Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5217
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] (verweerder)
(gemachtigde: T. Houkes).
Inleiding
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 968.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
1. De woning is een 1992 gebouwde vrijstaande villa met een inpandige garage en dakkappelen. De woning heeft een inhoud van 845 m3 en een kaveloppervlakte van 441 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 885.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 968.000,- en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Ontvankelijkheid
6. Verweerder stelt zich eerst op het standpunt dat het beroep ongegrond verklaard moet worden omdat het bezwaar terecht niet-ontvankelijk is verklaard. De bezwaartermijn liep tot uiterlijk 11 april 2022 en eiser heeft op 12 april 2022 bezwaar ingediend.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder het bezwaar van eiser, naast dat hij het bezwaar niet-ontvankelijk heeft verklaard, ook inhoudelijk heeft behandeld. Nu verweerder het bezwaar al inhoudelijk heeft behandeld, en daarnaast niet de verschoonbaarheid heeft onderzocht van het (volgens verweerder) te late ingediende bezwaarschrift, is de rechtbank van oordeel dat eiser ontvankelijk is zijn beroep. Het beroep zal daarom inhoudelijk worden behandeld.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
9. Verweerder heeft in de taxatiematrix drie vrijstaande woningen als referentiewoningen gebruikt. De referentiewoningen maken naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix volgt dat de kubieke meterprijs van de woning € 772,- is. De referentiewoningen hebben allen een lagere kubieke meterprijs. [adres 2] heeft een kubieke meterprijs van € 729,-, terwijl de waardebepalende factoren gelijk zijn aan de woning. Bij de woning aan de [adres 3] wordt in de taxatiematrix een kubieke meterprijs van € 891,- weergegeven, maar uit het verweerschrift volgt dat deze nog moet worden gecorrigeerd met 7% per punt voor de betere kwaliteit en uitstraling. Dat komt uit op € 770,- per kubieke meter. De kubieke meterprijs van de woning aan de [adres 4] heeft zelfs zonder correctie voor het mindere onderhoud en de mindere voorziening al een lagere kubieke meterprijs, namelijk € 577,-. De taxatiematrix toont dus niet aan dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. Gelet hierop hoeven de gronden niet verder besproken te worden.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
11. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
12. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport van
6 augustus 2021 van [A] en [B] overgelegd.
13. De rechtbank constateert dat eisers taxatierapport geen berekening van de waarde of een berekening van het verschil in waarde bevat in verband met de staat van onderhoud. In dit rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen vergelijkbaar zijn met de woning. Onduidelijk is of de objectkenmerken van de genoemde woningen vergelijkbaar zijn met die van de woning (bijvoorbeeld qua staat van onderhoud). Verder zijn de verkoopprijzen van deze woningen niet geïndexeerd naar de peildatum. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan niet de waarde van de woning worden vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Omdat beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde van de woning per waardepeildatum
1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 940.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Proceskosten en griffierecht
15. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.184,26, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [1] Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-. Daarnaast komen de kosten van het taxatierapport dat is opgesteld in de bezwaarfase voor vergoeding in aanmerking. De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 128,26 (2 uur x € 53,- + 21% BTW). [2]
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 940.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Wilpstra-Foppen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
23 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.