ECLI:NL:RBMNE:2022:4351

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

pachtkamer

locatie Lelystad

zaaknummer: 9538993 LC EXPL 21-2777 A/45353

Vonnis van 19 oktober 2022

inzake

de stichting

STICHTING WAGENINGEN RESEARCH,

gevestigd te Wageningen,

verder ook te noemen SWR,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. T. van Malssen en mr. M. Hengeveld,

tegen:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde sub 1] ,

2 [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde sub 2] ,

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verder ook gezamenlijk te noemen [gedaagde sub 1] c.s.,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. L. Koning en mr. I.N.A. Denninger.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties, van 8 november 2021;

- de akte vermeerdering van eis en overlegging aanvullende producties van SWR;

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis en overlegging aanvullende producties;

- de akte met aanvullende producties van [gedaagde sub 1] c.s.;

- de spreekaantekeningen van SWR;

- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 1] c.s.

1.2.

De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 20 mei 2022. Na uitroeping van de zaak zijn namens SWR verschenen [A] , bijgestaan door mr. Van Malssen en mr. Hengeveld, alsook [B] en [C] . Namens [gedaagde sub 1] c.s. zijn verschenen [gedaagde sub 2] , voornoemd, vergezeld door zijn echtgenote en broer en bijgestaan door mr. Koning en mr. Denninger. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Na de zitting is de zaak vier weken aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Op de rol van 22 juni 2022 hebben partijen de pachtkamer verzocht om vonnis te wijzen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

SWR is eigenaar van een areaal landbouwgrond voor onderzoeksdoeleinden. In januari 2015 heeft zij een deel daarvan, waaronder een melkveebedrijf met 250 hectare grond gelegen aan de [straat] te [plaats] , ter verpachting aangeboden.

2.2.

SWR en [gedaagde sub 2] zijn vervolgens in onderhandeling getreden over de pacht van het melkveebedrijf door [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] heeft [gedaagde sub 1] opgericht, welke vennootschap hij als pachter wilde laten optreden. [gedaagde sub 2] is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde sub 1] .

2.3.

Omstreeks 1 september 2016 heeft [gedaagde sub 1] de stallen van het melkveebedrijf in gebruik genomen. Op 1 januari 2017 heeft [gedaagde sub 1] de bij het melkveebedrijf behorende gronden in gebruik genomen. Van een getekende pachtovereenkomst was op beide momenten nog geen sprake.

2.4.

Tussen partijen is een discussie ontstaan over het bestaan en de inhoud van een pachtovereenkomst en de onderhoudsstaat van de stallen.

2.5.

Bij e-mail van 16 november 2016 heeft SWR het volgende aan [gedaagde sub 2] geschreven:

‘(…)Ten aanzien van investeringen in het eigenaarsdeel van het gepachte stellen wij het volgende voor.

Conform de pachtovereenkomst is de pachter verantwoordelijk voor het totale onderhoud aan het gepachte. Deze afspraak wordt in stand gehouden. Wanneer in de komende 12 jaar er een situatie ontstaat waarbij dat -ondanks het op de juiste manier uitvoeren van het onderhoud- de pachter niet meer het volledige genot heeft van het gepachte en er een investering in het eigenaarsdeel (zie bijlage) dient plaatst te vinden is de onderstaande aanvulling van toepassing;

Wanneer gedurende de pachtperiode een investering dient plaats te vinden in het eigenaarsdeel (conform demarcatielijst) zijn de kosten voor deze investering voor de pachter. Bij het einde van de pachtovereenkomst zal Wageningen Research het resterende deel van de boekwaarde vergoeden aan de pachter onder voorwaarde dat;

- Wageningen Research (eventueel in samenspraak met een externe expert) heeft vastgesteld dat de investering daadwerkelijk moet plaatsvinden.

- De investering wordt uitgevoerd onder regie van de sectie [sectie] van Stichting Wageningen Research.

- De door Wageningen Research vastgestelde afschrijvingstermijn en afschrijvingssystematiek wordt gehanteerd.’

2.6.

Op 21 november 2016 heeft zich een eerste storm voorgedaan.

2.7.

Bij e-mail van 23 november 2016 heeft de heer [D] , werkzaam als [functie] bij SWR, het volgende aan de heer [E] , contactpersoon van [gedaagde sub 1] , geschreven:

‘Ik heb kunnen achterhalen wie het dak geleverd heeft. Begin volgende week krijg ik een reactie en zal de schade z.s.m. hersteld worden.’

2.8.

In januari 2017 heeft SWR [gedaagde sub 2] en [onderneming 1] B.V. in kort geding gedagvaard en daarbij ontruiming van het melkveebedrijf gevorderd met als grondslag dat dit zonder recht of titel in gebruik is genomen.

2.9.

Bij brief van 9 maart 2017 heeft [gedaagde sub 1] SWR gewezen op de volgens haar slechte staat van onderhoud van de daken van de serrestal, transitiestal en bezoekersruimte, als gevolg waarvan lekkages ontstaan en/of dreigen te ontstaan. [gedaagde sub 1] sommeert SWR om binnen vijf dagen te bevestigen dat de gebreken aan de daken zullen worden hersteld.

2.10.

Bij brief van 15 maart 2017 heeft SWR op voornoemde brief van [gedaagde sub 1] gereageerd. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:

‘Gelet op het gebruik door, in uw woorden, de [gedaagde sub 1] B.V. zonder recht of titel, heeft deze vennootschap geen enkele aanspraak op herstel/vervanging van de daken van de drie eerder genoemde objecten. Of, en zo ja, indien cliënte tot herstel en/of vervanging overgaat, is geheel aan cliënte. Namens Stichting Wageningen Research verbied ik de [gedaagde sub 1] B.V. herstel- of vervangingswerkzaamheden aan de aan cliënten in eigendom toebehorende objecten uit te (doen) voeren.’

2.11.

Bij vonnis in kort geding van 29 maart 2017 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank SWR in voornoemd kort geding niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen. De voorzieningenrechter heeft in een overweging ten overvloede overwogen dat er over de essentialia van de pacht overeenstemming bestond en dat zij het voorshands aannemelijk acht dat [gedaagde sub 2] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er met SWR een pachtovereenkomst tot stand is gekomen.

2.12.

Op 18 januari 2018 heeft zich een tweede storm voorgedaan.

2.13.

In januari 2018 heeft [gedaagde sub 1] het bedrijf [onderneming 2] opdracht gegeven om het dak van de transitiestal, behorende bij het melkveebedrijf, te herstellen. Het dak is vervolgens partieel hersteld in maart 2018.

2.14.

Op 22 januari 2018 en 7 maart 2018 heeft de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit (NVWA) het melkveebedrijf bezocht. Hiervan is een proces-verbaal opgesteld, waarin foto’s van de stallen zijn opgenomen.

2.15.

Na het vonnis in kort geding van 29 maart 2017 heeft SWR een bodemprocedure bij de pachtkamer van deze rechtbank aanhangig gemaakt tegen [onderneming 1] B.V., [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] en heeft daarin onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat er geen pachtovereenkomst tot stand is gekomen en dat het melkveebedrijf zonder recht of titel wordt gebruikt. In die procedure is in reconventie vastlegging van een pachtovereenkomst gevorderd.

2.16.

Bij vonnis van 31 januari 2018 heeft de pachtkamer de vordering van SWR in conventie afgewezen en is in reconventie bepaald dat er sprake is van een pachtovereenkomst (hoevepacht) tussen SWR als verpachter en [gedaagde sub 1] als pachter. In de overwegingen is overwogen dat het aan partijen is om een nieuwe pachtovereenkomst op te stellen.

2.17.

Partijen hebben vervolgens geen overeenstemming bereikt over de inhoud van de pachtovereenkomst. SWR heeft hierop een nieuwe procedure bij de pachtkamer aanhangig gemaakt teneinde de inhoud van pachtovereenkomst te laten vastleggen.

2.18.

Bij vonnis van 14 augustus 2019 heeft de pachtkamer van deze rechtbank voor recht verklaard dat er een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:313 BW tot stand is gekomen tussen SWR als verpachter en [gedaagde sub 1] als pachter met betrekking tot het Melkveebedrijf, het Bouwland en de Woning gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats] (hierna ook te noemen: het gepachte) voor de duur van 12 jaren en tegen een pachtprijs van € 430.500,00 in jaar 1 en (afgezien van indexatie) € 511.050,00 in jaar 2, en verder met een inhoud als vermeld in de onderdelen 9, 10 en 11 van het lichaam van de inleidende dagvaarding uit die procedure.

2.19.

Het gepachte bestaat uit het Melkveebedrijf (hierna ook te noemen: de opstallen), het Bouwland (hierna ook te noemen: de gronden) en de Woning. Van de opstallen maken onderdeel uit een serrestal, een arenastal en een transitiestal.

2.20.

Onder onderdeel 10 van de onder randnummer 2.18 bedoelde inleidende dagvaarding, waarin de tussen partijen tot stand gekomen pachtovereenkomst is omschreven, is onder onderdeel A, waarin de bepalingen met betrekking tot de opstallen zijn opgenomen, het volgende bepaald:

‘Artikel 1 Duur en aanvang

De pachtovereenkomst is aangegaan voor een periode van 12 jaar, ingaande …

(…)

Artikel 3 Pachtprijs en betaling

De pachtsom bedraagt € 265.000,00 (zegge: tweehonderd vijfenzestigduizend euro) per jaar, steeds per jaar te betalen in vier termijnen:

• de 1ste termijn groot € 66.250,00, te betalen voor of op uiterlijk 1 juli van betreffend jaar, voor

het eerst op 1 juli 2016.

• de 2e termijn groot € 66.250,00 te betalen voor of op uiterlijk 1 oktober van betreffend jaar, voor

het eerst op 1 oktober 2016.

• de 3e termijn groot € 66.250,00, te betalen voor of op uiterlijk 1 januari van betreffend jaar,

voor het eerst op 1 januari 2017.

• de 4e termijn groot € 66.250,00, te betalen voor of op uiterlijk 1 april van betreffend jaar, voor

het eerst op 1 april 2017.

(…)

Artikel 5 Onderhoud opstallen1. Het onderhoud aan de gebouwen en installaties (inbegrepen de installaties van de eigenaar en de bouwkundige schil) valt volledig onder de verantwoordelijkheid van de pachter. Daar wordt onder andere onder verstaan dat alle kosten die verband houden met dit onderhoud voor rekening van de pachter zijn. Tevens zorgt de pachter dat het onderhoud geschiedt conform de regelgeving en de voorschriften.2. Bij beëindiging van de pachtovereenkomst dienen de gebouwen en de installaties (eigenaars en gebruikersdeel), behoudens het effect van leeftijdsveroudering, in dezelfde conditie (conform de NEN 2767) aan het [.] opgeleverd te worden.(…)’

2.21.

Onder onderdeel B, waarin de bepalingen met betrekking tot de gronden zijn opgenomen, is het volgende bepaald:

‘Artikel 1 Algemeen1.1. De verpachter en de pachter verklaren dat zij geheel bekend zijn met het pachtobject en daarvan geen nadere beschrijving of aanwijzing verlangen. De pachter aanvaardt het gepachte, zulks in afwijking van het bepaalde in artikel 7:337 lid 2 BW in zoverre, in de onderhoudsstaat als waarin het zich ten tijde van het ondertekenen van deze overeenkomst bevindt, zodat hij geen vordering heeft op de verpachter wegens niet goede staat van onderhoud van het pachtobject bij de levering.

(…)

Artikel 4 Pachtprijs en betaling

4.1.

Bij aanvang bedraagt de pachtsom € 941,00 per hectare per jaar, zijnde € 235.250,00 voor het geheel, te betalen aan verpachter of diens gemachtigde in 2 gelijke termijnen per jaar, en wel op 1 mei en op 1 november van elk jaar, voor het eerst op 1 mei 2017 en 1 november 2017, en zo vervolgens elk jaar.

4.2.

De pachtprijs zal vanaf 2017, en vervolgens elk jaar, worden geïndexeerd conform memorandum.

4.3.

De pachtprijs zal zonder kosten, korting, inhouding of vergelijking moeten worden voldaan.

4.4.

Bij niet-tijdige betaling van de pachtprijs zal de pachter de wettelijke rente van het verschuldigde bedrag verschuldigd zijn, zonder dat hij daardoor een recht op uitstel van betaling verkrijgt.

(…)

7. BetalingsrechtenVolgens afspraak, in aanwezigheid van [onderneming 3] tussen verpachter en pachter gemaakt, beide partijen zonder nadere omschrijving voldoende gekend, zullen de 250 betalingsrechten die zijn aangevraagd door de huidige gebruikers van [..] vóór 1 mei 2017 worden overgeschreven op naam van pachter.’

2.22.

Bij factuur van 13 februari 2018 heeft SWR een bedrag van € 89.225,07 ter zake verkocht ruwvoer bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht.

2.23.

Bij factuur van 13 februari 2018 heeft SWR een bedrag van € 172.546,00 ter zake verkochte inventaris bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht.

2.24.

Bij factuur van 13 februari 2018 heeft SWR een bedrag van € 4.525,40 ter zake verkochte rendementsbrokken, sojaschroot en stro bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht.

2.25.

Eind oktober 2018 is het dak van de serrestal in opdracht van SWR hersteld.

2.26.

Bij factuur van 31 januari 2019 heeft SWR ter zake de afrekening nutsvoorzieningen over het jaar 2017 een bedrag van € 31.801,43 bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht.

2.27.

Bij factuur van 31 januari 2019 heeft SWR ter zake de afrekening nutsvoorzieningen over het jaar 2018 een bedrag van € 18.571,50 bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht.

2.28.

Bij factuur van 25 mei 2020 heeft SWR ter zake de afrekening nutsvoorzieningen over het jaar 2019 een bedrag van € 6.448,30 bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht.

2.29.

Op 18 september 2020 hebben deskundigen van de Grondkamer Noordwest het gepachte bezocht. Van dit bezoek is een verslag opgesteld.

2.30.

Bij factuur van 27 januari 2021 heeft SWR ter zake de afrekening nutsvoorzieningen over het jaar 2020 een bedrag van € 6.036,79 bij [gedaagde sub 1] in rekening gebracht.

2.31.

[gedaagde sub 1] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 14 augustus 2019 (zie randnummer 2.18). Bij arrest van 4 mei 2021 heeft de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dit vonnis in het principaal hoger beroep bekrachtigd, behalve voor zover de in het dictum uitgesproken verklaring voor recht betrekking heeft op artikel 5.3.4. van onderdeel B van de pachtovereenkomst. In dit arrest is onder meer het volgende opgenomen:

‘Betaling facturen

3.21

SWR heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij wil dat [gedaagde sub 1] de overnamekosten aan haar betaalt. Na eisvermindering op de zitting gaat het om een bedrag van € 232.718 inclusief btw. [gedaagde sub 1] heeft zich beroepen op opschorting omdat SWR de betalingsrechten niet op 1 mei 2017 aan haar heeft overgedragen, waardoor zij schade lijdt die zij tot en met 2019 begroot op € 287.429. Daarnaast voert zij aan dat SWR geweigerd heeft de daken te herstellen van de serrestal, transitiestal en de bezoekersruimte, waarover partijen al vanaf november 2016 in discussie waren.

3.22

SWR heeft de overnamekosten bij facturen van 13 februari 2018 in rekening gebracht, later dus dan haar verplichting de betalingsrechten vóór 1 mei 2017 over te dragen en nadat de discussie over de daken is begonnen. Op de zitting heeft SWR zich op haar beurt er weer op beroepen dat [gedaagde sub 1] de pachtpenningen niet betaalt.

3.23

In de procedure die tot de vastlegging van de hoevepachtovereenkomst heeft geleid, heeft de pachtkamer geen ingangsdatum vastgesteld en ook niet een moment van betaling van de pachtpenningen. Uit de eerdere conceptovereenkomsten volgt dat [gedaagde sub 1] voor het land voor het eerst op 1 mei 2017 moest betalen. SWR moest vóór 1 mei 2017 de betalingsrechten overdragen. Voor de gebouwen is een kwartaalbetaling voorgeschreven, ingaand 1 juli 2016 (1e concept) en 1 april 2017 (2e concept). Vanaf wanneer [gedaagde sub 1] pacht voor de gebouwen moest betalen is daarom niet voldoende toegelicht en dus ook niet vanaf wanneer zij in verzuim is gekomen.

3.24

SWR moest het eerst presteren, namelijk voor 1 mei 2017, dus uiterlijk op 30 april 2017. Dat is niet gebeurd. Op grond van artikel 6:52 BW mag [gedaagde sub 1] nu de nakoming van haar verbintenissen (betalen pachtpenningen op 1 mei 2017 en betalen overname som na 13 februari 2018) opschorten. Dat zou alleen nog anders kunnen zijn als [gedaagde sub 1] al voor 30 april 2017 de pacht voor de gebouwen moest betalen, maar wanneer dat was is niet komen vast te staan. Hierbij is nog van belang dat [gedaagde sub 1] zich vanaf november 2016 heeft. beroepen op gebreken aan de daken; die vanaf eind 2018 zijn hersteld. Verder is in dit verband relevant dat SWR op 27 januari 2017 een vordering in kort geding heeft ingesteld tot ontruiming door [gedaagde sub 1] van het gepachte op basis van de stelling dat [gedaagde sub 1] geen recht of titel had. Nadat door de pachtkamer op 31 januari 2018 was geoordeeld dat tussen partijen een hoevepachtovereenkomst bestond, heeft SWR de facturen van 13 februari 2018 gestuurd. Deze gang van zaken brengt mee dat [gedaagde sub 1] zich ten aanzien-van de facturen op opschorting mag beroepen. De samenhang tussen de vorderingen over en weer volgt uit de pachtverhouding tussen partijen.’

2.32.

SWR heeft de pachtovereenkomst vervolgens ter goedkeuring aan de Grondkamer voorgelegd. Bij beschikking van de Grondkamer Noordwest van 15 oktober 2021 is de bij voornoemd arrest vastgelegde pachtovereenkomst goedgekeurd, met dien verstande dat de pachtprijs is verlaagd naar € 421.675,00 per jaar in jaar 1. Deze pachtprijs valt uiteen in

€ 127.400,00 voor de opstallen, € 286.672,00 voor de gronden en € 7.603,00 voor de woning.

2.33.

Bij verlofbeschikkingen van 25 oktober 2021 en 6 april 2022 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, aan SWR verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Op 26 oktober 2021 en 12 april 2022 heeft SWR ten laste van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een aantal conservatoire beslagen gelegd.

2.34.

Op 18 februari 2022 heeft zich een derde storm voorgedaan, waarbij er schade is opgetreden aan de stallen van het melkveebedrijf.

2.35.

Tot op heden heeft [gedaagde sub 1] geen pachtpenningen aan SWR betaald, noch is zij overgegaan tot betaling van voornoemde bij haar in rekening gebrachte facturen.

3.Het geschil

In conventie

Vorderingen en standpunten SWR in conventie

3.1.

SWR vordert in conventie – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de pachtovereenkomst tussen SWR en [gedaagde sub 1] met betrekking tot het melkveebedrijf, de gronden en de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 1] in [plaats] met onmiddellijke ingang, althans met ingang van één jaar na de datum van dit vonnis, althans na verloop van een termijn die de pachtkamer in goede justitie aangewezen acht, althans in ieder geval tegen het einde van de huidige looptijd van de pachtovereenkomst, te ontbinden, en [gedaagde sub 1] te gebieden om binnen veertien dagen na de ontbinding het gepachte volledig te ontruimen (en vervolgens ontruimd te houden), op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde sub 1] met die ontruiming in gebreke blijft;

en:

primair:

II. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan SWR te voldoen € 2.413.042,92 aan achterstallige pachtpenningen en overige verschuldigde kosten (de hoofdsom) en € 476.676,91 aan wettelijke handelsrente tot 9 november 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 9 november 2021 tot de voldoening;

subsidiair en meer subsidiair:

III. veroordeling van [gedaagde sub 1] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan SWR te voldoen € 2.413.042,92 aan achterstallige pachtpenningen en overige verschuldigde kosten (de hoofdsom);

IV. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan SWR te voldoen € 476.676,91 aan wettelijke handelsrente tot 9 november 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 9 november 2021 tot de voldoening;

V. veroordeling van [gedaagde sub 2] om binnen veertien dagen na het in vervulling gaan van de hierna te noemen voorwaarde de schade van SWR te vergoeden, begroot op € 2.413.042,92 aan achterstallige pachtpenningen en overige verschuldigde kosten (de hoofdsom), althans dat bedrag minus het gedeelte dat [gedaagde sub 1] ter uitvoering van de veroordeling onder III. al heeft voldaan, een en ander onder de voorwaarde:

subsidiair:dat [gedaagde sub 1] geen (volledige) uitvoering geeft aan de veroordeling onder I. [naar de pachtkamer begrijpt: onder III.] binnen de aldaar genoemde termijn, althans;
meer subsidiair:dat [gedaagde sub 1] geen (volledige) uitvoering geeft aan de veroordeling onder I. [naar de pachtkamer begrijpt: onder III.] binnen de aldaar genoemde termijn, en dat ook de executiemaatregelen die vervolgens in redelijkheid van SWR verlangd kunnen worden niet tot (volledige) incasso van de hoofdsom leiden;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

VI. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis de buitengerechtelijke kosten van € 6.775,00 aan SWR te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VII. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis de beslagkosten van € 8.456,44 aan SWR te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VIII. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten, alsook eventuele verdere executiekosten.

3.2.

Ter onderbouwing van deze vorderingen stelt SWR – samengevat – het volgende. [gedaagde sub 1] pacht een melkveebedrijf van SWR. [gedaagde sub 1] heeft het gepachte al meer dan vijf jaar in gebruik, maar heeft nog nooit pachtpenningen betaald. Uit de pachtovereenkomst volgt dat de betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] ter zake de opstallen is aangevangen op 1 juli 2016 en ter zake de gronden op 1 mei 2017. De betalingsdata zoals opgenomen in de pachtovereenkomst hebben te gelden als fatale termijnen, zodat [gedaagde sub 1] van rechtswege in verzuim is geraakt. De pachtachterstand bedraagt thans € 2.117.476,91. Ook heeft [gedaagde sub 1] verzuimd de gefactureerde energiekosten over de jaren 2017 t/m 2020 ad totaal

€ 62.858,02, de koopsom voor verkocht ruwvoer ad € 56.114,00, de koopsom van verkochte inventaris ad € 172.546,00 en de koopsom van verkochte rendementsbrokken, sojaschroot en stro ad € 4.048,00 aan SWR te betalen. SWR vordert de wettelijke handelsrente nu [gedaagde sub 1] niet tot tijdige betaling is overgegaan.

3.3.

Voornoemde betalingsachterstand rechtvaardigt volgens SWR de ontbinding van de pachtovereenkomst. Daarnaast is [gedaagde sub 1] op andere manieren tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst, welke tekortkomingen de ontbinding (mede) rechtvaardigen. Zo heeft [gedaagde sub 1] de gepachte gronden onjuist gebruikt, waardoor een risico op gewasziektes is ontstaan, zijn buiten het gepachte gelegen gronden gebruikt en vernield, wordt de gepachte woning gebruikt door krakers, liet het onderhoud van het gepachte te wensen over, worden toegangswegen geblokkeerd en vervuild en is een sloot nabij het gepachte ernstig verontreinigd geraakt. In haar spreekaantekeningen heeft SWR zich aanvullend op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 1] geen persoonlijk gebruik maakt van het gepachte en/of het gepachte onderverpacht, hetgeen ook een tekortkoming oplevert. In dit kader heeft SWR ter zitting een incident ex artikel 843a Rv opgeworpen, teneinde informatie van [gedaagde sub 1] te verkrijgen over de feitelijke gang van zaken met betrekking tot de bedrijfsvoering.

3.4.

De vordering op [gedaagde sub 2] is een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad, meer specifiek externe bestuurdersaansprakelijkheid. [gedaagde sub 2] kan een ernstig persoonlijk verwijt worden gemaakt. Ten eerste heeft hij als enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde sub 1] bewerkstelligd, althans toegelaten, dat [gedaagde sub 1] de pachtovereenkomst niet is nagekomen. Er is sprake van betalingsonwil. Ten tweede is hij namens [gedaagde sub 1] een overeenkomst aangegaan waarvan hij reeds bij aanvang wist dat [gedaagde sub 1] deze niet zou nakomen. Door dit handelen is schade berokkend aan SWR, in ieder geval bestaande uit de wettelijke handelsrente, maar ook uit de hoofdsom omdat SWR haar vordering waarschijnlijk niet meer kan verhalen op [gedaagde sub 1] , gelet op het negatieve eigen vermogen en het faillissementsrisico van [gedaagde sub 1] .

Verweer [gedaagde sub 1] c.s. in conventie

3.5.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de pachtkamer deze zal afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van SWR in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten.

3.6.

[gedaagde sub 1] c.s. baseert haar verweer – samengevat – op het volgende. SWR vordert ten onrechte betaling van pachtpenningen over de maanden juli en augustus 2016, omdat [gedaagde sub 1] toen nog geen genot van het gepachte had. [gedaagde sub 1] vordert in reconventie pachtprijsvermindering en vergoeding van de door haar geleden schade als gevolg van diverse tekortkomingen van SWR in de nakoming van de pachtovereenkomst. [gedaagde sub 1] heeft de betaling van de pachtpenningen en overige kosten in verband met deze tegenvorderingen steeds rechtsgeldig opgeschort. Ook beroept [gedaagde sub 1] zich op verrekening met haar aanspraak op pachtprijsvermindering en schadevergoeding. Het beroep op opschorting staat verzuim van [gedaagde sub 1] en daarmee ontbinding van de pachtovereenkomst in de weg. [gedaagde sub 1] verweert zich ook tegen de overige aangevoerde vermeende tekortkomingen harerzijds. Mocht er al sprake zijn van een tekortkoming, dan rechtvaardigt dit de ontbinding en haar gevolgen niet.

3.7.

Ten aanzien van de tegen [gedaagde sub 2] ingestelde vorderingen stelt [gedaagde sub 1] c.s. het volgende. Van betalingsonwil is nimmer sprake geweest. Indien SWR niet steeds had dwarsgelegen, met name door de gebreken aan de stallen niet te herstellen, dan zou de exploitatie van [gedaagde sub 1] geen schade hebben opgelopen en had zij beter bij kas gezeten. Daarnaast betwist [gedaagde sub 1] c.s. dat [gedaagde sub 2] ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst wist dat [gedaagde sub 1] niet zou gaan betalen.

3.8.

[gedaagde sub 1] voert ten slotte verweer tegen de gevorderde wettelijke handelsrente, de buitengerechtelijke incassokosten en de beslagkosten.

In reconventie

Vorderingen en standpunten [gedaagde sub 1] c.s. in reconventie

3.9.

[gedaagde sub 1] c.s. vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat SWR toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen, door de gebreken en de daardoor veroorzaakte gevolgschade niet te herstellen en de betalingsrechten niet over te dragen, en SWR te veroordelen om:

1. de betalingsrechten over te dragen, en;

2. de gebreken aan het gepachte (daken en wanden van alle stallen, krachtvoerboxen en de stalinrichting bestaande uit de ligboxen, boxbedekking, ventilatoren, lampen, mestschuiven, deuren en het voerhek) te herstellen met inachtneming van een door SWR aan [onderneming 4] op te vragen (en aan [gedaagde sub 1] te verstrekken) hersteladvies gericht op deugdelijk, langdurig en constructief herstel van de daken en wanden van de stallen, een en ander binnen drie kalendermaanden na betekening van het vonnis en op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag;

II. SWR te veroordelen om de door [gedaagde sub 1] ten gevolge van SWR’s toerekenbare tekortkomingen geleden en nog te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en SWR te veroordelen om – vooruitlopend op de vaststelling van de totale schade – tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde sub 1] te betalen een schadevergoeding ad

€ 1.839.000,00 (voor zover dit bedrag niet reeds verrekend is met hetgeen SWR van [gedaagde sub 1] te vorderen heeft), te vermeerderen met wettelijke rente over de jaarlijkse schadebedragen conform het rapport van [onderneming 5] per 31 december van de betreffende jaren;

III. onder de voorwaarde dat de door SWR te vergoeden schade niet al via winstderving op basis van het [onderneming 5] rapport wordt vastgesteld: de door [gedaagde sub 1] verschuldigde pachtprijs per 21 november 2016 tot het moment dat SWR zal hebben voldaan aan haar herstelverplichting met betrekking tot de opstallen te verminderen als volgt: een vermindering over de periode september 2016 t/m december 2017 van € 78.400,00 in totaal en een vermindering vanaf januari 2018 per maand van € 8.200,00;

IV. onder de voorwaarde dat in conventie betaling van pachtpenningen over de periode 1 juli 2016 tot 31 augustus 2016 wordt toegewezen: de pachtprijs over die periode te verminderen tot nihil;

V. onder de voorwaarde dat in conventie wordt geoordeeld dat de vorderingen van SWR moeten worden afgewezen jegens [gedaagde sub 1] of jegens [gedaagde sub 2] of jegens beiden: op te heffen de in verband met de desbetreffende afgewezen vorderingen door SWR gelegde beslagen en doorhaling van de beslagen in de openbare registers binnen zeven dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, alsmede SWR te verbieden om voor die afgewezen vorderingen opnieuw conservatoire beslagen te leggen;

VI. SWR te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente, en in de nakosten.

3.10.

Ter onderbouwing van deze vorderingen stelt [gedaagde sub 1] c.s. – samengevat – het volgende. SWR is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst. De tekortkomingen bestaan uit i) het niet herstellen van gebreken, ii) het niet-overdragen van betalingsrechten en iii) het zich niet gedragen als een goed verpachter.

3.11.

De gebreken bestaan uit de schade aan de wanden en daken van de stallen die is opgetreden na een aantal stormen. Als gevolg daarvan zijn lekkages ontstaan, wat impact heeft gehad op de dieren en de inventaris in de stallen. SWR was steeds terstond bekend met deze gebreken. Daarnaast heeft de melkput in de arenastal een te lage capaciteit voor een commerciële melkveehouderij. SWR heeft ook verzuimd de betalingsrechten per 1 mei 2017 over te dragen. SWR heeft de gebreken en betalingsrechten, ondanks herhaalde verzoeken van [gedaagde sub 1] en ondanks een toezegging tot herstel, niet hersteld respectievelijk overgedragen. SWR bleef zich op het standpunt stellen dat [gedaagde sub 1] geen rechtsgeldig pachter was. SWR heeft zich daarnaast om verschillende redenen niet als goed verpachter gedragen.

3.12.

Als gevolg van al deze tekortkomingen heeft [gedaagde sub 1] verminderd pachtgenot gehad en schade geleden door verslechterde exploitatiemogelijkheden. [gedaagde sub 1] heeft haar schade door accountantskantoor [onderneming 5] laten begroten in het kader van winstderving, waarin alle tekortkomingen van SWR zijn verdisconteerd. [onderneming 5] heeft de schade tot en met 2020 berekend op een bedrag van € 1.839.000,00. Dit is inclusief het verminderde pachtgenot. Voor zover de schade niet via winstderving op basis van het rapport van [onderneming 5] wordt toegekend, vordert [gedaagde sub 1] een pachtprijsvermindering vanwege vermindering van pachtgenot. Ten slotte vordert zij herstel van de gebreken en (voorwaardelijk) opheffing van de gelegde beslagen.

Verweer SWR in reconventie

3.13.

SWR heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de pachtkamer deze zal afwijzen, met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.

3.14.

SWR baseert haar verweer – samengevat – op het volgende. Uit de pachtovereenkomst en de tussen partijen gevoerde correspondentie volgt dat na aanvang van de pacht het de verantwoordelijkheid van [gedaagde sub 1] was om het gepachte te onderhouden, inclusief investeringen in inclusief het eigenaarsdeel. SWR is daarom niet aansprakelijk voor de als gevolg van de stormen opgetreden schade aan de stallen.

3.15.

Ook als dit anders zou zijn, is niet aannemelijk dat [gedaagde sub 1] schade heeft geleden, althans niet in de omvang die wordt voorgesteld. SWR heeft herhaaldelijk vastgesteld dat de stallen gewoon conform de bestemming volledig gebruikt werden. Bovendien heeft SWR na de tweede storm onverplicht en op eigen kosten de beschadigingen aan het dak van de serrestal hersteld. Het dak van de serrestal is daarna, in ieder geval tot de derde storm, in goede conditie gebleven. De melkput in de arenastal functioneert naar behoren. SWR heeft [gedaagde sub 1] een korting op de pachtprijs van € 80.700,00 verleend. Deze korting was bestemd voor de afkoop van eventuele verplichtingen die op SWR mochten rusten ten aanzien van de melkput en de voerhekken in de arenastal en eventueel ander onderhoud. Daarmee is [gedaagde sub 1] schadeloos gesteld voor eventueel achterstallig onderhoud. Van schade of verminderd pachtgenot is dus geen sprake geweest, zodat geen aanleiding bestaat tot toewijzing van een schadevergoeding en pachtprijsvermindering. Uit het vonnis van de pachtkamer van 14 augustus 2019 volgt bovendien dat [gedaagde sub 1] ten aanzien van een aantal schadeposten haar recht heeft verwerkt. Ook de herstelvordering van [gedaagde sub 1] moet om voornoemde redenen worden afgewezen.

3.16.

Voor zover SWR wel aansprakelijk zou zijn voor (een deel van) de schade van [gedaagde sub 1] , dan heeft te gelden dat [gedaagde sub 1] als eerste moest presteren, namelijk door de pachtpenningen per 1 juli 2016 dan wel uiterlijk per 1 september 2016 te betalen. Alle eventuele verplichting van SWR (tot herstel van gebreken en overdracht van betalingsrechten) zijn van latere datum. SWR heeft deze verplichtingen daarom rechtsgeldig opgeschort en is niet aansprakelijk voor de gevorderde schade.

3.17.

SWR voert ten slotte een aantal verweren op ter zake het door [gedaagde sub 1] aangevoerde slecht verpachterschap, tegen de berekening van de door [gedaagde sub 1] gevorderde schade door accountantskantoor [onderneming 5] , tegen het gevorderde voorschot op de schadevergoeding en tegen de gevorderde opheffing van de conservatoire beslagen.

4.De beoordeling

In conventie en reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

4.2.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft ter zitting verzocht om schriftelijk te mogen reageren op de conclusie van antwoord in reconventie en op de spreekaantekeningen van SWR. De pachtkamer heeft dit verzoek ter zitting afgewezen. [gedaagde sub 1] c.s. is tijdens de mondelinge behandeling, onder meer na een schorsing, voldoende in de gelegenheid gesteld om op deze processtukken te reageren. Uit het navolgende volgt bovendien dat niet wordt toegekomen aan de door SWR in haar pleitaantekeningen aangevoerde aanvullende grondslag voor ontbinding van de pachtovereenkomst (geen persoonlijk gebruik/onderpacht) en het in dit kader ingeroepen incident ex artikel 843a Rv, zodat [gedaagde sub 1] c.s. wat dat betreft niet in haar belangen is geschaad.

4.3.

De pachtkamer ziet aanleiding om als eerste de reconventionele vorderingen van [gedaagde sub 1] ten aanzien van de vermeende gebreken aan het gepachte en de overdracht van de betalingsrechten te bespreken.

1.Gebreken aan het gepachte

Inleiding

4.4.

Het door [gedaagde sub 1] gevoerde verweer met betrekking tot de door SWR ingestelde vorderingen tot betaling van de pachtpenningen komt er kort gezegd op neer dat [gedaagde sub 1] stelt de betaling rechtsgeldig te hebben opgeschort in verband met tekortkomingen aan de zijde van SWR, bestaande uit het niet herstellen van gebreken aan de gepachte stallen, het niet overdragen van betalingsrechten en het zich niet gedragen als een goed verpachter. Voorts beroept [gedaagde sub 1] zich op verrekening met de vanwege deze tekortkomingen ontstane reconventionele vorderingen (schadevergoeding en/of pachtprijsvermindering).

Verdeling onderhoud en herstel gebreken

4.5.

Tussen partijen is allereerst in geschil de vraag voor wiens rekening het herstel van gebreken aan het gepachte komt. [gedaagde sub 1] stelt dat dit op grond van artikel 7:339 BW voor rekening van de verpachter komt. SWR voert daarentegen aan dat uit artikel 1.1. van onderdeel B van de pachtovereenkomst volgt dat [gedaagde sub 1] het gepachte heeft aanvaard in de onderhoudsstaat waarin het zich bevond bij aanvang van de pacht. Nu [gedaagde sub 1] zich bij aanvang van de pacht op het standpunt heeft gesteld dat de stallen achterstallig onderhoud vertoonden en partijen om die reden voor de eerste twee maanden een korting op de pachtprijs zijn overeengekomen, is [gedaagde sub 1] schadeloos gesteld en hebben partijen een nulpunt bereikt zoals bedoeld in artikel 1.1. van onderdeel B van de pachtovereenkomst, aldus SWR. Na aanvang van de pachtovereenkomst is het vervolgens de verantwoordelijkheid van [gedaagde sub 1] om het gepachte te onderhouden en gebreken te herstellen, zo volgt volgens SWR uit artikel 5.1. van onderdeel A van de pachtovereenkomst.

4.6.

De pachtkamer overweegt als volgt. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de verpachter op grond van artikel 7:339 BW gehouden is gebreken aan het gepachte te verhelpen. Deze verplichting strekt zich uit tot alle gebreken als bedoeld in artikel 7:337 lid 2 BW en omvat ook het (groot) onderhoud aan de gepachte zaak, voor zover dit niet op grond van de wet (artikel 7:351 jo. 7:339 lid 2, 7:352, 7:353 BW) of overeenkomst door de pachter moet worden verricht c.q. voor diens rekening komt. Gesteld noch gebleken is dat de hierna te beoordelen vermeende gebreken aan de stallen op grond van de wet voor rekening van [gedaagde sub 1] komen.

4.7.

SWR stelt zich op het standpunt dat partijen in de pachtovereenkomst van de wettelijke regeling zijn afgeweken. In beginsel is dit mogelijk, nu artikel 7:339 BW van regelend recht is. De bepaling in artikel 1.1. van onderdeel B van de pachtovereenkomst kan aan een dergelijke afspraak echter niet ten grondslag worden gelegd, nu onderdeel B ziet op de gepachte gronden en niet op de opstallen. Dan resteert artikel 5.1. van onderdeel A van de pachtovereenkomst. Hierin is opgenomen dat het onderhoud van de gebouwen en de installaties (inbegrepen de installaties van de eigenaar en de bouwkundige schil) volledig onder de verantwoordelijkheid van de pachter valt, waaronder wordt verstaan dat alle kosten die verband houden met dit onderhoud voor rekening van de pachter zijn. In het artikel wordt uitdrukkelijk gesproken over ‘onderhoud’ en niet over het meeromvattende begrip ‘gebreken’. In de tekst van het artikel zijn geen aanwijzingen te vinden die erop wijzen dat het herstel van alle mogelijke gebreken, in die zin dat het gepachte aan de pachter niet meer het genot verschaft dat hij mag verwachten en die niet zijn ontstaan door het achterwege blijven van het naar de pachter overgehevelde onderhoud, voor rekening van de pachter komen. SWR heeft ook onvoldoende omstandigheden aangevoerd die maken dat zij aan deze bepaling redelijkerwijs een dergelijke betekenis mag toekennen. Uit de door SWR aangehaalde e-mail van 16 november 2016 aan [gedaagde sub 2] , zoals hiervoor onder randnummer 2.5. opgenomen, blijkt weliswaar dat SWR heeft voorgesteld om naast de overheveling van het groot onderhoud óók alle gebreken aan het gepachte bij [gedaagde sub 1] onder te brengen, echter er is niet gebleken dat [gedaagde sub 1] met dit voorstel heeft ingestemd. Uit het enkele feit dat [gedaagde sub 2] in zijn reactie van 21 november 2016 niet op dit voorstel heeft gereageerd, kan dit niet worden afgeleid. Dit voorstel van SWR heeft ook geen weerslag gevonden in de op initiatief van SWR aan [gedaagde sub 1] en vervolgens aan de pachtkamer voorgelegde en vastgelegde schriftelijke pachtovereenkomst. Indien het voor SWR van belang was om naast het onderhoud alle mogelijke gebreken aan het gepachte – in afwijking van de wet – voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] te laten komen, dan had het op haar weg gelegen om daarover voldoende duidelijk afspraken te maken en deze op te nemen in de pachtovereenkomst. Dat heeft zij nagelaten. De pachtkamer overweegt ten slotte dat het feit dat SWR aan [gedaagde sub 1] bij aanvang van de pacht een korting op de pachtprijs heeft verstrekt in verband met op dat moment aanwezige gebreken/achterstallig onderhoud aan de stallen, niet betekent dat SWR niet meer aansprakelijk is voor gebreken die daarna, tijdens de pachtrelatie ontstaan.

4.8.

De conclusie is dat niet is vast komen te staan dat partijen zijn overeengekomen dat gebreken aan het gepachte, voor zover deze niet vallen onder de onderhoudsverplichting van de pachter, voor rekening van [gedaagde sub 1] komen.

Gebreken: algemeen

4.9.

Sinds de aanvang van de pacht hebben zich een aantal stormen voorgedaan. Volgens [gedaagde sub 1] zijn daarbij de daken en de wanden van de serrestal en de transitiestal beschadigd geraakt, als gevolg waarvan er lekkages zijn ontstaan, er schade is opgetreden aan de inventaris en de exploitatie van haar melkveebedrijf is bemoeilijkt. Ook is er volgens haar sprake van een aantal gebreken in de inventaris en inrichting van de stallen. Volgens [gedaagde sub 1] kwalificeert een en ander als een gebrek aan het gepachte, op grond waarvan zij een schadevergoeding en/of een vermindering van de pachtprijs vordert.

4.10.

Allereerst moet beoordeeld worden of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:337 lid 2 BW. Dit artikellid omschrijf een gebrek als een staat of een eigenschap van de verpachte zaak of een andere niet aan de pachter toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de pachter niet het genot kan verschaffen dat een pachter bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat dus om het genot dat [gedaagde sub 1] op grond van de pachtovereenkomst bij het aangaan daarvan redelijkerwijs mocht verwachten.

Gebreken: de eerste storm van 21 november 2016

4.11.

Op 21 november 2016 heeft zich een eerste storm voorgedaan. SWR heeft erkend dat daarbij enige schade is opgetreden aan de daken van de serrestal en de transitiestal, maar voert aan dat de schade beperkt was en de stallen nog gewoon konden worden gebruikt.

4.12.

Op 3 en 24 mei 2017 heeft [gedaagde sub 1] extra jongvee aangevoerd. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] erkend dat de bezetting van de stallen (het aantal koeien), ondanks de schade aan de daken, tot de tweede storm van 18 januari 2018 zo goed als volledig is geweest. In dat opzicht is van genotsvermindering dan ook geen sprake geweest. [gedaagde sub 1] heeft weliswaar gesteld dat zij zelf maatregelen heeft moeten treffen om de continuering van de bedrijfsvoering zeker te stellen, zoals het spannen van folie tegen lekkages en het laten repareren van door lekkage defect geraakte elektrische installaties, echter naar het oordeel van de pachtkamer heeft zij dit onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [gedaagde sub 1] gelegen om, mede gelet op het feit dat de nagenoeg volledige bezetting van de stallen na de eerste storm gedurende 14 maanden intact is gebleven, deze vorm van genotsderving voldoende te onderbouwen door te concretiseren welke installaties defect zijn geraakt, welke reparatiefacturen zij heeft voldaan en welke concrete herstelmaatregelen aan het dak van welke stal zij zelf heeft getroffen. Zij heeft dit nagelaten. Het feit dat een [functie] van SWR na de eerste storm heeft gemaild dat de schade aan het dak hersteld zou worden en dienaangaande offertes zijn opgevraagd, waaraan vervolgens geen uitvoering is gegeven, betekent niet dat daarmee voldaan is aan de definitie van een gebrek in de zin van artikel 7:337 lid 2 BW.

4.13.

De conclusie is dat [gedaagde sub 1] ten aanzien van de vraag of er na de eerste storm sprake was van een gebrek, niet aan haar gemotiveerde stelplicht heeft voldaan. Dat betekent dat niet is vast komen te staan dat in de periode tot 18 januari 2018 sprake is geweest van een gebrek. De volgens [gedaagde sub 1] gedane toezegging dat tot herstel zou worden overgegaan door een [functie] van SWR is, voor zover SWR daar al aan gebonden zou zijn, niet relevant nu niet is vast komen te staan dat sprake is van een gebrek. Het aanbod van [gedaagde sub 1] om bewijs aan te dragen van de juistheid van haar stellingen zal worden gepasseerd, nu aan het leveren van bewijs pas wordt toegekomen indien [gedaagde sub 1] aan haar stelplicht heeft voldaan door haar stellingen voldoende te onderbouwen, hetgeen zij niet heeft gedaan.

Gebreken: de tweede storm van 18 januari 2018

4.14.

Op 18 januari 2018 heeft zich een tweede storm voorgedaan. Uit de door [gedaagde sub 1] als productie 18 overgelegde door de NVWA in januari en maart 2018 gemaakte foto’s, blijkt dat het dak van de serrestal er grotendeels is afgewaaid, dat de stal nat is geregend en dat er ook vee nat is geregend. Vanaf maart 2018 is de serrestal niet meer gebruikt. De daar aanwezige koeien zijn deels verplaatst naar de arenastal en de transitiestal en deels afgevoerd. Kort na deze tweede storm heeft SWR het herstel van het dak van de serrestal in gang gezet. Uiteindelijk zijn de herstelwerkzaamheden op 12 oktober 2018 gestart. Het voorgaande maakt dat naar het oordeel van de pachtkamer in de periode tussen 18 januari 2018 en eind oktober 2018 sprake is geweest van een gebrek aan het dak van de serrestal.

4.15.

Ten aanzien van de transitiestal stelt [gedaagde sub 1] dat het dak na de tweede storm zwaar beschadigd is geraakt en de stal onbruikbaar is geworden. SWR heeft erkend dat na de tweede storm het dak boven de opslagruimte van de transitiestal beschadigd is geraakt, maar zij betwist dat ook het dak boven de dierenverblijven beschadigd is geraakt en stelt dat [gedaagde sub 1] de transitiestal altijd volledig heeft kunnen blijven gebruiken. De pachtkamer overweegt als volgt. Uit de door SWR als productie 57 overgelegde luchtfoto’s en foto’s van de binnenzijde van de transitiestal, gemaakt direct na de storm van 18 januari 2018 en voorzien van een toelichting van SWR, volgt dat een groot deel van het dak van de transitiestal beschadigd is geraakt, waardoor de stal niet meer waterdicht is. [gedaagde sub 1] mocht als pachter van een melkveebedrijf bij het aangaan van de pachtovereenkomst redelijkerwijs verwachten dat het dak van de transitiestal gedurende de pacht intact bleef, zodat haar het genot van een waterdichte stal werd verschaft. Dit is na de storm van 18 januari 2018 overduidelijk niet meer het geval. Dat het dak boven de dierenverblijven in de transitiestal volgens SWR ‘nog redelijk intact’ was (vide productie 57 zijdens SWR), maakt dit – wat daar verder ook van zij – niet anders. Voor een doelmatig gebruik van de transitiestal, de kwaliteit van het voer en de gezondheid van het vee dienen ook de overige delen van de stal waterdicht te zijn, waaronder de voergang en de opslagruimtes. Voorts heeft te gelden dat [gedaagde sub 1] onweersproken heeft aangevoerd dat zij zelf het bedrijf [onderneming 2] opdracht heeft gegeven om het dak van de transitiestal na de tweede storm partieel te herstellen, met uitzondering van het gedeelte boven de voergang, en dat ook dit (partiële) herstel slechts tijdelijk stand heeft gehouden. Vaststaat dat SWR geen herstelwerkzaamheden aan de transitiestal heeft laten verrichten. Het voorgaande maakt dat het dak van de transitiestal naar het oordeel van de pachtkamer vanaf 18 januari 2018 tot heden onafgebroken gebrekkig is geweest in de zin van artikel 7:337 lid 2 BW.

4.16.

[gedaagde sub 1] stelt dat het dakdoek van de serrestal na de reparatie in oktober 2018 opnieuw is gaan scheuren. SWR heeft dit betwist en stelt dat de serrestal tot de derde storm in goede staat is gebleven. Zij heeft daartoe verwezen naar door haar als productie 55 overgelegde luchtfoto’s uit de jaren 2019, 2020 en 2021 en als productie 56 overlegde foto’s van de binnenzijde van de serrestal uit 2020. Daarop zijn geen duidelijke beschadigingen aan het dak van de serrestal te zien. Ondanks deze gemotiveerde betwisting heeft [gedaagde sub 1] in haar spreekaantekeningen volstaan met de stelling dat het dak eind 2019/begin 2020 opnieuw gebreken vertoonde. Zij heeft hiervan echter geen nadere onderbouwing gegeven of stukken ingebracht. Zij heeft weliswaar verwezen naar een e-mail van 1 maart 2020 (productie 23 zijdens [gedaagde sub 1] ), maar daarin wordt door [gedaagde sub 1] slechts in zijn algemeenheid aan SWR verzocht om stormschade aan opstallen te herstellen, zonder dat wordt gespecificeerd om welke schade aan welke stallen het gaat. Ook zijn de bij die e-mail behorende foto’s niet overgelegd. [gedaagde sub 1] heeft nog verwezen naar het verslag van het locatiebezoek van de deskundigen van de grondkamer op 18 september 2020 (productie 25 zijdens [gedaagde sub 1] ). Daarin wordt vermeld dat de daken van de serrestal op enig moment na september 2016 ten gevolge van weersinvloeden waardeloos zijn geworden en dat er sprake is van een zwakke dakconstructie. Niet wordt echter voldoende duidelijk aangegeven of de daken van de serrestal ten tijde van het locatiebezoek in slechte staat verkeerden, of dat de deskundigen refereren aan de situatie van vóór de reparatie eind oktober 2018. Ook uit de bijbehorende foto’s blijkt niet of, en zo ja, in welke mate de daken van de serrestal beschadigd waren. Het voorgaande betekent dat de pachtkamer er vanuit gaat dat het dak van de serrestal vanaf de reparatie eind oktober 2018 tot de derde storm geen gebreken meer heeft vertoond. Ten aanzien van de wanden van de serrestal die volgens [gedaagde sub 1] ook na de reparatie van het dak in oktober 2018 nog beschadigd waren, is de pachtkamer van oordeel dat [gedaagde sub 1] onvoldoende heeft onderbouwd wanneer en in welke omvang deze schade is opgetreden en welke gevolgen dit heeft gehad voor de bruikbaarheid van de serrestal. Het bewijsaanbod van [gedaagde sub 1] wordt gepasseerd, nu aan het leveren van bewijs pas wordt toegekomen indien [gedaagde sub 1] aan haar stelplicht heeft voldaan door haar stellingen voldoende te onderbouwen, hetgeen zij niet heeft gedaan.

Gebreken: de derde storm van 18 februari 2022

4.17.

Op 18 februari 2022 heeft zich een derde storm voorgedaan. In de als productie 32 door [gedaagde sub 1] overgelegde opname van [onderneming 6] blijkt dat op die datum verschillende onderdelen van het dak en de overige constructie van zowel de arenastal, de serrestal als de transitiestal beschadigd zijn geraakt. SWR heeft deze schade niet betwist en heeft erkend daarmee bekend te zijn. Deze schade valt aan te merken als een gebrek.

Gebreken: melkrobots, krachtvoerboxen en stalinrichting serrestal

4.18.

[gedaagde sub 1] stelt voorts, zo begrijpt de pachtkamer, dat als gevolg van lekkages, melkrobots, krachtvoerboxen en de stalinrichting van de serrestal (ligboxen, boxbedekking, ventilatoren, lampen, mestschuiven, deuren en het voerhek) defect zijn geraakt. De pachtkamer sluit niet uit dat als gevolg van de lekkages sprake is van gevolgschade aan de installaties en inventaris. Echter, de vraag of, en zo ja, in welke mate er als gevolg van de hiervoor vastgestelde gebreken aan de daken van de serrestal en de transitiestal gevolgschade is opgetreden aan de hiervoor bedoelde apparatuur en stalinrichting en welke gevolgen dit heeft gehad voor de exploitatie van het melkveebedrijf van [gedaagde sub 1] , dient beoordeeld te worden in de schadestaatprocedure waarnaar verwezen zal worden. In de onderhavige procedure behoeft dit daarom geen verdere bespreking. Voor zover [gedaagde sub 1] zich op het standpunt heeft gesteld dat voornoemde apparatuur en/of stalinrichting reeds bij aanvang van de pacht gebreken vertoonde, dan heeft zij dit naar het oordeel van de pachtkamer onvoldoende onderbouwd. Bovendien heeft zij niet onderbouwd in hoeverre deze vermeende gebreken zich verhouden tot de door SWR verleende korting op de pachtprijs.

Gebreken: melkput arenastal

4.19.

[gedaagde sub 1] stelt ten slotte dat de melkput in de arenastal een te lage capaciteit heeft voor een commerciële melkveehouderij. Daar waar een capaciteit van 100 koeien per uur normaal en vereist is om 500 koeien in een hoeve te kunnen houden, heeft de melkput slechts een capaciteit van 30 koeien per uur. SWR verweert zich door te stellen dat de melkput goed functioneerde, ook voor een bedrijf met een omvang als dat van [gedaagde sub 1] . Voor aanvang van de pacht zijn er ook altijd 500 koeien gehouden die gemolken werden. Bovendien is [gedaagde sub 1] schadeloos gesteld middels een korting op de pachtprijs, aldus SWR, zodat zij de melkput indien nodig zelf had kunnen laten aanpassen.

4.20.

De pachtkamer overweegt als volgt. [gedaagde sub 1] moet haar stellingen voldoende onderbouwen. Op haar rust immers de stelplicht en bewijslast ter zake de vermeende tekortkomingen van SWR. Van [gedaagde sub 1] mag worden verwacht dat zij, in reactie op het verweer van SWR, voldoende feiten en omstandigheden aanvoert om haar stelling dat de melkput over een onvoldoende capaciteit beschikt, nader te onderbouwen. [gedaagde sub 1] heeft dit niet gedaan. Zij heeft geen onderbouwende stukken overgelegd, althans daar niet naar verwezen, waaruit kan worden afgeleid welke capaciteit de melkput in de arenastal daadwerkelijk heeft, noch welke capaciteit benodigd zou zijn of die zij redelijkerwijs mocht verwachten voor de door haar beoogde bezetting in aantal koeien. Dit maakt een vergelijking onmogelijk. Een gebrek is daarom niet vast komen te staan. Het bewijsaanbod van [gedaagde sub 1] wordt gepasseerd nu zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan.

Gebreken: opschorting

4.21.

[gedaagde sub 1] stelt dat zij als gevolg van de gebreken aan het gepachte schade heeft geleden en verminderd pachtgenot heeft genoten. In reconventie vordert zij daarom betaling van schade, nader vast te stellen in een schadestaatprocedure, alsook een voorschot op de schadevergoeding van € 1.839.000,00 en (voorwaardelijk) pachtprijsvermindering. [gedaagde sub 1] beroept zich verder op verrekening met de in conventie ingestelde vorderingen.

4.22.

SWR verweert zich door te stellen dat zij haar verplichting tot herstel van de gebreken mocht opschorten, zodat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de door [gedaagde sub 1] als gevolg van de gebreken geleden schade en verminderd pachtgenot. [gedaagde sub 1] was volgens SWR gehouden als eerste te presteren, namelijk door met ingang van 1 juli 2016, althans 1 september 2016, de pachtprijs te betalen.

4.23.

De pachtkamer verwerpt dit verweer van SWR en overweegt daartoe als volgt. SWR heeft onvoldoende onderbouwd op welke wijze zij bij [gedaagde sub 1] (voldoende duidelijk) kenbaar heeft gemaakt haar verplichting tot herstel van de gebreken op te schorten vanwege het achterwege blijven van de betaling van pachtpenningen. [gedaagde sub 1] stelt terecht dat SWR zich – in ieder geval tot het vonnis van 31 januari 2018 – juist op het standpunt stelde dat geen sprake was van pacht en dat zij daarom in het geheel niet tot herstel hoefde over te gaan, bijvoorbeeld bij brief van 15 maart 2017. Dat SWR nadien het standpunt heeft ingenomen dat zij de voor haar uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen heeft opgeschort, is de pachtkamer niet gebleken. Ook is niet gebleken dat SWR ter zake de betaling van de pachtpenningen op enig moment facturen en/of aanmaningen aan [gedaagde sub 1] heeft verzonden. Dit had wel op de weg van SWR gelegen, nu zij aan het achterwege blijven van betaling van de pachtpenningen vergaande consequenties ter zake het herstel van de gebreken verbindt. Onder deze omstandigheden, waarbij is gebleken dat ten tijde van het ontstaan van de gebreken aan het gepachte wél sprake was van een pachtrelatie, is het naar het oordeel van de pachtkamer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat SWR zich achteraf in deze procedure op het standpunt stelt dat zij het herstel van de gebreken heeft opgeschort vanwege het achterwege blijven van de betaling van de pachtpenningen.

Gebreken: schadevergoeding

4.24.

Artikel 7:341 BW bepaalt dat de verpachter is gehouden tot vergoeding van de door een gebrek bij de pachter veroorzaakte schade, indien het gebrek na het ingaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Aan deze voorwaarden is ter zake de hiervoor vastgestelde gebreken voldaan. De grondslag voor de vordering tot schadevergoeding is daarmee in beginsel gegeven.

4.25.

SWR heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 1] ten aanzien van een aantal schadeposten haar recht heeft verwerkt en verwijst daartoe naar rechtsoverweging 4.9. van het vonnis van de pachtkamer van 14 augustus 2019. Dit verweer van SWR heeft betrekking op eventuele vorderingen van [gedaagde sub 1] ter zake gebreken die dateren van voor 21 november 2016. Uit het voorgaande volgt echter dat niet is vast komen te staan dat er voorafgaand aan de tweede storm van 18 januari 2018 sprake is geweest van gebreken, zodat dit verweer van SWR geen verdere bespreking behoeft.

4.26.

SWR heeft zich verder verweerd door te stellen dat [gedaagde sub 1] een deel van de schades niet bij SWR heeft gemeld en dat zij voor die schade daarom niet schadeplichtig is. SWR heeft evenwel niet betwist dat zij ten tijde van het ontstaan daarvan bekend is geraakt met de hiervoor vastgestelde gebreken, dat wil zeggen de schade aan de serrestal (tot de reparatie eind oktober 2018) en de transitiestal als gevolg van de tweede storm, alsook de schade aan de drie stallen als gevolg van de derde storm. Reeds hierom wordt dit verweer van SWR gepasseerd.

4.27.

De conclusie is dat SWR op grond van artikel 7:341 BW aansprakelijk is voor de bij [gedaagde sub 1] door de vastgestelde gebreken veroorzaakte schade. De door [gedaagde sub 1] in dit kader gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar zoals hierna onder de beslissing is vermeld. Hetzelfde geldt voor de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure.

4.28.

Vooruitlopend op de vaststelling van de schade in de schadestaatprocedure vordert [gedaagde sub 1] betaling van een voorschot van € 1.839.000,00. De pachtkamer zal deze vordering afwijzen, omdat [gedaagde sub 1] de schadeomvang onvoldoende heeft onderbouwd. Het door [gedaagde sub 1] overgelegde rapport van accountantskantoor [onderneming 5] , waarop het gevorderde voorschot is gebaseerd, is in de huidige vorm voor het toekennen van een voorschot niet bruikbaar. In het rapport wordt de schade begroot in het kader van winstderving van [gedaagde sub 1] . De winstderving wordt berekend door een vergelijking te maken tussen de winst in de hypothetische situatie waarin de gebreken zich niet zouden hebben voorgedaan, en de daadwerkelijk door [gedaagde sub 1] gerealiseerde winst. In het rapport wordt echter uitgegaan van meer gebreken en over een langere periode dan hiervoor in dit vonnis is vastgesteld. Bovendien wordt bij de daadwerkelijk gerealiseerde winst uitgegaan van het grotendeels afvoeren van de veestapel en een omschakeling naar akkerbouw, terwijl nog maar de vraag is of dit een terecht conclusie is geweest, gelet op de hiervoor vastgestelde gebreken. Derhalve kan aan het rapport van [onderneming 5] geen houvast worden ontleend voor het vaststellen van een voorschot. Nu [gedaagde sub 1] geen andere stukken in het geding heeft gebracht op grond waarvan een inschatting kan worden gemaakt van de hoogte van de schade, zal de vordering tot vaststelling van een voorschot worden afgewezen.

Gebreken: pachtprijsvermindering

4.29.

[gedaagde sub 1] vordert in reconventie een vermindering van de pachtprijs van

€ 8.200,00 per maand vanaf januari 2018, onder de voorwaarde dat de door SWR te vergoeden schade niet al via winstderving op basis van het rapport van [onderneming 5] wordt vastgesteld. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

4.30.

Artikel 7:340 BW bepaalt dat de pachter in geval van vermindering van pachtgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de pachtprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verpachter of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

4.31.

In het voorgaande heeft de pachtkamer geoordeeld dat de serrestal als gevolg van de tweede storm in de periode tussen 18 januari 2018 en eind oktober 2018 gebrekkig is geweest. Het dak van de serrestal is er grotendeels afgewaaid, de stal en het vee is natgeregend en vanaf maart 2018 is de serrestal niet meer gebruikt. Voorts is de serrestal vanaf 18 februari 2022 tot heden niet geschikt voor het houden van vee, gelet op de als gevolg van de derde storm opgetreden schade aan onder meer het dak en de gevels, zoals nader blijkt uit de opname van [onderneming 6] . Ten aanzien van de transitiestal heeft de pachtkamer geoordeeld dat het dak van die stal vanaf 18 januari 2018 tot heden onafgebroken gebrekkig is geweest vanwege het afwaaien van een groot gedeelte van het dak. Voor de arenastal geldt dat vast is komen te staan dat vanaf 18 februari 2022 sprake is van een gebrek

4.32.

Dat ten aanzien van de serrestal en transitiestal sprake is (geweest) van een vermindering van het door [gedaagde sub 1] genoten pachtgenot is voldoende vast komen te staan. De pachtkamer acht ten aanzien van deze stallen een vermindering van de pachtprijs dan ook op haar plaats. De pachtprijsvermindering zal worden vastgesteld op basis van het (volledig) aantal veeplaatsen behorende bij de opstallen en de pachtprijs zoals deze gold in jaar 1. Wat betreft de arenastal is de pachtkamer van oordeel dat [gedaagde sub 1] onvoldoende heeft onderbouwd in hoeverre zij als gevolg van de bij de derde storm op 18 februari 2022 opgetreden schade in het genot van de stal is beperkt, mede gelet op het feit dat de arenastal op dit moment wordt gebruikt voor het houden van waterbuffels, zodat voor de arenastal geen pachtprijsvermindering wordt toegewezen.

4.33.

In het hiernavolgende zal worden geoordeeld dat de vordering van SWR tot ontbinding van de pachtovereenkomst toewijsbaar is per 1 januari 2023 en dat SWR om die reden niet zal worden verplicht de gebreken te herstellen. De pachtprijsvermindering zal daarom worden toegewezen tot en met 31 december 2022.

4.34.

Over de periode van 18 januari 2018 tot en met 31 december 2022 stelt de pachtkamer de pachtprijsvermindering vast op € 1.083,33 per maand ten aanzien van de transitiestal.

4.35.

Over de periode van 18 januari 2018 tot en met 31 oktober 2018 en over de periode van 18 februari 2022 tot en met 31 december 2022 stelt de pachtkamer de pachtprijsvermindering vast op € 5.200,00 per maand ten aanzien van de serrestal.

4.36.

De gevorderde pachtprijsvermindering over de periode september 2016 tot en met december 2017 wordt afgewezen, omdat over die periode niet is vast komen te staan dat sprake is geweest van een gebrek.

4.37.

De reconventionele vordering van [gedaagde sub 1] onder IV., inhoudende dat de pachtprijs over juli en augustus 2016 wordt verminderd tot nihil, is ingesteld onder de voorwaarde dat de pachtpenningen over die maanden worden toegewezen. Hierna zal worden geoordeeld dat de pachtpenningen per 1 september 2016 verschuldigd zijn, zodat aan de voorwaarde voor het instellen van deze vordering niet is voldaan.

Gebreken: herstelvordering

4.38.

Op grond van artikel 7:339 lid 1 BW is SWR in beginsel verplicht om op verlangen van de pachter over te gaan tot herstel van de gebreken aan het gepachte. [gedaagde sub 1] vordert herstel van de gebreken binnen drie maanden na betekening van het vonnis. De pachtkamer zal deze vordering afwijzen, omdat zij hierna tot het oordeel komt dat de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst toewijsbaar is per 1 januari 2023.

2.Overdracht betalingsrechten

4.39.

[gedaagde sub 1] vordert in reconventie veroordeling van SWR om de betalingsrechten aan haar over te dragen, alsook een verklaring voor recht dat SWR ten aanzien van die verplichting tot overdracht van de betalingsrechten toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen.

4.40.

In artikel 7 van onderdeel B van de pachtovereenkomst is bepaald dat 250 betalingsrechten vóór 1 mei 2017 worden overgeschreven op naam van de pachter. SWR heeft de betalingsrechten niet aan [gedaagde sub 1] overgedragen.

4.41.

SWR heeft gesteld dat zij de verplichting tot overdracht van de betalingsrechten mocht opschorten, omdat [gedaagde sub 1] gehouden was als eerste te presteren door de pachtpenningen te betalen. De pachtkamer verwerpt dit verweer en verwijst daartoe kortheidshalve naar haar oordeel onder randnummer 4.23. Ook ter zake de overdracht van de betalingsrechten heeft SWR niet onderbouwd dat zij bij [gedaagde sub 1] kenbaar heeft gemaakt deze verplichting op te schorten vanwege het achterwege blijven van de betaling van de pachtpenningen en ook hier is van belang dat SWR zich aanvankelijk op het standpunt heeft gesteld dat geen sprake is van pacht.

4.42.

De conclusie is dat SWR de betalingsrechten ten onrechte niet aan [gedaagde sub 1] heeft overgedragen. Zij schiet daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen. De gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar.

4.43.

Hierna zal worden geoordeeld dat de vordering van SWR tot ontbinding van de pachtovereenkomst toewijsbaar is per 1 januari 2023. Om die reden zal de pachtkamer SWR niet veroordelen de betalingsrechten alsnog over te dragen.

4.44.

SWR is op grond van artikel 6:74 BW in beginsel verplicht de schade te vergoeden die [gedaagde sub 1] lijdt door de tekortkoming van SWR, mits SWR in verzuim is geraakt nu nakoming niet reeds blijvend onmogelijk was. In de pachtovereenkomst is een fatale termijn voor de overdracht van de betalingsrechten opgenomen. Bij het verstrijken daarvan is SWR op grond van artikel 6:83 sub a BW automatisch in verzuim geraakt. [gedaagde sub 1] heeft gevorderd om SWR te veroordelen de door haar als gevolg van de tekortkomingen van SWR geleden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Deze vordering is toewijsbaar. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] schade heeft geleden.

4.45.

Het door [gedaagde sub 1] gevorderde voorschot op de schadevergoeding wordt evenwel afgewezen. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] op vragen van de pachtkamer geantwoord dat zij ter beperking van haar schade betalingsrechten van derden heeft gehuurd. Zij heeft echter niet onderbouwd voor welk bedrag zij betalingsrechten heeft gehuurd, welke bedragen zij heeft ontvangen en hoe zich dit verhoudt tot de misgelopen opbrengsten van de niet overgedragen betalingsrechten. Zij heeft ook niet onderbouwd of, en zo ja, op welke wijze dit kan worden afgeleid uit het rapport van [onderneming 5] .

3.Achterstallige pachtpenningen en overige kosten

Achterstallige pachtpenningen

4.46.

SWR vordert een bedrag aan € 2.117.476,91 aan achterstallige pachtpenningen. Deze achterstand is blijkens randnummer 4.1. van de dagvaarding ter zake de opstallen berekend voor de periode tot het kwartaalbedrag van 1 oktober 2021, ter zake de gronden tot het halfjaarlijkse bedrag van 1 oktober 2021 (naar de pachtkamer begrijpt: het halfjaarlijkse bedrag van 1 november 2021) en ter zake de woning tot en met 1 november 2021.

4.47.

Ter zake de opstallen zijn de gevorderde pachtpenningen berekend vanaf 1 juli 2016. Op de gevorderde pachtpenningen is door SWR reeds een korting toegepast ter grootte van twee maanden pacht in verband met achterstallig onderhoud. [gedaagde sub 1] heeft als verweer aangevoerd dat het genot van de opstallen haar pas per 1 september 2016 is verstrekt, zodat zij over de maanden juli en augustus van dat jaar geen pacht verschuldigd is. De pachtkamer overweegt als volgt. In artikel 1 van onderdeel A van de door de pachtkamer bij vonnis van 14 augustus 2019 vastgestelde pachtovereenkomst is geen ingangsdatum ter zake de pacht van de opstallen opgenomen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] het melkveebedrijf op of omstreeks 1 september 2016 in gebruik heeft genomen. De pachtkamer is daarom van oordeel dat de pachtovereenkomst moet worden geacht per 1 september 2016 een aanvang te hebben genomen, zodat ook per die datum pachtpenningen verschuldigd zijn. De verwijzing door SWR naar artikel 3 van onderdeel A van de pachtovereenkomst doet daar niet aan af. In dit artikel is bepaald dat de jaarlijkse pachtsom steeds per kwartaal verschuldigd is, respectievelijk op 1 januari, 1 april, 1 juli en 1 oktober van ieder jaar, en strekt er niet toe de ingangsdatum van de pachtovereenkomst vast te stellen.

4.48.

[gedaagde sub 1] heeft de hoogte van de achterstallige pachtpenningen voor het overige niet betwist. Gelet op het voorgaande moet op de gevorderde pachtpenningen een bedrag van € 21.233,33 in mindering worden gebracht, namelijk de pacht ter zake de opstallen over de maanden juli en augustus 2016 (€ 127.400,00 / 6). Dit betekent dat een bedrag van

€ 2.096.243,58 aan achterstallige pachtpenningen resteert.

4.49.

Op de gevorderde achterstallige pachtpenningen moet de toewijsbare pachtprijsvermindering nog in mindering worden gebracht. De achterstallige pachtprijs voor de opstallen is gevorderd tot het kwartaalbedrag van 1 oktober 2021 (dus tot en met 31 december 2021). De pachtprijsvermindering tot en met 31 december 2021 bedraagt

€ 100.858,18 ((transitiestal: 47,5 maanden x € 1.083,33) + (serrestal: 9,5 maanden x € 5.200,00)). Dit resulteert in een bedrag van € 1.995.385,40 aan achterstallige pachtpenningen. Dit bedrag wordt toegewezen.

Overige kosten

4.50.

Vervolgens vordert SWR een bedrag van € 62.858,02 aan achterstallige energiekosten over de jaren 2017 tot en met 2020, een bedrag van € 56.114,00 ter zake verkocht ruwvoer en een bedrag van € 172.546,00 ter zake verkochte inventaris. [gedaagde sub 1] heeft de verschuldigdheid en de hoogte van deze bedragen niet betwist, zodat deze vaststaan.

4.51.

Ten slotte vordert SWR een bedrag van € 4.048,00 aan ‘overig’ (verkochte rendementsbrokken, sojaschroot en stro). In haar conclusie van antwoord heeft [gedaagde sub 1] aanvankelijk aangevoerd dat dit bedrag niet klopt. Na een nadere toelichting van SWR in haar spreekaantekeningen heeft [gedaagde sub 1] ter zitting erkend dat dit bedrag klopt, zodat de pachtkamer daarvan uitgaat.

Opschorting betaling pachtpenningen en overige kosten

4.52.

[gedaagde sub 1] doet ter zake de betaling van de achterstallige pachtpenningen en overige kosten een beroep op opschorting in verband met de gebreken aan het gepachte en het niet overdragen van de betalingsrechten. De pachtkamer verwerpt dit verweer om de navolgende redenen.

4.53.

Hiervoor is reeds vastgesteld dat [gedaagde sub 1] de pacht met ingang van 1 september 2016 verschuldigd is geworden. De eerste vordering van [gedaagde sub 1] op SWR uit hoofde van de pachtovereenkomst dateert van 1 mei 2017 (overdracht van de betalingsrechten) en de volgende van 18 januari 2018 (als gevolg van de gebreken aan de serrestal en de transitiestal). Nu [gedaagde sub 1] als eerst diende te presteren, kan zij geen opschortingsrecht aan artikel 6:52 en/of artikel 6:262 BW ontlenen.

4.54.

Een beroep op opschorting moet bovendien proportioneel zijn. De pachtkamer is het met SWR eens dat de opschorting door [gedaagde sub 1] daaraan niet (meer) voldoet. Ook om die reden kan [gedaagde sub 1] geen opschortingsrecht aan artikel 6:52 en/of artikel 6:262 BW ontlenen. Hetzelfde geldt voor de onzekerheidsexceptie van artikel 6:263 BW. De tekortkoming (van SWR) en de omvang van de daarmee samenhangende tegenvordering moet de opschorting (door [gedaagde sub 1] ) rechtvaardigen. De hoogte van het bedrag waarvan de betaling wordt opgeschort mag dus niet disproportioneel zijn, waarbij in dit geval gelet moet worden op de ernst van de tekortkomingen, de mate waarin het pachtgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd en de hoogte van de (verwachte) schade. [gedaagde sub 1] heeft sinds de aanvang van de pachtovereenkomst per 1 september 2016 geen enkele betaling aan SWR gedaan en heeft haar betalingsverplichting dus over een periode van meer dan vijf jaar voor 100% opgeschort. Ook na verrekening met de pachtprijsvermindering die verband houdt met de vastgestelde gebreken en het daardoor verminderde pachtgenot, resteert een zeer aanzienlijke achterstand van ruim twee miljoen euro aan pachtpenningen en overige kosten. Niet aannemelijk is dat de nog vast te stellen schadevergoeding het openstaande bedrag aan pacht en overige kosten overstijgt. Hiervoor is immers reeds overwogen dat het rapport van [onderneming 5] , waarin de schade van [gedaagde sub 1] wordt begroot op ruim 1,8 miljoen euro, niet bruikbaar is, onder meer omdat wordt uitgegaan van meer gebreken en over een langere periode dan in dit vonnis is vast komen te staan.

4.55.

[gedaagde sub 1] beroept zich nog op het oordeel van het pachthof in haar arrest van 4 mei 2021. In die uitspraak is onder randnummer 3.24 overwogen dat (wegens onvoldoende toelichting door SWR) niet is vast komen te staan dat [gedaagde sub 1] de pachtpenningen voor de opstallen al vóór 30 april 2017 moest betalen, zodat SWR als eerste moest presteren (overdracht van de betalingsrechten) en [gedaagde sub 1] zich ter zake de betaling van de pachtpenningen en overige kosten op opschorting mocht beroepen. Volgens [gedaagde sub 1] komt aan dit oordeel van het pachthof gezag van gewijsde toe.

4.56.

SWR heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat de beslissing van het hof niet zag op de ingangsdata van de verplichting tot betaling van pachtpenningen, maar uitsluitend op de vraag of [gedaagde sub 1] de betaling van de overnamekosten mocht opschorten. Uitsluitend met het oog op die opschortingsvraag heeft het hof zich uitgesproken over een eventuele betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] vóór 30 april 2017. Over de ingangsdata van de pachttermijnen heeft het hof dus geen zelfstandige beslissing genomen, aldus SWR, en in de onderhavige procedure heeft SWR voldoende aannemelijk gemaakt dat reeds vanaf 1 juli 2016 dan wel 1 september 2016 op [gedaagde sub 1] de verplichting rustte om pachtpenningen te betalen.

4.57.

De pachtkamer overweegt als volgt. Voornoemde overweging van het hof is gegeven in het kader van een vordering van SWR tot betaling van de overnamekosten, en niet (ook) in het kader van een vordering tot betaling van pachtpenningen. De (aanvangsdata van de) verplichting tot betaling van pachtpenningen werd(en) door SWR bij het hof dan ook niet aan haar vordering ten grondslag gelegd. Het hof laat met zijn bewoordingen (‘
Dat zou alleen anders kunnen zijn als [gedaagde sub 1] al voor 30 april 2017 de pacht voor de gebouwen moest betalen (…)’) de mogelijkheid open dat wel komt vast te staan dat [gedaagde sub 1] al vóór 30 april 2017 pacht voor de opstallen moest betalen, in welk geval het zo kan zijn dat [gedaagde sub 1] geen beroep op een opschortingsrecht toekomt. Ware dit anders, dan zou SWR geen aanspraak kunnen maken op betaling van pachtpenningen over een periode waarin wel sprake was van een pachtovereenkomst. In de onderhavige procedure, waarin SWR in tegenstelling tot de procedure bij het hof wél betaling van de achterstallige pachtpenningen (en de overige kosten) vordert, is wel vast komen te staan dat [gedaagde sub 1] de pacht reeds per 1 september 2016 verschuldigd is en zij dus als eerste moest presteren. In dit licht en gelet op de disproportionaliteit van de opschorting, derhalve in het licht van de gehele rechtsverhouding tussen partijen, heeft de pachtkamer het beroep van [gedaagde sub 1] op een opschortingsrecht verworpen, zowel ten aanzien van de pachtpenningen als ten aanzien van de overige kosten. Voornoemde overweging van het hof bevat daarom niet een beslissing die de rechtsbetrekking in geschil betreft, zoals bedoeld in artikel 236 Rv. Van onverenigbaarheid met het arrest van het hof is daarom geen sprake.

4.58.

De conclusie is dat de pachtkamer [gedaagde sub 1] zal veroordelen om voornoemde bedragen aan achterstallige pachtpenningen en overige kosten een SWR te betalen.

4.Ontbinding van de pachtovereenkomst

4.59.

SWR vordert de ontbinding van de pachtovereenkomst. Op grond van artikel 7:376 lid 1 BW kan de pachtkamer de pachtovereenkomst ontbinden op de grond dat de pachter is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

4.60.

De hoofdverplichting van de pachter bestaat uit de voldoening van de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen (artikel 7:346 BW). Niet voldoening daaraan door niet, te laat of te weinig te betalen levert een tekortkoming op die de verpachter de bevoegdheid geeft de pachtovereenkomst te ontbinden. [gedaagde sub 1] heeft sinds de aanvang van de pachtovereenkomst, gedurende meer dan vijf jaar, geen enkele betaling aan SWR gedaan en is daarmee haar primaire verplichting niet nagekomen. Zij was daartoe wel gehouden. Hiervoor is het beroep van [gedaagde sub 1] op opschorting van haar betalingsverplichting immers reeds verworpen.

4.61.

Ook na vermindering van de pachtprijs vanwege de gebreken aan het gepachte resteert nog een zeer aanzienlijke pachtachterstand. Rekening houdend met de pachtpenningen over 2022 overstijgt dit een bedrag van twee miljoen euro. Daar komen de overige kosten waarvan SWR betaling vordert nog bij. Weliswaar moet SWR de door [gedaagde sub 1] als gevolg van de vastgestelde gebreken (en het uitblijven van de overdracht van de betalingsrechten) geleden schade nog vergoeden, nader op te maken bij staat, echter is hiervoor reeds overwogen dat niet aannemelijk is dat deze schade het bedrag van de openstaande pachtachterstand overstijgt.

4.62.

Gelet op de aard en de hoogte van de pachtachterstand is de pachtkamer van oordeel dat de ontbinding van de pachtovereenkomst gerechtvaardigd is. De pachtkamer zal de pachtovereenkomst ontbinden per 1 januari 2023, zodat [gedaagde sub 1] in staat zal zijn de gewassen op het gepachte te oogsten en het aanwezige vee elders onder te brengen/af te voeren. [gedaagde sub 1] moet het gepachte, conform de vordering van SWR, ontruimen binnen veertien dagen na de datum van ontbinding.

4.63.

De overige door SWR aan haar vordering tot ontbinding ten grondslag gelegde tekortkomingen van [gedaagde sub 1] hoeven daarom niet besproken te worden. Dit betekent dat ook niet hoeft te worden beslist op het door SWR in dat kader ingeroepen incident ex artikel 843a Rv.

4.64.

De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 Rv). Omdat SWR dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen en zij niet heeft onderbouwd op grond waarvan zij een extra prikkel nodig heeft om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom, zal de door SWR gevorderde dwangsom bij gebrek aan belang worden afgewezen.

5.Bestuurdersaansprakelijkheid [gedaagde sub 2]

4.65.

SWR vordert de achterstallige pachtpenningen en overige kosten (met nevenvorderingen) niet alleen van [gedaagde sub 1] , maar ook (hoofdelijk) van [gedaagde sub 2] . SWR stelt daartoe dat [gedaagde sub 2] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld, zodat hij aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan door SWR geleden schade. SWR doet hiermee een beroep op het leerstuk van de externe bestuurdersaansprakelijkheid.

4.66.

Voor aansprakelijkheid van een bestuurder van een vennootschap jegens derden geldt een hoge drempel. Om onrechtmatig handelen aan te nemen, moet de bestuurder persoonlijk een voldoende ernstig verwijt kunnen worden gemaakt. SWR voert twee gronden aan die volgens haar maken dat hiervan sprake is. Ten eerste stelt zij dat [gedaagde sub 2] heeft bewerkstelligd althans toegelaten dat [gedaagde sub 1] haar verplichtingen uit de overeenkomst met SWR tot nu toe niet is nagekomen en (mogelijk) uiteindelijk ook niet (integraal) zal kunnen nakomen. Ten tweede stelt zij dat [gedaagde sub 2] namens [gedaagde sub 1] een overeenkomst is aangegaan waarvan hij reeds bij aanvang wist dat [gedaagde sub 1] deze niet zou gaan nakomen. De pachtkamer zal deze stellingen hierna achtereenvolgens bespreken.

4.67.

Vaststaat dat [gedaagde sub 1] gedurende meer dan vijf jaren geen pachtpenningen heeft betaald. Uit hetgeen hiervoor in dit vonnis is overwogen, volgt dat betaling niet geheel zonder reden achterwege is gebleven. [gedaagde sub 1] heeft immers een beroep op opschorting en verrekening gedaan in verband met vermeende gebreken aan de opstallen en het niet overdragen van betalingsrechten door SWR. In deze procedure is een deel van die gebreken en de tekortkoming van SWR ter zake de betalingsrechten ook vast komen te staan. [gedaagde sub 1] ontleent daaraan een aanspraak op pachtprijsvermindering. Bovendien kan zij aanspraak maken op (een nog vast te stellen) schadevergoeding, nu voldoende aannemelijk is dat zij schade heeft geleden bij de exploitatie van haar melkveehouderij. Anders dan SWR stelt, heeft [gedaagde sub 2] er derhalve geen rekening mee hoeven houden dat de vordering van [gedaagde sub 1] , waarvan reeds in februari 2018 melding is gemaakt, zou worden afgewezen. Thans is evenmin komen vast te staan dat deze tegenvordering van [gedaagde sub 1] , afgezet tegen de vordering van SWR, een niet substantieel deel daarvan betreft. Dit zal nader moeten worden beoordeeld in de schadestaatprocedure. Dat volgens SWR door [gedaagde sub 1] geen (toereikende) voorziening is getroffen voor de betaling van haar vordering, kan onder bepaalde omstandigheden aan haar bestuurder ernstig worden verweten. Echter, in dit geval is van die omstandigheden geen sprake. Zo is niet gebleken dat [gedaagde sub 2] er rekening mee had moeten houden dat SWR niet aansprakelijk zou zijn voor de door [gedaagde sub 1] geleden schade. Dat [gedaagde sub 2] de belangen van SWR heeft verwaarloosd door gelden te onttrekken aan [gedaagde sub 1] is evenmin gesteld of gebleken. De pachtkamer acht aannemelijk dat, zoals [gedaagde sub 2] ter zitting heeft aangegeven, de opbrengsten van het pachtland zijn opgegaan aan de negatieve exploitatie van de melkveehouderij, maar dit betekent niet dat [gedaagde sub 2] daarmee de belangen van SWR heeft veronachtzaamd. Dat [gedaagde sub 1] onder die omstandigheden geen voorziening heeft kunnen treffen is, voor zover dat het geval is, in het licht van de hiervoor besproken gebreken aan de opstallen, voorstelbaar. Het voorgaande brengt met zich dat [gedaagde sub 2] naar het oordeel van de pachtkamer geen voldoende ernstig persoonlijk verwijt kan worden gemaakt. Van betalingsonwil is, anders dan SWR meent, geen sprake. Dat in de onderhavige procedure een deel van de vermeende gebreken niet is vast komen te staan, zodat de aanspraak van [gedaagde sub 1] op pachtprijsvermindering en schadevergoeding lager uitvalt, alsook het beroep op opschorting mede om die reden niet als proportioneel is beoordeeld, is niet voldoende om tot een ander oordeel te komen. Dit heeft weliswaar gevolgen voor [gedaagde sub 1] , maar betekent niet zonder meer dat het handelen van haar bestuurder zodanig onzorgvuldig is dat hem persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Dit zou anders kunnen zijn in het geval de [gedaagde sub 2] wist of redelijkerwijs had behoren te begrijpen dat zijn verweren c.q. zijn vorderingen ter zake de tekortkomingen van SWR in rechte (deels) zouden falen en SWR dus bewust schade is berokkend door ten onrechte niet tot betaling over te gaan, maar daarvan is de pachtkamer niet gebleken.

4.68.

Ter zake de tweede door SWR aangevoerde grondslag voor persoonlijke aansprakelijkheid geldt dat in de jurisprudentie de maatstaf is aanvaard dat persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder van een vennootschap kan worden aangenomen wanneer deze bij het namens de vennootschap aangaan van een overeenkomst wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar (betalings)verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden. Ook van een dergelijk lichtvaardig verbinden van de vennootschap is de pachtkamer niet gebleken. Dat [gedaagde sub 2] ter zake het aangaan van de pachtovereenkomst en exploitatie van het gepachte een nieuwe vennootschap heeft opgericht, is op zichzelf beschouwd niet een omstandigheid die een dergelijke conclusie kan rechtvaardigen. SWR heeft verwezen naar een creditcheck, waaruit blijkt dat [gedaagde sub 1] een faillissementsrisico heeft van 9 (op 10) en een negatief eigen vermogen van ruim een miljoen euro, welke inmiddels zou zijn opgelopen tot ruim twee miljoen euro. Wat daar verder ook van zij, daaruit volgt nog niet uit dat [gedaagde sub 2] reeds ten tijde van het sluiten van de pachtovereenkomst c.q. bij de ingebruikneming van de het gepachte op 1 september 2016 wist of behoorde te begrijpen dat [gedaagde sub 1] de pachtpenningen en overige kosten niet zou kunnen betalen. Aannemelijk is bovendien dat de hiervoor vastgestelde tekortkomingen van SWR, welke zijn ontstaan ná het aangaan van de pachtovereenkomst, hun weerslag hebben gehad op de exploitatie van het gepachte en daarmee op de bedrijfsvoering en liquiditeit van [gedaagde sub 1] . De in dat kader geleden schade dient nog vastgesteld te worden.

4.69.

De conclusie is dat [gedaagde sub 2] niet persoonlijk aansprakelijk is jegens SWR. Alle vorderingen van SWR jegens [gedaagde sub 2] worden daarom afgewezen.

6.Overige vorderingen en proceskosten

Slecht verpachterschap

4.70.

[gedaagde sub 1] heeft haar vordering tot schadevergoeding mede gebaseerd op het zich door SWR niet gedragen als een goed verpachter. Hiervoor is geoordeeld dat een aantal door [gedaagde sub 1] aangevoerde gebreken aan het gepachte niet zijn vast komen te staan en dat, ter zake de gebreken die wel zijn vast komen te staan, SWR aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade. SWR is ook aansprakelijk voor de bij [gedaagde sub 1] ontstane schade als gevolg van het niet overdragen van de betalingsrechten. Voor zover [gedaagde sub 1] deze tekortkomingen aan het slecht verpachterschap van SWR ten grondslag heeft gelegd, dan hoeft dit niet verder besproken te worden.

4.71.

[gedaagde sub 1] heeft verder nog aangevoerd dat SWR zich niet als goed verpachter heeft gedragen door een ontruimingsprocedure te starten, door te weigeren relevante stukken en informatie te verschaffen en door [gedaagde sub 1] het gebruik van het land voor hoogrendementsgewassen te ontzeggen. Naar het oordeel van de pachtkamer is hier echter geen tekortkoming van SWR in gelegen. Het stond SWR vrij in 2017 een ontruimingsprocedure te starten toen zij van mening was dat er geen (pacht)overeenkomst tot stand was gekomen. Hetzelfde geldt voor de tussen partijen inmiddels in rechte beslechte discussie over de vraag of tussen hen de voorwaarde is overeengekomen dat [gedaagde sub 1] op slechts maximaal 40 hectare van de gepachte gronden andere gewassen dan gras en maïs mag telen. Een dergelijke discussie over de uitleg van gemaakte afspraken maakt nog niet dat sprake is van slecht verpachterschap. Dit zou slechts anders kunnen zijn in het geval SWR evident ongegronde vorderingen heeft ingesteld en/of stellingen heeft ingenomen. Daarvan is de pachtkamer echter niet gebleken. Ter zake het weigeren relevante stukken en informatie te verschaffen ten slotte heeft [gedaagde sub 1] onvoldoende onderbouwd welke stukken en informatie dit dan betreft.

Rente

4.72.

SWR vordert een bedrag van € 476.676,91 aan verschenen wettelijke handelsrente tot 9 november 2021. Deze rente is berekend over het door SWR gevorderde bedrag aan achterstallige pachtpenningen en overige kosten. Voorts vordert SWR de wettelijke handelsrente hierover vanaf 9 november 2021 tot de voldoening.

4.73.

De tussen partijen geldende pachtovereenkomst kwalificeert als een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a lid 1 BW. Dit betekent dat SWR in beginsel kan opteren voor de wettelijke handelsrente. [gedaagde sub 1] heeft, zo begrijpt de pachtkamer, zich op het standpunt gesteld dat partijen – in afwijking van artikel 6:119a BW – de verschuldigdheid van de reguliere wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zijn overeengekomen. SWR heeft dit betwist. De pachtkamer volgt [gedaagde sub 1] niet. In artikel 4.4 van onderdeel B van de pachtovereenkomst is bepaald dat de pachter bij niet-tijdige betaling van de pachtprijs de wettelijke rente verschuldigd is. De term ‘wettelijke rente’ is een in de praktijk gangbare term, waaronder zowel de normale wettelijke rente als de wettelijke handelsrente kan worden verstaan. Dat in de pachtovereenkomst de term ‘wettelijke rente’ is gebruikt, is daarom onvoldoende om te concluderen dat partijen van artikel 6:119a BW zijn afgeweken.

4.74.

De stelling van [gedaagde sub 1] dat zij geen wettelijke (handels)rente verschuldigd is omdat zij de betaling van de pachtpenningen heeft opgeschort, kan haar niet baten omdat hiervoor reeds is vastgesteld dat van een rechtsgeldige opschorting geen sprake is.

4.75.

SWR heeft als productie 23 een berekening van het door haar gevorderde bedrag aan verschenen wettelijke handelsrente overgelegd. [gedaagde sub 1] heeft deze berekening en de gehanteerde ingangsdata inhoudelijk niet weersproken. Nu evenwel een deel van de gevorderde pachtpenningen wordt afgewezen in verband met de ingangsdatum van de pachtovereenkomst en in verband met de pachtprijsvermindering, klopt deze berekening niet (meer). De pachtkamer zal de wettelijke handelsrente daarom toewijzen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

Buitengerechtelijke incassokosten en deskundigenkosten

4.76.

SWR vordert een bedrag van € 6.775,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering wordt afgewezen. SWR heeft niet onderbouwd dat zij ter zake de in deze procedure door haar ingestelde vordering tot betaling van de achterstallige pachtpenningen en overige kosten incassomaatregelen heeft getroffen. Zij verwijst naar de brieven in de door haar overgelegde producties 16, 20, 21 en 66. Hierin valt echter geen poging tot buitengerechtelijke voldoening van de achterstallige pachtpenningen en overige kosten te lezen.

Opheffing beslagen en beslagkosten

4.77.

[gedaagde sub 1] c.s. vordert, onder de voorwaarde dat in conventie de vorderingen van SWR jegens [gedaagde sub 1] of jegens [gedaagde sub 2] of jegens beiden worden afgewezen, opheffing van de in verband met de desbetreffende afgewezen vorderingen door SWR gelegde beslagen en doorhaling van de beslagen in de openbare registers. [gedaagde sub 1] c.s. vordert ook een verbod voor SWR om voor de afgewezen vorderingen opnieuw conservatoire beslagen te leggen.

4.78.

De vorderingen jegens [gedaagde sub 1] worden grotendeels toegewezen, zodat er geen aanleiding bestaat de ten laste van [gedaagde sub 1] gelegde beslagen op te heffen.

4.79.

De vorderingen jegens [gedaagde sub 2] worden volledig afgewezen. SWR heeft aangevoerd dat dit echter nog niet betekent dat een vordering tot opheffing van de ten laste van [gedaagde sub 2] gelegde beslagen zonder meer toewijsbaar is. De pachtkamer volgt SWR daarin. In het geval de eis in de hoofdzaak is afgewezen, dan zal de beslagene voor het verval van de ten laste van hem gelegde beslagen in beginsel moeten wachten tot de afwijzing in kracht van gewijsde is gegaan. Dit volgt uit artikel 704 lid 2 Rv. In de tussentijd heeft de beslagene op grond van artikel 705 Rv slechts de mogelijkheid om in kort geding of middels een reconventionele vordering in de hoofdzaak opheffing van het beslag te vorderen. Het enkele feit dat de vordering tot verzekering waarvan het beslag is gelegd, door de bodemrechter in eerste aanleg is afgewezen, is echter niet zonder meer voldoende om de opheffingsvordering te doen slagen. Ook in dat geval moeten de wederzijdse belangen van partijen worden afgewogen. De omstandigheid dat de bodemrechter in eerste aanleg in de hoofdzaak reeds uitspraak heeft gedaan, moet daarbij wel worden meegewogen. Een en ander volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1559. [gedaagde sub 2] heeft zijn vordering tot opheffing van de beslagen evenwel slechts onderbouwd met de redenering dat, nu de vorderingen jegens hem moeten worden afgewezen, summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door SWR ingeroepen recht zoals bedoeld in artikel 705 lid 2 Rv. Uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad volgt echter dat het afwijzende vonnis in de bodemprocedure niet zonder meer beslissend is. Het had op de weg van [gedaagde sub 2] gelegen om te onderbouwen welke belangen hij heeft bij opheffing van het beslag, welke volgens hem opwegen tegen het belang van SWR bij handhaving van het beslag. [gedaagde sub 2] heeft dit nagelaten. De vordering tot opheffing van de beslagen wordt daarom afgewezen.

4.80.

Het door [gedaagde sub 1] c.s. gevorderde verbod tot het leggen van nieuwe conservatoire beslagen wordt eveneens afgewezen. De afweging of verlof wordt verleend voor het leggen van nieuwe conservatoire beslagen dient te worden gemaakt door de bevoegde voorzieningenrechter, waarbij rekening gehouden dient te worden met het onderhavige vonnis. In dit licht heeft [gedaagde sub 2] onvoldoende onderbouwing gegeven aan zijn vordering tot een verbod ter zake het leggen van nieuwe beslagen. Het enkele argument dat de eis in de hoofdzaak is afgewezen is onvoldoende.

4.81.

SWR vordert betaling van de door haar gemaakte beslagkosten ter hoogte van

€ 8.456,44. Dit bedrag is gebaseerd op de door deurwaarder bij SWR in rekening gebrachte kosten, zoals gespecificeerd in de declaraties van 2 november 2021 en 22 april 2022, door SWR overgelegd als producties 25 en 64. Op grond van artikel 706 Rv komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Nu de vorderingen jegens [gedaagde sub 1] grotendeels worden toegewezen, zullen de kosten in verband met de ten laste van [gedaagde sub 1] gelegde beslagen worden toegewezen. De pachtkamer begroot deze kosten aan de hand van de overgelegde (en door [gedaagde sub 1] c.s. niet weersproken) declaraties van de deurwaarder op een bedrag van € 3.428,18. De vorderingen jegens [gedaagde sub 2] zijn niet toewijsbaar, zodat de kosten van de ten laste van [gedaagde sub 2] gelegde beslagen worden afgewezen.

4.82.

Omdat de beslagkosten tot de proceskosten worden gerekend, wordt de gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten toegewezen met ingang van de datum gelegen 14 dagen na de datum van dit vonnis.

Proceskosten in conventie

4.83.

[gedaagde sub 1] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van SWR in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SWR worden begroot op:

- dagvaarding € 127,27

- griffierecht € 1.013,00

- salaris gemachtigde €
2.988,00(2 punten x tarief € 1.494,00)

Totaal € 4.128,27

4.84.

SWR heeft ook eventuele verdere executiekosten gevorderd. Deze kosten worden afgewezen, nu niet duidelijk is welke kosten hiermee worden bedoeld en of deze kosten gemaakt zullen worden.

4.85.

SWR zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde sub 2] in conventie worden veroordeeld. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met dezelfde advocaat procederen, wordt ten aanzien van [gedaagde sub 2] een halve punt toegekend voor de conclusie van antwoord in conventie en een halve punt voor de mondelinge behandeling. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] worden begroot op € 1.494,00 (1 punt x tarief € 1.494,00).

4.86.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

4.87.

De gevorderde nakosten zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.

Proceskosten in reconventie

4.88.

SWR zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde sub 1] in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op € 1.994,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 997,00).

4.89.

[gedaagde sub 2] heeft een reconventionele vordering ingesteld tot opheffing van de ten laste van hem gelegde beslagen. Nu deze vordering wordt afgewezen, zal [gedaagde sub 2] worden veroordeeld in de proceskosten van SWR in reconventie. Deze kosten worden begroot nihil, nu de betreffende vordering voor SWR geen noemenswaardig meerwerk heeft opgeleverd.

4.90.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden op de hieronder weergegeven wijze worden toegewezen respectievelijk begroot.

5.De beslissing

De pachtkamer:

in conventie:

5.1.

ontbindt de tussen SWR en [gedaagde sub 1] bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot het Melkveebedrijf, het Bouwland en de Woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] per 1 januari 2023;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om het gepachte binnen veertien dagen na de datum van ontbinding van de pachtovereenkomst te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezig personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan SWR, en om het gepachte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SWR te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan SWR te voldoen:

€ 1.995.385,40 aan achterstallige pachtpenningen, ter zake de opstallen berekend tot het kwartaalbedrag van 1 oktober 2021, ter zake de gronden tot het halfjaarlijkse bedrag van 1 november 2021 en ter zake de woning tot en met 1 november 2021, waarbij al rekening is gehouden met de aanspraak van [gedaagde sub 1] op pachtprijsvermindering over deze periode;
€ 62.858,02 aan achterstallige energiekosten over de jaren 2017 tot en met 2020;
€ 56.114,00 ter zake verkocht ruwvoer;
€ 172.546,00 ter zake verkochte inventaris;
€ 4.048,00 ter zake verkochte rendementsbrokken, sojaschroot en stro;
de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW met ingang van 1 september 2016 tot de voldoening en wel over de bedragen en met inachtneming van de ingangsdata zoals genoemd in productie 23 bij de dagvaarding, waarbij rekening dient te worden gehouden met randnummer 4.48. van dit vonnis ter zake de pachtpenningen over juli en augustus 2016, met randnummers 4.34. en 4.35. ter zake de pachtprijsvermindering en met de pachtpenningen die na 1 november 2021 opeisbaar zijn geworden;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de beslagkosten aan SWR, tot op heden begroot op € 3.428,18, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SWR, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 4.128,27, waarin begrepen € 2.988,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.6.

veroordeelt [gedaagde sub 1] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door SWR volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis
;

5.7.

veroordeelt SWR tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.494,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.8.

veroordeelt SWR, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 2] volledig aan de proceskostenveroordeling onder 5.7. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie:

5.11.

verklaart voor recht dat SWR toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen door de betalingsrechten niet aan [gedaagde sub 1] over te dragen, alsook door de onder randnummer 4.14. tot en met 4.17. van dit vonnis genoemde gebreken niet te herstellen, te weten de gebreken aan de daken van de serrestal en de transitiestal na de tweede storm van 18 januari 2018, wat betreft de serrestal tot het herstel eind oktober 2018, alsmede de gebreken aan de daken en overige constructies van de serrestal, transitiestal en arenastal na de derde storm van 18 februari 2022;

5.12.

veroordeelt SWR om de ten gevolge van de in randnummer 5.11. bedoelde aan haar toerekenbare tekortkomingen door [gedaagde sub 1] geleden en nog te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

5.13.

vermindert de door [gedaagde sub 1] aan SWR verschuldigde pachtprijs met de bedragen en over de periodes zoals genoemd onder randnummer 4.34. en 4.35.;

5.14.

veroordeelt SWR tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.494,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.15.

veroordeelt SWR, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 1] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.16.

veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SWR, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil;

5.17.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.12 tot en met 5.16 uitvoerbaar bij voorraad;

5.18.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter-voorzitter, en de deskundige leden D.E.H. baron van Ittersum en W.G.M. Kleinlangevelsloo, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19- oktober 2022.

Ontbinding pachtovereenkomst en schadevergoeding in verband met gebreken aan het gepachte melkveebedrijf

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

2 [gedaagde sub 2] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

1.Gebreken aan het gepachte

2.Overdracht betalingsrechten

3.Achterstallige pachtpenningen en overige kosten

4.Ontbinding van de pachtovereenkomst

5.Bestuurdersaansprakelijkheid [gedaagde sub 2]

6.Overige vorderingen en proceskosten

5.De beslissing