Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/199
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 561.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 augustus 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2006 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 136 m². Bij de woning horen twee parkeerplekken, een berging en een dakterras.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 520.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning van eiser wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 11 maart 2020 voor € 565.000;
- [adres 6] , verkocht op 11 maart 2020 voor € 420.000;
- [adres 4] , verkocht op 7 april 2018 voor € 510.000;
- [adres 5] , verkocht op 26 maart 2019 voor € 400.000.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type (appartementen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en waarvan de verkoopcijfers rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder bovendien aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep verder aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser voert aan dat verweerder de gehanteerde indexering voor de correctie van de referentiewoningen naar de waardepeildatum onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Ook voert eiser aan dat de referentiewoning aan de [adres 4] niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde omdat het verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen. Daarnaast heeft verweerder volgens eiser bij de referentiewoning aan de [adres 6] onvoldoende rekening gehouden met afnemend grensnut.
9. De rechtbank constateert dat eiser deze standpunten pas op de zitting heeft ingenomen en heeft uitgesproken. Verweerder, maar ook de rechtbank, heeft hierdoor geen gelegenheid gehad om zich goed voor te bereiden en is daardoor niet in staat op een volledige en adequate wijze te reageren. De rechtbank is van oordeel dat het aanvoeren van deze beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende met een (professionele) gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunten niet al eerder, schriftelijk, kenbaar had kunnen maken, want de rechtbank heeft het verweerschrift met de taxatiematrix op 11 april 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgronden buiten beschouwing.
10. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling aansluiting had moeten zoeken bij het eigen aankoopcijfer van de woning. De woning is gekocht op 2 februari 2017 voor € 400.000. Volgens eiser is het cijfer wellicht wat ver van de waardepeildatum gelegen, maar ook rekening houdend met de waardeontwikkeling, is dit cijfer wel indicatief voor de WOZ-waarde.
11. De beroepsgrond slaagt niet. Het eigen aan- of verkoopcijfer is vaak de beste indicatie voor de waarde in het economisch verkeer, maar in het onderhavige geval niet. Verweerder heeft allereerst onbetwist toegelicht dat de genoemde datum de transactiedatum is. De koopovereenkomst is al eerder, in 2016, getekend. De rechtbank constateert dat het verkoopcijfer daarmee meer dan 3 jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder aan het eigen aankoopcijfer geen betekenis hoeven toekennen bij de waardebepaling, omdat dit cijfer ver van de waardepeildatum ligt en er verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare woningen voorhanden zijn die wel rondom de waardepeildatum zijn verkocht.
12. Eiser voert verder aan dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 6] die verweerder op het taxatieverslag noemt, juist een lagere waarde onderbouwen. Hij benoemt daarbij dat de referentiewoning aan de [adres 2] een dakterras heeft, terwijl zijn woning daarover niet beschikt.
13. De rechtbank stelt vast dat verweerder het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 6] niet langer hanteert als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. Verweerder is vrij om de WOZ-waarde in de beroepsfase met andere referentiewoningen te onderbouwen. Het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 2] is wel gebruikt als onderbouwing van de WOZ-waarde. Uit de taxatiematrix blijkt dat bij de woning van eiser anders dan eiser stelt, wel een dakterras aanwezig is. Eiser heeft de aanwezigheid van een dakterras na het indienen van de taxatiematrix ook niet betwist zodat de rechtbank ervan uitgaat dat dit objectkenmerk klopt. Wel ziet de rechtbank dat de gerealiseerde prijs per vierkante meter van deze referentiewoning (€ 3.719) lager is dan de woningwaarde per vierkante meter van de woning van eiser (€ 3.860), terwijl de waardebepalende kenmerken (kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen) vergelijkbaar zijn. Hoewel daarom zou kunnen worden gezegd dat deze referentiewoning op zichzelf staand een lagere waarde onderbouwt voor de woning, kan dat niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder nog drie andere referentiewoningen hanteert (met vergelijkbare waardebepalende kenmerken). De gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter van de vier referentiewoningen is met € 3.890 nog altijd hoger dan de bij eisers woning gehanteerde woningwaarde per vierkante meter van € 3.860. De beroepsgronden slagen niet.
14. Eiser stelt dat verweerder op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning zijn vermeld, maar dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd.
15. In beroep heeft verweerder de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. Eiser heeft geen gronden gericht tegen de manier waarop in de matrix rekening is gehouden met de waardebepalende factoren. Deze grond behoeft verder dan ook geen bespreking. De rechtbank merkt nog op dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waardes, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Ter onderbouwing van het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld verwijst eiser naar het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 7] (verkocht op 16 november 2020, voor € 400.000).
17. Deze woning heeft verweerder niet als referentiewoning meegenomen. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van een referentiewoning waarvan eiser stelt dat het een goede onderbouwing is van de waarde. Ook heeft verweerder toegelicht dat deze woning minder goed vergelijkbaar is dan de andere referentiewoningen omdat hij een gebruiksoppervlakte van 102 m² en een andere uitstraling heeft dan eisers woning. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
18. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning.
19. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat de voorzieningen van de woning en de referentiewoningen, gelet op het bouwjaar van eisers woning (2006) en van de iets oudere referentiewoningen, als ‘normaal’ zijn gekwalificeerd. De rechtbank kan dit volgen. De enkele stelling van verweerder vormt zonder onderbouwing met bijvoorbeeld foto’s onvoldoende aanleiding voor het oordeel dat de voorzieningen slechter zijn dan verweerder heeft aangenomen.
20. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de parkeerdrukte in de wijk waarin zijn woning is gelegen.
21. De rechtbank vindt het op basis van de niet onderbouwde stelling dat sprake is van parkeerdrukte, niet aannemelijk dat dit leidt tot een voor waardedrukkend effect voor de woning van eiser. De woning van eiser is namelijk met enkele andere woningen gelegen aan het water, in een recreatieplas. Gelet op de situering van de woning kan van overlast van de parkeerdrukte in de wijk geen sprake zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase
22. Eiser voert verder aan dat verweerder in de bezwaarfase niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd voor de VvE-reserves. Dit dient wel te gebeuren.
23. De rechtbank begrijpt, mede gelet op de toelichting op de zitting van eiser, dat verweerder volgens eiser in de bezwaarfase gehouden was de hoogtes van de correcties voor de VvE-reserves aan hem te verstrekken. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om inzicht in de hoogtes van de VvE-reserve. Tussen partijen is niet in geschil dat de referentiewoningen die verweerder heeft gehanteerd een VvE-reserve hebben. Ook blijkt uit de uitspraak op bezwaar dat verweerder daarmee rekening heeft gehouden bij de waardebepaling. Verweerder beschikte kennelijk reeds in de bezwaarfase over de hoogtes van de VvE-reserves. Echter, het is niet gebleken dat eiser in een later stadium in de bezwaarfase verweerder opnieuw heeft gewezen op het ontbreken van dit inzicht. Uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen blijkt niet dat tijdens de hoorzitting de VvE-reserves zijn besproken en eiser heeft ook niet gesteld dat de weergave van het besprokene onvolledig is. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] De rechtbank is van oordeel dat het feit dat eiser in beroep alsnog heeft aangevoerd over het ontbreken van inzicht in de hoogtes van de VvE-reserves, in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. De rechtbank wijst er verder nog op dat verweerder in de taxatiematrix de gehanteerde correcties voor de VvE-reserves heeft genoemd en dat eiser daarop niet meer heeft gereageerd. De rechtbank maakt daaruit op dat juistheid van de gehanteerde correcties bij het bepalen van de WOZ-waarde niet meer in geschil zijn.
Conclusie
24. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.