Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4757
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [plaats] ,verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 418.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 13 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1979 gebouwde tussenwoning en heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m2 en heeft een kaveloppervlakte van 154 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 380.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 418.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 5 april 2020 voor € 430.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 januari 2019 voor € 377.000;
- [adres 4] , verkocht op 8 oktober 2019 voor € 372.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor de gehanteerde referentiewoning [adres 2] uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 127 m2. Eiser is het hier niet mee eens. Volgens eiser is de gebruiksoppervlakte namelijk 132 m2 en wijst op de vastgoedkaart waar dit op staat. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat de woning in 2020 is verkocht en dat er in 2021 een dakkapel van 5 m2 is geplaatst. Dit zou het verschil van 5 m2 kunnen verklaren. Als deze dakkapel na de verkoop zou zijn geplaatst, dan zou de gebruiksoppervlakte op de vastgoedkaart echter 127 m2 zijn. De vastgoedkaart bevat immers de verkoopinformatie en eventuele latere verbouwingen staan daar niet op vermeld. Een ander verklaring zou volgens de taxateur kunnen zijn dat 7 m2 aan externe bergruimte is opgeteld bij 127 m2. Dit leidt echter tot een gebruiksoppervlakte van 134 m2 of 142 m2 (135 m2 + 7 m2) en niet tot de door verweerder gehanteerde 132 m2. De rechtbank is van oordeel dat verweerder geen goede verklaring geeft van de in de taxatiematrix genoemde gebruiksoppervlakte van 127 m2, terwijl in de vastgoedkaart wordt uitgegaan van 132 m2 gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt. De rechtbank gaat daarom uit van de 132 m2 die op de vastgoedkaart staat.
8. Op basis van een gebruiksoppervlakte van 132 m2 is de prijs per m2 van [adres 2] € 2.379,-. [adres 3] heeft dezelfde waardering op de KOUDV-factoren en heeft een prijs per m2 van € 2.264,-. De gemiddelde prijs per m2 van deze twee woningen is € 2.321,-. Dit is lager dan de prijs per m2 van de woning. [adres 4] heeft een slechtere waardering op de KOUDV-factoren dan de woning, maar is wel duurder dan de andere referentiewoningen. Hieruit wordt de onderlinge waardeverhouding dus ook niet duidelijk. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 380.000,- aannemelijk maakt. Eiser heeft de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
10. Omdat eiser de door haar bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie vast op € 400.000,-.
Conclusie en bijkomende beslissingen
11. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning [adres 1] verminderen tot een bedrag van € 400.000,-.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1,0). Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.