Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1202
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Tjerks).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] , te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 302.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 september 2022 met behulp van een videoverbinding. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een 1952 gebouwde rijwoning met een inhoud van 341m3 (exclusief schuur/berging van 13m2) en een perceel van 137 m2.
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 302.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 269.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder dient de waarde van de woning vast te stellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder moet bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten bovendien de verschillen met de woning goed inzichtelijk maken en aannemelijk maken dat met die verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank vindt niet dat verweerder daarin is geslaagd met de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op de zitting. Zij legt dat hierna uit.
Indexeringspercentage
6. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden.
7. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het taxatieprogramma rekent met de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten en de verkoopprijzen met behulp van een rekentool worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder kon desgevraagd niet aangeven met welk indexeringspercentage wordt gerekend.
8. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix geen indexeringspercentages wordt genoemd en dat verweerder ook niet kon uitleggen welke indexeringspercentages de rekentool in het taxatieprogramma heeft gehanteerd. De rechtbank concludeert op grond hiervan dat verweerder de waarde met de taxatiematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet op inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd.
Onderhoud en voorzieningen
9. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning en de gedateerde voorzieningen.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen van de woning. De stelling van verweerder dat hij met de matige onderhoudstoestand van de woning voldoende rekening heeft gehouden door eisers woning te vergelijken met vergelijkingsobjecten uit hetzelfde bouwjaar kan de rechtbank niet volgen. Het bouwjaar van een woning zegt immers niets over de staat van onderhoud van die woning. Over de gedateerde voorzieningen heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat uit de foto’s niet blijkt dat er bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met beneden gemiddelde voorzieningen. Verweerder heeft ter zitting nog toegelicht dat hij het onderhoud van de woning heeft beoordeeld aan de hand van foto’s van de buitenkant. De foto’s waarop verweerder zijn standpunt over het onderhoud en de voorzieningen heeft gebaseerd, heeft hij evenwel niet overgelegd. De rechtbank kan verweerders standpunt dat hij het onderhoud en de voorzieningen van de woning terecht als voldoende/gemiddeld heeft aangemerkt daarom niet op juistheid beoordelen. De gevolgen hiervan komen voor rekening en risico van verweerder. Bovendien bleek ter zitting dat verweerder niet bekend was met het taxatierapport dat eiser in de bezwaarfase heeft overgelegd. Of en zo ja hoe verweerder bij de beoordeling van de staat van onderhoud en de voorzieningen van eisers woning rekening heeft gehouden met (de foto’s in) dit taxatierapport is dan ook onduidelijk gebleven.
11. Uit het voorgaande volgt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen van eisers woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
Conclusie en vervolg
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
14. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
15. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het stellen dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
16. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 285.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Proceskosten en griffierecht
17. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-). De proceskosten in beroep bedragen € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroep en 1 punt voor het deelnemen aan de zitting). In afwijking van het Bpb gaat de rechtbank uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [1] De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-.
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 285.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat