Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2948
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(vertegenwoordiger: [A] )
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 1], verweerder
(vertegenwoordiger: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 (de beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het jaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 194.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente 2] naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 194.000,- (de aanslag).
In de uitspraak op bezwaar van 28 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres is heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar begeleider, [A] . Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1969 gebouwde rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 105 m2. Bij de woning hoort een berging met een oppervlak van 5 m2 De woning is gelegen op een kavel met een oppervlak van 171 m2.
2. In geschil is de vastgestelde waarde van de woning van € 194.000,-. Eiser stelt zich op het standpunt dat deze te hoog is. Hij bepleit een lagere waarde, namelijk € 183.000,-. Volgens verweerder is de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog.
Beoordelingskader
3. De waarde van een woning is de marktwaarde. Dat is de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen [1] . Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [2] .
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € 194.000 niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank mede in de beschouwing betrekken wat eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing door verweerder van de) vastgestelde waarde. Alleen als de rechtbank tot de conclusie komt dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 183.000,-. niet te laag is [3] .
5.1
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning van
€ 194.000 niet te hoog is, heeft verweerder een taxatieoverzicht overgelegd dat op 1 oktober 2021 is uitgebracht door [taxateur 2] , taxateur (het Taxatieoverzicht). Het Taxatieoverzicht bestaat uit vijf losse opsommingen van gegevens. Eén opsomming betreft de woning; de andere opsommingen betreffen vier, ook in [woonplaats] gelegen, vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ).
5.2
Gelet op de in het Taxatieoverzicht vermelde gegevens van de vergelijkingsobjecten en de woning, verschillen de vergelijkingsobjecten niet zozeer van de woning en zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet zo lang vóór of na de waardepeildatum overeengekomen, dat deze objecten en verkoopprijzen niet bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum kunnen worden gebruikt.
5.3
De taxateur heeft op basis van de in het Taxatieoverzicht vermelde gegevens van elk van de vergelijkingsobjecten de rekenprijs per m2 van het vergelijkingsobject zonder de grond en de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject (het hoofdgebouw) berekend. Over die berekening overweegt de rechtbank het volgende.
6.1
Eerst heeft de taxateur van verweerder de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het object in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum 1 januari 2020 of omgekeerd (de tussentijdse waardeontwikkeling).
6.2
Desgevraagd heeft de taxateur van verweerder de correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling als volgt toegelicht. Verweerder verzamelt en analyseert continu markt- en objectgegevens, waaronder uiteraard verkoopprijzen. Aan de hand van de verzamelde en geanalyseerde verkoopprijzen van woningen wordt de ontwikkeling van de waarden van woningen bepaald. In het Taxatieoverzicht is de waardeontwikkeling in 2019 en 2020 vermeld als ‘trend 2019’ en ‘trend 2020’. De trend 2019 is 6,1%; de trend 2020 is 4,7%. Op basis van die trends zijn de correcties van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum of vice versa berekend.
6.3
Desgevraagd heeft eiser ter zitting verklaard dat wat de taxateur over de tussentijdse waardeontwikkeling opmerkt, theoretisch ongetwijfeld juist is, maar dat in de praktijk de ontwikkeling van de waarde van een woning vaak anders is.
6.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het Taxatieoverzicht en wat hij in aanvulling daarop ter zitting over de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling heeft aangevoerd, voldoende inzichtelijk gemaakt dat en op basis van welke gegevens deze correcties zijn bepaald. Daarmee heeft hij op dit punt aan zijn bewijslast voldaan. Wat eiseres heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De verklaring van eiseres dat in de praktijk de ontwikkeling van de waarde van een woning vaak anders is, roept zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, geen gerede twijfel op aan de door verweerder aangebrachte correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling.
7.1
Vervolgens heeft de taxateur op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van de vergelijkingsobject de deelwaarden van de apart in aanmerking genomen gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten in mindering gebracht. Deze delen zijn: een berging bij het vergelijkingsobject [adres 2] , een berging, een carport en een garage bij het vergelijkingsobject [adres 3] , een berging en een garage bij het vergelijkingsobject [adres 4] en een berging bij het vergelijkingsobject [adres 5] .
Daarbij is de taxateur voor de bergingen uitgegaan van een rekenprijs per m2 van € 500,- [4] . Voor de garages is de taxateur van verweerder uitgegaan van een rekenprijs per m2 van € 1.000,-. De rekenprijs per m2 voor de carport bedraagt € 150,-.
7.2
Desgevraagd heeft de taxateur de gebruikte standaardrekenprijzen per m2 als volgt toegelicht. De rekenprijs per m2 voor de garages van € 1.000,- is bepaald aan de hand van de door verweerder verzamelde, bij verkopen van losse garages overeengekomen verkoopprijzen. Verkoopprijzen van losse bergingen en carports zijn er niet. De rekenprijzen per m2 van de bergingen en de carport zijn daarom geschat op basis van de voor garages bepaalde rekenprijs per m2.
7.3
Desgevraagd heeft eiseres over de door de taxateur gebruikte rekenprijzen per m2 van de garages, de bergingen en de carport met betrekking tot de vaste rekenprijs per m2 van de garages aangevoerd dat niet van alle garages de deelwaarde uitsluitend aan de hand van een standaardrekenprijs kan worden bepaald. Zij wijst erop dat behalve het aantal m2 oppervlakte ook andere kenmerken van belang zijn. Zo kan het zijn dat de toegang van een wat oudere garage te smal is om de garage met een hedendaagse auto binnen te kunnen rijden. Ook komt in een vaste rekenprijs per m2 de staat van onderhoud van een garage niet tot uitdrukking.
7.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het Taxatieoverzicht en wat hij in aanvulling daarop ter zitting over de rekenprijzen per m2 van de garages, de bergingen en de carport heeft aangevoerd, voldoende inzichtelijk gemaakt dat en op basis van welke gegevens hij deze rekenprijzen per m2 heeft bepaald. Daarmee heeft hij op dit punt aan zijn bewijslast voldaan. Wat eiseres heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Van een zelfstandige bepaling van de deelwaarden van onzelfstandige delen van de vergelijkingsobjecten en de woning als betrof het de bepaling van de waarden van zelfstandige WOZ-objecten is geen sprake. De deelwaarden van de onzelfstandige delen van vergelijkingsobjecten en de woning zijn (niet meer dan) een hulpmiddel bij de vergelijking van de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met de in geschil zijnde vastgestelde waarde van de woning. Tekortkomingen in de berekening van de deelwaarden van onzelfstandige delen van vergelijkingsobjecten en de woning zijn alleen relevant indien zij tot een meer dan verwaarloosbare wijziging van (de uitkomst van) de vergelijking van de (gecorrigeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met de vastgestelde waarde van de woning leiden. Dat de door eiseres gestelde onvolkomenheid in de berekening van de deelwaarden van de garages tot een dergelijke meer dan verwaarloosbare wijziging van (de uitkomst van) de hiervoor bedoelde vergelijking zouden leiden, acht de rechtbank, uitgaande van de door partijen in het geding gebrachte gegevens, niet aannemelijk. Zelfs als de deelwaarden van de garages op nihil zouden worden gesteld, zou het gevolg daarvan slechts zijn dat de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de twee vergelijkingsobjecten met een garage wat hoger uitvallen. De (uitkomst van de) zo-even genoemde vergelijking zou daardoor niet wezenlijk anders worden.
8.1
Voorts heeft de taxateur op de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de bij het vergelijkingsobject behorende grond in mindering gebracht. Die deelwaarden heeft hij berekend aan de hand van een grondstaffel met 3 bandbreedten; de eerste van 140 m2 met een rekenprijs per m2 van € 600,-, de tweede van 200 m2 met een rekenprijs per m2 van € 400,- en de derde van 250 m2 met een rekenprijs per m2 van € 250,-. De zo berekende deelwaarden van de grond bedragen € 88.000,- ( [adres 2] , grondoppervlak 150 m2), € 119.250,- ( [adres 3] , grondoppervlak 245 m2), € 91.600,- ( [adres 4] , grondoppervlak 159 m2) en € 89.200,- ( [adres 5] , grondoppervlak 153 m2).
8.2
Desgevraagd heeft verweerder verklaard dat de bandbreedten van de grondstaffel en de aan de bandbreedten toegekende rekenprijzen per m2 zijn gebaseerd op bij verkopen rond de waardepeildatum overeengekomen verkoopprijzen van kavels grond. Omdat er in [woonplaats] onvoldoende geschikte verkopen van losse garages zijn, zijn ook in omliggende gemeenten gerealiseerde verkoopprijzen gebruikt. Verder zijn verkoopprijzen gebruikt die wat langer voor en na de waardepeildatum zijn overeengekomen.
8.3
Gevraagd naar haar reactie op wat de taxateur heeft verklaard over de bandbreedten van de grondstaffel en de aan de bandbreedten toegekende rekenprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten en de woning heeft eiseres zich beperkt tot de deelwaarde van de grond bij de woning. Zij heeft erop gewezen dat de woning in 2016 is gekocht met een grote korting omdat de woning is gelegen op grond waarop een eeuwigdurend recht van erfpacht is gevestigd. De canon van de eeuwigdurende erfpacht is afgekocht. Hiermee heeft de taxateur bij het bepalen van de deelwaarde van de grond waarop de woning is gelegen, ten onrechte geen rekening gehouden.
8.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het Taxatieoverzicht en wat hij in aanvulling daarop ter zitting over de bandbreedten van de grondstaffel en de aan de bandbreedten toegekende rekenprijzen per m2 heeft aangevoerd, voldoende inzichtelijk gemaakt dat en op basis van welke gegevens hij deze bandbreedtes en rekenprijzen per m2 heeft bepaald. Daarmee heeft hij op dit punt aan zijn bewijslast voldaan. Wat eiseres heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Het waardebegrip van de Wet WOZ [5] bevat waardeficties. Eén van die ficties is dat WOZ-waarde dient te worden gesteld op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend , indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Deze fictie brengt mee dat de waarde van de woning moet worden bepaald alsof er sprake is van volle en onbezwaarde eigendom. Dat daarvan, omdat de woning is gelegen op erfpachtgrond, geen sprake is, doet voor de waardebepaling op grond van de Wet WOZ niet ter zake.
Eiseres heeft ook anderszins geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, reden zouden kunnen zijn voor gerede twijfel aan de bandbreedten van de grondstaffel en de aan de bandbreedten toegekende rekenprijzen per m2 .
9.1
Na de vermindering van de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met de deelwaarden van de grond en de apart in aanmerking genomen gebouwde delen, blijven de deelwaarden van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten over. Deze bedragen € 169.000,- ( [adres 2] ), € 121.250,- ( [adres 3] ), € 181.900,- ( [adres 4] ) en € 147.800,- ( [adres 5] ). De deelwaarde van elk hoofdgebouw heeft de taxateur van verweerder gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlak van dat hoofdgebouw, met als uitkomst de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw. Deze rekenprijzen bedragen € 1.878,- ( [adres 2] , oppervlak 90 m2),
€ 1.479,- ( [adres 3] , 82 144 m2), € 1.467,- ( [adres 4] , oppervlak 124 m2) en € 1.263,- ( [adres 5] , oppervlak 117 m2). Het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten is € 1.525 m2.
9.2
De taxateur heeft desgevraagd verklaard dat de in het Taxatieoverzicht vermelde rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning op dezelfde manier is bepaald als die waarop de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten zijn bepaald, met dien verstande dat het startpunt van de berekening niet de rond de waardepeildatum overeengekomen, voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van de woning is – want die is er niet –, maar de naar de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning van € 194.000,-. Na vermindering van de vastgestelde waarde van de woning met de deelwaarden van de berging van € 2.500,- (die is bepaald aan de hand van dezelfde rekenprijs per m2 als die, welke bij de bepaling van de deelwaarden van de vergelijkingsobjecten is gebruikt) en de deelwaarde van de tot de woning behorende grond van € 96.400,- (die is bepaald aan de hand van dezelfde grondstaffel als die, welke bij de bepaling van de deelwaarden van de vergelijkingsobjecten is gebruikt) resteert de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning van € 95.100,-. Deze is gedeeld door het aantal m2 oppervlakte van het hoofdgebouw van de woning met als uitkomst de in het Taxatieoverzicht vermelde rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van € 906,-. In deze lage rekenprijs zijn, aldus de taxateur, de matige staat van onderhoud en de eenvoudige voorzieningen van het hoofdgebouw van de woning, zoals die blijken uit wat eiseres daarover in de van haar afkomstige stukken heeft aangevoerd en met foto’s heeft geïllustreerd, verdisconteerd. Volgens de taxateur blijkt hieruit dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9.3
In haar reactie op wat de taxateur heeft verklaard over de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning heeft eiseres (de berekening van) de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten niet betwist. Wel heeft zij de (de berekening van de) rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning weersproken. Eiseres kan zich niet voorstellen dat verweerder ook rekening heeft gehouden met de door haar in de van haar afkomstige stukken genoemde, met foto’s verduidelijkte gebreken van de woning. Die kunnen alleen bij een inpandige opname worden waargenomen en gewaardeerd. Die is er niet geweest. Als er al naar de woning is gekeken, is alleen de buitenkant gezien.
9.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het Taxatieoverzicht en wat hij in aanvulling daarop ter zitting over de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en van de woning heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat dat de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw de woning ten minste € 906,- bedraagt. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Partijen verschillen van mening over de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning – die door verweerder op € 906,- is bepaald, maar volgens eiseres lager is – en daarmee over de door verweerder met die rekenprijs in aanmerking genomen deelwaarde van de woning van € 95.100,-. De rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van € 906,- is circa 40 % lager dan de gemiddelde rekenprijs per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten van € 1.515 m2. Daardoor is de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning afgerond € 65.000,- lager dan zij zou zijn geweest als zij naar de gemiddelde rekenprijs per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten zou zijn berekend. Een lagere rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning dan de door verweerder in aanmerking genomen rekenprijs per m2 van € 906 zou het zo even genoemde verschil van € 65.000,- nog groter maken en daarvoor ziet de rechtbank geen valabele reden.
9.5
Wat eiseres heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt hierbij het volgende.
Eiseres heeft onweersproken gesteld dat er geen inpandige opname is geweest waardoor verweerder de niet van buitenaf zichtbare gebreken in de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning niet zelf heeft waargenomen. Dit neemt echter niet weg dat verweerder met de niet van buitenaf zichtbare gebreken op grond van wat eiseres in de stukken heeft aangevoerd en met foto’s heeft verduidelijkt, rekening kon houden en, naar hij geloofwaardig ter zitting heeft verklaard, ook rekening heeft gehouden.
Eiseres heeft er voorts op gewezen dat de centrale verwarming van de woning moet worden vervangen. Zij neemt het standpunt in dat de daarmee gemoeide kosten, gelet op het beleid van de overheid om het koken en stoken op aardgas in woningen de komende jaren zo veel mogelijk terug te dringen, veel meer zullen omvatten dan de kosten van een nieuwe cv-ketel. Eiseres heeft dit standpunt niet onderbouwd met feiten die, indien aannemelijk bevonden, leiden tot de conclusie dat de prijs die op waardpeildatum (1 januari 2020) door de onder 3 bedoelde “meestbiedende koper” bij aankoop van de woning zou zijn besteed, zou zijn beïnvloed door de in de toekomst in verband met de transitie van aardgas naar andere, schonere energie te maken kosten. Verder heeft eiseres de door haar veronderstelde invloed op de waarde van de woning van de (toekomstige) transitie van aardgas naar andere, schone energie op de waarde van de woning op waardepeildatum niet gekwantificeerd. Gelet op het een en ander volgt de rechtbank belanghebbende niet in dit standpunt.
10. Gelet op wat onder 3 tot en met 9.5 is overwogen, is verweerder erin geslaagd te bewijzen dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Aan een beoordeling van de door eiseres bepleite waarde van € 183.000,- komt de rechtbank niet toe [6] .
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd het proces-verbaal
te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.