Uitspraak
,RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4180
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(vertegenwoordigers: T. Houkes en [taxateur] ).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.397.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een waardeoverzicht ingediend.
De behandeling van het beroep stond gepland voor de online zitting van 2 juni 2022, maar is aangehouden omdat eiser niet over een volledig verweerschrift beschikte.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 3 oktober 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder is op de zitting vertegenwoordigd door T. Houkes en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten over de woning
1. De woning is een in 1990 gebouwde vrijstaande woning met inhoud van 850 m³, gelegen op een kavel van 960 m². Bij de woning horen verder een inpandige garage van 101 m³ en een berging van 18m³.
Het geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 1.171.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een waardeoverzicht in het verweerschrift opgenomen waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen (referentiewoningen), waarvan verkoopcijfers bekend zijn: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, het waardeoverzicht en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het verweerschrift en het waardeoverzicht blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, vrijstaande woningen, alle gelegen in [woonplaats] , waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het waardeoverzicht maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de inhoudsmaten van het hoofdgebouw en de perceeloppervlaktes. Met het waardeoverzicht heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom dat zo is.
7. Eiser betwist dat de inhoudsmaten van de referentiewoning aan de [adres 2] en de [adres 3] juist zijn vastgesteld en heeft ter ondersteuning van zijn standpunt verkoopinformatie (van De Juiste Waarde) overgelegd waarin andere, grotere, inhoudsmaten worden genoemd van respectievelijk 1.004 m³ en 779 m³. Omdat meer kubieke meters in een woning tot een lagere prijzen per kubieke meter leiden, kloppen daarom de in het waardeoverzicht gepresenteerde prijzen per kubieke meter voor de referentiewoningen niet. In dit verband heeft eiser verder gesteld dat verweerder op grond van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de bouwtekeningen van de referentiewoningen had moeten overleggen.
8. Verweerder heeft hiertegen ingebracht dat de informatie over de inhoudsmaten van de woning is gebaseerd op makelaarsinformatie en niet rechtstreeks op bouwtekeningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn daarom de bouwtekeningen geen stukken die verweerder had behoren te overleggen op grond van artikel 8:42 van Pro de Awb. Verweerder heeft verder verklaard waarom er een discrepantie is tussen de door hem gehanteerde inhoudsmaten en de genoemde inhoudsgegevens in de verkoopinformatie die eiser heeft overlegd. Deze genoemde inhoudsmaten in de verkoopinformatie omvatten namelijk anders dan in het waardeoverzicht niet alleen de inhoud van de woning (het hoofdgebouw), maar ook de inhoud van alle bijgebouwen, terwijl in het waardeoverzicht de inhoudsmaten van het hoofdgebouw en de bijgebouwen apart worden vermeld. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiser heeft de verklaring van de discrepantie tussen de inhoudsmaten verder ook niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast stelt eiser dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid de referentiewoning aan de [adres 2] veel luxer is dan zijn woning. In dit verband wijst hij op foto’s van de binnenzijde van de referentiewoning.
10. Verweerder heeft in reactie op de stelling van eiser aangevoerd dat gelet op de gehanteerde waarde van de woning en de geïndexeerde verkoopprijs van de referentiewoning in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De rechtbank ziet dat verweerder de kenmerken voorzieningen, onderhoud en het kwaliteit van de referentiewoning aan de [adres 2] beter heeft gekwalificeerd dan die van de woning van eiser (met een factor 4 in plaats van factor 3). Tegelijkertijd is ook de prijs per kubieke meter van de referentiewoning hoger (€ 1.150) dan de waarde per kubieke meter van de woning van eiser (€ 1.112). Dit verschil is weliswaar niet substantieel, maar de rechtbank ziet in het standpunt van eiser geen aanleiding om te concluderen dat deze waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van de referentiewoning. Eiser heeft weliswaar foto’s van de binnenzijde van de referentiewoning overgelegd, maar niet van de binnenzijde van zijn woning, zodat het door eiser gestelde grote verschil in luxe door eiser onvoldoende is onderbouwd. Dat het verschil in luxe tevens een groter waardedrukkend effect heeft is door eiser ook niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser stelt dat zijn woning slecht is gelegen, omdat sprake is van te hard rijdend verkeer in de Vredelaan, waar hij overlast van ervaart. Volgens verweerder is de ligging van de woning als gemiddeld aan te merken (3) en is sprake van een reguliere doorgaande weg. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. Hij heeft niet met objectieve gegevens onderbouwd dat (de overlast van) het te hard rijdende verkeer een waardeverminderende factor is. De rechtbank vindt zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk dat de door eiser geschetste omstandigheid een waardedruk veroorzaakt, waar verweerder in het bijzonder rekening mee had moeten houden bij de waardebepaling.
12. Eiser voert verder aan dat sprake is van rotte kozijnen en wijst daarbij op foto’s van de buitenzijde van de woning. Volgens eiser zijn met de reparatie behoorlijke kosten gemoeid.
13. Verweerder heeft toegelicht in de foto’s van eiser geen aanleiding gezien om de waarde bij te stellen. De foto’s laten alleen een rotte plek aan de boeibord van de dakgoot zien. Volgens hem valt de reparatie of vervanging van rotte kozijnen onder het algemeen onderhoud en als al noodzaak tot reparatie bestaat, liggen eventuele reparatiekosten rond de € 400. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Zij ziet in de overgelegde foto’s van gedeelten van de buitenzijde van de woning van eiser geen aanleiding om te twijfelen aan de waardering van verweerder van de gemiddelde waardering (factor 3) van de onderhoudstoestand van de woning.
14. Eiser heeft verder aangegeven dat verweerder inzichtelijk moet maken waarom de WOZ-waarde van de woning afwijkt van de WOZ-waarde van de referentiewoningen aan de [adres 3] (€ 1.173.000) en de [adres 8] (€ 1.340.000).
15. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers. Aan de hand van verkoopcijfer moet verweerder ook de waardeverhouding inzichtelijk kunnen maken en niet aan de hand van WOZ-waarden van andere woningen. Verweerder hoeft daarom niet inzichtelijk te maken hoe de WOZ-waarde van de woning zich verhoudt tot de WOZ-waarden van andere woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Motivering van de uitspraak op bezwaar
14. Eiser heeft verder nog gesteld dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat daarin niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, maar de rechtbank volgt eiser daarin niet omdat hij zijn stelling onvoldoende heeft gemotiveerd. Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag moet worden of hoe uitgebreid het verslag moet zijn. Ook uit de beslissing op bezwaar kan blijken wat tijdens de hoorzitting is besproken. In het onderhavige geval in neergelegd in de uitspraak op bezwaar dat eiser op de hoorzitting een waardevoorstel heeft gedaan van € 1.171.000 en dat eiser op de hoorzitting geen andere onderbouwingen heeft aangevoerd. De rechtbank ziet dat de weergave van de hoorzitting beperkt is, tegelijkertijd heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat wat op de zitting ter sprake is gebracht niet is betrokken in de uitspraak op bezwaar. Zijn stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd slaagt dan ook niet.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
15. Eiser voert onder verwijzing naar het Black Box-arrest [1] aan dat hij een onderbouwing wenst te ontvangen van de indexering voor de waardeontwikkeling van de verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum. Volgens eiser had verweerder daarbij de aan de gehanteerde indexering ten grondslag liggende verkoopcijfers moeten verstrekken.
16. De rechtbank laat deze grond van eiser buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Verweerder heeft in reactie op de grond van eiser erop gewezen dat in de bezwaarfase de toenmalig gemachtigde van eiser een taxatierapport heeft verstrekt waaruit indexeringspercentages volgen die vrijwel overeenkomen met de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages. Daarom bestaat volgens verweerder geen aanleiding om aan te nemen dat de indexering voor de waardeontwikkeling niet juist is. Daarnaast heeft verweerder erop gewezen eiser dit punt pas in het aanvullend stuk van 22 september 2022 voor het eerst heeft aangevoerd en dat hij wellicht beter had kunnen reageren op de grond van eiser indien deze eerder door eiser naar voren was gebracht. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er terecht op heeft gewezen dat eiser dit punt tardief naar voren heeft gebracht. De rechtbank concludeert dat verweerder, maar ook de rechtbank, door de handelswijze van eiser onvoldoende in de gelegenheid is geweest om adequaat te kunnen reageren op de stelling van eiser. Bovendien valt niet in te zien waarom eiser zijn beroepsgrond niet eerder in de procedure naar voren had kunnen brengen. De volledige versie van het verweerschrift met het waardeoverzicht is immers, ruim voor de zitting van 3 oktober 2022, op 15 juni 2022 naar eiser toegestuurd. De gemachtigde van eiseres heeft niet gesteld en ook de rechtbank concludeert gelet op dit tijdsverloop en op het feit dat eiser wordt bijgestaan door een professionele gemachtigde, niet dat het hem is bemoeilijkt om dit standpunt eerder naar voren te brengen.
17. Eiser heeft in zijn beroepschrift tenslotte -kort samengevat- aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet de grondstaffel en de taxatiematrix heeft opgestuurd. Verweerder heeft hierop gereageerd door aan te geven dat op 26 mei 2021 per e-mail de taxatiematrix, grondstaffel en de toelichting op de afwijking van de KOUDV-factoren aan de toenmalig gemachtigde van eiser zijn toegestuurd. Eiser heeft in reactie daarop aangegeven dat hij door verweerder geschetste gang zaken niet betwist. Daarnaast heeft eiser in zijn aanvulling op het beroepschrift aangegeven de iWOZ-kaarten met verkoopinformatie te missen, waardoor hij niet alle objectkenmerken van de referentiewoningen heeft kunnen controleren. Gelet op de toelichting van eiser op de zitting, waarbij hij heeft aangegeven de beschikking te hebben over de iWOZ-kaarten van de referentiewoningen handhaaft eiser ook deze grond niet langer.
18. De conclusie is op basis van het voorgaande dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
19. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.