Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3438
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 311.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1984 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2 en een kaveloppervlak van 131 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 311.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 18 juni 2019 voor € 365.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 mei 2019 voor € 387.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 juli 2019 voor € 379.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8.1
Eiser stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. Ook stelt eiser dat hij geen grondstaffel en taxatieverslag heeft ontvangen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Volgens verweerder zijn zowel de grondstaffel als het taxatieverslag in bezwaar aan de toenmalige gemachtigde van eiser, [bedrijf] verstrekt. Dit blijkt ook uit de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft de ontvangst van deze stukken niet betwist. Volgens verweerder kan eiser naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting.
8.2
De rechtbank is het met verweerder eens. De rechtbank legt dat hierna uit. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen.
8.3
De achterliggende gedachte van het blackbox-arrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Verslag hoorzitting incompleet
9. Eiser stelt dat niet volledig is weergeven wat op de hoorzitting is besproken. Volgens eiser is dit in strijd met het motiveringsbeginsel. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar uitgebreid is opgenomen wat tijdens de hoorzitting op 9 juni 2021 is besproken. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoud
10. Eiser stelt dat verweerder de inhoud van de woning onjuist heeft berekend en dat verweerder het op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser onderbouwt dit niet. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de juistheid van de inhoud te twijfelen.
Staat van onderhoud en staat van voorzieningen
11. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud. Volgens eiser is de woning niet volledig geïsoleerd. Daarnaast stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. Hierbij wijst eiser op de keuken en badkamer van 23 jaar oud. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser foto’s overgelegd. De rechtbank overweegt dat op basis van de overgelegde foto’s niet aannemelijk is gemaakt dat verweerder de staat van onderhoud of de staat van voorzieningen onjuist en/of te hoog heeft gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 3] en [adres 4]
12. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] onvergelijkbaar zijn, omdat deze woningen een hogere waardering hebben op de staat van onderhoud en de staat van voorzieningen. De woning is voor de staat van onderhoud gewaardeerd met ‘matig’, terwijl de referentiewoningen zijn gewaardeerd met ‘goed’. De woning heeft voor de staat van voorzieningen de waardering ‘eenvoudig’ en de referentiewoningen hebben de waardering ‘normaal’. Volgens eiser moet daarom [adres 2] de enige referentiewoning zijn waarmee de woning vergeleken wordt. Verweerder is het niet met eiser eens. [adres 3] en [adres 4] dienen ook als onderbouwing. De taxateur van verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat de gemiddelde m2-prijs van [adres 3] en [adres 4] € 3.080,- is. Vergeleken met de woning levert dit een verschil van € 764,- per m2 op. Als dit wordt vermenigvuldigt met de gebruiksoppervlakte (92 m2), dan leidt dat tot een te investeren bedrag van ruim € 73.000,-. Met dit bedrag kan eiser de staat van de woning verbeteren. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
13.1
Eiser stelt verder dat de ligging van de woning een waardedrukkend effect heeft. Volgens eiser is er sprake van overlast door bomen (bladval en zaden (‘helikoptertjes’)), is er sprake van geluidsoverlast door het verkeer van de achterliggende [weg] en is er geluidsoverlast door de achter de woning liggende voetbalvelden. Volgens eiser hebben de referentiewoningen een betere ligging. De taxateur van verweerder heeft over de overlast door het verkeer op de zitting toegelicht dat zowel de woning als de referentiewoningen zijn gelegen in [wijk] . [wijk] is omsloten door de [weg] , [rijksweg] en [rijksweg] . Ook de referentiewoningen hebben dus last van geluidsoverlast. Voor wat betreft de overlast door de bomen, wijst de taxateur van verweerde erop dat [adres 2] ook overlast heeft van hoge bomen. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de ligging van de woning met betrekking tot de geluidsoverlast vanwege het verkeer en de overlast vanwege de bomen is verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. Eiser heeft niet aannemelijk hebben gemaakt dat de ligging van de woning zodanig afwijkt van die van de referentiewoningen dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. Voor wat betreft de geluidsoverlast door de voetbalvelden heeft de taxateur van verweerder hierover toegelicht dat het voetbalveld een oefenveld voor junioren betreft en dus niet een hoofdveld. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
13.2
Eiser heeft op de zitting zich ook op het standpunt gesteld dat de geluidsoverlast door de voetbalvelden een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer oplevert. Het ter zitting aanvoeren van deze nieuwe beroepsgrond acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde. Verweerder heeft niet adequaat op de nieuwe beroepsgrond kunnen reageren. De rechtbank laat de beroepsgrond dat er sprake is van een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer dan ook buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 mei 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.