond immers nog niet vast dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst met gebreken zou worden opgeleverd. Naar het oordeel van de kantonrechter volstaat echter een periode van twee weken waarin voornoemde gebreken na het einde van de huurovereenkomst door [gedaagde] hadden kunnen worden hersteld. Deze termijn gaat lopen direct na het einde van de huurovereenkomst, omdat het voor [gedaagde] , gelet op de door haar overlegde correspondentie, toen reeds duidelijk moest zijn dat [eiseres] niet zelf tot herstel van de gebreken zou overgaan. [gedaagde] maakt conform artikel 10.8 van de algemene bepalingen aanspraak op de laatst verschuldigde huurprijs en servicekosten over deze periode. De kantonrechter stelt de vergoeding vast op

€ 6.606,45 ((€ 14.628,56 / 31) x 14)). Dit betekent dat [gedaagde] een bedrag van € 35.424,49 aan [eiseres] terug moet betalen (€ 42.030,94 - € 6.606,45). De kantonrechter zal [gedaagde] daartoe veroordelen.

4.52.

[eiseres] heeft nog gesteld dat de vergoeding ex artikel 10.8 van de algemene bepalingen alleen verschuldigd is indien duidelijk is dat [gedaagde] een nieuwe huurder voor het pand had en er dus daadwerkelijk sprake is geweest van huurderving. De kantonrechter gaat hieraan voorbij. Artikel 10.8 bevat deze door [eiseres] aangevoerde beperking niet. Het gaat om een gefixeerde schadevergoeding.

4.53.

De gevorderde wettelijke rente is niet betwist en wordt toegewezen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

6.Huurprijsvermindering

4.54.

Ten slotte vordert [eiseres] met terugwerkende kracht een huurkorting. In de kelder van het gehuurde bevond zich een vochtplek, als gevolg waarvan er schimmel ontstond. Zij kon de kelder daardoor niet gebruiken als ontspanningsruimte voor kinderen, aldus [eiseres] . [gedaagde] betwist dat [eiseres] geen gebruik kon maken van de kelder en dat er sprake was van een gebrek. Ook betwist zij dat het [eiseres] ooit heeft geklaagd over deze vochtplek.

4.55.

In het eerste lid van artikel 7:207 BW is bepaald dat de huurder in geval van mindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Nog afgezien van de vraag of er sprake was van een gebrek aan het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde huurprijsvermindering reeds niet voor toewijzing in aanmerking komt omdat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij het vermeende gebrek behoorlijk aan [gedaagde] heeft gemeld, dan wel dat [gedaagde] daarvan zelf voldoende op de hoogte was om maatregelen te nemen. Het in dit kader gedane bewijsaanbod van [eiseres] , passeert de kantonrechter als onvoldoende specifiek. [eiseres] heeft verwezen naar een aantal e-mails. De eerste e-mail dateert van 17 mei 2016. Daarin attendeert een medewerker van [eiseres] de toenmalige eigenaar van het gehuurde op een lekkage in de kelder. Onvoldoende duidelijk is echter of, en zo ja, in hoeverre deze lekkage verband houdt met de vochtplek die [eiseres] in deze procedure aan haar vordering tot huurprijsvermindering ten grondslag legt. Het ligt op de weg van [eiseres] om dit verband voldoende te onderbouwen. Zij heeft dit echter nagelaten. De tweede e-mail dateert van 23 januari 2018. Dit betreft een interne e-mail binnen de organisatie van [eiseres] zelf, waarin in algemene zin wordt gesproken over lekkages. Hieruit kan niet worden afgeleid dat, en zo ja, wanneer en op welke wijze (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] van het vermeende gebrek in kennis is gesteld. De e-mail van 21 juni 2018, waarin (de beheerder van) de rechtsvoorganger van [gedaagde] schrijft de intentie te hebben om de defecten in het gehuurde te herstellen, bewijst ook niet dat de verhuurder van dit specifieke vermeende gebrek op de hoogte was. De laatste e-mail dateert van 10 juli 2018. Daarin schrijft de voormalig advocaat van [eiseres] aan de advocaat van [gedaagde] dat in de kelder een vochtplek aanwezig is, waardoor de kelder niet meer als opvang voor kinderen kan worden gebruikt. Hiermee is [gedaagde] weliswaar voor het eerst kenbaar op de hoogte gesteld van het vermeende gebrek, maar een huurprijsvermindering ligt niet in de rede. Van [gedaagde] mocht op dat moment redelijkerwijs niet meer verwacht worden dat zij tot herstel overging. De huurovereenkomst liep immers minder dan een maand daarna af, terwijl [eiseres] het gehuurde reeds ontruimd had. Herstel van de vochtplek was dan ook niet (meer) nodig om [eiseres] het door haar gewenste huurgenot te verschaffen. Overigens heeft [eiseres] ter zitting erkend dat zij [gedaagde] , nadat [gedaagde] eigenaar van het pand was geworden, verder niet van de problemen in de kelder op de hoogte heeft gesteld.

4.56.

De conclusie is dat de vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen.

7.Slotsom

4.57.

De conclusie is dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen om een gedeelte ter grootte van € 26.173,01 van de door [eiseres] betaalde waarborgsom aan haar terug te betalen, alsook een gedeelte ter grootte van € 35.424,49 van de door [eiseres] betaalde vergoeding ex artikel 10.8 van de algemene bepalingen. Aan het subsidiair gevorderde komt de kantonrechter niet toe.

4.58.

Nu partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten geheel compenseren op de hierna te vermelden wijze.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen:

€ 26.173,01 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 9 augustus 2020 tot de voldoening;
€ 35.424,49 in verband met de vergoeding ex artikel 10.8 van de algemene bepalingen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum waarop [eiseres] dit bedrag aan [gedaagde] heeft betaald;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.

Huurbeëindigingsovereenkomst en opleveringsgebreken bij kantoorruimte

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

1.Inleiding

2.Huurpenningen en overige kosten over de periode tot en met 8 augustus 2020

3.Herstel van gebreken aan het gehuurde

4.Servicekosten

5.Vergoeding ex artikel 10.8 algemene bepalingen

6.Huurprijsvermindering

7.Slotsom

5.De beslissing