Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4242
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2022 de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. van Opbergen).
Procesverloop
In de aanslag van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 339.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1975 gebouwde hoekwoning met een oppervlakte van 117 m² en een perceelgrootte van 259 m². De woning heeft een aanbouw van 18 m², een garage van 17 m², een dakkapel van 5 m², een tuinhuis van 10 m² en een overkapping van 12 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk niet hoger dan € 303.000,-.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van
€ 339.000,- en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix en bijlage 5 met
15 referentieobjecten overgelegd. De woning is vergeleken met drie, allen in [plaats] gelegen, referentieobjecten, zoals opgesomd onder 1 tot en met 3 in bijlage 5. [adres 2] is op 29 november 2019 verkocht voor € 318.000,-; [adres 3] is op 1 april 2020 voor
€ 332.500,- verkocht en [adres 4] is op 4 december 2019 verkocht voor € 290.000,-. Vervolgens heeft verweerder de gemiddelde prijs per m² berekend aan de hand van de gemiddelde prijs per m² van de objecten als bedoeld in 1 t/m 15 van bijlage 5, hetgeen is gebaseerd op het verkoopcijfer en gecorrigeerd met de KOUDV-factoren.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, bijlage 5 bij het verweerschriften de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 339.000,- niet te hoog is. Van de woningen die verweerder heeft gebruikt voor de waardebepaling zijn marktgegevens beschikbaar . Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentieobjecten is ook voldoende inzichtelijk gemaakt. Uit de berekeningen van verweerder volgt dat de waarde in het economisch verkeer van de woning € 344.665,- is. Dit is € 5.665,- hoger dan de beschikte waarde. De rechtbank concludeert hieruit dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op het door hem aangehaalde referentieobject [adres 3] in [plaats] . Volgens eiser is dit een vergelijkbare woning die een lagere waarde onderbouwt. Daarnaast voert eiser aan dat de door verweerder aangehaalde referentieobjecten juist een lagere waarde onderbouwt. Het perceel bij de woning aan [adres 4] in [plaats] is minder groot en voor
€ 290.000,- verkocht. De woning aan de [adres 2] in [plaats] ligt in een rustiger gebied en is verkocht voor € 318.000,-. De woning aan de [adres 5] in [plaats] is in 2019 volledig verbouwd en uitgebouwd en is verkocht voor € 365.000,-. Volgens eiser blijkt hieruit ook dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft eiser nog toegelicht dat hij alleen de woningen aan de [straat] voldoende vergelijkbaar met de woning vindt.
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen van de referentieobjecten en de woning. Weliswaar is de verkoopprijs van [adres 4] en [adres 2] lager dan de beschikte waarde, maar daarnaast
heeft verweerder ook andere referentieobjecten geselecteerd die een hogere waarde vertegenwoordigen. Verweerder heeft voor de waardebepaling, na correcties, de gemiddelde verkoopprijs van de woningen als bedoeld in bijlage 5 bij de waardebepaling betrokken. Zoals hiervoor geoordeeld vindt de rechtbank dat verweerder hiermee de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft verder toegelicht dat, als alleen de woningen aan de [straat] gebruikt zouden worden, dat representatief beeld van de waarde van de woning geeft. De reden hiervoor is dat sommige van de als referentieobject gebruikte woningen aan de [straat] houten gevels hebben. Dit vertegenwoordigt een lagere waarde dan de woning van eiser die slechts deels uit houten gevels bestaat. De rechtbank kan deze uitleg volgen. De beroepsgronden slagen niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in zijn woning, wat een negatieve invloed heeft op de waarde. Als voorbeeld geeft eiser de keuken die moet worden gemoderniseerd.
11. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn standpunt niet met foto’s heeft onderbouwd.
Dit had – anders dan eiser op de zitting heeft betoogd - wel op zijn weg gelegen. Het nalaten hiervan komt voor zijn rekening en risico. Dat betekent dat hij zijn stelling dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Tot slot voert eiser aan dat hij niet alle informatie van verweerder heeft gehad om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde te controleren. Zo heeft hij in bezwaar de opbouw van de kavelwaarde opgevraagd, de zogenoemde grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren. Deze informatie heeft verweerder in de bezwaarfase niet verschaft. Daarbij merkt eiser op dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage van de verkoopcijfers en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt.
13. De rechtbank overweegt dat eiser desgevraagd op de zitting heeft verklaard dat hij op de hoorzitting om de gewenste gegevens heeft gevraagd en dat dit in een intern door hem opgemaakt verslag is vastgelegd. Aangezien de rechtbank dit verslag niet heeft, gaat zij uit van hetgeen hierover in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. De rechtbank stelt vast dat daaruit niet blijkt dat eiser op de hoorzitting nogmaals om de gegevens heeft verzocht. In lijn met een eerdere uitspraak van haar rechtbank, concludeert zij hieruit dat eiser kennelijk deze stukken niet (meer) nodig heeft. Gelet hierop is het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond die eiser eerder heeft laten vallen, in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. [1]
14. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder het indexeringspercentage ook in beroep niet inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser heeft deze beroepsgrond pas op de zitting aangevoerd, terwijl de rechtbank het verweerschrift met de taxatiematrix op 10 februari 2022 aan eiser heeft doorgestuurd. Niet valt in te zien waarom eiser deze beroepsgrond niet eerder kon aanvoeren. De rechtbank laat deze beroepsgrond ook buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
28 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.