ECLI:NL:RBMNE:2022:3157

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9471745 UC EXPL 21-6989 MB/40202

Vonnis van 20 juli 2022

inzake

de commanditaire vennootschap

[eiseres],

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. T.J. van Veen,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A.H.H.M. Roelofs.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 9, die op 28 september 2021 aan [gedaagde] is betekend;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens inhoudende de conclusie van voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 tot en met 22;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging productie 9;
de akte overlegging producties 23 tot en met 25 van de zijde van [gedaagde] ;
de akte overlegging producties (2) 26 en 27 van de zijde van [gedaagde] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 april 2022. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen daar is besproken en van de wijziging van de reconventionele vordering van [gedaagde] . Na het sluiten van de mondelinge behandeling is de procedure één week aangehouden om partijen de gelegenheid te geven verder te onderzoeken of een minnelijke regeling tussen hen kon worden bereikt. Op 19 en 20 april 2022 hebben partijen de kantonrechter bericht dat dit niet is gelukt en hebben zij verzocht om vonnis.

1.3.

Tot slot is vonnis bepaald.

2.De feiten

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

2.1.

[gedaagde] heeft met ingang van 1 januari 2018 de exploitatie van het in [plaats] gelegen Chinees-Aziatische restaurant met de naam: “ [naam] ” overgenomen van [onderneming 1] B.V. In dat kader heeft [gedaagde] met [onderneming 2] B.V. een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan zij met ingang van 1 januari 2018 voor een periode van twee jaar circa 1.000 m₂ bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] heeft gehuurd (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is na het verstrijken van de initiële termijn door partijen voortgezet en loopt van rechtswege tot en met 31 december 2022.

2.2.

[onderneming 2] B.V. en [gedaagde] zijn overeengekomen dat de huurpenningen wekelijks, per de eerste dag van de week, door [gedaagde] zullen worden voldaan. De wekelijkse huurprijs bedroeg in 2020 € 1.986,34 en in 2021 € 2.008,19.

2.3.

[eiseres] is in de plaats getreden van [onderneming 2] B.V. Het technisch en financieel beheer over het gehuurde wordt uitgevoerd door [onderneming 3] .

2.4.

[gedaagde] is in 2020 en 2021 van overheidswege enkele periodes gesloten geweest als gevolg van de coronapandemie.

2.5.

[gedaagde] heeft een achterstand in de betaling van de huurpenningen laten ontstaan, die zij ondanks aanmaning en sommatie niet (volledig) heeft voldaan.

2.6.

[gedaagde] heeft [onderneming 3] begin juni 2021 gemaild met het verzoek het straatwerk om het gehuurde heen te herstellen, alsook de lekkage in het restaurant. [onderneming 3] heeft hierop gereageerd dat de lekkages adequaat zijn hersteld en dat herstel van het straatwerk rondom het gehuurde niet voor rekening van [eiseres] komt.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiseres] vordert – kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand van € 81.745,84 en de verbeurde boete van € 62.400,00 berekend tot en met de week van maandag 6 september 2021, de huurpenningen tot de ontruiming en de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.612,54 met nevenvorderingen. Aan deze vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst door langdurig en structureel de huurpenningen niet (tijdig) te voldoen. [eiseres] stelt verder dat op de huurovereenkomst algemene bepalingen van toepassing zijn, op grond waarvan [gedaagde] bij het niet tijdig voldoen van de huurpenningen een contractuele boete verschuldigd is van 1% per maand, met een minimum van € 300,00. [eiseres] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde.

3.2.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het wijzen van dit vonnis. [gedaagde] beroept zich op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) die zouden moeten leiden tot een aanpassing van de overeengekomen huurprijs. [gedaagde] geeft hiervoor een berekening. Tevens beroept [gedaagde] zich op verrekening met haar vorderingen in reconventie (waarover hieronder meer). Zij betwist de stelling van [eiseres] dat de algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn en daarmee de verschuldigdheid van de gevorderde contractuele boete. Mocht zij de contractuele boete wel verschuldigd zijn dan verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om deze te matigen.

In (voorwaardelijke) reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert, na wijziging van eis ter zitting:

een verklaring voor recht dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst met [gedaagde] , meer specifiek wanprestatie heeft geleverd ten aanzien van haar onderhoudsverplichtingen, en [eiseres] dienaangaande te veroordelen tot het betalen van de door [gedaagde] daardoor geleden schade, welke schade [gedaagde] vooralsnog begroot heeft op een bedrag van € 20.000,00, althans een schadevergoeding door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;
in geval van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde [eiseres] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 300.000,00 uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking (als gevolg van door [gedaagde] in het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen), althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis.

3.4.

[gedaagde] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Zo heeft zij [eiseres] meermalen verzocht om het straatwerk rondom het gehuurde te herstellen, alsook om een structurele oplossing voor het dak en de lekkages. Omdat [eiseres] weigert onderhoud uit te voeren, lijdt [gedaagde] schade in de vorm van winstderving die zij begroot op € 20.000,00. Deze schade wenst [gedaagde] te verrekenen met de huurpenningen die zij nog aan [eiseres] verschuldigd is. Indien in conventie de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, vordert [gedaagde] op grond van artikel 7:216 lid 3 BW juncto artikel 6:212 BW vergoeding van de door haar met toestemming van de verhuurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Deze bestaan uit een nieuw buffet (ijsmachine), nieuwe sushibar, diverse apparaten (combi-oven, 3 frituren, afwasmachine, cv-ketel, koelkast, diepvrieskast en 2 airco’s), nieuw interieur en nieuwe elektriciteit. Ook deze vergoeding, die [gedaagde] begroot op € 300.000,00, wenst zij te verrekenen met de huurpenningen die zij nog aan [eiseres] verschuldigd is.

3.5.

[eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. [eiseres] betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij zijn de door [gedaagde] gestelde gebreken volgens [eiseres] niet, althans onvoldoende onderbouwd. Ook betwist [eiseres] dat zij een vergoeding verschuldigd is voor door [gedaagde] in het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen, omdat het (roerende) zaken betreft die door [gedaagde] bij het einde van de huurovereenkomst kunnen worden verwijderd en meegenomen. Dit is anders voor wat betreft de cv-ketel, maar over het aanbrengen daarvan is [eiseres] niet door [gedaagde] ingelicht en zij heeft daar dus ook geen toestemming voor gegeven.

3.6.

Op stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

de betalingsachterstand

4.1.

[eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld dat de achterstand in de betaling van de huurpenningen vanaf de week van 21 januari 2020 tot en met de week van 6 september 2021 € 81.745,84 bedraagt. Tijdens de mondelinge behandeling is door [eiseres] gesteld dat de achterstand tot en met de week van 4 april 2022 is opgelopen tot € 99.827,75. Deze stelling heeft [eiseres] onderbouwd met de door haar overgelegde specificatie van vervallen huurtermijnen en door [gedaagde] gedane betalingen (producties 9, gevoegd bij de stukken ten behoeve van de comparitie). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] daarbij gesteld dat het als productie 24 door [gedaagde] ingediende overzicht van alle door haar gedane betalingen klopt en dat al die betalingen in haar specificatie zijn verwerkt. Een en ander is niet door [gedaagde] weersproken, zodat van de juistheid daarvan zal worden uitgegaan.

4.2.

[gedaagde] heeft de gestelde betalingsachterstanden niet weersproken, maar heeft allereerst een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW als gevolg van de coronapandemie, welke van dien aard zijn dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. [gedaagde] heeft als productie 26 een berekening van haar accountant d.d. 22 maart 2022 in het geding gebracht van de huurkorting over de jaren 2020 en 2021 conform de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021^[1]. [eiseres] heeft in haar bericht van 19 april 2022 aan de kantonrechter laten weten dat zij haar aanvankelijke verweer met betrekking tot deze berekening laat varen, zodat van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan. De kantonrechter stelt aan de hand van de berekening vast dat een huurkorting van € 12.639,50 (€ 25.393,00 x 50%) over het jaar 2020 en een huurkorting van € 14.156,00 (€ 28.312,00 x 50%) over het jaar 2021 van de betalingsachterstand moet worden afgetrokken. Dit maakt dat de huurachterstand tot en met de week van 4 april 2022 € 73.032,25 bedraagt (€ 99.827,75 - € 12.639,50 - € 14.156,00).

4.3.

[gedaagde] beroept zich voorts op verrekening van de huurpenningen met de schade die zij heeft geleden als gevolg van de gebreken aan het gehuurde en in geval van toewijzing van de vorderingen in conventie met de verrijking van [eiseres] als gevolg van door [gedaagde] aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde. Zoals hierna blijkt zullen de (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen worden afgewezen, zie r.o. 4.21 en 4.24, reden waarom het beroep op verrekening niet op gaat.

4.4.

Het beroep op verrekening wordt dus verworpen en de door [eiseres] gestelde betalingsachterstand is voor het overige niet weersproken. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om het bedrag van € 73.032,25 aan [eiseres] te betalen, met dien verstande dat hetgeen [gedaagde] na het uitbrengen van de dagvaarding aan [eiseres] aan huurpenningen heeft betaald hierop in mindering dient te strekken.

de ontbinding en ontruiming

4.5.

Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst een grond voor ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.6.

De huurachterstand van € 73.032,25 is gelijk aan de verschuldigde huur over circa negen maanden. Naar het oordeel van de kantonrechter is de betalingsachterstand zodanig hoog dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] laat voortduren. Daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden en wordt [gedaagde] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Als termijn voor ontruiming acht de kantonrechter een maand nadat dit vonnis aan [gedaagde] is betekend, redelijk. Naar de kantonrechter begrijpt heeft [eiseres] een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming uit te voeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie. Die vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan [eiseres] om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde] het gehuurde niet zelf verlaat, dan zal [eiseres] na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen het gehuurde te verlaten.

4.7.

Het bericht van [gedaagde] van 20 april 2022 (na de mondelinge behandeling) dat zij een bedrag van € 60.000,00 heeft kunnen lenen van een derde en dat zij dit bedrag op 20 april 2022 aan [eiseres] heeft voldaan, maakt voorgaande niet anders. De kantonrechter overweegt dat voor zover [gedaagde] met deze betaling de betalingsachterstand heeft willen terugbrengen naar een omvang van geringe betekenis om te voorkomen dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, dit niet opgaat. Het gaat hier namelijk om een huurovereenkomst die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Tijdige betaling van de huurprijs is een fundamentele verplichting van de huurder. Het langdurig achterwege laten van die betaling is een tekortkoming die op zichzelf ontbinding rechtvaardigt, waaraan de nu verrichte betaling op zichzelf niet afdoet, zeker nu het om een zeer substantiële achterstand gaat. Dat, zoals [gedaagde] stelt, zij meermaals aan [eiseres] heeft gevraagd om huurkorting in verband met de omzetdaling als gevolg van de coronapandemie, is niet gebleken. [eiseres] heeft dit weersproken (volgens haar heeft juist [gedaagde] niet gereageerd op verzoeken tot overleg) en [gedaagde] heeft alleen één email overgelegd van februari 2021, waaruit een dergelijk verzoek blijkt. Dit betekent dat de tekortkoming in verband met de betalingsachterstand die begin april 2022 circa negen maanden huur bedroeg, niet ongedaan wordt gemaakt met de betaling op 20 april 2022.

de nevenvorderingen

4.8.

[eiseres] heeft tevens betaling van de wekelijkse huurpenningen gevorderd van € 2.008,19 vanaf 7 september 2021 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en een wekelijkse gebruiksvergoeding van € 2.008,19 vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde. Omdat de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstand is berekend tot en met de week van 4 april 2022, wordt de vordering tot betaling van de wekelijkse huurpenningen van € 2.008,19 toegewezen vanaf 11 april 2022 tot aan de datum van dit vonnis. Per datum van dit vonnis, 22 juni 2022, wordt de huurovereenkomst ontbonden en eindigt de betalingsverplichting van [gedaagde] die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Vanaf 22 juni 2022 (in verband met de wekelijkse betaling houdt dit in: vanaf 27 juni 2022) tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming is [gedaagde] wel een gebruiksvergoeding aan [eiseres] verschuldigd ter grootte van de wekelijkse huur, dus € 2.008,19 per week. Voor beide veroordelingen geldt dat hetgeen [gedaagde] na het uitbrengen van de dagvaarding aan [eiseres] aan huurpenningen heeft betaald hierop in mindering dient te strekken.

de contractuele boetes

4.9.

De gevorderde boetes, die cumulatief zijn gevorderd maar waarvan [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat deze enkelvoudig moeten worden berekend, zijn gebaseerd op artikel 23.3 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft, zo begrijpt de kantonrechter, een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van deze bepaling omdat zij de ontvangst van de algemene bepalingen betwist. Zij wijst daarbij onder meer op het ontbreken van de afzonderlijke handtekening voor ontvangst op de laatste pagina van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft gewezen op de huurovereenkomst waarvan [gedaagde] elke pagina heeft geparafeerd – zo ook de laatste pagina – en waarin naar de algemene bepalingen wordt verwezen

4.10.

De huurovereenkomst bestaat uit het model ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (ROZ-model 2015). Enerzijds is in deze huurovereenkomst in artikel 2.1 opgenomen dat de algemene bepalingen deel uitmaken van de huurovereenkomst, de inhoud daarvan aan partijen bekend is en dat beide partijen een exemplaar van de algemene bepalingen hebben ontvangen. In de bijzondere bepalingen staat in artikel 11.10 verder dat huurder verklaart door ondertekening van de onderhavige overeenkomst akkoord te gaan met de onderstaande opgesomde en bij de onderhavige overeenkomst gevoegde bijlagen. Vervolgens staat op de laatste pagina van de huurovereenkomst een opsomming van een aantal bijlagen, die geen van allen zijn aangevinkt, maar waarvan er wel twee zichtbaar zijn doorgehaald. Achter de huurovereenkomst zijn als bijlagen gevoegd de plattegrond, de kopie paspoort van huurder en het uittreksel van de Kamer van Koophandel van huurder. Alle pagina’s van de huurovereenkomst en alle pagina’s van genoemde bijlagen zijn door de heer [A] namens [onderneming 2] B.V. en de heer [B] namens [gedaagde] , geparafeerd. Daarnaast is de laatste pagina van de huurovereenkomst door hen beiden ondertekend.

4.11.

Anderzijds is er echter niet afzonderlijk getekend voor de ontvangst van de algemene bepalingen. Hierover is van de zijde van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij denkt dat er ook geen stukken zijn waaruit blijkt dat wel voor de ontvangst van de algemene bepalingen is getekend. Daarnaast is niet gesteld of gebleken dat de algemene bepalingen als bijlage achter de huurovereenkomst zijn gevoegd. [eiseres] heeft de algemene bepalingen alleen als aparte productie in het geding gebracht. Deze algemene bepalingen zijn niet geparafeerd. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst geen kennis heeft kunnen nemen van de algemene bepalingen. Het verweer van [eiseres] dat dit bij een zakelijke transactie ook niet nodig is, mist feitelijke onderbouwing zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Het beroep van [gedaagde] op vernietiging van de algemene bepalingen slaagt daarom, met als gevolg dat de gevorderde contractuele boete van € 62.500,00 wordt afgewezen.

buitengerechtelijke incassokosten

4.12.

[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 1.612,54 aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter wijst dan ook conform het wettelijke tarief een bedrag van € 1.592,46 toe.

de proceskosten

4.13.

[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] , waarbij het salaris gemachtigde is berekend naar het toe te wijzen bedrag, worden begroot op:

- dagvaarding € 104,67

- griffierecht € 1.013,00

- salaris gemachtigde €
1.496,00(2 punten x tarief € 748,00)

Totaal € 2.613,67

4.14.

De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.

4.15.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten wordt toegewezen met inachtneming van de in het dictum te bepalen termijn.

in (voorwaardelijke) reconventie

de verklaring voor recht

4.16.

[gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, meer specifiek een wanprestatie heeft geleverd ten aanzien van haar onderhoudsverplichtingen. Als gevolg hiervan is het volgens [gedaagde] een puinhoop rondom het gehuurde met losliggende klinkers, boomwortels die door het straatwerk groeien en diepe gaten en kuilen op het terrein. Ook zijn er lekkages in het gehuurde. [gedaagde] heeft niet onderbouwd op grond waarvan [eiseres] jegens haar een onderhoudsplicht heeft. De wet spreekt alleen over de verplichting van verhuurder tegenover huurder tot het verhelpen van gebreken; er wordt in de wet niet gesproken over een verplichting van verhuurder tot het verrichten van onderhoud. Wie welk onderhoud dient uit te voeren wordt vaak geregeld in de huurovereenkomst of in de algemene bepalingen. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat de onderhoudsplicht voor [eiseres] volgt uit de algemene bepalingen gaat dit niet op, omdat de algemene bepalingen (zie r.o. 4.11) zijn vernietigd. De stelling dat [eiseres] wanprestatie heeft geleverd door niet te voldoen aan haar onderhoudsverplichting houdt derhalve geen stand.

4.17.

Wel zal moeten worden nagegaan of [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door geen gehoor te geven aan het verlangen van [gedaagde] om gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Indien er sprake is van een gebrek rust volgens artikel 7:206 lid 1 BW op de verhuurder de verplichting deze op verlangen van de huurder te verhelpen, tenzij die onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

4.18.

[gedaagde] heeft gesteld dat het straatwerk rondom het gehuurde in zo’n slechte staat verkeert, dat enkele gasten van het restaurant hierdoor ten val zijn gekomen. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [gedaagde] foto’s van de bestrating overgelegd. [eiseres] betwist dat de bestrating om het gehuurde heen tot het gehuurde behoort. Dat [gedaagde] dit gebruikt als parkeerplekken voor haar gasten staat [eiseres] toe, maar dat betekent niet dat zij op grond van de huurovereenkomst jegens [gedaagde] een verplichting heeft om eventuele gebreken daaraan te verhelpen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat de bestrating tot het gehuurde behoort. Daarbij wordt opgemerkt dat een en ander ook niet uit de huurovereenkomst en de daarbij gevoegde plattegrond volgt. Integendeel; op de plattegrond staat op het terrein getekend om het gehuurde heen ‘
behoord niet tot het gehuurde’. Voorgaande leidt tot het oordeel dat ten aanzien van het straatwerk [eiseres] niet toerekenbaar tekort is geschoten in het nakoming van de verplichting tot het verhelpen van eventuele gebreken.

4.19.

[gedaagde] heeft verder gesteld dat er sprake is van lekkages in het gehuurde. [eiseres] heeft dit op zichzelf niet weersproken, maar heeft naar de kantonrechter begrijpt gesteld dat dit een aan [gedaagde] toe te rekenen omstandigheid is. Ter onderbouwing hiervan heeft [eiseres] een verklaring overgelegd van de aannemer. De aannemer schrijft dat de dakbedekking wel wat is verouderd, maar dat het probleem hoofdzakelijk is gelegen in de afzuigapparatuur en aansluitingen/slangen van [gedaagde] , plus de vervuiling op het dak en in de afvoeren waardoor er enkele centimeters water op het dak bleef staan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] deze stelling van [eiseres] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken zodat niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van een gebrek dat door [eiseres] moet worden verholpen.

4.20.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen.

de gevorderde schade van € 20.000,00

4.21.

[gedaagde] stelt dat als gevolg van de slechte staat van het straatwerk om het gehuurde en de lekkages in het gehuurde er sprake is van winstderving die zij vooralsnog heeft begroot op een bedrag van € 20.000,00. Zij vordert veroordeling van [eiseres] tot vergoeding van deze schade. Gelet op het feit dat hiervoor is geoordeeld dat [eiseres] niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, ontbreekt de grondslag voor een eventuele schadevergoeding. Dat er sprake is van een andere juridische grondslag is niet gesteld of gebleken. Naast het ontbreken van de grondslag van de vordering is de vordering ook door [eiseres] weersproken en vervolgens door [gedaagde] geenszins onderbouwd. Het gevorderde schadebedrag van € 20.000,00 wordt daarom afgewezen.

de gevorderde vergoeding voor de aangebrachte toevoegingen en veranderingen aan het gehuurde

4.22.

Omdat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde in conventie zijn toegewezen, is voldaan aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering tot vergoeding van door [gedaagde] aangebrachte toevoegingen en veranderingen aan het gehuurde is ingesteld. Deze vordering zal daarom worden beoordeeld.

4.23.

[gedaagde] stelt dat zij met instemming van (de rechtsvoorgangster van) [eiseres] veranderingen en toevoegingen in het gehuurde heeft aangebracht met een begrote waarde van € 300.000,00. Volgens [gedaagde] moet [eiseres] op grond van artikel 7:216 lid 3 BW dit bedrag aan haar vergoeden omdat de huurovereenkomst eindigt en de veranderingen en toevoegingen (grotendeels) niet ongedaan gemaakt kunnen worden, hetgeen door [eiseres] wordt betwist.

4.24.

Er veronderstellende wijs van uitgaand dat [gedaagde] geoorloofd veranderingen aan het gehuurde heeft aangebracht en dat zij deze na het eindigen van de huurovereenkomst niet ongedaan kan maken, leidt dit nog niet automatisch tot het gevolg dat [eiseres] met deze verandering is ‘verrijkt’ en uit dien hoofde schadeplichtig zou zijn. Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad^[2]kan een huurder slechts aanspraak maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Van belang kan zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte voorzieningen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening kan brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat zich dergelijke bijzondere omstandigheden voordoen die aanleiding geven tot een vergoedingsplicht van [eiseres] . Nu [gedaagde] niet aan haar stelplicht heeft voldaan wordt de vordering afgewezen en wordt ook niet toegekomen aan haar bewijsaanbod omtrent de waarde van de door haar gestelde veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde.

de proceskosten

4.25.

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 1.994,00 (2 punten x tarief € 997,00).

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de circa 1.000 m₂ bedrijfsruimte gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan de [adres] per vandaag;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen een maand na betekening van dit vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van sleutels en al hetgeen verder tot het gehuurde behoort en het gehuurde geheel leeg, ontruimd en ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 73.032,25 aan achterstallige huur tot en met de week van 4 april 2022, verminderd met na de dagvaarding door [gedaagde] aan [eiseres] betaalde huurpenningen voor zover deze betrekking hebben op die periode;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 2.008,19 aan huur per week vanaf

11 april 2022 tot en met 22 juni 2022 en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.008,19 per week over de periode vanaf 27 juni 2022 tot de dag van de ontruiming, verminderd met na de dagvaarding door [gedaagde] aan [eiseres] betaalde huurpenningen over die periode;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.592,46 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot aan dit vonnis begroot op € 2.613,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.7.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis
,vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in (voorwaardelijke) reconventie

5.9.

wijst de vorderingen af;

5.10.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot aan dit vonnis begroot op € 1.994,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 20 juli 2022, in aanwezigheid van de griffier.