Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/128
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 431.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 juni 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door P.J.T. Loijen, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1990 gebouwde hoekwoning met twee bergingen. De woning heeft een inhoud van 346 m³ en ligt op een kavel van 176 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 384.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 3 juli 2019 voor € 407.500,-;
[adres 3] , verkocht op 26 mei 2020 voor € 380.000,-;
[adres 4] , verkocht op 8 december 2018 voor € 440.000,-.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
Inzichtelijkheid van de indexering
7. Eiser voert aan dat verweerder de indexering van de gehanteerde verkoopprijzen naar de waardepeildatum en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft toegelicht dat voor het bepalen van de indexering naar de waardepeildatum een permanente marktsanalyse plaatsvindt. Hij licht toe dat in het onderhavige geval is gekeken naar de waardeontwikkeling van hoek- en rijwoningen in de buurt van eisers woning, gebaseerd op gerealiseerde verkoopprijzen. De waardestijging was in het jaar 2019-2020, 10,1 % en in 2020-2021 was dit 10,7%. Eiser vindt dat verweerder onvoldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop deze percentages tot stand zijn gekomen.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het enkel noemen van indexeringspercentages, die zijn gebaseerd op een permante marktanalyse, onvoldoende inzicht geeft in de onderbouwing daarvan. Door het enkel noemen van indexeringspercentages, is niet inzichtelijk welke criteria en welke keuzes hebben geleid tot deze percentages. Ook blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Eiser wordt daarmee onvoldoende in staat gesteld om de aan de indexeringspercentages ten grondslag liggende informatie te kunnen controleren en te betwisten.
9. Eiser heeft in het bezwaarschrift verzocht om het inzichtelijk maken van de (onderbouwing van) indexering. In beroep heeft eiser zijn standpunt herhaald. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de bezwaar- en beroepsfase niet de door eiser gevraagde inzichtelijkheid heeft gegeven, zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van Wet WOZ. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd. De rechtbank zal hierna beoordelen of zij vindt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand gelaten kunnen worden.
10. Omdat verweerder de onderbouwing van het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt, kan niet worden uitgegaan van de juistheid van de gehanteerde indexeringspercentages. De rechtbank zal daarom beoordelen of ook zonder dit gegeven, aannemelijk is dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoning aan de [adres 3] bijna 6 maanden na de waardepeildatum is verkocht. Het verkoopcijfer van deze referentiewoning is daarom zonder indexering, uitgaande van een stijgende marktontwikkeling, niet meer bruikbaar als onderbouwing van de waarde, omdat niet te beoordelen valt welke waarde deze woning op de waardepeildatum had. De verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 4] zijn ongecorrigeerd wel bruikbaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat de woningen voor de waardepeildatum zijn verkocht. Deze referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende vergelijkbaar met eisers woning om daarmee de WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. Rekening houdend met de waardes van de bijgebouwen en de grond zou de prijs van de referentiewoning (zonder bijgebouwen/grond) aan de [adres 2] € 303.075,- bedragen (€ 407.500,- - € 7000,- - € 96.525,-). Dat is bij de inhoud van de referentiewoning van 367 m³, € 828 p/m³. Bij de referentiewoning aan de [adres 4] zou het gaan om een bedrag van € 273.325,- (€ 440.000,- - € 34.600,- - € 132.075,-). Dat is bij de inhoud van de referentiewoning van 346 m³, € 790,- p/m³. De rechtbank stelt vast dat de prijzen per kubieke meter van de referentiewoningen lager uitvallen dan de prijs per kubieke meter bij eisers woning (€ 829,- p/m³), terwijl de waardebepalende factoren gelijkwaardig zijn. Met de ongecorrigeerde verkoopcijfers maakt verweerder daarom niet aannemelijk dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar kunnen dan ook niet in stand worden gelaten.
11. Eiser heeft nog aangevoerd dat de voorzieningen van de woning anders dan waar verweerder van uitgaat, gedateerd zijn. De voorzieningen zijn namelijk al meer dan 15 jaar oud. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de voorzieningen als ‘gemiddeld’ heeft kunnen kwalificeren. De enkele stelling van eiser dat de voorzieningen al meer dan 15 jaar oud zijn, is namelijk onvoldoende voor de conclusie dat de voorzieningen niet als gemiddeld kunnen worden aangemerkt.
12. Eiser heeft verder aangevoerd dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de ligging op een steenworp afstand van het spoor en de overlast die daarvan wordt ondervonden. Verweerder heeft toegelicht dat tussen het spoor en de nieuwbouwwijk waar eisers woning is gelegen een verhoogde, brede dijk is aangelegd die geluid en trillingen absorbeert. Volgens verweerder is sprake van nagenoeg geen geluidsoverlast. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en ziet gelet daarop geen aanleiding voor de conclusie dat verweerder bij de waardebepaling extra rekening had moeten houden met de ligging nabij het spoor. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om KOUDVL-factoren en de grondstaffel
13. Eiser voert onder verwijzing naar artikel 40 van de Wet WOZ aan dat hij in bezwaar heeft verzocht om de KOUDVL-factoren en de grondstaffel, maar dat hij deze niet heeft ontvangen. Hij stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar wel inzicht heeft gegeven in de KOUDVL-factoren van zijn eigen woning, maar niet in die van de referentiewoningen. Ook in beroep zijn niet alle KOUDVL-factoren overgelegd, maar alleen de factoren kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid.
14. De beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft niet betwist dat aan hem in bezwaar een overzicht is gegeven van de KOUDVL-factoren van eisers woning. Van de referentiewoningen ontbreken de KOUDVL-factoren. Uit het taxatieverslag woningen, maar ook de uitspraak op bezwaar, blijkt niet dat verweerder bij de waardebepaling gebruik heeft gemaakt van KOUDVL-factoren. Ook kan uit de toelichting van verweerder op de zitting niet worden afgeleid dat verweerder KOUDVL-factoren van onderbouwende verkoopcijfers aan de onderbouwing van de WOZ-waarde ten grondslag heeft gelegd in de bezwaarfase of dat hij in beroep wel de ligging, het voorzieningenniveau en de uitstraling in een factor heeft uitgedrukt, maar deze niet heeft overgelegd. Verweerder is weliswaar gehouden om eiser kennis te kunnen laten nemen van alle voor de zaak relevante informatie, maar zijn informatieplicht rijkt niet zo ver dat hij informatie behoort te verstreken waarover hij zelf niet beschikt. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat verweerder eiser ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de KOUDVL-factoren. Dat eiser de grondstaffel niet heeft ontvangen, vindt de rechtbank niet aannemelijk. Uit het verslag van de hoorzitting maakt de rechtbank op dat eiser het taxatieverslag ter sprake heeft gebracht. De rechtbank stelt vast dat op het taxatieverslag de grondstaffel vermeld staat. Eiser had dus ook de beschikking over de grondstaffel. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Voor zover eisers klacht is dat verweerder door het niet vermelden van KOUDVL-factoren bij de referentiewoningen, de waardebepaling niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank dit ook niet. Het is aan verweerder om in bezwaar aan de hand van het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar en vervolgens in beroep aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken. Hoe hij daarbij inzichtelijk maakt hoe bepaalde waardebepalende kenmerken van een referentiewoning zich verhouden tot eisers woning, staat hem vrij. In dit geval heeft verweerder dit inzicht in voldoende mate geboden door het kwaliteits- en onderhoudsniveau en de doelmatigheid van de woning en de referentiewoningen uit te drukken in een factor. In beschrijvende zin licht hij verder toe wat het voorzieningenniveau van de referentiewoningen is en hoe ze zijn gelegen. Zo licht verweerder toe dat het voorzieningenniveau van de referentiewoning aan de [adres 2] en [adres 4] voldoende is en de ligging ten opzichte van eisers woning slechter is. Over de referentiewoning aan de [adres 3] licht hij toe dat het voorzieningenniveau voldoende is en de ligging vergelijkbaar is aan die van eisers woning. De uitstraling van de referentiewoningen maakt verweerder bovendien kenbaar met foto’s. Eiser is volgens de rechtbank voldoende in staat gesteld om te controleren en te betwisten hoe de waardebepalende kenmerken van de referentiewoningen zich verhouden tot zijn woning. De beroepsgrond slaagt niet.
De voorgestane waarde van eiser
16. Omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 384.000 aannemelijk maakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daar met het rapport van [adviesbureau] niet in is geslaagd. De informatie over de drie referentiewoningen is daarvoor te summier. In het rapport worden slechts de bouwjaren, inhouden en perceelgroottes van de woningen genoemd. Van twee van de referentiewoningen wordt wel de kwaliteit omschreven als ‘normaal’, maar niet duidelijk is hoe de woning zich op dit punt verhoudt tot de referentiewoningen. Ook ontbreekt in het taxatierapport een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiser aangedragen woningen. De rechtbank kan dus niet beoordelen of de verkoopcijfers de bepleite waarde onderbouwen.
Conclusie en gevolgen
17. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 408.000,-.
18. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt zij verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Ook bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
19. De vergoeding voor de door eiser gemaakte proceskosten bedraagt € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend, waarbij voor de rechtsbijstand door een gemachtigde een vaste vergoeding geldt. Voor de bezwaarfase betreft het 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per € 269,- per punt. Voor de beroepsfase betreft het 1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,-. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Bpb uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep. Daarnaast komen de kosten van het taxatierapport dat is opgesteld door [adviesbureau] voor vergoeding in aanmerking. De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 128,26 (inclusief 21% BTW). [1] In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.184,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vast op € 408.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarde vermindert;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2022.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.