Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5085
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. van Opbergen).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (de woning) aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 294.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de online zitting van 2 juni 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1976 gebouwde hoekwoning met een berging van 8 m² en een aanbouw van 14 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m² en ligt op een kavel van 226 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 277.000,-. Verweerder handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde en heeft de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 286.000,-.
3. Nu verweerder de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door verweerder in beroep verdedigde waarde van € 286.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder onderbouwt de waarde van de woning met een tiental verkoopcijfers. Om de waarde nader te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de waardeopbouw van de woning en van de volgende vijf in [woonplaats] gelegen woningen is uitgewerkt:
1. [adres 2] , verkocht 11 oktober 2019 voor € 272.750,-;
2. [adres 3] , verkocht op 31 maart 2020 voor € 335.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 8 oktober 2020 voor € 300.300,-.
4. [adres 5] , verkocht op 20 maart 2020 voor € 250.000,-;
5. [adres 6] , verkocht op 20 april 2020 voor € 290.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
7. Eiser voert aan dat hij het niet eens is met de WOZ-waarde van de woning, gelet op het verkoopcijfer van de volgens hem goed vergelijkbare referentiewoning [adres 2] .
8. Verweerder heeft de woning van eiser in de taxatiematrix niet alleen met referentiewoning [adres 2] vergeleken, maar met nog vier andere referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat alle vijf de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser om als onderbouwingen van de waarde te kunnen dienen. Het zijn namelijk allemaal hoek- en rijwoningen, gebouwd in 1976 en gelegen in dezelfde buurt. De referentiewoningen zijn bovendien kort voor of na de waardepeildatum verkocht en de gebruiksoppervlakte van het hoofdgebouw is bij alle referentiewoningen hetzelfde (120 m²).
9. Voor zover sprake is van onderlinge verschillen moet daarmee rekening worden gehouden bij de waardering. Verweerder heeft aangenomen dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning van eiser matig zijn. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen, gelet op de bij de woning gehanteerde woningwaarde p/m² van € 1.385. Deze woningwaarde is vergelijkbaar met de gerealiseerde prijs p/m² van de referentiewoning [adres 4] (1.386) en de referentiewoning [adres 5] (1.376), die net als eisers woning een matige staat van onderhoud en kwaliteit hebben, maar waarbij verweerder de voorzieningen als slechter heeft gekwalificeerd. Ook in vergelijking met de drie referentiewoningen met een gemiddelde staat van onderhoud en kwaliteit, is de woningwaarde van eiser ruim lager vastgesteld dan bij deze referentiewoningen (respectievelijk € 1.427 p/m², € 1.967 p/m² en € 1.733 p/m²). Overigens onderbouwt volgens de rechtbank de volgens eiser goed vergelijkbare referentiewoning [adres 2] , gelet op de taxatiematrix niet zonder meer een lagere waarde voor de woning. Verweerder heeft bij deze woning weliswaar geen matige staat van onderhoud en kwaliteit aangenomen, maar hij gaat bij deze referentiewoning wel uit van slechtere voorzieningen. Gelet op de hogere gerealiseerde prijs per vierkante meter van deze referentiewoning (€ 1.427) kan daarom niet worden gezegd dat de gehanteerde woningwaarde van de woning (€ 1.385) daartoe in een onjuiste verhouding staat. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser verwijst verder naar zijn eigen taxatierapport waaruit zou blijken dat aan de woning een waarde van € 277.000,- moet worden toegekend. De rechtbank komt niet toe aan de beoordeling van de door eiser bepleite waarde, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 286.000,-, niet te hoog is voor de woning. Voor de rechtbank vormt het taxatierapport, zonder toelichting van eiser daarop, ook onvoldoende ondersteuning voor het oordeel verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 286.000,-, niet te hoog is voor de woning.
11. De conclusie is verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de nieuwe WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
12. Onder 3 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank draagt verweerder daarom op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- te vergoeden. Ook veroordeelt zij verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.
13. In het verweerschrift verzoekt verweerder aan de rechtbank de kostenvergoeding te beperken tot € 1.256,26, exclusief het verschijnen van (de gemachtigde van) eiser op de zitting, indien eiser voor de zitting niet akkoord gaat met het schikkingsvoorstel van € 286.000 en de rechtbank de waarde vaststelt op dit bedrag. De rechtbank wijst dit verzoek af, omdat verweerder zijn verzoek niet verder heeft toegelicht. Er is daarom onvoldoende grond om te beslissen dat aan eiser de punt voor het verschijnen van de gemachtigde op de zitting moet worden onthouden.
14. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de proceskosten in bezwaar bedraagt de vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) € 538,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-). Voor de proceskosten in beroep bedraagt de vergoeding € 1.518,- (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,-). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep.
14. Daarnaast moet verweerder de kosten vergoeden voor het taxatierapport dat eiser heeft laten opstellen van de woning. De rechtbank stelt deze kosten op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW)
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 286.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.
.