ECLI:NL:RBMNE:2022:3655

• Datum uitspraak: 13 juli 2022
• Publicatiedatum: 14 september 2022
• Zaaknummer: 9713987 MC EXPL 22-1279
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. van Wegen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs geschil over redelijke aanvangshuur en WOZ-waarde

In deze zaak vorderden de eisers, [eiser sub 1] c.s., een verklaring voor recht dat de overeengekomen kale aanvangshuur van € 970,00 per maand een redelijke huur is. De gedaagden, [gedaagde sub 1] c.s., hebben de Huurcommissie verzocht de aanvangshuur te toetsen, die in haar uitspraak van 8 december 2021 het puntenaantal van de woonruimte op 118 punten heeft vastgesteld. De Huurcommissie oordeelde dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk was en stelde een huurprijs van € 574,94 per maand voor. De eisers betwistten dit en stelden dat de Huurcommissie ten onrechte de minimum WOZ-waarde had gehanteerd, en dat de WOZ-waarde van € 153.000,00 met peildatum 1 januari 2017 als uitgangspunt moest worden genomen, wat leidde tot een puntentelling van 154 punten, boven de liberalisatiegrens.

De kantonrechter oordeelde dat de aanvangshuurprijs van € 970,00 per maand redelijk was. De rechter volgde de overwegingen van de Hoge Raad over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel en concludeerde dat de beslissing van de Huurcommissie op basis van de minimum WOZ-waarde niet kon standhouden. De kantonrechter stelde vast dat de relevante waarde van het gehuurde op objectieve wijze moest worden vastgesteld, en dat de WOZ-waarde op 1 januari 2016, rekening houdend met een jaarlijkse waardestijging van 5%, op € 145.714,29 moest worden vastgesteld. Dit leidde tot een herziening van het puntenaantal naar 147, wat boven de liberalisatiegrens ligt. De vordering van de eisers werd toegewezen, en de gedaagden werden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 9713987 MC EXPL 22-1279 PM/45352

Vonnis van 13 juli 2022

inzake

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2. [eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

3. [eiser sub 3] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

verder ook te noemen [eiser sub 1] c.s., in vrouwelijk enkelvoud,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J.J. Blok,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 4]

2. [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 5] ,

verder ook te noemen [gedaagde sub 1] c.s., in vrouwelijk enkelvoud,

gedaagde partij,

gemachtigde: Stichting HuurTeam Gooi en Vechtstreek.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties, van 16 februari 2022;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de mondelinge behandeling op 8 juni 2022 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] c.s. huurt van [eiser sub 1] c.s. de woonruimte aan de [adres] in [plaats] . De huurovereenkomst is op 1 augustus 2017 ingegaan. Bij aanvang is een kale huurprijs van € 970,00 per maand overeengekomen.

2.2.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft de Huurcommissie verzocht de aanvangshuur te toetsen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 8 december 2021 het puntenaantal van de woonruimte bepaald op 118 punten. Voor de WOZ-waarde is een aantal van 11 punten gerekend op basis van de minimum WOZ-waarde van € 41.816,-. Bij het puntenaantal van 118 is de maximaal redelijke huurprijs € 574,94 per maand. De Huurcommissie heeft beslist dat de overeengekomen huurprijs van € 970,00 op basis van dit puntenaantal niet redelijk is en acht een huurprijs van € 574,94 per maand met ingang van 1 augustus 2017 wel redelijk.

2.3.

Er is geen WOZ-beschikking voor de woonruimte met als peildatum 1 januari 2016. Er is wel een WOZ-beschikking met als peildatum 1 januari 2017, waarop een waarde van € 153.000,- is vastgesteld.

3. Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert een verklaring voor recht dat de overeengekomen kale aanvangshuur van € 970,00 per maand een redelijke huur is, met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de kosten van de procedure.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser sub 1] c.s. dat de Huurcommissie een onjuist puntenaantal heeft gehanteerd, omdat de Huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. Volgens [eiser sub 1] c.s. moet de WOZ-waarde van € 153.000,00 met als peildatum 1 januari 2017 als uitgangspunt worden genomen. Dat moet volgens [eiser sub 1] c.s. leiden tot een puntentelling van 154 punten. Dat puntenaantal correspondeert met een huurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt.

3.3.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten.

3.4.

[gedaagde sub 1] c.s. baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende. Het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal van 118 punten is volgens [gedaagde sub 1] c.s. juist. [gedaagde sub 1] c.s. betoogt dat de Huurcommissie terecht is uitgegaan van de minimale WOZ-waarde, omdat een WOZ-beschikking met als peildatum 1 januari 2016 ontbreekt. [gedaagde sub 1] c.s. meent dat in ieder geval niet van de WOZ-waarde van € 153.000,- kan worden uitgegaan. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet waardering onroerende zaken (Wwoz), waarvoor [eiser sub 1] c.s. wel degelijk een juiste beschikking had kunnen krijgen.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de aanvangshuurprijs van € 970,00 per maand redelijk is. Partijen verschillen erover van mening welke WOZ-waarde in de puntentelling moet worden meegenomen. Voor het overige gaan beide partijen uit van de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling.

4.2.

Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs geldt de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 augustus 2017) in dit geval als peilmoment. De waarde van de onroerende zaak (WOZ-waarde) wordt bepaald naar de waarde die de zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit betekent in onderhavige zaak dat moet worden uitgegaan van de WOZ-beschikking met 1 januari 2016 als peildatum. Op dat moment was er nog geen WOZ-waardebeschikking voor de woning afgegeven. De vraag die ter beoordeling voorligt, is hoe de WOZ-waarde in dat geval moet worden berekend.

4.3.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De kantonrechter neemt de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad bij de beoordeling als uitgangspunt.

4.4.

De Hoge Raad overweegt dat in gevallen waarin geen WOZ-waarde bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (ro. 3.3.3). De minimum WOZ-waarde is niet voor deze gevallen bedoeld en bovendien verbreekt toepassing van die waarde de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning, aldus de Hoge Raad. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dit in onderhavige zaak dat de beslissing van de Huurcommissie over de puntentoekenning op basis van de minimum WOZ-waarde van € 41.816,- geen stand kan houden.

4.5.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak verder overwogen dat het waarderingsstelsel voor bepaalde gevallen nadere regels geeft (ro. 3.3.2). Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is en de in 3.3.2 bedoelde nadere regels niet van toepassing zijn, moet op een andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning worden bepaald (ro. 3.3.4).

4.6.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is in dit geval sprake van een situatie als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ. [gedaagde sub 1] c.s. betoogt dat daarom bij de puntentoekenning moet worden uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid, aan de hand van de geobjectiveerde stichtingskosten. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. ligt die waarde lager dan de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2017. [gedaagde sub 1] c.s. voert aan dat het voor rekening van [eiser sub 1] c.s. dient te komen dat zij heeft nagelaten om in het kader van artikel 17 lid 4 Wet WOZ een juiste beschikking bij de gemeente aan te vragen.

4.7.

Partijen zijn het erover eens dat op 1 januari 2017 sprake was van een ‘gebouwd eigendom in aanbouw’. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dit dat in beginsel de nadere regels (ro. 3.3.2) van toepassing zijn. Tussen partijen staat echter vast dat [eiser sub 1] c.s. bij de gemeente een WOZ-beschikking heeft aangevraagd, maar dat er geen WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017 is verkregen. De kantonrechter maakt hieruit op dat in het kader van artikel 17 lid 4 Wet WOZ door de gemeente kennelijk geen beschikking kon worden verleend. Het kan dan ook niet aan [eiser sub 1] c.s. worden verweten dat er geen WOZ-beschikking kon worden verkregen. Echter, ook al zou [eiser sub 1] c.s. wel kunnen worden verweten dat geen WOZ-beschikking is verkregen, dan nog slaagt het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. niet. De Hoge Raad heeft immers overwogen dat ook in gevallen dat de verhuurder er debet aan is dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, er geen reden is om dan de minimum WOZ-waarde toe te passen (ro. 3.3.5). Die situatie kan zich voordoen indien de verhuurder in geval van een verbouwing niet (tijdig) om een WOZ-beschikking als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ heeft verzocht. Ook in dat geval dient een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel met zich te brengen dat de relevante waarde van het gehuurde wordt vastgesteld als onder overweging 3.3.4 is weergegeven.

4.8.

Hoewel de overwegingen van de Hoge Raad geen betrekking hebben op onderhavige specifieke situatie - [eiser sub 1] c.s. heeft immers wel om een beschikking gevraagd, maar de gemeente heeft deze beschikking niet afgegeven - , gaat de kantonrechter er vanuit dat ook bij gebreke van een wel aangevraagde maar niet afgegeven beschikking op grond van artikel 17 lid 4 Wet WOZ, de relevante waarde aan de hand van overweging 3.3.4 moet worden bepaald.

4.9.

De relevante waarde van het gehuurde moet, zo is in ro. 3.3.4 overwogen, op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden, aldus de Hoge Raad. In dit geval is het, naar het oordeel van de kantonrechter, redelijk om voor vaststelling van de WOZ-waarde op 1 januari 2016 aanknoping te zoeken bij de WOZ-waarde van 1 januari 2017, waarbij rekening wordt gehouden met de tussentijdse prijsstijging. [eiser sub 1] c.s. heeft op de zitting gesteld dat er in [plaats] sprake is van een waardestijging van 5% per jaar. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dat niet weersproken. De kantonrechter gaat daarom uit van die waardestijging in de periode tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2017. Dit betekent dat de WOZ-waarde op 1 januari 2016 wordt vastgesteld op € 145.714,29 (€ 153.000/105*100).

4.10.

Op de zitting is ter sprake gekomen, en niet door [gedaagde sub 1] c.s. weersproken, dat bij een WOZ-waarde van € 145.714,29 29 punten extra moeten worden gerekend. Dit brengt met zich dat aan het gehuurde 147 punten in plaats van 118 punten moeten worden toegekend (= 118 punten + 29 punten).

4.11.

Vanaf 145 punten ligt de redelijk geachte huurprijs boven de liberalisatiegrens. Indien de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt, volgt uit art. 7:247 BW dat de meeste van de (beschermende) bepalingen van art. 7:248-7:265 BW niet van toepassing zijn. Omdat het aantal van 147 punten boven de liberalisatiegrens ligt, wordt de overeengekomen aanvangshuur redelijk geacht. Dit betekent dat de vordering van [eiser sub 1] c.s. zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.12.

[gedaagde sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:

- dagvaarding € 129,82

- griffierecht € 86,00

- salaris gemachtigde €
150,00 (2 punten x tarief € 75,00)

Totaal € 365,82

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat de overeengekomen kale aanvangshuur van € 970,00 per maand een redelijke huur is;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 365,82;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en is uitgesproken op 13 juli 2022.