Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/74
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [A] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 1 juni 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 246.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 november 2021 heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 28 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door P. Loijen, als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object is een in 1750 gebouwde winkel met bruto vloeroppervlakte van 308 m², onderverdeeld in een winkelruimte van 248 m² en een opslagruimte van 60 m².
2. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij bepleit voor het belastingjaar 2021 een waarde van € 196.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 246.000.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog heeft vastgesteld..
4. Verweerder heeft de waarde bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huuwaardekapitalisatiemethode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode geschikt is om de waarde van het object mee te bepalen.
5. De taxateur is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 24.172,- per jaar. en een kapitalisatiefactor van 10,2. Verweerder heeft de huurwaarde afgeleid uit de huurtransacties van twee referentieobjecten: [adres 2] in [vestigingsplaats] (huurwaarde van € 19.864 per jaar) en [adres 3] in [vestigingsplaats] (huurwaarde van € 28.050 per jaar). De kapitalisatiefactor wordt onderbouwd met het eigen transactiecijfer (het object is op 24 februari 2021 verkocht voor € 250.000) en de transactie van het object aan de [adres 4] in [vestigingsplaats] (transactiedatum: op 3 juni 2020 voor € 220.000).
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 246.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
De oppervlakte
7. Eiseres stelt dat verweerder bij het bepalen van de waarde van het object is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte. Volgens eiseres heeft het object een oppervlakte van 287 m².
8. Verweerder heeft op het gestelde van eiseres in zijn verweerschrift gereageerd met de toelichting dat de door hem vastgestelde oppervlakte afwijkt omdat hij, anders dan eiseres, niet uitgaat van het gebruiksoppervlak, maar van de bruto vloeroppervlakte. Er is gekozen om uit te gaan van de bruto vloeroppervlakte omdat de uitgangspunten in de Taxatiewijzer [1] ook zijn gebaseerd op de bruto vloeroppervlakte. De rechtbank begrijpt de keuze van verweerder om uit te gaan van de bruto vloeroppervlakte. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen, en ziet in de enkele stelling van eiseres over de onjuistheid van de oppervlakte geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde bruto vloeroppervlakte. Eiseres heeft ook niet gesteld dat verweerder niet de bruto vloeroppervlakte mocht hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
Het eigen verkoopcijfer
9. Eiseres is het eens met verweerder dat het eigen verkoopcijfer als onderbouwing van de kapitalisatiefactor kan worden gebruikt. Het eigen object is immers de beste vergelijking voor het bepalen van de waarde in het economisch verkeer en er is een recent verkoopcijfer voor handen. Volgens eiseres had verweerder echter, gelet op de ficties uit de Wet WOZ, een correctie moeten toepassen op het verkoopcijfer vanwege het feit dat het object in verhuurde staat is verkocht. Eiseres wijst erop dat haar taxateur op basis van rechterlijke uitspraken concludeert dat deze correcties variëren van 15% en 25%. Gelet op de netheid van het pand, de coronacrisis en het relatief kleine gebruiksoppervlak is volgens eiseres in dit geval een correctie van 15% op zijn plaats. Volgens verweerder hoeft het verkoopcijfer, ook als is de het object in verhuurde staat verkocht, niet gecorrigeerd te worden. Of een object in verhuurde staat voor een hogere prijs word verkocht, hangt af van de huurder. Dit kan voorkomen bij grote bedrijven die huren, maar ook dat effect is steeds minder zichtbaar op de markt. Volgens hem is in dit geval de koop niet beïnvloed door het huurcontract dat was afgesloten met de betreffende franchiseonderneming van [eiseres] Volgens hem gaan franchiseondernemingen van [eiseres] niet uit van langdurige contracten en verhuizen ze regelmatig.
10. De rechtbank stelt voorop dat eiseres terecht wijst op de ficties die volgen uit artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Enerzijds moet worden verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Deze fictie van vrije opleverbaarheid geldt ook bij het bepalen van de WOZ-waarde met de kapitalisatiemethode. In het onderhavig geval brengt dit met zich mee dat moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van het object alsof deze op de waardepeildatum vrij van huur zou zijn.
11. Uit het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) blijkt dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd, aldus de Hoge Raad. Dit wil niet zeggen dat deze transactiecijfers zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. In het algemeen geldt dat aan dergelijke transacties relevante marktgegevens kunnen worden ontleend. Dit betekent dat verweerder er rekening mee moet houden dat het transactiecijfer van een in verhuurde staat verkocht referentieobject niet één-op-één bruikbaar is en dat hij inzichtelijk maak op welke manier hij daarmee rekening heeft gehouden.
12. Nu het object in verhuurde staat is verkocht, terwijl uit moet worden gegaan van de fictie dat het object vrij van verhuur is verkocht, is de rechtbank anders dan verweerder van oordeel dat niet zonder meer kan worden uitgegaan van het verkoopcijfer van het object, maar dat een correctie nodig is. Dat in dit geval geen correctie nodig zou zijn zou betekenen dat de koop in verhuurde staat geen enkel voordeel oplevert ten opzichte van een koop van een niet-verhuurd pand. De toelichting van verweerder vindt de rechtbank onvoldoende overtuigend voor deze conclusie. Niet duidelijk is geworden hoe de verkoop tot stand is gekomen. Hoewel de rechtbank het eens is met eiseres dat een correctie op zijn plaats is, volgt zij haar niet in haar stelling dat een correctie van 15% moet worden gehanteerd. Eiseres heeft geen concrete onderbouwing gegeven voor dit percentage en bovendien is het allereerst aan verweerder om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder vindt juist dat geen correctie nodig is. De rechtbank komt tot de conclusie dat het eigen verkoopcijfer niet kan worden gehanteerd als onderbouwing van de waarde. De rechtbank laat dit verkoopcijfer daarom buiten beschouwing.
De huurwaarde
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de twee referentieobjecten aannemelijk maakt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De huurwaarde van het object is afgeleid uit goed vergelijkbare objecten. De referentieobjecten zijn namelijk winkels die in dezelfde straat als het object van eiseres gelegen. Bovendien zijn het net als het object van eiseres, monumentale panden. Uit de taxatiematrix blijkt dat de gehanteerde huurwaardes per vierkante meter (€ 89 p/m² voor de winkelruimte en € 35 p/m² voor de opslagruimte) ruim lager liggen dan de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter van de referentieobjecten. Deze betreffen namelijk € 130,- p/m² (winkelruimte) en 52 p/m² (opslagruimte) voor het referentieobject aan de [adres 2] en € 170 p/m² (winkel- en opslagruimte) voor het referentieobject aan de [adres 3] . Het is daarom aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet, nu eiseres ook niets heeft aangevoerd tegen de referentieobjecten, geen aanleiding voor een ander oordeel.
De kapitalisatiefactor
14. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder met het resterende verkoopcijfer van het referentieobject aan de [adres 4] in [vestigingsplaats] , aannemelijk maakt dat de kapitalisatiefactor van 10,20 niet te hoog is vastgesteld. Omdat het object leeg stond bij verkoop, is het gerealiseerde verkoopcijfer bruikbaar voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. Verder vindt de rechtbank het object van eiseres goed vergelijkbaar met het object aan de [adres 4] . Beide objecten betreffen namelijk winkels gelegen in monumentale panden, in dezelfde straat. Daarnaast heeft verweerder het kwaliteits-, onderhouds-, doelmatigheids- en voorzieningenniveau als vergelijkbaar beoordeeld. Verweerder heeft bij het bepalen van de kapitalisatiefactor van het referentieobject (12,20), gebruikt gemaakt van een getaxeerde huurwaarde (€ 16.218). Verweerder mag voor het berekenen van de kapitalisatiefactor ook uitgaan van een getaxeerde huurwaarde, zolang deze huurwaarde aannemelijk word gemaakt. Verweerder heeft ter onderbouwing van de huurwaarde van het object van eiseres twee referentieobjecten gebruikt waarvan gerealiseerde huurcijfers bekend zijn. Nu het getaxeerde huurcijfer (p/m²) in lijnt ligt met de daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers (p/m²), vindt de rechtbank de getaxeerde huurwaarde aannemelijk. De rechtbank stelt vast dat de kapitalisatiefactor van het object van eiseres lager is vastgesteld dan die van het referentieobject. Daarom kan niet worden gezegd dat verweerder is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor. De rechtbank ziet nu eiseres ook niets heeft aangevoerd tegen het onderbouwende verkoopcijfer, geen aanleiding voor een ander oordeel.
De coronacrisis
15. De beroepsgrond van eiseres dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de coronacrisis, slaagt niet. De waarde van het object in deze zaak moet worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Dat was voor het ontstaan van de coronapandemie of de coronacrisis in Nederland.
Conclusie
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2022.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.