Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5179
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] (verweerder)
(gemachtigde: mr. H.C.A. van Meeteren).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 308.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 308.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en [A] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een 2016 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van 94 m2, een berging van 5 m2 en een kaveloppervlakte van 195 m2.
2.In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 270.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 305.000,- en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
3.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] :
[adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] .
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank laat daarbij vier in de taxatiematrix opgenomen woningen buiten beschouwing, namelijk [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] . De verkoopdata van die woningen liggen namelijk met (ruim) anderhalf jaar te ver van de waardepeildatum af. De andere drie woningen (namelijk: [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] ) heeft verweerder wel kunnen gebruiken. De woningen zijn alle drie rug-aan-rug woningen, net als de woning van eiser. Met de drie genoemde woningen op de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de woning op een perceel ligt dat niet optimaal bruikbaar is. Het perceel is ondoelmatig te noemen omdat de tuin aan de zijkant ligt. Dit maakt de woning moeilijk verkoopbaar omdat er praktisch gezien geen sprake van een tuin. Daar heeft verweerder onvoldoende rekening mee gehouden.
9. Over deze grond merkt de rechtbank ten eerste op dat alle gebruikte referentiewoningen eveneens over een voor- in plaats van een achtertuin beschikken, zodat daarmee in de vergelijking voldoende rekening is gehouden. De woning heeft daarnaast ook nog een stuk tuin aan de zijkant. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende onderbouwd heeft dat de tuin van het perceel hierdoor ondoelmatig is. Bovendien heeft verweerder door middel van een grondstaffel rekening gehouden met de afnemende meerwaarde van het aantal m2 van het perceel.
10. Aangezien de rechtbank de referentiewoning [adres 5] buiten beschouwing laat, hoeft de grond van eiser over deze woning niet te worden besproken.
11. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder geen grondstaffel, taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren van het object heeft overgelegd.
12. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de bezwaarfase alleen een taxatieverslag aan eiser heeft gezonden. De andere gegevens waar eiser om heeft gevraagd heeft verweerder niet in bezwaar overgelegd. Dat het taxatieverslag volgens verweerder voldoende was om te voldoen aan de vereisten van de Wet WOZ, volgt de rechtbank niet. Daaruit volgde immers niet wat de grondslag is geweest voor onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. [1] Hierdoor was sprake van een informatieachterstand bij eiser. Dit betekent dat er sprake is van schending van artikel 7:4 van Pro de Awb en artikel 40 Wet Pro WOZ waardoor er bij eiser in de bezwaarfase een informatieachterstand is ontstaan. Deze achterstand is in beroep hersteld omdat verweerder in beroep een taxatiematrix met KOUDV- en liggingsfactoren, een grondstaffel, indexering en correcties heeft overgelegd.
Conclusie en gevolgen
13. De rechtbank ziet in het in overweging 12 vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen van de KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. Dit betekent dat het geconstateerde gebrek kan worden gepasseerd met artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskoten tot een bedrag van € 1.518,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Wilpstra-Foppen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
23 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.