Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4996
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. van Opbergen).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 651.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix en nadien een aangepaste versie van de taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 augustus 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1996 gebouwde vrijstaande woning met een garage, dakkapel en een aanbouw. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 155 m² en ligt op een kavel van 521 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 600.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix opgesteld, welke door verweerder is vervangen door een aangepaste versie, gedateerd op 23 augustus 2022. De rechtbank merkt in dit verband op dat de aanpassing slechts ziet op de conclusie dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen een getaxeerde waarde voor de woning van eiser vertegenwoordigen van € 660.000 (€ 2.075 p/m²) in plaats van € 676.000 (€ 2.125 p/m²), maar dat de onderbouwing voor het overige ongewijzigd is gebleven.
6. In de taxatiematrix wordt de woning van eiser vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] .
Beoordeling van de zaak
7. Eiser voert aan dat verweerder bij het corrigeren van de verkoopcijfers voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum uit is gegaan van onjuiste indexeringspercentages. Deze referentiewoningen zijn namelijk vrijstaande woningen, terwijl de indexeringspercentages zien op hoek- en rijwoningen. Verder voert eiser aan dat niet inzichtelijk is gemaakt of in voldoende mate rekening is gehouden met de waardeontwikkeling, omdat verweerder niet de verkoopdata van de referentiewoningen heeft weergegeven.
8. De rechtbank constateert dat eiser ook deze standpunten pas op de zitting heeft ingenomen. De rechtbank is van oordeel dat het aanvoeren van deze beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende met een (professionele) gemachtigde mag ook worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet al eerder, schriftelijk, kenbaar had kunnen maken, want de rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix namelijk op 28 juni 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Overigens merkt de rechtbank nog op dat verweerder heeft toegelicht dat de opmerking bij de taxatiematrix dat de indexeringspercentages gelden voor hoek- en rijwoningen foutief is weergegeven en dat de percentages wel gelden voor vrijstaande woningen. Ook constateert de rechtbank dat verweerder heeft toegelicht dat bij de referentiewoningen voor de waardeontwikkeling is uitgegaan van de transportdata in plaats van de data van de koopovereenkomsten, omdat de data van de koopovereenkomsten niet bekend zijn bij de gemeente. Van een niet inzichtelijke en oncontroleerbare indexering van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum is daarmee geen sprake, nu verweerder de transactiedata van de referentiewoningen en de indexeringspercentages heeft gegeven. De toelichting van verweerder vormt voor de rechtbank wel aanleiding om de verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [adres 6] en de [adres 8] buiten beschouwing te laten bij haar oordeel of aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is. Van deze referentiewoningen zijn niet alleen de verkoopdata onbekend, maar ook de transactiedata zijn na de waardepeildatum van 1 januari 2020 gelegen. Daarom kan, uitgaande van een stijgende prijzen op de woningmarkt, niet worden gesteld dat de vanaf de transactiedatum geïndexeerde verkoopcijfers of de ongecorrigeerde verkoopcijfers, niet een te hoge waarde in het economisch verkeer weergeven.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de zes resterende referentiewoningen, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Met de verkoopcijfers van de zes resterende referentiewoningen, maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Het betreffen
referentiewoningen van hetzelfde type (vrijstaande woningen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder bovendien aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep verder aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
10. Eiser voert verder aan dat de referentiewoningen aan de [adres 4] , [adres 6] , [adres 7] en aan de [adres 9] niet bruikbaar zijn als onderbouwingen van de waarde omdat de verkoopcijfers te ver van de waardepeildatum zijn gelegen.
11. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft ingenomen. De rechtbank is van oordeel dat het aanvoeren van deze beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende met een (professionele) gemachtigde mag ook worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet al eerder, schriftelijk, kenbaar had kunnen maken, want de rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix namelijk op 28 juni 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Overigens merkt de rechtbank nog op dat verweerder heeft aangegeven dat er weinig verkoopcijfers beschikbaar waren van goed vergelijkbare woningen die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht en dat bovendien het weglaten van deze cijfers, met zich brengt dat de resterende cijfers een hogere getaxeerde waarde van de woning laten zien. De rechtbank volgt gelet op de taxatiematrix en de daar genoemde gerealiseerde verkoopprijzen p/m² de toelichting van verweerder dat het hanteren van de verkoopcijfers die eiser als onbruikbaar beschouwd, niet in het nadeel uitpakt van eiser. De beroepsgrond zou reeds daarom niet kunnen slagen.
12. Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen. Hierdoor is de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd, waardoor er een ongelijkwaardige procespositie dreigt te ontstaan.
13. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank ziet met eiser dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen waardes aan de objectonderdelen heeft toegekend. In beroep heeft verweerder in de taxatiematrix wel waardes toegekend aan de verschillende objectonderdelen (de bijgebouwen, de grond en het hoofdgebouw). Op verweerder rust echter geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. De beroepsgrond slaagt niet.
14. De stelling van eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, volgt de rechtbank niet gelet op de bijlage bij de taxatiematrix waarin verweerder toelicht hoe wordt gecorrigeerd voor de KOUDV+L-factoren. In de bijlage licht verweerder toe dat voor de KOUDV+L-factoren, de factor 3 gemiddeld is en dat voor een verschil in de factoren voor elke afwijkende punt de gebruiksoppervlakte van de woning wordt gecorrigeerd met € 100 per vierkante meter. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij corrigeert voor onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaag niet.
15. Eiser voert verder aan dat de referentiewoning aan de [adres 10] , die verweerder op het taxatieverslag noemt, juist een lagere waarde onderbouwt. Verder voert eiser aan dat de referentiewoningen die verweerder in de bezwaarfase hanteert, te weten [adres 11] , [adres 12] en [adres 13] , niet bruikbaar zijn als onderbouwingen van de waarde van zijn woning. Ook heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met het verschil in ligging met de referentiewoning aan de Westerwoud 13, die in een andere wijk is gelegen.
16. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde in beroep niet onderbouwt met voornoemde woningen, maar met negen andere referentiewoningen. Verweerder is ook vrij om de WOZ-waarde in de beroepsfase met andere referentiewoningen te onderbouwen. De beroepsgronden kunnen daarom niet leiden tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
Het verstrekken van de KOUDVL-factoren
17. Eiser voert aan dat verweerder niet heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de op de zaak betrekking hebbende stukken (KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen) aan hem te verstrekken, terwijl om deze stukken wel is verzocht in bezwaar, de aanvulling op bezwaar en tijdens de hoorzitting.
18. Verweerder geeft aan dat hij het taxatieverslag heeft opgestuurd en daarmee aan de minimale eisen van de Wet WOZ en de Waarderingskamer heeft voldaan.
19. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene die een waardebeschikking heeft gehad bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Anders dan verweerder meent, beperkt het verstrekken van gegevens zich niet tot het taxatieverslag. [1]
20. De rechtbank constateert dat de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn waarover verweerder reeds in de bezwaarfase de beschikking had, maar welke hij niet aan eiser heeft verstrekt. Verweerder heeft namelijk op de zitting toegelicht dat hij in de bezwaarfase al over de KOUDVL-factoren beschikte, maar dat het beleid is dat alleen het taxatieverslag wordt verstrekt.
21. De rechtbank stelt vast dat eiser in ieder geval in zijn bezwaarschrift en zijn aanvullend bezwaarschrift heeft verzocht om de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen over te leggen. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat hij ook op de hoorzitting zijn verzoek om de stukken heeft herhaald. Verweerder heeft daar niet meer op gereageerd. Omdat verweerder geen apart verslag van de hoorzitting heeft overgelegd of een aparte kop in de uitspraak op bezwaar heeft neergelegd met het besprokene op de zitting, maar in de uitspraak op bezwaar in zijn overwegingen toelicht dat wat op de hoorzitting is besproken, is verwerkt in de uitspraak, is het de rechtbank niet duidelijk wat wel of niet ter sprake is gekomen op de hoorzitting. Nu eiser stelt dat het wel op de hoorzitting is besproken, kan niet worden geconcludeerd dat eiser zijn standpunt over het ontbreken van stukken in de bezwaarfase heeft prijsgegeven. Omdat eiser in bezwaar geen gelegenheid heeft gekregen om kennis te nemen van deze KOUDVL-factoren, terwijl verweerder die wel had, is er in de bezwaarfase een informatieachterstand ontstaan bij eiser. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
22. Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep is de informatieachterstand hersteld door in de taxatiematrix KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen te vermelden. Eiser heeft in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. Nu niet gebleken is dat belanghebbende door het gebrek in zijn belangen is geschaad, passeert de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Wel ziet de rechtbank in de schending aanleiding om verweerder te veroordelen tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht en de proceskosten van eiser voor de beroepsfase, omdat eiser beroep heeft moeten instellen om inzicht te krijgen in de KOUDVL-factoren.
Conclusie
23. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
24. Omdat de rechtbank toepassing heeft gegeven aan artikel 6:22 van Pro de Awb, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten en hem op te dragen het griffierecht aan eiser te vergoeden. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) in beroep vast op € 1.518 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,00). De rechtbank kent geen proceskostenvergoeding toe voor de bezwaarfase, omdat het primaire besluit in stand blijft.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.